ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 91/2010

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1 VALERIA PRESTOPINO ARCHITETTO Via Papa Giovanni XXIII, Mozzo - BG - tel [email protected] SCHEMA RIASSUNTIVO BANDO TRIBUNALE DI BERGAMO SEZ. ESECUZIONI IMMOBILIARI Si rende noto che il giorno 28 Gennaio 2011 alle ore innanzi al giudice per le esecuzioni immobiliari Dott. Golinelli Giovanna, si procederà alla vendita all'incanto dei beni immobili appartenenti a: TALAJ DI TALAJ BASHKIM SAS, nato a Demitaj (Albania) il Proprietà al 100% ; ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 91/2010 Promossa da: EDILCASSA ARTIGIANA DI BERGAMO AVV. VINICIO CASERI Contro: TALAJ DI TALAJ BASHKIM SAS LOTTO UNO Proprietà al100% di unità immobiliare distinta al N.C.E.U., Comune di Azzano San Paolo (BG) fg. 1 Mapp. 142 sub. 710 cat. A/3 cl. 1 Vani 3,5 Rendita 216,91 Via R. Sanzio 3 superficie commerciale mq 71,30 Prezzo base d'asta: ,00 (ottantacinqueecinquecentosessanta/00) LOTTO DUE Proprietà al100% di unità immobiliare distinta al N.C.E.U., Comune di Azzano San Paolo (BG) fg. 1 Mapp. 838 sub. 702 cat. C/2 3 mq Rendita 5,58 Via R. Sanzio 3 superficie commerciale mq 4,00 Prezzo base d'asta: 2.000,00 (duemila/00) Albo Architetti n cf PRS VLR 74H63 A794E - P.I

2 QUADRO RIASSUNTIVO DEL LOTTO PER BANDO DI VENDITA IMMOBILIARE NUMERO PROCEDIMENTO 91/10 GIUDICE DELEGATO DOTT. GOLINELLI GIOVANNA PROCEDENTE EDILCASSA ARTIGIANA DI BERGAMO ESECUTATO TALAJ DI TALAJ BASHKIM SAS UBICAZIONE DELLA QUOTA QUOTA 100% DI: PIGNORATA - APPARTAMENTO IN AZZANO SAN PAOLO (BG) VIA SANZIO, 3 - RIPOSTIGLIO IN IN AZZANO SAN PAOLO (BG) VIA SANZIO, 3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE N.C.E.U. E CONSISTENZA ABITAZIONE: foglio 1, particella 142 sub. 710, Cat. A/3, classe 1, vani 3,5, Rendita 216,91 RIPOSTIGLIO: foglio 1, particella 838 sub. 702, Cat. C/2, mq 3, Rendita 5,58 PRATICA EDILIZIA - Costruzione anteriore al 2 settembre 1967 non reperibili concessioni edilizie per costruzione fabbricato - D.I.A. n 94/2007 Prot del D.I.A. n 75/2008 Prot del in Variante alla D.I.A /07 VALORE IMMOBILE ,00 (ottantasettecinquecentosessanta /00) Mozzo, IL C.T.U. ARCHITETTO VALERIA PRESTOPINO

3 VALERIA PRESTOPINO ARCHITETTO PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 91/2010 Promossa da: EDILCASSA ARTIGIANA DI BERGAMO (Presidente Pro-Tempore Sig.Ermes Mazzoleni) Studio Legale AVV. VINICIO CASERI BERGAMO Contro: TALAJ DI TALAJ BASHKIM SAS AZZANO SAN PAOLO - BG Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dott. GIOVANNA GOLINELLI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO RELAZIONE Il C.T.U. Arch. Valeria Prestopino

4 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Ill.mo Sig. Giudice dell esecuzione immobiliare Dott. Giovanna Golinelli Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Bergamo Premessa Nell udienza del 29 Settembre 2010 la S.V.I. nominava il sottoscritto arch. Valeria Prestopino, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Bergamo al nr. 1955, Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura esecutiva immobiliare nr. 91/2010 Reg. Es. Nella medesima udienza, il sottoscritto C.T.U., dopo aver accettato l incarico, ha prestato il giuramento secondo la formula di rito. Nel proseguimento dell udienza, il Giudice dell Esecuzione ha conferito allo scrivente l incarico, che qui di seguito sarà articolato, ed ha concesso al medesimo il termine di deposito della relazione di perizia tecnica 45 giorni prima dell udienza fissata, ai sensi dell articolo 569 del c.p.c., per la giornata del 28 Gennaio Ciò premesso, letti gli atti ed i documenti della procedura, effettuati i necessari sopralluoghi all'immobile pignorato, esperite le necessarie indagini ed eseguiti gli opportuni accertamenti presso l Ufficio Tecnico Erariale e l Ufficio Tecnico del Comune di Azzano San Paolo (BG), in esecuzione del mandato conferitogli, lo scrivente ha redatto la seguente relazione di consulenza tecnica, relativa al bene pignorato oggetto di perizia. Quesiti e argomentazioni 1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale Il bene, oggetto della presente procedura, consiste in: unità immobiliare con destinazione ad abitazione (quota di proprietà 100%), sita nel comune di Azzano San Paolo (BG), in Via Raffaele Sanzio 3 piano primo il tutto

5 rubricato al catasto urbano di detto Comune al foglio 1, particella 142 sub. 710, Cat. A/3, classe 1, vani 3,5, Rendita 216,91 unità immobiliare con destinazione ripostiglio al piano terra rubricata al catasto urbano al foglio 1, particella 838 sub. 702, Cat. C/2, mq 3, Rendita 5,58 Il tutto derivante da denuncia di variazione n per ristrutturazione, ampliamento e divisione dei mapp. 142 sub 708 graffato con mapp. 838 sub. 702 presentata all Agenzia del territorio in data 29/07/2008. Confini: dell appartamento e della scala esclusiva: proprietà di terzi, prospetto su cortile comune, altra proprietà di terzi; del ripostiglio: cortile comune, proprietà di terzi sui due lati, scala di proprietà 2. descrizione sommaria del bene L unità immobiliare di cui trattasi è posizionato in una corte interna in Via Sanzio al civico 3. L immobile in oggetto è al piano primo del blocco interno della corte, pertanto il suo affaccio è sul cortile interno da un lato e dall altro su un edificio retrostante, senza quindi alcun affaccio diretto sulla strada. Mentre gli altri edifici facenti parte della corte non sono stati oggetto di recente ristrutturazione, così come l area esterna comune, l unità in oggetto e la cortina di cui fa parte, è stata completamente ristrutturata negli ultimi anni, tant è che la fine lavori delle D.I.A. di riferimento e l agibilità sono state depositate presso il Comune durante le operazioni peritali. All abitazione si accede dal cortile comune, tramite una scala esterna e balcone/ballatoio di proprietà. L unità, come sopra già detto, è stata ristrutturata negli ultimi anni pertanto sia i serramenti, che le persiane, che gli impianti e pavimenti sono nuovi. E composta da due camere da letto, un bagno, e una zona giorno-cottura. Tutte le pareti sono intonacata ad eccezione del bagno che è rivestito in piastrelle. I pavimenti sono tutti in ceramica. Il riscaldamento è autonomo e gestito da una caldaia posta all esterno sul ballatoio. Al momento, poiché la domanda è stata protocollata solo in data , non esiste un certificato di agibilità, ma solo una richiesta di rilascio. Tale richiesta è stata correlata sino a questo momento del solo certificato di collaudo della caldaia. Non è stato redatto alcun attestato di certificazione energetica. 3. per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse

6 Non è stato possibile reperire alcuna licenza edilizia riguardante l immobile in oggetto anteriore al 1967; risulta essere comunque anteriore al 1 settembre 1967 come si evince anche dall atto Rep Racc Notaio Fratesco Mannarella del per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3, accerti gli estremi della licenza edilizia o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti. Per i beni oggetto di pignoramento sono state depositate due D.I.A. l una variante dell altra, per la ristrutturazione dei locali. L immobile, al momento dell acquisto da parte della società Talaj di Talaj Bashkim s.a.s., era costituito da un appartamento al piano primo con annesso sottotetto non denunciato al catasto. Per la ristrutturazione della proprietà è stata presentata regolare D.I.A. (e successive varianti) per il recupero del sottotetto e parallelamente altra D.I.A. indipendente per la ristrutturazione dell unità al piano primo (unità immobiliare di nostro interesse). A seguito dei ripetuti accertamenti svolti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Azzano San Paolo, è risultato pertanto esser stata depositata per la ristrutturazione dell unità al piano primo: D.I.A. n 94/2007 Prot del D.I.A. n 75/2008 Prot del in Variante alla D.I.A /07. In data è stata protocollata comunicazione di fine lavori per le D.I.A. sopra elencate e in data domanda di rilascio di certificato di agibilità. Dal sopralluogo effettuato, le opere realizzate risultano conformi a quanto denunciato in Comune e presso il Catasto. 5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell art. 18 della legge 47/1985; La presente procedura riguarda solo unità immobiliari

7 6. all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al NCEU in relazione alla legge 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative foglio 1 mappale 142 Sub. Indirizzo Piano Cat. Classe Consistenza Rendita 710 Via R. Sanzio 3 primo A/3 1 3,5 vani Euro 216,91 foglio 1 mappale 838 Sub. Indirizzo Piano Cat. Classe Consistenza Rendita 702 Via R. Sanzio 3 terra C/2 1 3 mq Euro 5,58 7. all accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi Atto di Proprietà Intestatari: Rep. N Racc. N a firma Notaio Mannarella Francesco del 03 Luglio 2008 Sig. TALAJ di TALAJ BASHKIM S.A.S per la quota di 1/1 di unità immobiliare piano primo sita in Azzano San Paolo, Via R.Sanzio, 3; ½ piccolo ripostiglio al piano terra e della cantina a piano interrato. Annesso al piano primo, locale sottotetto. Da atto di compravendita la società Talaj di Talaj Baskim acquista unità registrata presso l Ufficio del territorio di Bergamo al foglio 1, mapp 142 sub708 e 838 sub 702 graffati. A seguito di lavori regolarmente denunciati, i sopracitati mappali graffati hanno dato origine ai mappali oggi oggetto di pignoramento. 8. all accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi all esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche

8 di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente Di seguito si elencano gli atti di provenienza e le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie relative alle particelle in oggetto PROVENIENZA DELL IMMOBILE MARIA GRITTI Testamento olografo in data pubblicato con verbale del notaio Giovanni Battista Anselmo in data Rep n 75241/ Trascritto in data ai nn /10103 Contro: MARIA GRITTI Denuncia di successione registrata a Bergamo il al n 945 e trascritta il ai n 29691/23145 e successiva denuncia integrativa registrata a Bergamo il n 348 vol 1992 trascritta in data ai nn / A favore: ANTONIO CARRARA Denuncia di successione testamentaria in morte della moglie Contro: ANTONIO CARRARA Rep. N. 176/84 a firma Dott. Rodolfo Foglieni del 18 giugno 1992 A favore: RINA MARIA BETTONI Atto di donazione tra vivi, riservandosi il diritto di usufrutto a vita (il Sig. Carrara è deceduto in data ) Contro: RINA MARIA BETTONI Rep. N /35249 a firma Dott. Francesco Mannarella in data A favore: Atto di vendita. TALAJ DI TALAJ BASHKIM S.A.S TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE Trascrizione n /10103 del TESTAMENTO OLOGRAFO Trascrizione del verbale di pubblicazione del testamento olografo in data Rep. n 75241/24152 del Notaio G.B.Anselmo a favore: Antonio Carrara Contro: Maria Gritti Trascrizione n /23145 del DENUNCIA DI SUCCESSIONE Denuncia di successione del al n 945 vol 1981 a favore: Antonio Carrara (coniuge) Contro: Maria Gritti

9 Trascrizione n /19342 del DENUNCIA DI SUCCESSIONE Integrazione a denuncia di successione del 03/03/1992 al n 348 vol 92 a favore: Antonio Carrara (coniuge) Contro: Maria Gritti Trascrizione n /15781 del ATTO DI DONAZIONE DI NUDA PROPRIETA (riservandosi usufrutto generale vitalizio) Atto notarile Pubblico del Rep. N.176/84 Pubblico Ufficiale: Dott Rodolfo Foglieni a favore: Rina Maria Bettoni Contro: Antonio Carrara Trascrizione n /25602 del ATTO DI VENDITA TRA VIVI Atto notarile Pubblico del 53809/35249 del Pubblico Ufficiale: Dott Francesco Mannarella a favore: Talaj di Talaj Bashkim s.a.s Contro: Rina Maria Bettoni Iscrizione n /8871 del IPOTECA VOLONTARIA Atto notarile Pubblico del Rep. N /35250 Pubblico Ufficiale: Notaio Mannarella Francesco a favore: Banca Popolare di Bergamo spa Contro: Talaj di Talaj Baskim s.a.s iscrizione n /4770 del ATTO GIUDIZIARIO Atto Giudiziario del Rep. 856/2009 DECRETO a favore: Edilcassa Artigiana di Bergamo INGIUNTIVO Contro: Talaj di Talaj Baskim s.a.s Trascrizione n. 8016/4638 del ATTO GIUDIZIARIO Atto Giudiziario del rep. 43/2010 PIGNORAMENTO a favore: Edilcassa Artigiana di Bergamo IMMOBILI Contro: Talaj di Talaj Baskim s.a.s 9. alla determinazione del valore degli immobili pignorati Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile pignorato, il sottoscritto C.T.U. ha proceduto considerando i seguenti elementi:

10 - criterio di stima; - consistenza e valutazione dell unità immobiliare. Criterio di Stima: Per la determinazione del congruo valore di mercato si procederà attraverso il metodo della stima comparativa, ovvero rapportando gli attuali valori medi di mercato, riferibili ad immobili di uguale epoca e categoria, nel contesto locale o in contesti similari, con l effettiva consistenza dello stato di manutenzione e ubicazione in quanto periziato. Consistenza e valutazione: Sulla scorta dell esperienza personale e in seguito alle verifiche effettuate in loco, si è appurato che il valore di mercato per immobili analoghi a quanto oggetto di stima è mediamente di 1200,00/1600,00 al mq Tenuto conto delle caratteristiche dell unità da periziare quali: altezza di piano, orientamento, grado di fruibilità degli spazi, arieggiamento dei locali, stato di effettivo degrado, distribuzione interna degli spazi e dei locali e stato di conservazione del complesso di cui fa parte, ne consegue la seguente valutazione: lotto 1 appartamento piano primo mq. 68,00 x 1,00 x 1.200,00 = ,00 balcone (30%) mq. 11,00 x 0,30 x 1.200,00 = 3.960,00 Valore ipotetico in libero mercato= ,00 (ottantcinquecinquecentosessanta/00) lotto 2 ripostiglio piano terra mq. 4,00 x a corpo = 2000,00 Valore ipotetico in libero mercato= 2.000,00 (duemila/00) lotto 1 + lotto 2 Valore ipotetico in libero mercato= ,00 (ottantasettecinquecentosessanta/00) Detto valore tiene conto anche del fatto che la cortina in cui si trova l immobile in oggetto è l unica che è stata oggetto di ristrutturazione e le finiture sono normali, non di pregio. Le altre cortine e lo stesso cortile comune, non sono in perfetto stato. Inoltre al momento, la richiesta di agibilità non risulta essere correlata di tutti i documenti necessari (conformità di tutti gli impianti ed eventuale collaudo statico della soletta del piano primo).

11 10. alla formazione dei lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale Gli immobili in oggetto sono già ad oggi due lotti distinti con due schede catastali diversificate e confini diversi, come già citato. lotto 1 appartamento piano primo mq. 68,00 x 1,00 x 1.200,00 = ,00 balcone (30%) mq. 11,00 x 0,30 x 1.200,00 = 3.960,00 Valore ipotetico in libero mercato= ,00 (ottantcinquecinquecentosessanta/00) lotto 2 ripostiglio piano terra mq. 3,00 x a corpo = 2.000,00 Valore ipotetico in libero mercato= 2.000,00 (duemila/00) Confini: dell appartamento e della scala esclusiva: proprietà di terzi, prospetto su cortile comune, altra proprietà di terzi; del ripostiglio: cortile comune, proprietà di terzi sui due lati, scala della medesima proprietà. 11. all accertamento della comoda divisibilità dei beni I beni immobiliari non risultano essere ulteriormente divisibili in quanto già divisi. 12. all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico

12 I beni risultano essere occupati dal Sig. Tajai Bashkim con relativa famiglia. Si precisa che pur non essendo stato reperito alcuna trascrizione in merito, la scala esclusiva dell unità al piano primo, è oggetto di servitù all appartamento al piano sottotetto, in quanto unico accesso all unità posta all ultimo piano. 13. all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità Sulla proprietà non è in atto procedura espropriativi per pubblica utilità. 14. all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; Alla presente relazione si allegano: - schede catastali; - copia estratto mappa; - rilievo stato attuale; - D.I.A /07 e variante D.I.A /08 - Richiesta rilascio certificato di agibilità - documentazione fotografica dell unità immobiliare e del contesto in cui è ubicata; 15. proceda in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale 16. al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare Lo schema del bando di gara è allegato come indicato. Il Sottoscritto C.T.U. rassegna pertanto con la presente relazione e ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordata, si rende disponibile per qualsiasi chiarimento o successiva incombenza del caso. MOZZO, IL C.T.U. ARCHITETTO VALERIA PRESTOPINO

13 Documentazione allegata: 1. Scheda catastale; 2. Copia estratto mappa; 3. Rilievo stato attuale; 4. D.I.A /07 e variante D.I.A /08 5. Richiesta rilascio certificato di agibilità 6. Documentazione fotografica; 7. Schema per bando di vendita immobiliare.