DUE DILIGENCE DOCUMENTALE

Transcript

1 Due Diligence / Libretto immobile DUE DILIGENCE DOCUMENTALE ALL INTERNO DELL IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI CALUSCO D ADDA, VIA VITTORIO EMANUELE, 267; NR. 1 UNITA IMMOBILIARE AD USO RISTORANTE (C/1) AL PIANO TERRA E SEMINTERRATO, SUB. 745.

2 INDICE PREMESSA... 3 TABELLA RIEPILOGATIVA... 4 DATI GENERALI... 6 ANALISI DOCUMENTALE... 7 TITOLARITA... 7 SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA... 9 SITUAZIONE CATASTALE SITUAZIONE LOCATIVA

3 PREMESSA La presente relazione è stata prodotta allo scopo di definire, laddove possibili e necessari, gli strumenti di regolarizzazione edilizia e catastale, di una unità immobiliare ad uso ristorante identificata con il sub. 745 facente parte dell edificio sito in Calusco d Adda, via Vittorio Emanuele, 267. Il sopralluogo è stato eseguito in data 03/06/2010 e l unità immobiliare è così composta: Sub.745: disposto su n. 2 piani: o Piano Terra: ingresso dalla strada, vano scala per l accesso ai locali principali siti al piano interrato e giardino; o Piano Interrato: ingresso, spogliatoio, disimpegno, due sale da pranzo, servizi igienici per la clientela, cucina e bagno di servizio. In relazione alle normative urbanistiche vigenti nel Comune di Calusco d Adda, e dei colloqui tenuti con i tecnici dell ufficio tecnico comunale si evince quanto di seguito riportato. 3

4 TABELLA RIEPILOGATIVA TITOLARITÀ Problematiche Azioni da intraprendere Criticità ND Dall esame della documentazione in Occorre procedere con il recupero nostro possesso e da quella fornita dalla proprietà, non è possibile esprimere un giudizio di conformità, in quanto si rende necessario recupere l atto di compravendita che sancisce l effettivo passaggio di proprietà a INTESA LEASING S.p.A. della documentazione attestante la proprietà dell immobile a INTESA LEASING S.p.A. SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA Problematiche Azioni da intraprendere Criticità ND Dall esame della documentazione in - nostro possesso e da quella fornita dalla proprietà, non è possibile esprimere un giudizio di conformità, in quanto non si è in possesso degli elaborati grafici allegati ai provvedimenti edilizi rilasciati dal Comune di Calusco d Adda. SITUAZIONE CATASTALE Problematiche Azioni da intraprendere Criticità Bassa La planimetria catastale corrisponde con Se la discrepanza del numero lo stato di fatto. Si segnala tuttavia che il civico esposto sulla pubblica via differisce da quello riportato nella visura storica, in quanto in essa è indicato il 255 anziché il 267. Si esprime comunque un giudizio di CONFORMITA. civico è imputabile al Catasto Fabbricati del Comune di Calusco d Adda, occorre presentare istanza di aggiornamento. 4

5 SITUAZIONE LOCATIVA Problematiche Azioni da intraprendere Criticità Nessuna Alla data del sopralluogo (03/06/2010), Nessuna l immobile risultava libero da persone e da cose. 5

6 DATI GENERALI Inquadramento territoriale Vista dal satellite Vista dalla mappa 6

7 Descrizione dell immobile L immobile è ubicato in Calusco d Adda, via Vittorio Emanuele, 267, ad uso commerciale, adibito a ristorante. L edificio è stato realizzato antecedentemente al 01 settembre 1967, presenta struttura portante con pilastri e travi in C.A. e muratura portante, i tamponamenti sono in laterizio, i solai in laterocemento gettato in opera ed a volta sul cortile. I serramenti sono in alluminio anodizzato, la pavimentazione è in ceramica. L immobile si sviluppa su due piani: Piano terra: ingresso dalla strada, vano scala per l accesso ai locali principali al piano interrato e giardino; Piano interrato: ingresso, spogliatoio, disimpegno, due sale da pranzo, servizi igienici per la clientela, cucina e bagno di servizio. Al momento del sopralluogo l immobile si presentava in sufficiente stato di manutenzione. TITOLARITA ANALISI DOCUMENTALE Cronoligia atti e descrizione sintetica di provenienza 08/03/1991 Atto di compravendita a rogito del Dott. A. Villa, Notaio, rep. n racc. n. 803, registrato a Milano il 11/04/1991, tra il Sig. Ferri Vittorio (parte venditrice) e i Sigg. Guidoni Elsa e Malvezzi Fausto (parte acquirente); 01/07/1997 Denunzia nei passaggi per causa di morte Voltura n /1998 in atti dal 17/03/2000 preallineamento 23/01/1998 Istrumento atto pubblico Voltura n /1998 in atti dal 17/03/2000 Repertorio n Rogante: notaio G. Masarà Sede: Bergamo compravendita preallineamento 10/10/2000 Atto di compravendita a rogito del Dott. Fabiano Giampiero, Notaio, rep. n racc. n , registrato a Ponte San Pietro il 17/10/2000 (numerazione in corso di attribuzione), tra la Società Costruzioni S.C. di Cavagna Stefania (parte venditrice) la Società Prima Casa di Ghisleni A. e c. s.n.c. (parte acquirente). 22/10/2003 Istrumento (Atto Pubblico) del 22/10/2003 Nota presentata con Modello Unico n /2003 in atti dal 04/11/2003 Repertorio n , Rogante Mangili Giuseppe, Sede: Calolziocorte compravendita. (citato nella VCA) 7

8 Documentazione presente in atti 10/10/2000 Atto di compravendita a rogito del Dott. Fabiano Giampiero, Notaio, rep. n racc. n , registrato a Ponte San Pietro il 17/10/2000 (numerazione in corso di attribuzione), tra la Società Costruzioni S.C. di Cavagna Stefania (parte venditrice) la Società Prima Casa di Ghisleni A. e c. s.n.c. (parte acquirente). Analisi sulla titolarità Non si è in possesso dell Atto di Compravendita rep. n del 22/10/2003, che attribuisce la titolarità dell immobile a Intesa Leasing S.p.A. Problematiche sulla titolarità N.A. Documentazione mancante 08/03/1991 Atto di compravendita a rogito del Dott. A. Villa, Notaio, rep. n racc. n. 803, registrato a Milano il 11/04/1991, tra il Sig. Ferri Vittorio (parte venditrice) e i Sigg. Guidoni Elsa e Malvezzi Fausto (parte acquirente); 01/07/1997 Denunzia nei passaggi per causa di morte Voltura n /1998 in atti dal 17/03/2000 preallineamento 23/01/1998 Istrumento atto pubblico Voltura n /1998 in atti dal 17/03/2000 Repertorio n Rogante: notaio G. Masarà Sede: Bergamo compravendita preallineamento 22/10/2003 Istrumento (Atto Pubblico) del 22/10/2003 Nota presentata con Modello Unico n /2003 in atti dal 04/11/2003 Repertorio n , Rogante Mangili Giuseppe, Sede: Calolziocorte compravendita. (citato nella VCA) Azioni da intraprendere Occorre recuperare l Atto di Compravendita rep. n del 22/10/2003, che attribuisce la titolarità dell immobile a Intesa Leasing S.p.A. Tempi: Costi: 8

9 SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie dell intero immobile Edificio costruito in data anteriore al 1 settembre /10/1997 Concessione edilizia con contributo relativa alle opere di ristutturazione e ampliamento prot /97; 09/09/1998 Concessione edilizia con contributo relativa alle opere di ristutturazione con demolizione e ricostruzione fabbricato prot /98; 18/12/1999 DIA prot in variante alla concessione edilizia 49/98 del 09/09/1998; 29/06/2000 DIA prot relativa alla formazione di un accesso carraio mediante posa di cancello in ferro e della costruzione del blocco contatori metano; 04/07/2000 DIA prot relativa alle opere necessarie al recupero abitativo del sottotetto esistente; 02/04/2001 DIA prot relativa alla trasformazione di due locali posti al piano interrato da cantina a ristorante; Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie delle unità di proprietà 24/10/1997 Concessione edilizia con contributo relativa alle opere di ristutturazione e ampliamento prot /97; 09/09/1998 Concessione edilizia con contributo relativa alle opere di ristutturazione con demolizione e ricostruzione fabbricato prot /98; 18/12/1999 DIA prot in variante alla concessione edilizia 49/98 del 09/09/1998; 29/06/2000 DIA prot relativa alla formazione di un accesso carraio mediante posa di cancello in ferro e della costruzione del blocco contatori metano; 02/04/2001 DIA prot relativa alla trasformazione di due locali posti al piano interrato da cantina a ristorante; Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie non di proprietà INTESA LEASING S.p.A. 04/07/2000 DIA prot relativa alle opere necessarie al recupero abitativo del sottotetto esistente; 9

10 Documentazione reperita 24/10/1997 Concessione edilizia con contributo relativa alle opere di ristutturazione e ampliamento prot /97; 09/09/1998 Concessione edilizia con contributo relativa alle opere di ristutturazione con demolizione e ricostruzione fabbricato prot /98; 18/12/1999 DIA prot in variante alla concessione edilizia 49/98 del 09/09/1998; 29/06/2000 DIA prot relativa alla formazione di un accesso carraio mediante posa di cancello in ferro e della costruzione del blocco contatori metano; 04/07/2000 DIA prot relativa alle opere necessarie al recupero abitativo del sottotetto esistente; 02/04/2001 DIA prot relativa alla trasformazione di due locali posti al piano interrato da cantina a ristorante; Documentazione mancante Dalla visura storica è emerso che in data 16/07/2003 l unità immobiliare è stata oggetto di un ampliamento. Il Comune di Calusco non ha fornito documentazione al riguardo. Abitabilità /agibilità Non risultano agli atti i certificati di agibilità relativi alle pratiche sopra indicate. Destinazione urbanistica L unità in oggetto di proprietà INTESA LEASING S.p.A. (sub. 745) ha destinazione urbanistica e catastale: RISTORANTE. Vincoli Dall atto di compravendita del 10/10/2000 è emerso che il bene comune non censibile individuato con il sub 702 è stato vincolato ad uso pubblico con l obbligo di cura della manutenzione a carico della proprietà. Il sub 742 è infine destinato a marciapiede e dovrà essere ceduto al comune di Calusco d Adda. Servitù Dall atto di compravendita del 10/10/2000 è emerso che sui mappali 10

11 oggetto di compravendita è stata istituita una servitù di accesso e regresso carrale e pedonale, servitù di posa, attraversamento e manutenzione delle fognature e di canna fumaria e servitù di apertura di luci. Coerenze unità di proprietà Il piano terra confina con le parti comuni, l interrato confina su tutti i lati con terrapieni e cavedi. SITUAZIONE CATASTALE Identificativi catastali CATASTO FABBRICATI foglio particella sub. zona cens Via Vittorio Emanuele n. 255 piano S1-T cat. cl. consist. superficie catastale rendita // C/ mq 2.574,02 AMPLIAMENTO del 16/07/2003 n /2003 in atti dal 16/07/2003 (protocollo n ) AMPLIAMENTO. Documentazione presente in atti In atti sono presenti sia la visura storica reperita al Catasto Edilizio che la planimetria catastale. Documentazione reperita Reperita la visura storica e la planimetria catastale aggiornata. Documentazione mancante La documentazione agli atti risulta essere completa. Analisi e problematiche catastali Il numero civico presente sull immobile differisce da quello riportato nella visura storica; è indicato il 267 anziché il 255 come in visura. Azioni da intraprendere Se la discrepanza del numero civico è imputabile al Catasto Fabbricati del Comune di Calusco d Adda, occorre presentare istanza di aggiornamento, al contrario, se fosse dovuta al proprietario della struttura, si rende necessario sostituire la targa indicante il numero civico. Tempi: 11 Costi:

12 SITUAZIONE LOCATIVA Contratti di locazione Alla data del sopralluogo (03/06/2010), l immobile risultava libero da persone o da cose. Documentazione presente in atti Nessuna Documentazione reperita Nessuna Documentazione mancante N.A. Analisi e problematiche dei contratti di locazione N.A. Azioni da intraprendere N.A. Tempi: Costi: 12