TRIBUNALE DI BRESCIA RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA IMMOBILI SITI IN BIASSONO (MILANO) CONCORDATO PREVENTIVO N. 7/2009 SAN MICHELE S.P.A.

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA IMMOBILI SITI IN BIASSONO (MILANO) CONCORDATO PREVENTIVO N. 7/2009 SAN MICHELE S.P.A. COMMISSARIO GIUDIZIALE: DOTT. ALBERTO FACELLA GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO Il sottoscritto ing. Sandro Frugoni, albo di Brescia n. 1661, con studio in Brescia via Tosio n. 28, nominato Consulente del Concordato Preventivo in epigrafe, come da provvedimento dell'ill.mo Giudice Delegato (allegato n. 1 alla presente), ha proceduto alla redazione e stesura della presente relazione al fine della valutazione dei beni di proprietà San Michele S.p.A. siti in Biassono (Milano), con sopralluogo effettuato il 1 luglio

2 DATI CATASTALI Le unità oggetto della presente relazione, risultano identificate al Catasto Fabbricati del Comune di Biassono (Milano), foglio 5 con: - mappale n. 758/16, categoria A/2, classe 3, vani 4, Rendita. 619,75 (vedasi visura per soggetto e scheda planimetrica, allegati numeri 2 e 3 alla presente), raffigurante unità residenziale a piano primo; - mappale n. 758/51, categoria C/6, classe 7, mq. 18, Rendita. 76,23 (vedasi visura per soggetto e scheda planimetrica, allegati numeri 2 e 4 alla presente), raffigurante autorimessa al piano interrato. Competono alle unità in oggetto quote proporzionali delle parti che per Legge, uso, destinazione o da regolamento sono da ritenersi comuni, con particolare riferimento a quelle evidenziate sull'elaborato planimetrico (vedasi copia, allegato n. 5 alla presente) con: - mappale n. 758/1 bene comune non censibile a tutti i subalterni (accesso comune, passaggi comuni, scale comuni, locale autoclave, macchine, contatori). CONFINI da nord in senso orario (riferimento elaborato di subalternazione, allegato n. 5 alla presente): Per il subalterno 16: mappali numeri 758/1, 758/15 e 758/17. Per il subalterno 51: mappali numeri 758/1, 758/50 e 758/52. 2

3 DESCRIZIONE E CONSISTENZA Trattasi di un appartamento e di un'autorimessa rispettivamente al piano primo ed interrato di un complesso condominiale denominato "Residenza Liberty", di 5 piani fuori terra, sito in via Libertà n. 15, poco distante dal centro del paese di Biassono (Milano). L immobile è sede di negozi, uffici e locali di ristoro; è stato realizzato negli anni 1997/2000. L accesso all'unità abitativa avviene tramite il corpo scala segnalato in loco con la lettera A, dotato di scale ed ascensore. La differenza tra la quota del piano di campagna e la quota di arrivo dell ascensore a piano terra è colmato da una rampa di scale e da un servoscala con pedana dedicata agli utenti disabili. L'unità residenziale conta lordi mq. 67 circa ed è composta da un locale ingressosoggiorno, cucina con balcone, disimpegno, camera da letto, bagno completo. Si presenta in buono stato di manutenzione con serramenti in alluminio e porte interne in legno, tapparelle in PVC; riscaldamento con termosifoni in alluminio e acqua sanitaria garantita da impianto a gas autonomo: la caldaia è posta sul balcone a loggia di mq. 8 circa. L altezza dei locali è pari a m. 2,70. L'autorimessa posta a piano interrato conta lordi mq. 18 circa; vi si accede tramite rampa esterna posta a lato sud del complesso. Considerando al 100% la superficie abitabile ed al 50% quella della loggia e dell'autorimessa, risulta una metratura commerciabile equivalente di mq. 80 circa. 3

4 Per la distribuzione degli spazi interni si faccia riferimento alle planimetrie catastali allegate sotto i numeri 3 e 4 alla presente. Si allega sotto il n. 6 ampia documentazione fotografica. Attualmente le unità risultano libere. 4

5 SITUAZIONE EDILIZIA URBANISTICA Il complesso, di cui fanno parte le unità oggetto della presente relazione, è stato realizzato in forza a: - Concessione edilizia 69/96 del 6 febbraio 1997; - Concessione edilizia in variante 69/96bis del 2 maggio Il certificato di abitabilità è stato richiesto l'8 maggio 2000 e rilasciato il 18 dicembre 2000 (vedasi copia, allegato n. 7 alla presente). Per il complesso, di cui fanno parte i beni di cui trattasi, risulta sottoscritta Convenzione per l'attuazione di un Piano integrato di recupero, stipulata con il Comune di Biassono il 16 gennaio 1997, n. 7916/3612 di repertorio notaio Gaetano Gentile. Il sopralluogo ha evidenziato, limitatamente alle unità in oggetto, la sostanziale regolarità edilizio-urbanistica dei beni, in considerazione anche dell'attestato "certificato di abitabilità". 5

6 PROVENIENZA Gli immobili oggetto della presente relazione pervenivano alla società S. Michele S.p.A., in piena ed esclusiva proprietà, attraverso: - atto di compravendita dell'11 settembre 2001, n /12037 di repertorio notaio Giovanni Picone, registrato a Monza il 17 settembre 2001 al n serie 2v (vedasi copia, allegato n. 8 alla presente). Parte venditrice "Immobiliare Milano s.r.l.". Valore dichiarato in atto soggetto ad IVA In tale atto si precisava quanto segue: - i locali sottotetto non costituivano enti comuni ma rimanevano di proprietà esclusiva della società venditrice che si riservava il diritto di cedere i medesimi ai proprietari degli appartamenti sottostanti; - in forza di atto di identificazione catastale del 13 ottobre 1997 n /14126 di repertorio notaio Giuseppe Bellucci, era stato costituito diritto di uso perpetuo a favore della società "Elda sas di Motta Maria e C.", proprietaria degli immobili di cui ai mappali numeri 6 e 737 del foglio 5, posizionati lungo il confine est del complesso, di cui fanno parte le unità oggetto della presente relazione; detto diritto d'uso aveva per oggetto una porzione dell'area identificata per maggior consistenza al mappale n. 759 foglio 5 e meglio individuata con tratteggio in colore verde nel richiamato atto di identificazione; - la parte acquirente si rendeva edotta che sul mappale n. 754 del foglio 5 insisteva cabina elettrica per la cui gestione e regolamentazione doveva 6

7 essere ancora stipulato con l'ente fornitore atto portante costituzione di servitù relativa; la parte acquirente conferiva ampio mandato alla società venditrice al perfezionamento del citato atto di servitù. Si precisa che il sottoscritto Consulente non ha proceduto all'accertamento attuale della proprietà perché non espressamente chiesto nell'incarico, verifica demandata quindi al notaio. 7

8 PENDENZE NEI CONFRONTI DELL'AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Secondo quanto trasmesso dall'amministratore del Condominio Studio Porta (vedasi allegato n. 9 alla presente), le pendenze della San Michele S.p.A. nei confronti del condominio risultano pari ad ,15 (saldo 2008 e acconto 2009). 8

9 GIUDIZIO DI STIMA E VALUTAZIONI Rilevate le caratteristiche degli immobili, considerati: - le superfici commerciabili ed i volumi; - la discreta posizione; - la destinazione d uso delle superfici; - le finiture; - la luminosità degli ambienti; - la sostanziale regolarità edilizio - urbanistica dei beni; - la documentazione catastale; - le clausole di cui all'atto di provenienza; - i listini immobiliari come utili riferimenti non vincolanti; - le circostanze che possono comunque influire sul merito o demerito, come la cospicua offerta attuale sul mercato e la flessione della domanda; - il regime degli scambi immobiliari del mercato e la domanda per unità analoghe (metodo comparativo); prescindendo: - dalle pendenze nei confronti dell'amministrazione Condominiale; - da eventuali pesi ipotecari; - da eventuali trascrizioni pregiudizievoli; si procede alla valutazione del più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, comprensiva delle pertinenze comuni. 9

10 Si precisa che le seguenti stime sono da considerarsi cautelative ai fini della presente consulenza. Mappali numeri 758/16 e 758/51 (superficie commerciabile mq. 80): mq. 80,00 x./mq ,00 = ,00-10

11 CONCLUSIONI Con quanto sopra si ritiene di aver svolto il gradito incarico ricevuto. La presente relazione tecnica consta di n. 11 pagine e n. 9 allegati. Brescia 30 settembre