TRIBUNALE DI BERGAMO

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO Procedura esecutiva immobiliare n. 1548/2012 Reg. Es. Imm. promossa da: Avv contro Avv Giudice dell esecuzione: Dott.ssa Giovanna Golinelli * * * Relazione di perizia per l unità immobiliare oggetto della procedura esecutiva immobiliare n. 1548/2012 sita in Comune di Azzano San Paolo (Prov. Bergamo), in via Trieste, 29: - appartamento identificato al Catasto Fabbricati di Bergamo, Censuario Azzano San Paolo, al foglio 4, mapp. 1000, sub. 34, piano 1, cat. A/3, cl. 2, cons. 2.5 vani, rendita 180,76; PREMESSE Il sottoscritto Architetto Cinzia Imberti libero professionista con studio in Bergamo Via Martin Luther King, 100, iscritto al n all ordine degli Architetti di Bergamo, è stata nominata esperta estimatrice in data dal Giudice dell Esecuzione Dott.ssa Giovanna Golinelli per effettuare, la stima dei beni indicati a margine accettando l incarico, prestando il giuramento di rito in data , rispondendo ai seguenti quesiti: Il Giudice dell'esecuzione conferisce all'esperto estimatore il seguente incarico: Provveda, esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria: 1) all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Pagina 1 di 11

2 2) ad una sommaria descrizione del bene; 3) per le costruzioni iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della Legge 47/85, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 4) per le costruzioni iniziate successivamente alla data, di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso, l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni in difformità dalla stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell'immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa la relativa oblazione ai sensi delle Leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; 5) per i terreni alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente a norma dell'art. 18 legge 47/ 85; 6) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponga ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 7) a predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all'art. 6 del D. Lvo n. 192 (come modificato dall'art. 13 D. Lvo n. 28) salvo che l'immobile sia esente ex art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione da acquisire se adeguata, anche avvalendosi di tecnico abilitato ove necessario; 8) all accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all'atto della notifica del pignoramento il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto Pagina 2 di 11

3 regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; 9) all accertamento dell'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dall esistenza di formalità, vincoli, oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 10) alla determinazione del valore degli immobili pignorati; 11) alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al frazionamento catastale; 12) all accertamento della comoda divisibilità dei beni; 13) all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data e la scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 14) all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; 15) all allegazione delle planimetrie degli immobili o di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; 16) proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; 17) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima attribuito, nella Pagina 3 di 11

4 quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Il Giudice dell Esecuzione autorizza l esperto a far uso del mezzo proprio. Concede all'esperto estimatore termine per il deposito in cancelleria della relazione di perizia sottoscritta e degli allegati almeno 45 giorni prima dell'udienza fissata per la giornata del alle ore La relazione suddetta dovrà essere inviata, unitamente agli allegati, ai creditori procedenti e al debitore, anche se non costituito, invitandoli a fargli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente la predetta udienza, alla quale, il CTU interverrà per rendere i chiarimenti necessari. L'Esperto provvederà inoltre: - a trasmettere al creditore, su idoneo supporto informatico (CD-ROM), la relazione tecnico - estimativa completa dei relativi allegati; - ulteriore idoneo supporto informatico (CD-ROM) contenete la relazione tecnico - estimativa ed i soli allegati costituiti da riproduzioni fotografiche ed eventuali planimetrie (escluse copie di atti o di visure) il tutto privo dei dati sensibili dei creditori, dei comproprietari o di altri soggetti (ai sensi della legge sulla privacy), onde consentire il tempestivo conferimento dei dati agli enti interessati, per la pubblicazione sui siti internet, destinati all'inserimento degli avvisi di cui all'art. 490 c.p.c.. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI PIGNORAMENTO L unità immobiliare oggetto di perizia è situata nella zona residenziale del Comune di Azzano San Paolo (Bg) con accesso da via Trieste, 29 (foto n. 1 e 2). Il compendio immobiliare oggetto della presente relazione è costituto da un appartamento posto al piano primo, in una palazzina di n. 16 appartamenti e negozi a piano terra. Punto 1) RISPOSTE AI QUESITI L immobile oggetto di esecuzione è un appartamento posto a piano primo, così identificato catastalmente: Pagina 4 di 11

5 appartamento - Catasto Fabbricati di Bergamo - Comune Censuario di Azzano San Paolo - foglio 4 - mapp sub. 34 cat. A/3 classe 2 consistenza 2.5 vani rendita 180,76 Via Trieste, 29 - piano 1 e confina in lato nord-ovest con cortile condominiale, in lato nord-est con appartamento di altra proprietà, in lato sud- est con appartamento di altra proprietà ed in lato sud-ovest con vano scala e disimpegno comune. Punto 2) L immobile oggetto di esecuzione è costituito da un appartamento posto al piano primo di un complesso immobiliare composto da più unità immobiliari collocato nel centro abitato del Comune di Azzano San Paolo. La quota millesimale attribuita all unità immobiliare è di 11,00 millesimi. L'edificio presenta facciate in cls a vista con fasce ad intonaco tinteggiate di color arancio, (foto n. 2, 3 e 4) il tetto è piano con copertura in guaina bituminosa. L'ingresso all'unità imm.re oggetto di esecuzione avviene da cortile condominale, a cui si accede da Via Trieste al civico 29, (foto n. 2). In particolare all appartamento si accede da vano scala comune con altre tre unità immobiliari, il vano scale ha pedate rivestite in piastrelle di gres e pareti intonacate di colore grigio scuro. La porta d'ingresso all unità oggetto di esecuzione è in legno tamburato impiallacciata in noce tanganika (foto n. 6), le porte interne sono in legno tamburato ad unica specchiatura cieche impiallacciate in noce tanganika, i serramenti sono in legno verniciato di colore bianco con vetro semplice completi di avvolgibili in plastica. L appartamento è dotato di impianto di riscaldamento di tipo autonomo con termoconvettori a parete posti sotto le finestre del soggiorno e della camera da letto e di un calorifero in ghisa posto in bagno; l acqua calda ad uso sanitario così come l acqua calda per il riscaldamento viene prodotta da caldaia della ditta Beretta mod. Mynute 2020 alimentata a gas metano (foto n. 7). L appartamento è inoltre dotato di impianto elettrico di tipo sottotraccia completo di quadro con interruttore differenziale, prese ed interruttori ad incasso. Pagina 5 di 11

6 L unità immobiliare ha superficie commerciale complessiva, arrotondata al m2, di 44,00 m2. Descrizione dell appartamento L appartamento è composto da: - ingresso / soggiorno / cottura, s.u. 19,50 m2, con pavimentazione in piastrelle di ceramica di colore beige, pareti e soffitto intonacate e tinteggiate, parete cottura in piastrelle di ceramica bianche il locale è dotato di finestra con affaccio su cortile condominiale (foto n. 8, 9 e 10); - disimpegno / ripostiglio, s.u. 2,15 m2, dotato di attacco lavatrice, pavimentazione in piastrelle di ceramica di colore beige, pareti e soffitto intonacate e tinteggiate (foto n. 11 e 12); - bagno, s.u. 3,60 m2, dotato di lavandino, vaso, bidet e vasca da bagno, con pavimentazione in piastrelle di ceramica di colore bianco, pareti rivestite in piastrelle di ceramica colore bianco fino ad un altezza di m. 2,20, soffitto intonacato, il locale non dispone di finestra ed è dotato di aspirazione forzata (foto n. 13, 14 e 15); - camera da letto, s.u. 11,75 m2, con pavimentazione in piastrelle di ceramica di colore beige, pareti e soffitto intonacate e tinteggiate, il locale dispone di finestra con affaccio su cortile condominiale (foto n. 16, 17, 18 e 19). Punto 3) Il fabbricato, di cui l unità immobiliare oggetto di esecuzione fa parte, è stato realizzato nell anno Punto 4) Il fabbricato è stato realizzato a seguito del rilascio di Concessione Edilizia n. 106/82 del che prevedeva la costruzione di condominio con n. 16 appartamenti e negozi con esposizione a piano terra. Successivamente è stata richiesta variante n. 1 in corso d opera alla Conc. Ed. n. 106/82 rilasciata il ed altra variante n. 2 alla Conc. Ed. n. 106/82 rilasciata il che prevedeva la realizzazione di n. 32 appartamenti con negozi ed esposizione al piano terra. I lavori furono iniziati il giorno e terminati il giorno In data il Sindaco del Comune di Azzano San Paolo rilasciò autorizzazione di abitabilità della casa (allegato 1). Pagina 6 di 11

7 Punto 5) Punto 6) Dalle visure effettuate presso l Agenzia delle Entrate - risulta che l unità immobiliare oggetto di perizia, corrisponde ai dati riportati nell'atto di pignoramento ed è identificata al Catasto Fabbricati di Bergamo, come di seguito: appartamento - Comune Censuario di Azzano San Paolo - foglio 4 - mapp sub. 34 cat. A/3 classe 2 consistenza 2,5 vani rendita 180,76 indirizzo via Trieste, 29. Intestata a: proprietario per 1/1. Punto 7) Si è provveduto a predisporre l Attestazione di Prestazione Energetica - APE - dell immobile oggetto di esecuzione, di cui all'art. 6 del D. Lvo n. 192 (come modificato dall'art. 13 D. Lvo n. 28), che ha dato le seguenti risultanze: Classe E 119,91 kwh/m2a fabbisogno energetico per climatizzazione invernale. (allegato 2) Punto 8) Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. di Bergamo ho riscontrato che all atto della notifica del pignoramento ( ) l immobile risultava intestato a: proprietario per 1/1. in forza dell'atto descritto al successivo punto 9, paragrafo 1. Punto 9) Provenienze: In data anteriore al ventennio il bene oggetto di esecuzione era in titolarità di: Pagina 7 di 11

8 - Sig nato a il , per acquisto dalla Soc con sede in , con atto in data , Notaio A. Volpi rep /7.034, Reg. a Bergamo il al n serie 2V, ivi Trascritto il ai nn /22.071; - Sig , nato a il , per acquisto dal Sig , atto in data , Notaio G. Marasà rep , Reg. a Bergamo il al n serie 2V, ivi Trascritto il ai nn / ) Compravendita Trascrizione del Reg. Gen. n Reg. Par. n Atto in data Notaio Francesco Mannarella di rep. n /29.050, la Sig , nato a il vende al Sig nato il a nello Stato , la piena proprietà dell'appartamento, censito al Catasto Fabbricati, Censuario di Azzano San Paolo - foglio 4 - mapp sub. 34 cat. A/3 classe 2 consistenza 2,5 vani rendita 180,76 indirizzo via Trieste, 29, piano 1. Formalità pregiudizievoli: 1) Ipoteca volontaria Iscrizione contro del Reg. Par. n Reg. Gen. n Ipoteca volontaria, atto in data Notaio Mannarella di rep. n /29051, a favore della "Banca per la Casa s.p.a" con domicilio eletto in Milano, Via Tortona, 33, per la somma capitale di ,00 e per complessivi ,00 a garanzia di mutuo fondiario da rimborsare in anni 30, contro il sig nato a nello Stato il , cod. fisc , per il diritto di proprietà e l'intera quota di 1/1 dell unità immobiliare oggetto di esecuzione sita in Comune di Azzano San Paolo, Viale Trieste, 29, appartamento al piano 1, censito al foglio 4, mapp sub ) Pignoramento immobiliare Trascrizione contro del Reg. Par. n Reg. Gen. n Pagina 8 di 11

9 Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare - atto di pignoramento di immobili a favore della Unicredit s.p.a. con sede in Roma, contro il sig nato a nello Stato il , cod. fisc , per il diritto di proprietà e per la quota di 1/1 dell unità immobiliare oggetto di esecuzione sita in Comune di Azzano San Paolo, Viale Trieste, 29, appartamento al piano 1, censito al foglio 4, mapp sub. 34, derivante da atto giudiziario notificato in data n. rep. 8693/2012, Trascritto a Bergamo il ai nn. 1739/1129. Punto 10) Con i conteggi che seguono la scrivente intende esprimere il più probabile valore di stima, quale risultante di tutte le componenti che caratterizzano la formazione del prezzo in un ipotesi di libero mercato. Quindi nel giudizio di stima che si formulerà sarà compreso, oltre che il valore della costruzione anche il valore dell area su cui insiste nonché l ubicazione, le condizioni di manutenzione e conservazione, le utilità comuni e la situazione urbanistica. Il metodo di stima utilizzato è il confronto diretto o comparazione, verificata ed esaminata l esistenza delle seguenti condizioni: la presenza nella zona di immobili aventi caratteristiche analoghe o sufficientemente prossime per condizioni intrinseche ed estrinseche; la conoscenza per i suddetti immobili di valori di compravendita recentemente trattati; l esistenza di parametri o elemento di confronto simili, tenendo tuttavia conto di tutte le peculiari caratteristiche dell immobile in argomento. Per questi ultimi si sono confrontati i valori pubblicati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio, del Listino dei Prezzi degli Immobili di Bergamo e Provincia, delle quotazione pubblicate dal Consulente Immobiliare edito dal Sole 24ore. Il compendio immobiliare esaminato è collocato nella zona residenziale del Comune di Azzano San Paolo, in zona prossima ai servizi primari (scuole, negozi, attrezzature sportive e municipio), complessivamente sia l unità immobiliare che l'immobile in cui è inserito sono in buone condizioni di manutenzione. Quanto sopra premesso ed esperita ogni ulteriore possibile indagine sui prezzi caratterizzanti il mercato Pagina 9 di 11

10 immobiliare locale si stima quale valore al m2 per l appartamento, mapp sub piano primo, l importo di 1.300,00 (milletrecento/00euro) al metro quadrato. La consistenza metrica adottata per le unità immobiliari è la superficie commerciale ed è stata calcolata da rilievi eseguiti in loco ed utilizzando per il criterio di calcolo della superficie commerciale. Dai calcoli risultano quindi le seguenti superfici e valori: Appartamento - mapp sub piano primo: m2 44,00 x /m ,00 = ,00 per un valore complessivo arrotondato a ,00 (cinquantasettemila/00 euro). Punto 11) Unico lotto composto da: Piena proprietà di appartamento posto a piano primo composto da: ingresso/cottura/soggiorno, bagno, camera da letto, disimpegno/ripostiglio, identificato catastalmente al Catasto Fabbricati di Bergamo, Censuario di Azzano San Paolo - Via Trieste, 29, foglio 4, mapp. 1000, sub. 34, piano 1, cat. A3, cl. 2, cons. 2,5 vani, rendita 180,76. Punto 12) L immobile non è divisibile. Punto 13) Alla data del sopralluogo ( ) l immobile oggetto di esecuzione risultava utilizzato dal Sig che mi riferisce di occuparlo gratuitamente. Accertamento spese condominiali: A seguito di indagini presso l amministratore del condominio è emerso che il proprietario dell immobile oggetto di perizia non ha saldato le rate condominiale di spettanza per un importo complessivo di 3.443,79. (vedasi dettaglio nell allegato n. 3) Punto 14) Pagina 10 di 11

11 L immobile oggetto di esecuzione non risulta essere oggetto di procedura esecutiva per pubblica utilità come risulta dalla dichiarazione rilasciata dal Comune di Azzano San Paolo in data (allegato 4). Punto 15) Si allegano le planimetrie catastali, il rilievo dell unità immobiliare ed il rilievo fotografico (allegato 5 e 6). Punto 16) Verrà redatta e presentata la nota di voltura in caso di vendita degli immobili. Punto 17) E allegata alla presente la descrizione succinta dei lotti formati per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Lo scrivente rassegna la presente relazione unitamente a: Allegato 1 Concessione Edilizia n. 106/82 rilasciata il ; Conc. Edil. var. n. 1 rilasciata il ; Conc. Edil. var. n. 2 rilasciata il ; autorizzazione di abitabilità della casa rilasciata il Allegato 2 Attestato di Prestazione Energetica; Allegato 3 Attestazione spese condominiali Amministratore ; Allegato 4 Dichiarazione del Comune di Azzano San Paolo che l unità immobiliare non è oggetto di esproprio per pubblica utilità; Allegato 5 Visura, planimetria catastale e rilievo; Allegato 6 Documentazione fotografica. Con ossequio, Bergamo, L'esperto estimatore (Arch. Cinzia Imberti) Pagina 11 di 11

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