TRIBUNALE DI BERGAMO

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO Procedura Esecutiva Immobiliare n. 1383/10 1 Quesito - PROVVEDA ALL IDENTIFICAZIONE DEL BENE, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI E PIÙ PRECISAMENTE ALLA ESATTA INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO ED ALLA FORMAZIONE, OVE OPPORTUNO, DI UNO O PIÙ LOTTI PER LA VENDITA, IDENTIFICANDO I NUOVI CONFINI E PROVVEDENDO, PREVIA AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE, OVE NECESSARIO, ALLA REALIZZAZIONE DEL FRAZIONAMENTO, ALLEGANDO ALLA RELAZIONE ESTIMATIVA I TIPI DEBITAMENTE APPROVATI DALL UFFICIO TECNICO ERARIALE; 1.1 Individuazione immobili oggetto di pignoramento e formazione lotti - Immobile ubicato nel Comune di Osio Sotto (BG), in Via E. Fermi n. 17 interno 15, località Zingonia. - L immobile forma un unico lotto di vendita composto da: - appartamento identificato catastalmente al fg 11 Comune Osio Sotto (Bg) censuario Osio Sotto, mappale 3041 sub 30; - autorimessa identificata catastalmente al fg 11 Comune Osio Sotto (Bg), censuario Osio Sotto, mappale 3041 sub Confini del lotto L appartamento è collocato al piano quarto ed il lato nord confina con la scala e l ascensore condominiali; il lato est confina con altra proprietà mentre i lati sud ed ovest prospettano sul cortile sottostante di proprietà comune. L autorimessa, collocata al piano terra e posta in angolo di fabbricato, confina in lato sud ed ovest con area di manovra cortile condominiale, in lato est e nord con autorimesse di altre proprietà. 2 Quesito - PROVVEDA

2 AD UNA SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE; L appartamento e l autorimessa in questione fanno parte del complesso residenziale Nido 2 (costituito da sette fabbricati) di edilizia economicopopolare. L appartamento in questione è posto al piano quarto di fabbricato ubicato in zona periferica del Comune di Osio Sotto (v. foto n.1 e foto n. 2); il fabbricato, di cinque livelli, è composto da scala condominiale che permette di raggiungere i vari appartamenti (quattro ogni piano) mentre al piano terra sono collocate tutte le autorimesse. Foto aerea n.1 2

3 Foto n. 2 Descrizione dell'immobile Le unità immobiliari oggetto della presente perizia sono composte da: appartamento: al piano quarto formato da ingresso, soggiorno, cucina con piccolo ripostiglio, disimpegno, bagno, due camere da letto, un balcone collocato esternamente alla cucina. autorimessa: unico locale collocato al piano terra in angolo sud-ovest del condominio. Caratteristiche strutturali La struttura del fabbricato, in cui sono collocate le due unità immobiliari, è costituita da struttura verticale realizzata in cemento armato in opera; i solai sono in laterocemento. Le scale, in cemento armato, superano ogni piano in doppia rampa con pianerottolo intermedio. L ascensore, in lato opposto all ingresso, consente l abbattimento delle barriere architettoniche (vedi fotografia n. 3). Foto n. 3 Le murature perimetrali dell appartamento sono probabilmente tipo sandwich con vuoto interno. Gli infissi esterni sono costituiti da tapparelle in PVC; le finestre e le portefinestre sono in alluminio anodizzato con vetro 3

4 semplice; le stesse sono ad uno o due battenti in relazione alla loro larghezza. I davanzali risultano più bassi del normale e sono dotati di traversa anticaduta; situazione che si ripete su tutte le finestre del fabbricato. Le porte interne sono in legno con telaio in ferro mentre il portoncino di ingresso è di sicurezza blindato. Le finiture interne si possono così descrivere: - soggiorno e ingresso: pareti e soffitto intonacati e colorati, pavimenti in ceramica di buona qualità, zoccolini in legno (vedi fotografie n. 4 e n. 5); - cucina: pareti rivestite con piastrelle di ceramica dietro la distribuzione del piano cottura (parete contro bagno), vedi fotografia n. 6; pavimento come quello posato in soggiorno, intonaco civile colorato sulle pareti non rivestite (vedi fotografia n. 7). - bagno: il bagno è composto da wc, bidet, vasca e lavabo serie Conca ed attacco per lavatrice; pavimento e rivestimento sono in ceramica di altezza superiore ai 2 metri; il soffitto e la parte rimanente delle pareti sono intonacati e tinteggiati (vedi fotografie n. 8 e n. 9). - camere da letto e disimpegno hanno tutti le stesse finiture con pavimento in ceramica (che è uguale per tutto l appartamento escluso il bagno), pareti e soffitto intonacati e colorati, zoccolino in legno (vedi fotografie n. 10, n. 11, n. 12, n. 13). - ripostiglio in cucina: ha pavimento in ceramica e pareti intonacate; l accesso avviene con porta a soffietto (vedi fotografia n. 7). Tutti i davanzali e contro davanzali sono in marmo. L impianto elettrico risulta distribuito con sufficienti frutti in ogni locale, con centralina salvavita posta all ingresso; l impianto è realizzato sottotraccia e non risulta esserci il certificato di conformità dell impianto. 4

5 L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caloriferi in alluminio in ogni locale; la caldaietta è collocata nel ripostiglio posto a fianco della cucina. L impianto del metano per l alimentazione della caldaia risulta a norma con contatore posto sul balcone. L appartamento è dotato anche di impianto di condizionamento con due unità interne ed unità esterna posta sul terrazzo. L appartamento non è dotato dell attestato di certificazione energetica (D.L. 192/05 e succ. mod.). L autorimessa ha le seguenti caratteristiche: pavimento in battuto di cemento, pareti in intonaco non particolarmente curato. La porta di accesso è in lamiera zincata a battente con apertura verso l esterno. L immobile fa parte del condominio per millesimi 62,728. Il pianerottolo della scala condominiale e l ingresso hanno pavimento in marmo. Esternamente, il fabbricato risulta realizzato con mattoncini a vista con fascia marcapiano e sottofinestre in intonaco colorato. Il piano terra è intonacato e colorato. Le parti aggettanti (gronda e balconi) sono in calcestruzzo intonacato. Le lattonerie sono in rame. Le barriere dei balconi sono in ferro verniciato di colore marrone. Tutti i fabbricati limitrofi, facenti parte del complesso edilizio, sono realizzati in modo simile. 5

6 Foto n. 4 - soggiorno Foto n. 5 - ingresso Foto n. 6 cucina Foto n. 7 cucina Foto n. 8 bagno Foto n 9 - bagno Foto n camera matrimoniale 6

7 Foto n. 11 ingresso della camera matrimoniale Foto n camera singola Foto n. 13 camera singola 7

8 Stato di manutenzione e conservazione Le condizioni di manutenzione e conservazione interne dell appartamento sono discrete. Il fabbricato e le sue facciate sono in discrete condizioni (alcune parti di intonaco richiederebbero a breve lavori di manutenzione). Consistenza e dati tecnici La misurazione delle superfici è stata effettuata secondo gli usi ricorrenti nelle compravendite immobiliari ed indicati nella Raccolta Provinciale degli usi edita dalla Camera di Commercio di Bergamo. - mappale 3041 sub 30: appartamento: 17.21x5.88 [(2.96x x1.40)] = mq balcone [(2.96 x 1.86) +(1.40 x 0.96 )] x 0.33 = mq Sommano mq mappale 3041 sub12: autorimessa: 4.10 x 5,85 = mq Schema di rilievo dell appartamento Descrizione sommaria del contesto in cui sono ubicate le unità immobiliari. 1) Caratteristiche della zona: Il fabbricato si colloca in zona residenziale posta esternamente al nucleo di antica formazione di Osio Sotto ed alla zona di espansione dello 8

9 stesso. La zona interessata difatti confina con il Comune di Verdellino. Si pone lateralmente alla strada Via Europa che collega Osio Sotto con Ciserano (strada con notevole percorrenza di traffico) da cui si stacca Corso Asia che porta alla zona interessata dal fabbricato oggetto della presente perizia; quest ultima strada risulta di ampie dimensioni e con la presenza della Caserma dei Carabinieri nelle immediate vicinanze. L area in cui si trova il fabbricato interessato è urbanizzata con complesso di fabbricati a quattro piani ed autorimesse al piano terra (cinque livelli) con buon numero di parcheggi dislocati lungo la strada. 2) Servizi di zona: In zona (a circa 1000 metri di distanza) si trovano due supermercati ed all incrocio tra Corso Asia e Corso Europa (circa 500 metri) vi sono alcuni negozi di varie tipologie. Andando verso il centro di Osio Sotto sul Corso Europa si incontra anche il Policlinico S. Marco che fa parte della rete degli ospedali della Provincia di Bergamo. 3) Collegamenti pubblici: Esiste un servizio pubblico di autobus (Locatelli Bergamo Trasporti) con fermata a circa 400/500 metri dal fabbricato in questione: linea V10 diretta verso i principali centri; il casello autostradale più vicino è quello di Trezzo d Adda, distante circa 6 chilometri. 3 Quesito "PER LE COSTRUZIONI INIZIATE ANTERIORMENTE AL 1 SET- TEMBRE 1967, OVE NON SIA REPERIBILE LA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL ATTO NOTORIO DI CUI ALL'ART. 40 DELLA LEGGE N. 47/1985, INDICHI, ANCHE IN BASE AD ELEMENTI PRESUNTIVI, LA DATA DI INIZIO DELLE COSTRUZIONI STESSE;" La costruzione dell immobile è iniziata dopo il Marzo Quesito "PER LE COSTRUZIONI INIZIATE SUCCESSIVAMENTE ALLA DATA DI CUI AL PUNTO 3), ACCERTI GLI ESTREMI DELLA 9

10 LICENZA O CONCESSIONE EDILIZIA; EVIDENZI IN OGNI CASO L'EVENTUALE ASSENZA DI LICENZA O LE REALIZZAZIONI EFETTUATE IN DIFFORMITA' DALLA STESSA ED IN TALI CASI, INDICHI SE IL PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE HA PROVVEDUTO A PRESENTARE LA DOMANDA DI CONDONO EDILIZIO ED A VERSARE LA RELATIVA OBLAZIONE AI SENSI DELLE LEGGI 47/1985 E 724/1994; NELL IPOTESI CHE QUESTE ULTIME CIRCOSTANZE NON SI FOSSERO VERIFICATE, QUANTIFICARNE I COSTI, ASSUMENDO LE OPPORTUNE INFORMAZIONI PRESSO GLI UFFICI COMUNALI COMPETENTI". La costruzione del fabbricato è stata autorizzata con Licenza di Costruzione n.115 del 26 settembre Non risultano presentate varianti o richieste di condono o sanatoria edilizia. L accesso agli atti del Comune di Osio Sotto ha permesso di visionare la licenza edilizia sopra richiamata. I disegni di progetto indicano una pianta del piano terra ed una pianta del piano tipo per i quattro piani soprastanti. Comparando il disegno e lo stato di fatto risultano alcune variazioni consistenti in: - sulla pianta del piano terra e del piano tipo non è indicato l esistente ascensore; - sulla pianta del piano terra risulta un corridoio con cantina che invece è stato inglobato nelle autorimesse; - sulla pianta del piano tipo non è riportato l esistente ripostiglio posto accanto alla cucina; - la disposizione delle finestre risulta spostata rispetto ai disegni di progetto. Queste opere sono state realizzate contemporaneamente alla realizzazione del fabbricato ed il Comune di Osio Sotto ha rilasciato per esso certificato di abitabilità in data senza indicare le cantine. Il Comune di Osio Sotto è dotato di P.G.T.; esso è stato adottato con delibera del Consiglio Comunale n. 25 del ed approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 42 del , pubblicata sul BURL in data

11 Il P.G.T. vigente, nel Piano delle Regole, individua il fabbricato in zona B3 ambiti di contenimento regolamentata dall art. PdR 64B3 dove sono ammessi interventi di manutenzione, risanamento e ristrutturazione con il mantenimento della volumetria esistente. Le variazioni attuate sono compatibili ed autorizzabili previa richiesta di Permesso di Costruire in sanatoria con il pagamento delle sanzioni dovute per legge che, interpellato l Ufficio Tecnico, ammontano a 516,00. 5 Quesito "PER I TERRENI, ALLEGHI IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA RILASCIATO DAL SINDACO COMPETENTE, AI SENSI DELL ART. 18 DELLA LEGGE 47/1985" Non è stato richiesto alcun certificato di destinazione urbanistica in quanto non vi sono aree incluse nel pignoramento. L area pertinenziale al fabbricato, di cui è parte l unità immobiliare pignorata, è condominiale. 6 Quesito - PROVVEDA "ALL IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE, PREVIO ACCERTAMENTO DELL ESATTA RISPONDENZA DEI DATI SPECIFICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO CON LE RISULTANZE CATASTALI, INDICANDO ALTRESI GLI ULTERIORI ELEMENTI NECESSARI PER L EVENTUALE EMISSIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO ED ESEGUENDO LE VARIAZIONI CHE FOSSERO NECESSARIE PER L AGGIORNAMENTO DEL CATASTO, IVI COMPRESA LA DENUNCIA AL N.C.E.U. IN RELAZIONE ALLA LEGGE N.1249/39, OLTRE AD ACQUISIRE LA RELATIVA SCHEDA OVVERO PREDISPONENDOLA OVE MANCANTE; PROVVEDA, IN CASO DI DIFFORMITA O MANCANZA DI IDONEA PLANIMETRIA DEL BENE, ALLA SUA CORREZIONE O REDAZIONE E, IN CASO DI OGGETTIVA IMPOSSIBILITA NE INDICHI LE RAGIONI OSTATIVE Presso l'agenzia del Territorio di Bergamo risulta che le unità immobiliari pignorate sono identificate in Comune di Osio Sotto BG- (G160) nel seguente modo: 11

12 fg nm sub zona cens. microzona cat. cl cons. sup cat rendita A/3 U 5,5 vani 340,86 indirizzo: Via E. Fermi n. 17, piano J fg nm sub zona cens. microzona cat. cl cons. sup.cat. rendita C/6 U mq ,95 indirizzo: Via E. Fermi n. 17, piano T (v. visura per immobile, allegato 1). L appartamento mappale 3041 sub 30 è rappresentato graficamente dalla planimetria catastale (v. allegato 2). L autorimessa mappale 3041 sub 12 è rappresentata graficamente dalla planimetria catastale (v. allegato 3). Rispetto alla situazione reale la scheda catastale dell appartamento e la scheda del box sono esatte. 9 Quesito - PROVVEDA "ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI" Lo scrivente, in relazione alla tipologia delle unità immobiliari da valutare, per esprimere un corretto giudizio di stima sul più probabile valore degli immobili pignorati ha tenuto in considerazione i seguenti elementi: - descrizione dell'immobile; - stato di manutenzione e conservazione; - consistenza e dati tecnici; - esiti delle ispezioni urbanistiche presso l'ufficio Comunale. Criteri di stima Con riferimento agli elementi raccolti durante le indagini effettuate, tenendo presenti i criteri del mercato immobiliare e tutto quanto possa essere utile per dare una valutazione obbiettiva dell'immobile in questione, lo scrivente ritiene che il criterio di stima da adottare sia quello sintetico. Esso si attua nella comparazione di vendite già effettuate, relative quindi ad immobili con prezzi certi e con caratteristiche il più possibile simili a quelle delle unità immobiliari in questione. 12

13 Valore venale dell'immobile pignorato Lo scrivente, dopo aver attentamente valutato le unità immobiliari nel loro insieme e sotto tutti gli aspetti, ritiene che il valore da attribuire a queste unità immobiliari sia: - appartamento: da un minimo di 1.000,00/mq. ad un massimo di 1.200,00/mq. - autorimessa: da un minimo di ,00 ad un massimo di ,00 in via prudenziale si applica il valore di: 1.000,00 al mq. per l appartamento ,00 per la autorimessa per cui, considerando la superficie delle unità immobiliari pignorate, si avrà: appartamento corrispondente al mappale 3041 sub 30 mq x 1.000,00= ,00 autorimessa corrispondente al mappale 3041 sub ,00 VALORE TOTALE IMMOBILE ,00 =========== (centodiecimilaquattrocentodieci/00) Nota: la sanzione amministrativa per sanare le difformità riscontrate (vedi pag. 12)ammonta a: 516,00 Le spese condominiali ordinarie da saldare dal 1^ Maggio 2012 al 30 Aprile 2013 ammontano a: 942,21 Fonti di informazione - Agenzie immobiliari; - Osservatorio dei valori del mercato immobiliare di Bergamo forniti dall Agenzia del Territorio; - Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e Provincia Quesito - PROVVEDA "ALLA FORMAZIONE DI LOTTI PER GRUPPI OMOGENEI SE LA NATURA DEGLI IMMOBILI LO CONSENTE, INDICANDO, PER CIASCUNA UNITA', IL VALORE, LA SUPERFICIE ED I CONFINI E PROCEDENDO, SE NECESSARIO, AL FRAZIONAMENTO CATASTALE". 13

14 L immobile pignorato costituisce un unico lotto (vedi pag. n. 2). 11 Quesito - PROVVEDA "ALL ACCERTAMENTO DELLA COMODA DIVISIBILITA DEI BENI Vedi risposta alla decima parte del quesito. 12 Quesito - PROVVEDA ALL ACCERTAMENTO DELLO STATO DI POSSESSO DEL BENE, CON L INDICAZIONE, SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE E OCCUPATO, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO ALLA ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO. LADDOVE ESSI SIANO OCCUPATI IN BASE AD UN CONTRATTO DI AFFITTO O LOCAZIONE, VERIFICHI LA DATA DI REGISTRAZIONE, E LA SCADENZA DEL CONTRATTO, LA DATA DI SCADENZA PER L EVENTUALE DISDETTA, L EVENTUALE DATA DI RILASCIO FISSATA O LO STATO DELLA CAUSA EVENTUALMENTE IN CORSO PER IL RILASCIO, NONCHE L ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI O ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE, IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO O I VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO-ARTISTICO; L immobile è attualmente occupato dai debitori esecutati. La quota millesimale di appartamento ed autorimessa è pari a 62,728 millesimi. Le spese condominiali per l anno di gestione dal 1^ Maggio 2012 al 30 Aprile 2013 (tra preventivo e saldo) ammontano a 942,21 suddivisi in cinque rate, di cui la prima rata risulta in scadenza entro il di importo pari a 188, Quesito - PROVVEDA 14

15 "ALL ACCERTAMENTO SE I BENI PIGNORATI SIANO OGGETTO DI PROCEDURA ESPOPRIATIVA PER PUBBLICA UTILITA. Si è accertato presso l'ufficio Tecnico Comunale di Osio Sotto che l'immobile pignorato non è oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità (v. attestazione, allegato 5). 14 Quesito - PROVVEDA "ALL ALLEGAZIONE DELLE PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI E DI UNA CONGRUA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA CHE IDONEAMENTE LI RAFFIGURI Documenti allegati: - n. 2 planimetrie catastali - n. 13 fotografie facenti parte integrante della presente relazione. - - Lo scrivente ritiene di aver assolto esaurientemente l'incarico affidatogli e rimane a disposizione dell'ill.mo sig. Giudice per eventuali chiarimenti ALLEGATI 2 Planimetria catastale mappale 3041 sub 30 3 Planimetria catastale mappale 3041 sub 12 15

16 ALLEGATO 2 16

17 ALLEGATO 3 17