TRIBUNALE DI BERGAMO. ESECUZIONI IMMOBILIARI n 1106/2012 Reg. ESECUZIONI IMMOBILARI n.315/14 Reg. Inc.

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1 ESECUZIONI IMMOBILIARI n 1106/2012 Reg. ESECUZIONI IMMOBILARI n.315/14 Reg. Inc. Procedura esecutiva immobiliare promossa da: UNICREDIT SPA Contro: MOUJAHID ABDELGHANI E MOUJAHID YOUNESS GIUDICE Dr. PANZERI GIOVANNI TRIBUNALE DI BERGAMO PERIZIA Consulente: Arch. Federica Meloni via G. D Alzano, 6b Bergamo cell fmeloni@terraria.com 1

2 TRIBUNALE DI BERGAMO Procedura esecutiva immobiliare n 1106/2012 promossa da UNICREDIT SPA contro Giudice dell Esecuzione: Dott. Giovani Panzeri Consulente Tecnico d Ufficio: arch. Federica Meloni Scadenza deposito Consulenza Tecnica: 45 giorni prima del Premessa Il Giudice dell esecuzione in epigrafe, Dott. GIOVANNI PANZERI, in data 21 Marzo 2014 ha incaricato: Arch. Federica Meloni, nata a Ponte San Pietro (BG) il 23/12/1974, con studio in via G. D Alzano, 6b Bergamo, P.IVA , iscritta all'ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Bergamo con numero 1914, Consulente Tecnico d'ufficio, conferendogli il seguente mandato: Stimare l'unità immobiliare di proprietà MOUJAHID ABDELGHANI e MOUJAHID YOUNESS, ubicata in Comun Nuovo (BG), Viale Amedeo Duca D Aosta, snc La presente perizia è redatta sulla scorta delle risultanze oggettive riscontrate in occasione del sopralluogo effettuato in data nonché sulla base delle ispezioni e accertamenti ipotecari e catastali eseguiti presso l Ufficio del Territorio di Bergamo. La documentazione reperita presso i suddetti uffici è qui allegata a maggior chiarimento della descrizione di seguito riportata. Fanno parte della presente relazione i documenti catastali e gli allegati. A) Risposte ai quesiti del Giudice B) Valutazione A) Risposte ai quesiti del Giudice IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SUA DESCRIZIONE SOMMARIA (Quesiti 1-2) Il bene oggetto della perizia è la piena proprietà dell appartamento posto al piano primo di una palazzina di tre piani fuori terra, sito in Comun Nuovo viale Amedeo Duca d Aosta e relativo posto auto scoperto al piano terra dell edificio. Il bene oggetto di esecuzione forzata è censito al Catasto Fabbricati del comune di Comun Nuovo - Foglio 5, mapp. 353 sub Foglio 5, mapp sub.707 2

3 Più precisamente: Appartamento al piano primo di un edificio posto a sud del centro storico del Comune di Comun Nuovo. Tale fabbricato costituisce la porzione iniziale di una cortina edilizia che si attesta su una strada a fondo chiuso. L edificio ha una porzione di terreno di competenza, al piano terra, sul fronte, che è suddiviso in posti auto privati scoperti, tra cui vi è quello oggetto di perizia. L appartamento oggetto di perizia è composto da ingresso, soggiorno con angolo cottura, bagno, camera 1, camera 2, balcone. Il bene si trova in comune di Comun Nuovo, viale Amedeo Duca D Aosta n 43, in centro paese. SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA (Quesiti 3-4-5) L edificio in cui si trova l unità immobiliare pignorata è stato realizzato antecedentemente il 1 settembre Presso l ufficio tecnico del Comune di Bergamo sono state trovate le seguenti pratiche edilizie: Richiesta di concessione Edilizia del 13/09/2002 N 5600 Prot. Gen. Ristrutturazione edificio ad uso residenziale Concessione Edilizia n 7/2003 del 30/04/2003 Ristrutturazione edificio ad uso residenziale P.E. 25/2002 Dichiarazione di fine lavori e richiesta certificato di abitabilità/agibilità del 28/04/2004 N 2348 Prot. Gen. Ristrutturazione edificio ad uso residenziale Attestazione di Agibilità del 04/06/2014 n 3254 EM/gp 3

4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL'IMMOBILE PIGNORATO (Quesiti 6) L'oggetto della procedura è allibrata al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Comun Nuovo come segue : PARTITA CATASTALE: INTESTAZIONE - TITOLO : MOUJAHID ABDELGHANI nato in MAROCCO il (proprietà per ½) MOUJAHID YOUNESS nato in MAROCCO il (proprietà per ½) UNITA' IMMOBILIARE: foglio 5, mapp.353 sub.706, viale Amedeo Duca d Aosta snc, piano 1 cat. A/3, cl. 2, 3,5 vani, R.C.E. Euro 234,99 foglio 5, mapp.1177 sub.707, viale Amedeo Duca d Aosta snc, piano T cat. C/6, cl. 1, 11m 2, R.C.E. Euro 14,20 La scheda catastale è conforme allo stato di fatto. 7) Predisponga la certificazione energetica degli edifici. Vedi Attestato di Prestazione Energetica allegata redatta dalla sottoscritta Federica Meloni registrato il al Catasto Energetico degli edifici Codice identificativo / 14 Classe energetica E - EPh kWh/m 2 a 8) Accerti, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all'atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi, in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. Da ispezioni eseguite presso l Agenzia del Territorio ho accertato che all'atto della notifica del pignoramento, avvenuta il gli immobili di perizia risultavano di piena proprietà dei signori MOUJAHID ABDELGHANI (per la quota indivisa di 1/2) e di MOUJAHID YOUNESS (per la quota indivisa di 1/2). Gli immobili sono identificati catastalmente al Catasto Fabbricati Comune di Comun Nuovo foglio 5, mapp.353 sub.706 e foglio 5, mapp.1177 sub.707 e sono oggetto della procedura, mediante - Atto giudiziario del n 5627, trascritto il 08/11/2012 presentazione n 86 Registro generale 48065, Registro Particolare Tribunale di Bergamo. 9) Accerti l'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive, diritti di usufrutto, uso o 4

5 abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Al ventennio i proprietari dei mappali censiti al Catasto Fabbricati Comune di Comun Nuovo foglio 5, mapp.353 sub.3 e sub.4 (da cui deriva il mapp 353 sub 706) e foglio 5, mapp 1177 (da cui deriva mapp 1177 sub 707) era l ISTITUTO DIOCESIANO PER IL SOSTENTAMENTO DEL CLERO c.f ; Con atto di compravendita del n di rep. Notaio Coppola Bottazzi Alfredo con sede a Bergamo, trascritto a Bergamo il ai n 6530 reg. gen. n 4875 reg. part. l ISTITUTO DIOCESIANO PER IL SOSTENTAMENTO DEL CLERO vende la piena proprietà dei beni immobili siti in Comune di Comun Nuovo individuati al Catasto Fabbricati Sezione Urbana foglio 5 mappale 353 sub3,sub.4 e foglio 5, mapp 1177 all IMMOBILIARE MITIA S.R.L. c.f ; Con atto di compravendita del n 37064/15203 di rep. Notaio Coppola Bottazzi Alfredo con sede a Bergamo, trascritto a Bergamo il ai n reg. gen. n reg. part. l IMMOBILIARE MITIA S.R.L. vende la piena proprietà dei beni immobili siti in Comune di Comun Nuovo individuati al Catasto Fabbricati Sezione Urbana foglio 5 mappale 353 sub3,sub.4 e foglio 5, mapp 1177 a G.S.P. S.R.L. c.f ; Con atto di compravendita del n 6761/4245 di rep. Notaio Di Mauro Rosanna con sede a Milano, trascritto a Bergamo il ai n reg. gen. n reg. part. l IMMOBILIARE G.S.P. S.R.L. vende la piena proprietà dei beni immobili siti in Comune di Comun Nuovo individuati al Catasto Fabbricati Sezione Urbana foglio 5 mappale 353 sub 706 e foglio 5, mapp 1177 sub 707 a MOUJAHID ABDELGHANI nato a Fes in Marocco il c.f. MJHBLG78P21Z330R e a MOUJAHID YOUNESS nato a Fes in Marocco il c.f. MJHYSS80S02Z330O, che acquistano per la quota di ½ ciascuno; Fino alla data del risultano a carico del bene oggetto della procedura anche le seguenti formalità pregiudizievoli: Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO atto del Repertorio 6762/4246 Notaio Di Mauro Rosanna sede Milano iscritta il ai nn. Reg. Gen , Reg. Part. 6925, a favore di UNICREDIT BANCA SOCIETA PER AZIONI con sede in Bologna e contro MOUJAHID ABDELGHANI e MOUJAHID YOUNESS per la somma capitale di Euro ,00 e per un totale di Euro ,00. Annotazione a Iscrizione FRAZIONAMENTO IN QUOTA atto del Repertorio Notaio Farah Jean Pierre sede Bergamo trascritta il ai nn. Reg. Gen 26075, Reg. Part a favore di SANPAOLO IMI S.P.A. con sede a Torino contro G.S.P. S.R.L. con sede a Bergamo, formalità di riferimento: Iscrizione n del 2002; Annotazione a Iscrizione RESTRIZIONE DEI BENI atto del Repertorio 8180 Notaio Di Mauro Rosanna sede Milano trascritta il ai nn. Reg. Gen , Reg. Part. 2494, formalità di riferimento: Iscrizione n del 2002; 5

6 Atto esecutivo verbale di Pignoramento immobili a favore di UNICREDIT SPA, sede Roma, contro i signori MOUJAHID ABDELGHANI e MOUJAHID YOUNESS atto del repertorio 5627/2012 trascritto a Bergamo al n 86 il ai nn. Reg. Gen e Reg. Part ) Determini il valore degli immobili pignorati Si rimanda al successivo punto; B) Valutazione 11) Provveda alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario al relativo frazionamento catastale. 12) Accerti la comoda divisibilità dei beni. Dopo un'attenta analisi, visto la natura e la consistenza dell immobile pignorato non si reputa possibile la suddivisione in lotti dello stesso. 13) Accerti lo stato di possesso del bene, con l indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; L immobile pignorato risulta al momento del sopralluogo abitato da uno dei proprietari e dalla sua famiglia. 14) Accerti se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativi per Pubblica Utilità. L immobile pignorato non risulta oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità. B) Valutazione DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di appartamento posto al piano primo di un vecchio edificio di Comun Nuovo posto a sud del centro del Paese, in una traversa a fondo chiuso della via principale. L edificio è stato completamente ristrutturato con cura, nel Gli ingressi, carrale e pedonale, sono al n 43 di viale Amedeo Duca d Aosta; vi si accede da un tratto di strada a fondo chiuso. Gli ingressi permettono l accesso all unica porzione di terreno 6

7 di competenza del fabbricato che si trova sul lato sud dell edificio. Questa fascia di terreno è per la parte centrale di proprietà comune, mentre ai due lati è suddivisa in posti auto scoperti privati. L edificio si presenta in buone condizioni e di aspetto curato. L edificio di tre livelli fuori terra ha rispettato, con la ristrutturazione, le caratteristiche fondamentali dell edificio quali: il porticato ad archi con colonne in pietra al piano terra, le dimensioni delle finestre con relative cornici in pietra ed elementi decorativi. Dalla porta centrale si accede al vano scala condominiale rifinito con pavimentazione in pietra e parapetto della scala in ferro battuto. L'edificio non è dotato di ascensore. Al primo piano si trovano tre unità abitative. L appartamento oggetto di perizia si colloca a questo piano e confina ad est con un altro immobile ad ovest con l appartamento identificato catastalmente con sub 705 e il vano scala condominiale identificato con sub 701. Aperta la porta blindata di ingresso si accede ad un disimpegno ad angolo; sul lato sinistro dello stesso si apre la porta di una camera singola, mentre difronte ci sono la porta della camera matrimoniale e quella scorrevole del bagno. Girando a destra il disimpegno porta al soggiorno con angolo cottura. Le camere hanno le finestre che affacciano sul prospetto nord, il bagno è cieco, mentre la zona giorno ha una portafinestra che permette l accesso al balconcino sul prospetto sud. L appartamento è caratterizzato dal soffitto in legno con travetti a vista, dal notevole spessore dei muri leggibile soprattutto dal taglio delle finestre. Le finestre si trovano ad un altezza di circa 67cm dal pavimento, quindi un parapetto in ferro battuto garantisce l altezza minima di protezione di legge. Le camere hanno il pavimento in parquet in listoni scuro, le pareti sono tinteggiate di bianco. Il bagno, fornito di ventilazione forzata, ha l attacco della lavatrice, water, bidet, lavabo e box doccia in nicchia. Il pavimento e rivestimento è in piastrelle quadrate a terra e rettangolari con greca a parete. Il soggiorno è caratterizzato dalla parete a nord, confinante con il bagno attrezzata a cucina, rivestita in piastrelle quadrate di ridotte dimensioni, mentre sulla parete sud si trova la portafinestra. Il pavimento è in piastrelle di gres quadrate di grandi dimensioni. Le pareti della zona giorno e del disimpegno sono tinteggiate in tonalità pastello. Il balconcino a forma semicircolare è pavimentato in pietra ed ha il parapetto in ferro battuto. I serramenti sono in legno con doppi vetri e persiane in legno, come sistema oscurante. L impianto di riscaldamento è autonomo, con caldaia ad incasso posizionato in un pensile della cucina e radiatori a parete. Non esiste l amministratore di condominio e le spese comuni sono minime, relative alle luci del vano scala, agli accessi e alle pulizie delle parti comuni. La parte centrale condominiale al piano terra è pavimentata, mentre i posti auto privati sono drenanti. Il posto auto oggetto di perizia si trova adiacente alla recinzione, sul lato est dell edificio. VALORE DELL'IMMOBILE Considerato quanto sopra esposto nella presente relazione: - considerato la localizzazione dell immobile; - considerato le condizioni in cui si trova l immobile pignorato 7

8 - ritenuto impossibile basare la stima sulla capitalizzazione dei probabili redditi e considerata più rispondente una valutazione riferita ai criteri di comparazione, tenendo conto massimamente del rapporto di libero mercato richiesta-offerta ; - tenuto conto dei molteplici fattori intrinseci ed estrinseci ancorché qui non menzionati; - avuto notizie certe circa i valori correnti sul mercato immobiliare in attinenza con immobili consimili - tenuto conto anche dell Attestato di Certificazione Energetica ed effettuate le necessarie operazioni di calcolo, lo scrivente ritiene equo attribuire agli immobili in oggetto della presente relazione di perizia le seguenti valutazioni N. Descrizione Superficie [m²] Coefficiente Superficie commerciale Motivazione della scelta del coefficiente [m²] 111 Superfici utili al 64,00 1,00 64,00 La superficie è quella piano primo lorda, ovvero la superficie comprensiva delle murature perimetrali e interne. 332 Balcone prospetto sud 2,00 0,25 0,50 Superficie commerciale complessiva [m²] 64,50 (le superfici sono desunte dai disegni catastali, comunali e per quanto possibile verificate durante il sopraluogo) Caratteristiche: Appartamento posto al piano primo di vecchio edificio completamente ristrutturato nel 2003, di tre piani fuori terra Valore medio di zona 1250 /m 2 Valutazione: (m 2 64,50 x /m ,00) = Posto auto scoperto Valore a corpo /m 2 Il bene oggetto della perizia è la piena proprietà dell immobile, quindi il suo valore è pari a (Diconsi: EUROOTTANTACINQUEMILASEICENTOVENTICINQUE,00) Il valore sopra determinato risulta congruo sulla base di indagine di mercato per beni analoghi nella medesima zona in questa particolare situazione del mercato immobiliare. Il valore di valutazione tiene conto della situazione dell immobile come riscontrata nel sopralluogo. 8

9 A disposizione dell Ill.mo Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. Il Consulente Tecnico d Ufficio Arch. Federica Meloni Bergamo, 1 agosto 2014 Tribunale di Bergamo n 1106/2012 Reg. ESECUZIONI IMMOBILARI ALLEGATI - documentazione fotografica; - scheda catastale Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Attestato di Certificazione Energetica - Documentazione comunale Richiesta di concessione Edilizia del 13/09/2002 N 5600 Prot. Gen. Concessione Edilizia n 7/2003 del 30/04/2003 Dichiarazione di fine lavori e richiesta certificato di abitabilità/agibilità del 28/04/2004 N 2348 Attestazione di Agibilità del 04/06/2014 n 3254 EM/gp - Ispezione ipotecaria 9

10 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA LOCALIZZAZIONE VISTA AEREA COMUNE DI COMUN NUOVO 10

11 LOCALIZZAZIONE EDIFICIO LOCALIZZAZIONE POSTO AUTO E UNITA ABITATIVA 11

12 VISTA DAL VIALE AMEDEO DUCA D AOSTA TRATTO DI VIA A FONDO CHIUSO 12

13 PROSPETTO SUD PROSPETTO NORD 13

14 INGRESSO CARRALE INGRESSO PEDONALE POSTO AUTO OGGETTO DI PERIZIA INGRESSO PEDONALE E CARRALE CONDOMINIALE INGRESSO CONDOMINIALE DEL VANO SCALA VANO SCALA CONDOMINIALE 14

15 VANO SCALA CONDOMINIALE PORTA D INGRESSO APPARTAMENTO PRIMO PIANO OGGETTO DI PERIZIA INGRESSO E DISIMPEGNO 15

16 CAMERA SINGOLA CAMERA MATRIMMONIALE 16

17 CAMERA MATRIMONIALE VISTA PORTA DEL BAGNO DAL DISIMPEGNO 17

18 BAGNO 18

19 SOGGIORNO CON ANGOLO COTTURA 19

20 SOGGIORNO CON ANGOLO COTTURA 20

21 SOGGIORNO CON ANGOLO COTTURA 21

22 BALCONCINO DEL SOGGIORNO PARTICOLARE PARAPETTO IN FERRO BATTUTO PARTICOLARE CALDAIA 22

23 PARTICOLARE SERRAMENTO PARTICOLARE SOLETTA IN LEGNO PARTICOLARE PAVIMENTAZIONE 23

24 POSTO AUTO DI PROPRIETA OGGETTO DI PERIZIA 24