TRIBUNALE DI MANTOVA

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1 TRIBUNALE DI MANTOVA Nel procedimento esecutivo n. 290/2014 promosso da **omissis** CONTRO **omissis** Incarico Con udienza del 06/02/2015, il sottoscritto Geom. Marani Arnaldo, con studio in Strada Guerrina, 7p Porto Mantovano (MN), [email protected], PEC [email protected], Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/03/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Gibelli Andrea presso il Tribunale di Mantova. Premessa I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Civile, rustico e terreno agricolo ubicato a Felonica (MN) - Via Argine Valle 51 Descrizione Trattasi di abitazione su due piani fuori terra con autorimessa e rustico in corpo staccato oltre a relativa area di pertinenza ubicato in zona rurale, esterna al paese e non particolarmente dotata di servizi ed urbanizzazioni;

2 sono presenti inoltre due piccoli appezzamenti di terreno sul fronte e sul retro dell'area principale. Il giorno 09/04/2015 si inviava lettera r/a con avviso di sopralluogo per il giorno giovedì 23 Aprile ore 09:30. Il sopralluogo si svolgeva correttamente alla presenza di **omissis** e del certificatore **omissis**. Lotto Unico Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato Civile, rustico e terreno agricolo ubicato a Felonica (MN) - Via Argine Valle 51. Titolarità L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **omissis** L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **omissis** (Proprietà 1/1) Dopo studio degli atti, il sottoscritto ha verificato che all atto della notifica del pignoramento l' esecutato risultava intestatario della proprietà degli immobili in forza all atto di compravendita del **omissis** n di rep. del 18/04/2003 trascritto presso la Conservatoria di Mantova il 12/05/2003 ai n.ri 6904/4529. Confini Il compendio immobiliare costituito dai mappali ha le seguenti coerenze : a nord con mappali ; a est con mappali ; a sud con Via Argine Valle; a ovest con mappali

3 Consistenza Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Abitazione 89,00 mq 114,00 mq 1,00 114,00 mq 3,00 m T-1 Cortile 480,00 mq 480,00 mq 0,18 86,40 mq 0,00 m T Cantina 14,00 mq 18,00 mq 0,20 3,60 mq 2,40 m T Locale di deposito 16,00 mq 20,00 mq 0,20 4,00 mq 3,12 m T Autorimessa 30,00 mq 35,00 mq 1,00 35,00 mq 3,00 m T Terreno agricolo 260,00 mq 260,00 mq 0,03 7,80 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 250,80 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 250,80 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Dati Catastali Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato Cens. catastale A3 1 7, ,68 T-1 mapp.28 sub C ,28 T Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Qualità Classe Superficie Reddito Reddito Graffato Cens. ha are ca dominicale agrario Seminativo mq 1,63 0, Seminativo arborato mq 1,22 0,71 Corrispondenza catastale La situazione catastale constatata al momento del sopralluogo era leggermente difforme dallo stato dei luoghi, pertanto è stato fatta istanza di richiesta di rettifica catastale al Giudice ottenendo autorizzazione a svolgere

4 operazioni di sistemazione catastale in data 18/05/2015. La variazione catastale è stata presentata il 29/05/2015 ed ha protocollo n. MN Si precisa che l atto di pignoramento recava correttamente i dati identificativi catastali delle unità in oggetto. Parti Comuni Gli immobili in oggetto non fanno parte ne di un condominio ne sono costituite parti comuni con altre unità immobiliari. Servitù Dopo studio degli atti, il sottoscritto ha verificato che i beni pignorati non sono oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità. Caratteristiche costruttive prevalenti Dalle caratteristiche costruttive dell'immobile in oggetto si evince che è stato realizzato o comunque ristrutturato in tempi diversi: in particolare la parte di fabbricato adiacente il mappale 26 di altra proprietà, comprendente i locali cucina e cantina al piano terra il vano scale e due camere al piano primo, presenta caratteristiche e materiali tipiche più datate rispetto alla parte di fabbricato esterna costituita al piano terra da soggiorno, letto, bagno ed un sottotetto non abitabile; infatti i materiali utilizzati per la realizzazione della prima parte di fabbricato sono strutture di elevazione in muratura presumibilmente piena e solai in legno con tavelline; la restante parte è stata realizzata con muri in laterizio e solai in laterocemento. La copertura del fabbricato è realizzata con manto di copertura in coppi. Il rustico è realizzato in laterizio forato intonacato solo esternamente con copertura lignea leggera sormontata da onduline eternit.

5 Esternamente i fabbricati si presentano in scarso stato di conservazione con intonaco scrostato in diversi punti di muratura; oscuri, serramenti esterni e tapparelle obsoleti ed in alcuni fori assenti. L'immobile principale è disposto su due piani ed ha una superficie lorda di 132 mq oltre ad un sottotetto non praticabile di circa 41 mq; risulta così distribuito: corridoio d'ingresso di circa 4 mq da cui si accede alla cucina di 13 mq da una parte ed al tinello di 13 mq dalla parte opposta; da quest'ultimo locale si accede alla camera da letto di 15,5 mq. A fronte del corridoio si accede inoltre al vano scala e ad un locale rustico di 15,5 mq da cui si ha accesso al disbrigo di 4,5 mq ed al bagno di 4,5 mq. Al piano superiore sono presenti due locali in sottotetto di 15,5 e 18 mq con altezze medie abitabili. l'altezza dei locali al piano terra è 2,40 m per i locali realizzati in epoca anteriore e 3,00 m per i locali più recenti. Il fabbricato rustico in corpo staccato rispetto all'abitazione è in parte a destinazione autorimessa di superficie netta di circa 30 mq da cui si accede internamente ad un locale accessorio di circa 16 mq. Completano il compendio l'area di pertinenza di circa 480 mq e due lotti di terra sul fronte dell'abitazione di circa 150 mq e sul retro di 110 mq. Sia il cortile che i due lotti sono in stato di abbandono. Finiture ed impianti Le finiture interne dell abitazione sono complessivamente di scarsa qualità. I pavimenti sono principalmente realizzati con piastrelle in cotto; nel bagno i pavimenti e rivestimenti sono realizzati con piastrelle in ceramica 20 x20; i sanitari dei bagni sono in porcellana. Gli infissi esterni sono costituiti da un serramenti in legno privi di vetrocamera, le tapparelle sono in plastica, gli oscuri in legno ammalorato. Le pareti e i soffitti interni sono intonacati e tinteggiati al civile. Esternamente le pareti sono anch esse intonacate e tinteggiate. A livello impiantistico l appartamento è dotato di riscaldamento

6 autonomo, la cui caldaia è situata nel locale a rustico, con riscaldamento garantito da due sole stufe a gas. L autorimessa è priva di pavimentazione; l accesso avviene esternamente tramite portone in metallo. osservazioni Come si può notare dalle fotografie in allegato, il compendio immobiliare si presenta in scarso stato di conservazione, piuttosto sporco ed in stato di abbandono oltre ad uno stato di obsolescenza degli impianti. Stato di occupazione Gli immobili dato anche lo stato di conservazione non sono utilizzati da nessuno. Provenienze Ventennali Periodo Proprietà Atti Dal 14/09/1974 **omissis** compravendita al 18/04/2003 Rogante Data Repertorio N Raccolta N **omissis** 14/09/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di 17/09/ Mantova Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 18/04/2003 **omissis** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N **omissis** 18/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di 09/05/ Mantova Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N

7 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Formalità pregiudizievoli Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Mantova il 16/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **omissis** Contro **omissis** Formalità a carico della procedura Rogante: **omissis** Data: 18/04/2003 N repertorio: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Iscritto a Mantova il 07/09/2009 Reg. gen Reg. part Importo: 6.701,24 A favore di **omissis** Contro **omissis** Formalità a carico della procedura Rogante: **omissis**

8 Data: 23/12/2008 N repertorio: 2437 Trascrizioni VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a MANTOVA il 16/07/2014 Reg. gen Reg. part A favore di **omissis** Contro **omissis** Formalità a carico della procedura Normativa urbanistica Per i mappali 30 e 210 del foglio 18 si allega certificato di destinazione urbanistica n. 11/2015 prot.769 del 18/03/2015 nel quale si attesta che i mappali citati sono compresi in zona "Aree agricole di interazione"; inoltre il mappale 30 ricade in fascia di rispetto stradale. Regolarità edilizia L'immobile risulta agibile. Dalle ricerche presso l archivio del Comune di Felonica non è stato possibile accertare che la costruzione è stata realizzata in data successiva al Sono altresì stati rintracciati i seguenti titoli abilitativi: - licenza di costruzione per risanamento di fabbricato n.12 del 16/09/1974 a nome dei **omissis**. - certificato di abitabilità per risanamento di fabbricato n.12 del 22/01/1976 a nome dei **omissis**. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

9 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Si precisa che la documentazione rinvenuta presso l'amministrazione comunale riguarda solo parte dell'edificio oggetto di stima ed inoltre vi è una sostanziale differenza della documentazione agli atti sia in pianta che negli alzati; le modifiche valutando anche la documentazione catastale dovrebbero essere state realizzate anteriormente l'ultimo trasferimento di diritti, quindi prima del 18/04/2003. Non è invece stato rinvenuto alcun documento attestante la conformità del rustico ad uso autorimessa e deposito. Vincoli od oneri condominiali Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Stima / Formazione lotti Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

10 Bene N 1 - Fabbricato Civile, rustico e terreno agricolo ubicato a Felonica (MN) - Via Argine Valle 51. Trattasi di abitazione su due piani fuori terra con autorimessa e rustico in corpo staccato oltre a relativa area di pertinenza ubicato in zona rurale, esterna al paese e non particolarmente dotata di servizi ed urbanizzazioni; sono presenti inoltre due piccoli appezzamenti di terreno sul fronte e sul retro dell'area principale. Identificato al catasto Terreni - Fg. 18, Part. 30, Qualità Seminativo - Fg. 18, Part. 210, Qualità Seminativo arborato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 194, Sub. 303, Categoria A3 - Fg. 18, Part. 194, Sub. 304, Categoria C6 Gli immobili vengono posti in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Valore lotto corpo convenzionale complessivo vendita Bene N 1-250,80 mq 300,00 /mq ,00 100, ,00 Fabbricato Civile, rustico e terreno agricolo Felonica (MN)- Via Argine Valle 51 Totale lotto: ,00 Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Porto Mantovano, li 02/06/2015

11 Elenco Allegati: Foto Visure e schede catastali Estratti di mappa Planimetrie catastali Visure ipocatastali Licenze edilizie Licenze di abitabilità Certificato destinazione urbanistica Certificato di prestazione energetica L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Marani Arnaldo

12 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Bene N 1 - Fabbricato Civile, rustico e terreno agricolo ubicato a Felonica (MN) - Via Argine Valle 51. Trattasi di abitazione su due piani fuori terra con autorimessa e rustico in corpo staccato oltre a relativa area di pertinenza ubicato in zona rurale, esterna al paese e non particolarmente dotata di servizi ed urbanizzazioni; sono presenti inoltre due piccoli appezzamenti di terreno sul fronte e sul retro dell'area principale. Identificato al catasto Terreni - Fg. 18, Part. 30, Qualità Seminativo - Fg. 18, Part. 210, Qualità Seminativo arborato; Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 194, Sub. 303, Categoria A3 - Fg. 18, Part. 194, Sub. 304, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: "Aree agricole di interazione". Prezzo base d'asta: ,00

13 Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 290/2014 del R.G.E. Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,00 Bene N 1 - Fabbricato Civile Ubicazione: Felonica (MN)- Via Argine Valle 51 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Pertinenze: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Fabbricato Civile, rustico e terreno agricolo Superficie 250,80 mq Identificato al catasto Terreni - Fg. 18, Part. 30, Qualità Seminativo - Fg. 18, Part. 210, Qualità Seminativo arborato Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 194, Sub. 303, Categoria A3 - Fg. 18, Part. 194, Sub. 304, Categoria C6 Superficie scarso Trattasi di abitazione su due piani fuori terra con autorimessa e rustico in corpo staccato oltre a relativa area di pertinenza ubicato in zona rurale, esterna al paese e non particolarmente dotata di servizi ed urbanizzazioni; sono presenti inoltre due piccoli appezzamenti di terreno sul fronte e sul retro dell'area principale. NO

14 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Mantova il 16/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **omissis** Contro **omissis** Formalità a carico della procedura Rogante: **omissis** Data: 18/04/2003 N repertorio: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Iscritto a Mantova il 07/09/2009 Reg. gen Reg. part Importo: 6.701,24 A favore di **omissis** Contro **omissis** Formalità a carico della procedura Rogante: **omissis** Data: 23/12/2008 N repertorio: 2437 Trascrizioni VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a MANTOVA il 16/07/2014 Reg. gen Reg. part A favore di **omissis** Contro **omissis** Formalità a carico della procedura