TRIBUNALE DI SULMONA

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1 TRIBUNALE DI SULMONA CIVILE ESECUZIONE IMMOBILIARE N. Gen. Rep. 0071/2013 Giudice dott. Paola PETTI RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato : Geom. Maurizio Franco Marcantonio iscritto all Albo della provincia di L Aquila al n iscritto all Albo dei periti del Tribunale di Sulmona c.f. MRCMZF60R11I804K p.i con studio in Introdacqua V.le Europa 26 fax mobile

2 Bene in Sulmona (AQ) Lotto UNICO Preliminare Precisazione Così come da disposizione del Giudice dell Esecuzione nell udienza del 3 dicembre 2013, al fine di assicurare la continuità delle trascrizioni, è stata effettuata dallo scrivente la nota di trascrizione per accettazione tacita di eredità eredi DI ROCCO Nicola nato il 11/02/1909 a Castelpetroso (IS), relativa ed in riferimento all atto pubblico del notaio Cesira De Michele del 02/07/1998 repertorio La Trascrizione è stata effettuata in data 16/05/2014, registro particolare n. 7572, registro generale n Visura della stessa è allegata in copia alla presente. 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Quota per intera proprietà relativa ad una abitazione per civile residenza, posta nella schiera di edifici di Via Borghetto II in Sulmona. Proprietà, composta da due unità immobiliari, situata nelle immediate vicinanze della centrale Piazza Garibaldi, nella parte storica Comunale. Edificio così censito al catasto fabbricati : intestata a., c.f.., proprietario per 1/1. - Comune di Sulmona, foglio 60, particella 495, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 5, consistenza 5 vani, rendita 451,90. Via Borghetto II n. 2, piano T Comune di Sulmona, foglio 60, particella 493 sub 3, zona censuaria 1, categoria C/2, classe 6, consistenza 8 mq, rendita 43,38. Via del Carbonaro snc piano DESCRIZIONE SOMMARIA : L unità immobiliare è un edificio, composto da cielo a terra in piano terra - piano primo e secondo piano sottotetto, inserito nella schiera di fabbricati di vetusta costruzione posti nella schiera di Via Borghetto II, Via adiacente alla Piazza del Mercatello. L edificio è realizzato in muratura di pietrame nelle mura portanti, in struttura di cemento e laterizio nella copertura e nei solai di calpestio. L unità immobiliare ha finiture interne con intonaco a civile tinteggiato, pavimentazioni in piastrelle monocottura anche nei rivestimenti dei bagni, porte in legno ed infissi esterni in alluminio anodizzato. L edificio è dotato di impianto termo/idrico sanitario alimentato con caldaia a gas ubicata esternamente nel locale posto sulla terrazza del piano terra, il 2

3 riscaldamento è garantito da elementi radianti posti a parete nei locali ma alcuni risultano smontati dall alloggiamento. L impianto elettrico è posto sottotraccia. Gli impianti idrici, potabile e scarichi reflui sono convogliati nelle rete comunale di smaltimento. La finitura esterna delle mura è con intonaco di sufficente sostanza. Allo stato del sopralluogo, risultano alcune parti da completare nelle finitura (box caldaia gas - rottura per riparazioni tubazioni bagno 1 piano). Alcune pareti e soffitti sono realizzati in cartongesso. L immobile evidenzia finiture recenti nei locali del 1 e 2 piano sottotetto. L unità immobiliare pignorata, con ingresso posto sulla Via Borghetto II, è composta nel piano terra da un soggiorno/pranzo, da un angolo cottura, da un ripostiglio sottoscala, da ampia terrazza con locale caldaia. Nel primo piano vi sono 2 locali camera, in una vi è un balcone di mq 2, un disimpegno ed un bagno. Nel secondo piano sottotetto un altro locale camera. Il piano terra ha una consistenza calpestabile di mq 30 ca. nei locali interni, un box caldaia di mq 3 ca. ed una terrazza che affaccia su via del Carbonaro di mq 38 ca. Il primo piano ha una superficie calpestabile pari a mq 40 ca., la stanza del 2 piano misura mq 17 ca. Il vano scala che collega i piani ha uno sviluppo di circa 6 mq. I locali del piano terra hanno una latezza interna di m 3,15, il box caldaia di m 2,70. I locali del 1 piano hanno altezza di m 2,70-2,85 nelle camere, altezza media di m. 2,65 il bagno. La camera del 2 piano ha una altezza media di m 2,50. Nel suo intero il piano calpestabile dell appartamento è di complessivi mq 79 ca. oltre alla terrazza di mq 38 ca (piano terra) ed un balcone di mq 2 al primo piano. 3. STATO DI POSSESSO : Il sopralluogo è stato effettuato il giorno 8 marzo 2014, alla presenza continua del Custode Giudiziale Dott.ssa Valentina Puglielli. Allo scopo è stato redatto un verbale dal Custode, in cui si è constatato l ingresso forzoso perché il proprietario irreperibile. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI : 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli : - Verbale di pignoramento immobili trascritto a L Aquila ai n.ri r.p r.g. del 15/10/2013; 3

4 Altre limitazioni d uso : Nessuna Altre limitazioni : Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni (gravami): - Ipoteca volontaria iscritta a L Aquila ai n.ri 9884/1215 del 10/07/1998; - Ipoteca volontaria iscritta a L Aquila ai n.ri 2858/597 del 10/02/2004; Pignoramenti : - Verbale di pignoramento immobili trascritto a L Aquila ai n.ri r.p r.g. del 15/10/2013; 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistica edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia : L appartamento è conforme alle caratteristiche di cui ha destinazione urbanistica. La stessa ha subito una variazione nella disposizione interna dei locali del 1 piano rispetto a quanto individuato nella planimetria degli spazi interni dell immobile depositata negli atti catastali, inserendo una parete divisoria. Agli atti, peraltro, non risulta presentata domanda di richiesta di abitabilità per l immobile ma lo stesso è stato realizzato in epoca antecedente al 1934 (entrata in vigore del T.U. Legge Sanitaria) e/o comunque antecedente al 1942 (entrata in vigore della Legge Urbanistica n del 07/08/1942) e quindi possiede la prerogativa di abitabile giudicata la presenza nello stesso degli impianti tecnologici, condizione indispensabile per il requisito Conformità catastale : L immobile esecutato è correttamente censito presso il catasto fabbricati di Sulmona, gli spazi interni ispezionati corrispondono a quanto individuato nel tipo mappale depositato presso l Ufficio del Territorio (catasto fabbricati), tranne la modifica di una parete divisoria nel piano 1 L attuale consistenza immobiliare è stata generata da Voltura d Ufficio del 30/01/2004 n /2004 in atti dal 11/12/2004, da variazione del 11/09/2008 n /2008 in atti dal 11/09/2008, per la particella 495; per il mappale 493 sub 3 a seguito di denuncia di variazione n. 408 del 04/05/1998 del mappale 493 area urbana che deriva a seguito di denuncia di variazione n. 164 del 24/02/1998 dal mappale

5 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L AQUIRENTE : Spese ordinarie di gestione dell immobile 0,00 6. ATTUALI PROPRIETARI: 6.1. Attuali proprietari :.., con atto di acquisto dell intera unità immobiliare pignorata, per atto notaio De Michele Cesira del 30/01/2004 rep /8879, trascritto a L Aquila il 10/2/2004 ai n.ri 2857/ Precedenti proprietari: A seguito della certificazione notarile depositata agli atti della procedura, è accertatata la continuità delle trascrizioni nel ventennio. Descrizione di cui al punto 1 Quota per intera proprietà relativa ad una abitazione per civile residenza, posta nella schiera di edifici di Via Borghetto II in Sulmona. Proprietà da cielo a terra, composta dall unione di due unità immobiliari, situata nelle immediate vicinanze della centrale Piazza Garibaldi, nella parte storica Comunale. Edificio così censito al catasto fabbricati : intestata a., proprietario per 1/1. - Comune di Sulmona, foglio 60, particella 495, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 5, consistenza 5 vani, rendita 451,90. Via Borghetto II n. 2, piano T Comune di Sulmona, foglio 60, particella 493 sub 3, zona censuaria 1, categoria C/2, classe 6, consistenza 8 mq, rendita 43,38. Via del Carbonaro snc piano 1. Composto da piano terra, primo piano, secondo piano sottotetto per complessivi mq 79 ca., oltre ad un terrazzo posto al piano terra di mq 38 ca. ed un balcone al 1 piano di mq 2 ca. Immobile edificato antecedentemente all anno Destinazione Sup. Utile Coefficente Sup. Commerc. Condizioni Fabbricato per civile abitazione 119,00 (app.to mq 79,00; terrazza mq. 38,00 balcone 2mq) O,88 105,00 Buone 5

6 Caratteristiche descrittive: Strutture verticali (pareti portanti) : materiale: muratura di pietrame, buone condizioni; Muri esterni : materiale: muratura di pietrame con finitura di intonaco, condizione buone anche nell intonaco. Fondazioni : materiale : muratura di pietrame; Pareti interne : materiale: divisori in mattoni forati in laterizio, buone condizioni. Sono presenti alcune pareti e controsoffitti in cartongesso; Pavimentazioni : materiale: pavimento e rivestimenti in mattonelle di monocottura, buone condizioni; Finiture interne : Intonaci a civile sui muri tinteggiati, condizioni buone; Infissi : Portoncino ingresso abitazione in legno, porte interne in legno, infissi esterni (balconi e finestre) con telaio e infisso in alluminio anodizzato. Impianto idrico : si. Impianto termico: si. Dotato di allaccio alla rete gas. Impianto elettrico : si, sottotraccia. Impianto scarico : si, collegato a collettore fognario Comunale. 7. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 7.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA : Onde pervenire al più probabile valore di mercato dell immobile in esame, il sottoscritto ha operato in via analitica secondo il metodo comparativo per immobili similari per condizione e destinazione economica, desumendolo in base a rilevazioni effettuate sul mercato immobiliare, anche attraverso valutazioni dell Ufficio del Territorio (quotazioni servizio immobiliare) e dell ufficio delle Entrate PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO : Dai dati ricavati, il parametro di riferimento sarà il mq. di superficie utile calpestabile dei locali interni. Per quanto evidenziato si individua IL VALORE MEDIO DI APPLICAZIONE per l appartamento, in euro 1.200,00 al mq. di superficie utile commerciale ; PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICENTI CORRETTIVI: Considerata la natura della stima adottata, gli opportuni adeguamenti sulla giusta valutazione che concorrono al prezzo a base d asta sono: - Parametro costruttivo strutturale per adeguamento al degrado, coefficiente = 0, PERCENTUALE CORRETTIVA TOTALE : Considerato quanto sopra si determina un'unica percentuale di adeguamento parametrico analizzata la singola percentuale correttiva: Percentuale correttiva totale : - 5% 6

7 7.2. Fonti di informazione. In relazione al metodo e criterio di stima adottato, il valore del parametro è stato desunto dai costi di vendita in uso nel mercato immobiliare delle nostre zone; da indagini presso l ufficio delle entrate e del catasto Valutazione delle superfici. Immobile Appartamento per civile abitazione con terrazza Superficie utile Valore intero Valore diritto commerciale mq 105, , , Adeguamenti e correzioni della stima riduzione del 2% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e rimborsi forfettari per eventuali spese insolute nel biennio anteriore alla vendita : euro 2.520, VALORE RELATIVO ALLA PERCENTUALE CORRETTIVA TOTALE : Considerando l unica percentuale di adeguamento parametrico (- 5 %) : euro 6.300,00. - Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell acquirente nessuno 7.5. Prezzo a base d asta dell immobile di cui al LOTTO UNICO. Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova (riferito alla intera esclusiva proprietà ), in cifra tonda: euro ,00 (eurosessantanovemila/00). La presente relazione, composta da 8 pagine numerate da 1 a 8 compreso il frontespizio, è presentata in originale ed una copia per il creditore procedente, più una copia che è inviata con posta ordinaria al debitore. In allegato vengono consegnati: - Stralcio planimetrico catastale; - Planimetria di u.i.u catastale (2 fogli); - Pianta rilievo dell appartamento (n. 2 fogli) ; - Documentazione fotografica (n. 3 fogli per 6 foto); - Visura Nota Trascrizione del ; - Visura catastale aggiornata dell immobile (2 fogli); 7

8 - C D contenente i dati per il servizio notarile di vendita; - Specifica e spese competenze CTU Sulmona lì 17 maggio 2014 Il C.T.U. geom. Maurizio Marcantonio 8

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11 TRIBUNALE DI SULMONA - ESECUZIONE IMMOBILIARE NR. 71/2013 PIANTA DELL'IMMOBILE - CATASTO FABBRICATI SULMONA FG.60 MAPPALE 495 FG. 60 MAPPALE 493 SUB 3 Via del Carbonaro 280 Pianta piano terra - terrazza Rip. h=2.70m 175 Terrazza Cucina h=3.14m Soggiorno h=3.14m Rip Via Borghetto II

12 TRIBUNALE DI SULMONA - ESECUZIONE IMMOBILIARE NR. 71/2013 PIANTA DELL'IMMOBILE - CATASTO FABBRICATI SULMONA FG.60 MAPPALE 495 FG. 60 MAPPALE 493 SUB w.c. h max=2.80 h min= Dis Camera h=2.70m Camera h=2.85m Camera h max=2.65m h min=2.35m Pianta piano primo Pianta piano sottotetto Via Borghetto II