TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BRESCIA

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BRESCIA All Ill.mo Giudice Delegato Dott. Gustavo Nanni. Oggetto: fallimento WICTOR S.P.A. In liquidazione con sede in via Gardale n 24 Palazzolo sull Oglio (n fallimento 222/2010 del Tribunale di Brescia). Stima dei beni immobili acquisiti al Fallimento (ottava relazione). Curatore: Dott. Giovanni Lorenzo Peli con studio in via San Giovanni Bosco n 1/E Brescia, tel , fax Perito: Dott. Ing. Riccardo Gozio via Giancarlo Peracchia n 8/ Gussago (BS) tel/fax [email protected]. OTTAVA RELAZIONE INDIVIDUAZIONE BENI IMMOBILI IN PALAZZOLO SULL OGLIO (BS) ACQUISITI AL FALLIMENTO PREMESSA Il Curatore ha assegnato allo scrivente perito il seguente incarico: Stimare i beni mobili ed immobili della procedura in oggetto. Per quanto riguarda i primi, in particolare, lo stimatore, visionati i beni mobili di competenza della procedura, provvederà all'esatta identificazione e descrizione di essi, attribuendo ai medesimi il relativo valore di realizzo. Circa gli immobili, in particolare lo stimatore dovrà: - Accertare e individuare i beni immobili di proprietà del Fallimento; - Determinare il valore corrente di mercato di detti beni con riferimento alla vendita in sede fallimentare; - Descrivere in ordine di successione cronologico tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, gravanti sui beni immobili di proprietà del Fallimento in epigrafe; - Accertare lo stato degli immobili in relazione alla disciplina urbanistica vigente; - Procurare la documentazione specifica necessaria per la vendita (documentazione catastale, estremi per il calcolo dell ICI di legge, coerenze); - Ricostruire storicamente, con estensione al ventennio precedente la data del Fallimento, la situazione catastale e la provenienza. 1

2 Sono stati eseguiti una serie di sopralluoghi nei giorni 20/10/2010, 22/10/2010, 25/10/10, 27/10/2010, 29/10/2010, 02/11/2010, 03/11/2010, 04/11/2010, 05/11/2010, 08/11/2010, 09/11/2010, 10/11/2010, 12/11/2010, 15/11/2010, 16/11/2010, 17/11/2010, 19/11/2010, 22/11/2010, 23/11/2010, 24/11/2010, 25/11/2010, 26/11/2010, 29/11/2010, 30/11/2010, 02/12/2010, 06/12/2010, 13/12/2010, 16/12/2010, 21/12/2010, 21/01/2011, 24/01/2011 (solo presso l Ufficio Tecnico Comunale), 03/02/2011, 22/02/2011 (solo presso l Ufficio Tecnico Comunale) e 23/02/2011. Detti sopralluoghi sono serviti per svolgere anche altre parti del quesito non riportate nella presente relazione. RELAZIONE Visure ipocatastali Gli immobili acquisiti al Fallimento della società WICTOR S.P.A. in liquidazione sono identificati nel catasto dei fabbricati del comune di Palazzolo Sull Oglio (BS) con la sezione NCT foglio 30 mappali: - 217/3 via Gardale cat. A/2 cl. 2 v. 5,5 R.C. 511,29, - 217/4 via Gardale cat. A/10 cl. 2 v. 5 R.C ,99, - 217/6 via Gardale cat. D/1 R.C. 55,26, - 217/7 via Gardale cat. D/7 R.C ,27. Si fa presente che nelle planimetrie catastali non è indicata la guardiola ubicata all ingresso carraio insistente sul mappale 217. Detti immobili sono individuati nella mappa del Catasto Terreni dello stesso Comune, sempre con il foglio 30, mappali: ente urbano di Ha e ente urbano di Ha , precisandosi che quest ultimo mappale è ricompreso nella superficie del cortile di pertinenza delle unità immobiliari urbane prima descritte, ma di fatto è parzialmente inglobato in area adibita a sede stradale e la restante porzione, a nord, è racchiusa dalla recinzione e quindi ricade nel cortile di pertinenza. Risulta inoltre proprietà della società fallita la striscia di terreno, ricompresa nell area adibita a sede stradale, striscia di terreno identificata nel catasto dei terreni con il foglio 30 mappali di Ha sem. irr. I R.D. 0,41 R.A. 0,51, 2

3 - 404 di Ha ente urbano, quest ultimo mappale è censito anche nel catasto dei fabbricati con la Sez. NCT foglio 30 mappale 404 area urbana di mq 77. Lo scrivente allega: - Estratto mappa del foglio 30 (allegato 1); - Elenco immobili nel Comune di Palazzolo Sull Oglio Foglio 30 mappale 217 (allegato 2/A); - Planimetria catastale del mappale 217/3 (allegato 2/B); - Planimetria catastale del mappale 217/4 (allegato 2/C); - Planimetria catastale del mappale 217/6 (allegato 2/D); - Planimetria catastale del mappale 217/7 (allegato 2/E); - Visura per soggetto al nominativo Ditta Wictor S.r.l. di Busetti Pierino (allegato da 3/A a 3/B); - Visura per soggetto al nominativo Wictor S.p.a. via Gardale 24 (allegato 4/A); - Visura per soggetto al nominativo Wictor S.p.a. (allegato da 4/B a 4/C); - Visura storica per immobile relativa al foglio 30 mappale 217 (allegato da 5/A a 5/D); - Visura storica per immobile relativa al foglio 30 mappale 405 (allegato da 6/A a 6/D); - Visura storica per immobile relativa al foglio 30 mappale 403 (allegato da 7/A a 7/E); - Visura storica per immobile relativa al foglio 30 mappale 404 (allegato da 8/A a 8/D); - Visura storica per immobile: foglio 30 mappale 217 sub. 3 (allegato da 9/A a 9/C); - Visura storica per immobile: foglio 30 mappale 217 sub. 6 (allegato da 10/A a 10/C). In forza di atto in data 24/04/1975 rep. n /8.767 del Notaio F. Bonardi trascritto a Brescia il 19/05/1975 nn /5.674 il mappale 217 (ex 196 B) di mq del foglio 30 del Catasto Terreni del Comune di Palazzolo Sull Oglio, apparteneva alla società WICTOR S.R.L. con sede a Palazzolo Sull Oglio. Con atto in data 16/07/1984 rep /1.938 del Notaio S. Ambrosetti trascritto a Brescia il 03/08/1984 nn / la WICTOR S.R.L. veniva incorporata nella società Collanti Palazzolo S.p.a., sede Palazzolo Sull Oglio. 3

4 Con il medesimo atto, trascritto però il 06/09/1984 nn / la Collanti Palazzolo S.p.a. variava la denominazione sociale in WICTOR S.P.A. con sede in Palazzolo Sull Oglio (BS). Con atto in data 13/11/1990 rep del Notaio S. Ambrosetti trascritto a Brescia il 26/11/1990 nn / la società WICTOR S.P.A. veniva incorporata nella società GENERALFIN S.R.L. Con il medesimo atto, trascritto però il 04/03/1991 nn /5.451 la GENERALFIN S.R.L. variava la denominazione sociale in WICTOR SPA con sede in Palazzolo Sull Oglio (BS). Le strisce di terreno prima descritte ed individuate a Palazzolo Sull Oglio al Foglio 30 mappali 403 e 404 in forza di atto in data 15/05/1985 rep del Notaio Antonio Averoldi trascritto a Brescia il 12/06/1985 ai nn /8.193 derivati dall originario mappale 50 di Ha appartenevano a Mercandelli Giovanni nato a Chiari il 19/01/1933 e Serina Lina nata a Chiari il 26/11/1933, con il regime di comunione legale dei beni. In forza di atto di donazione in data 20/01/1998 repertorio del Notaio S. Ambrosetti ed in stessa data con rep dello stesso Notaio ed infine in stessa data con rep dello stesso Notaio il mappale 404 derivato dall originario mappale 395, derivato a sua volta dal mappale 50, passava a: Mercandelli Amedeo nato a Palazzolo Sull Oglio (BS) il 07/02/1964, Mercandelli Giuseppe nato a Pontoglio (BS) il 12/07/1962, Mercandelli Massimiliano nato a Palazzolo Sull Oglio (BS) il 16/10/1970 per la quota di nuda proprietà di 1/3 ciascuno ed al Sig. Mercandelli Giovanni e Sig.ra Serina Lina, coniugi in regime legale dei beni, per l usufrutto generale vitalizio con diritto di reciproco accrescimento. In forza di atto di compravendita in data 10/11/1998 rep del Notaio Luigi Malerba trascritto a Brescia il 27/11/1998 ai nn / relativamente al mappale 404 e trascritto il 27/11/1998 ai nn / relativamente al mappale 403, passavano alla società WICTOR S.P.A. con sede a Palazzolo Sull Oglio. Lo scrivente evidenzia che detta striscia di terreno costituita dai due mappali individuati ai nn. 403 e 404 non sono stati venduti alla società BPB LEASING S.P.A. con sede a Bergamo e pertanto sono rimasti di proprietà alla società WICTOR S.P.A. Lo scrivente allega: 4

5 - Elenco sintetico delle formalità al nominativo WICTOR S.P.A. (allegato da 11/A a 11/D); - Elenco sintetico delle formalità al nominativo GENERALFIN S.R.L. (allegato 12); - Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Giovanni (allegato da 13/A a 13/C); - Elenco sintetico delle formalità al nominativo Serina Lina (allegato da 14/A a 14/C); - Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Giuseppe (allegato da 15/A a 15/B); - Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Massimiliano (allegato da 16/A a 16/B); - Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Amedeo (allegato da 17/A a 17/B); - Nota di trascrizione della fusione di società per incorporazione trascritta il 03/08/1984 ai nn / (allegato da 18/A a 18/B); - Nota di trascrizione della modifica della ragione sociale trascritta il 06/09/1984 ai nn / (allegato da 19/A a 19/B); - Nota di trascrizione della compravendita trascritta il 12/06/1985 ai nn /8.193 (allegato da 20/A a 20/E); - Nota di trascrizione della fusione di società per incorporazione trascritta il 26/11/1990 ai nn / (allegato da 21/A a 21/F); - Nota di trascrizione della modifica della ragione sociale trascritta il 04/03/1991 ai nn /5.451 (allegato da 22/A a 22/F); - Nota di trascrizione della compravendita trascritta il 19/04/1997 ai nn /8.643 (allegato da 23/A a 23/D); - Nota di trascrizione della compravendita trascritta il 27/11/1998 ai nn / (allegato da 24/A a 24/B); - Nota di trascrizione della compravendita trascritta il 27/11/1998 ai nn / (allegato da 25/A a 25/C). Formalità pregiudizievoli Gli immobili di proprietà della società WICTOR S.P.A. sono gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: - ipoteca volontaria iscritta a Brescia il 13/11/2009 ai nn / per ,00 a favore della Banca di Credito Cooperativo di Pompiano e della Franciacorta Pompiano (BS) 5

6 Società Cooperativa con sede in Pompiano che grava sugli immobili individuati ai mappali 217 su. 3, 4, 6 e 7; - ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il 10/05/2010 ai nn /4.758 per ,87 a favore di Importazione Materie Prime S.P.A. con sede a Soresina (CR) che grava su tutti i beni della società; - ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il 24/05/2010 ai nn /5.368 per ,00 a favore di UGF BANCA S.P.A. con sede a Bologna che grava su tutti i beni della società WICTOR S.P.A. nonché su beni della ALPE S.P.A. con sede a Brescia e di Busetti Lorenzo nato a Palazzolo Sull Oglio il 12/11/1955; - ipoteca legale iscritta a Brescia il 09/09/2010 ai nn /9.445 per ,26 a favore di Equitalia Esatri S.p.a. con sede a Milano. Detta ipoteca grava su tutti i beni della società; - ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il 13/09/2010 ai nn /9.481 per ,00 a favore dell Industria Chimica Panzeri S.r.l. con sede a Orio al Serio (BG) che grava sui mappali 217 sub. 4 e sub. 7 e sui mappali 404 e 403. Lo scrivente allega: - Nota di iscrizione del 13/11/2009 ai nn / (allegato da 26/A a 26/D); - Nota di iscrizione del 10/05/2010 ai nn /4.758 (allegato da 27/A a 27/C); - Nota di iscrizione del 24/05/2010 ai nn /5.368 (allegato da 28/A a 28/F); - Nota di iscrizione del 09/09/2010 ai nn /9.445 (allegato da 29/A a 29/C); - Nota di iscrizione del 13/09/2010 ai nn /9.481 (allegato da 30/A a 30/B). Descrizione degli immobili Dalle misure ricavate parte sul posto e parte dalle planimetrie catastali si hanno le seguenti superfici, dei corpi di fabbrica principali che concorrono al valore del complesso immobiliare. Le superfici di seguito indicate sono al lordo dei muri: - Appartamento al primo piano individuato al sub. 3 circa mq 121 racchiuso da muri, compreso il vano scala, oltre a n 3 balconi per circa 20 mq; le finiture sono economiche. 6

7 - Ufficio al piano terra, individuato al sub. 4, avente superficie di circa 107 mq; tale ufficio ora è adibito in parte a spogliatoio ed in parte ad ufficio, anch esso presenta finiture economiche. - Capannone industriale, individuato al sub. 7, costituito da due corpi di fabbrica, con copertura che, a prima vista, risulta in cemento - amianto (eternit) ed ammalorata. I due corpi di fabbrica risultano, nel loro complesso, risentire della loro vetustà, con le finiture tipiche del momento della loro costruzione, come risulta dalle pratiche urbanistiche edilizie successivamente indicate. I pavimenti risultano in battuto di cemento, le pareti in elementi tradizionali, cioè non sono prefabbricate, ad esclusine della porzione a sud dove una stanza ha tramezzature interne in plexiglass tipo sandwich. La porzione a sud del capannone, esclusa la porzione sottostante all appartamento e la guardiola ubicata in prossimità del cancello del passo carraio, risulta di circa mq con altezza interna, dal pavimento al soffitto, variante da 5,03 m a 5,94 m. La porzione a nord risulta di circa 850 mq con una altezza interna, escluso l angolo a sud est, di 5,95 m. Nella porzione a sud est è ubicato al primo piano un piccolo ufficio della superficie di circa 42 mq. Completano il complesso immobiliare i piazzali con il locale pompe interrato e il vano cabina enel, quest ultima individuata al mappale 217 sub. 6 del Foglio 30 del Comune di Palazzolo Sull Oglio. - Guardiola, avente la superficie di circa 17 mq, presenta finiture medie essendo stata realizzata recentemente. Sui muri sono presenti tracce di umidità risalienti. Situazione urbanistica Lo scrivente, in data 20/01/2011, 21/01/2011 e 22/02/2011 si è recato presso l Ufficio Tecnico Comunale di Palazzolo Sull Oglio (BS) per visionare le pratiche urbanistiche relative agli immobili acquisiti al fallimento. Lo scrivente ha rinvenuto le seguenti pratiche edilizie: - Licenza edilizia avente protocollo n relativa a lavori di costruzione capannone e abitazione civile rilasciata il 16/05/1975; - Licenza edilizia avente protocollo n relativa a lavori di costruzione tettoia e installazione cisterna rilasciata il 25/03/1976; - Certificato di agibilità relativo al capannone uso laboratorio e uffici direzionali di cui alla pratica edilizia n rilasciato il 07/03/1977; 7

8 - Certificato di abitabilità relativo alla nuova costruzione di fabbricato ad uso civile abitazione di cui al Prot rilasciato il 07/03/1977; - Certificato di collaudo statico relativo alla costruzione di una palazzina con annesso capannone depositato presso il Genio Civile di Brescia il 08/07/1976 Pos. n ; - Concessione per trasformazioni Urbanistiche Edilizie Prot. n relativa a lavori di nuova costruzione di capannone industriale rilasciata il 09/10/1987; - Concessione per trasformazioni Urbanistiche Edilizie I variante Prot. n di cui alla Concessione Edilizia n del 09/10/1987 relativa a lavori di nuova costruzione di capannone industriale rilasciata il 17/12/1987; - Concessione per trasformazioni Urbanistiche Edilizie II variante di cui alla Concessione Edilizia n del 09/10/1987 e successiva variante relativa a lavori di nuova costruzione di capannone industriale rilasciata il 12/05/1988; - Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie Prot. n relativa a lavori di modifica altezza fabbricato rilasciata il 18/11/1988; - Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie Prot. n relativa a lavori di ampliamento capannone artigianale rilasciata il 29/01/1992; - Concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie I variante alla C.E. n del 29/01/1992 Prot. n relativa a lavori di ampliamento capannone rilasciata il 02/09/1993; - Denuncia Inizio Attività (D.I.A.) presentata presso il Comune di Palazzolo Sull Oglio (BS) il 03/11/2008 Prot. n per la realizzazione portineria per complesso artigianale industriale. Lo scrivente evidenzia che: - Il capannone più a nord, e più precisamente nell angolo sud est dello stesso, soprastante la sala controllo con il bagno ed antibagno, e quindi al piano primo, esiste una stanza ad uso ufficio con scala sia interna al capannone stesso che esterna, porzione di unità immobiliare mai assentita e mai accatastata. - Il capannone a sud ha tramezzature interne, nonché aperture verso l esterno, difformi da quanto approvato e difformi dalla planimetria catastale. - La guardiola ubicata vicino all ingresso cioè alla sbarra del passo carraio di cui alla D.I.A. del 03/11/2008 presenta delle difformità sia 8

9 nelle aperture che nella disposizione interna. Tale D.I.A. non è ancora stata terminata con la fine lavori, pertanto è possibile, all interno dei tre anni di validità della stessa, presentare una variante in corso d opera. Inoltre, al fine di ultimare la pratica occorre eseguire l accatastamento della stessa portineria. Il costo per sistemare le pratiche edilizie viene valutato indicativamente dallo scrivente, comprensivo di spese tecniche, in ,00. Lo scrivente allega: - Attestato della licenza edilizia avente protocollo n del 16/05/1975 con stralcio delle tavole (allegato da 31/A a 31/G); - Attestato della licenza edilizia avente protocollo n del 25/03/1976 con stralcio delle tavole (allegato da 32/A a 32/H); - Certificato di abitabilità Prot. n del 07/03/1977 (allegato 33); - Certificato di agibilità Prot. n del 07/03/1977 (allegato 34); - Certificato di collaudo statico depositato presso il Genio Civile di Brescia Posiz. N il 08/07/1976 (allegato 35); - Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistiche Edilizie Prot. n del 09/10/1987 (allegato 36); - Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistiche Edilizie I variante Prot. n del 17/12/1987 (allegato 37); - Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistiche Edilizie II variante del 12/05/1988 con stralcio delle tavole (allegato da 38/A a 38/E); - Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie Prot. n del 18/11/1988 con stralcio delle tavole (allegato da 39/A a 39/H); - Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie Prot. n del 29/10/1992 (allegato 40); - Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistico Edilizie I variante Prot del 02/09/1993 con stralcio delle tavole (allegato da 41/A a 41/S); - Estratto della Denuncia Inizio Attività Prot. n del 03/11/2008 con stralcio di una tavola (allegato da 42/A a 42/E). Lo scrivente allega delle fotografie riprendenti le difformità urbanistiche. Stime Tutto ciò premesso lo scrivente valuta: 9

10 - l appartamento al primo piano individuato al sub. 3 di circa mq 121 racchiuso da muri, compreso il vano scala, oltre a balconi per circa 20 mq: mq 121 x 700,00 /mq (appartamento racchiuso da muri) + mq 20 x (700,00/3) (balconi) = ,67 che per consuetudine si arrotonda alla seconda cifra significativa diventando il valore di ,00. - l ufficio al piano terra, individuato al sub. 4, avente superficie di circa 107 mq: mq 107 x 600,00 /mq = ,00 che per consuetudine si arrotonda alla seconda cifra significativa diventando il valore di ,00. - capannone industriale, individuato al sub. 7, costituito da due corpi di fabbrica, per una superficie complessiva di circa mq ( ) = mq x /mq 400,00 = ,0 che si arrotonda a ,00. - guardiola al piano terra: circa mq 17 x /mq 800,00 = ,00 che per consuetudine si arrotonda alla seconda cifra significativa diventando il valore di ,00. I valori prima indicati sono nell ipotesi: - di regolarità urbanistica, - di regolarità catastale. Lo scrivente evidenzia che i corpi accessori, tra i quali: l area esterna di pertinenza dei capannoni, la stazione di pompaggio interrata, la cabina enel, la striscia di terreno individuata al Fg. 30 mappali 403 e 404 sono stati considerati nei valori prima indicati. Il valore totale pertanto risulta di: [89.000, , , , ,00 (spese per sistemazione pratiche edilizie)] = ,00, valore che per consuetudine di mercato viene arrotondato alla seconda cifra significativa diventando di ,00 (unmilionetrecentomila/00) RIASSUMENDO Al fallimento sono acquisiti i seguenti immobili identificati nel catasto dei fabbricati del comune di Palazzolo Sull Oglio (BS) con la sezione NCT foglio 30 mappali: - 217/3 via Gardale cat. A/2 cl. 2 v. 5,5 R.C. 511,29, - 217/4 via Gardale cat. A/10 cl. 2 v. 5 R.C ,99, - 217/6 via Gardale cat. D/1 R.C. 55,26, - 217/7 via Gardale cat. D/7 R.C ,27. 10

11 Risulta inoltre proprietà della società fallita la striscia di terreno, ricompresa nell area adibita a sede stradale, striscia di terreno identificata nel catasto dei terreni con il foglio 30 mappali di Ha sem. irr. I R.D. 0,41 R.A. 0,51, di Ha ente urbano, quest ultimo mappale è censito anche nel catasto dei fabbricati con la Sez. NCT foglio 30 mappale 404 area urbana di mq 77. Gli immobili vengono valutati complessivamente ,00. Reputando d aver assolto all incarico ricevuto ma rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento e/o integrazione con la presente è lieta l occasione per porgere deferenti ossequi. Gussago (BS) 24/02/2011 Vista dell ingresso principale della ditta. 11

12 Vista della scala esterna non assentita da alcuna pratica edilizia. Vista della scala interna, mai assentita da alcuna pratica edilizia, d accesso al primo piano. 12

13 Vista dell ufficio ricavato al primo piano all interno del capannone mai assentito. Vista della guardiola in prossimità del passo carraio che riprende una finestra non assentita da alcuna pratica edilizia, la porta d accesso spostata come pure la finestra del bagno. 13