«Il riclassamento delle Unità Immobiliari di Roma»

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Agnello Moro
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1 «Il riclassamento delle Unità Immobiliari di Roma» Arch. Daniela Proietti Consigliere Ordine Architetti Pianificatori e Paesaggisti di Roma e Provincia

2 Indice degli argomenti: 1) ACCERTAMENTO CATASTALE 2) LA CATEGORIA E LA CLASSE CATASTALE 3) CARATTERISTICHE DELL UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DELL AVVISO DI ACCERTAMENTO 4) CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI DI RAFFRONTO DELL AVVISO DI ACCERTAMENTO 5) MOTIVAZIONI ESPOSTE DALL AGENZIA DELLE ENTRATE PER LA RICLASSIFICAZIONE DELL IMMOBILE 6) CONCLUSIONI pag. 2

3 1) ACCERTAMENTO CATASTALE DELL IMMOBILE SITO IN ROMA VIA ARNO N. 73 CON DESTINAZIONE D USO COMMERCIALE L immobile appartiene alla Microzona 20 Salario-Trieste. Dati della unità immobiliare: Foglio 576, Particella 4, Sub. 1, Zona censuaria 2, Cat. C/1, Classe 4, Consistenza 91 mq., Rendita Euro 5.277,83. L avviso di accertamento catastale ha portato alla rideterminazione del classamento e della relativa rendita catastale come segue: Foglio 576, Particella 4, Sub. 1, Zona censuaria 2, Cat. C/1, Classe 7, Consistenza 91 mq., Rendita Euro 8.304,47. x pag. 3

4 L attribuzione del nuovo classamento e della relativa rendita è stata eseguita attraverso il raffronto con le seguenti UNITA IMMOBILIARI prese a riferimento: 1) Foglio 578, Particella 172, Sub. 3, Zona censuaria 2, Cat. C/1, Classe 7, Consistenza 102 mq., Rendita 9.308,31. Detta unità immobiliare si riferisce ad un locale commerciale adibito a ristorante/pizzeria situato in via Alessandria nn. 13,15 e 17; 2) Foglio 576, Particella 100, Sub. 1, Zona censuaria 2, Cat. C/1 Classe 7, Consistenza 82 mq., Rendita 7.483,15. Detta unità immobiliare si riferisce ad un locale commerciale adibito a vendita articoli di abbigliamento, ubicato in posizione d angolo tra Viale Regina Margherita nn. 49 e 51 e Via Garigliano nn. 54, 56 e 58. pag. 4

5 2) LA CATEGORIA E LA CLASSE LA CATEGORIA CATASTALE viene attribuita in base alla destinazione d uso ed alle caratteristiche costruttive dell immobile. Nel Avviso di accertamento è riportato che : È confermata la categoria C/1. si osserva che l unità immobiliare è stata sempre censita nella categoria catastale C/1, che è propria dei negozi e delle botteghe, LA CLASSE CATASTALE, nell'ambito di una stessa categoria, distingue il diverso pregio degli immobili, dipendente dalle loro caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali. Nel Avviso di accertamento è riportato che : In considerazione prioritariamente della posizione dell unità immobiliare all interno della zona censuaria e della microzona,...e della migliorata vocazione commerciale della via di ubicazione, correlata anche al livello dei servizi di trasporto pubblico e all intensità dei flussi pedonali ivi riscontrati, nonché della superficie, dello sviluppo su strada e dell esposizione, all unità immobiliare è stata coerentemente attribuita la classe 7. L attribuzione della classe 7, penalizza notevolmente l unità immobiliare in oggetto, che vede aumentare di quasi il 60% la propria rendita catastale. pag. 5

6 In sintesi la classe catastale di un immobile dipende da : 1) qualità urbana del contesto in cui l immobile è inserito (presenza di infrastrutture, servizi, poli di attrazione ecc.); 2) qualità ambientale della zona di mercato immobiliare in cui l'unità è situata (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici); 3) caratteristiche edilizie intrinseche dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, ecc.). Molto spesso, attività commerciali situate su vie adiacenti, risentono di numerosi effetti diversi determinati dal livello di importanza e di popolarità della strada stessa, dalla presenza o meno del passaggio sia pedonale che carrabile, aspetto quest ultimo basilare ai fini della stima di tipo economico del valore di mercato di un attività commerciale. pag. 6

7 3) CARATTERISTICHE DELLA U.I. OGGETTO DELL AVVISO DI ACCERTAMENTO L immobile consiste in un locale commerciale, destinato a wine barsala da the, ubicato in Via Arno n. 73, una strada secondaria, priva di passaggio pedonale e di transito di mezzi di trasporto. Immobile Via Arno n. 73 La strada è carente di attività commerciali di richiamo, e le poche esistenti nelle immediate vicinanze, sono poco qualificanti e tipiche di vie secondarie. Immobile Via Arno n. 73 pag. 7

8 L unità ed è composto da un locale, posto su strada al piano terra, dotato di due porte di affaccio su strada. Il locale possiede inoltre una modesta zona di sosta all aperto. Immobile Via Arno n. 73 L esercizio commerciale fa parte di un fabbricato avente caratteristiche tipologiche di scarsa qualità architettonica, privo di elementi decorativi esterni. Immobile Via Arno n. 73 pag. 8

9 4) CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI DI RAFFRONTO DELL AVVISO DI ACCERTAMENTO Le unità immobiliari, prese come riferimento dall Agenzia delle Entrate all interno della stessa microzona, sono ubicate entrambe lungo strade di notevole popolarità e di forte richiamo attrattivo, quali : - Viale Regina Margherita - Via Alessandria Tali strade sono altamente servite da mezzi trasporto, sono caratterizzate dalla presenza di significative attività commerciali e da un notevole flusso sia pedonale che carrabile, non equiparabile a quello di Via Arno, dove il passaggio è del tutto casuale, non di interesse commerciale, ma dovuto principalmente alla presenza delle residenze. pag. 9

10 Gli immobili prospicienti su entrambe queste strade, hanno caratteristiche tipologiche, livello di finiture e stato di conservazione superiori a quelle presenti sui fabbricati di Via Arno, il cui pregio architettonico è nettamente inferiore. Immobile Viale Regina Margherita nn. 49, 51/ Via Garigliano nn. 54, 56, 58 Immobile Viale Regina Margherita nn. 49, 51/ Via Garigliano nn. 54, 56, 58 Entrando nel merito delle caratteristiche intrinseche, risulta inoltre evidente l elevato valore commerciale del negozio di Viale Regina Margherita che, oltre al prestigio determinato dall affaccio su una strada principale e di grande popolarità, si articola in numerose vetrine per di più in posizione d angolo con Via Garigliano, godendo in tal modo di un esclusiva visibilità e di un notevole richiamo attrattivo. pag. 10

11 Nondimeno l immobile ubicato in Via Alessandria, risulta altrettanto appetibile dal punto di vista economico, sia per la vicinanza di centri commerciali, che per la presenza di esercizi pubblici di aggregazione socioculturale, che ne determinano un polo di forte richiamo attrattivo. L esercizio commerciale risulta inoltre dotato di più numerose ed ampie Immobile Via Alessandria nn. 13, 15, 17 vetrine di affaccio su strada, nonché di una estesa area esterna bene arredata. Immobile Via Alessandria nn. 13, 15, 17 In definitiva entrambi gli immobili godono di una posizione di migliore visibilità rispetto al locale di Via Arno, che ne determina un maggiore apprezzamento sul mercato e quindi una più alta redditività, che giustifica la classe catastale più elevata. pag. 11

12 5) MOTIVAZIONI ESPOSTE PER LA RICLASSIFICAZIONE DELL IMMOBILE Le motivazioni dell Agenzia delle Entrate per la riclassificazione dell immobile sono : Nella microzona Salario Trieste è stata riscontrata una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessa redditività, riconducibile, sia ad interventi di riqualificazione urbana ed edilizia ; ed inoltre: In considerazione prioritariamente della posizione dell unità immobiliare all interno della zona censuaria e della microzona.e della migliorata vocazione commerciale della via di ubicazione, correlata anche al livello dei servizi di trasporto pubblico e all intensità dei flussi pedonali ivi riscontrati, nonché della superficie, dello sviluppo su strada e dell esposizione, all unità immobiliare è stata coerentemente attribuita la classe 7. Non vengono specificati quali interventi siano stati attuati e se ed in quale misura l immobile se ne sia avvantaggiato; Le suddette motivazioni risultano generiche, e non rispondenti alla realtà della microzona in oggetto, dove non sono stati realizzati interventi di riqualificazione edilizia e la stessa risulta urbanisticamente già consolidata da decenni. pag. 12

13 6) CONCLUSIONI Dall analisi effettuata si evince che nel caso in esame non è ammissibile il confronto dell immobile in oggetto con le unità di riferimento, in quanto entrambe di valore commerciale superiore, per le motivazioni di seguito sintetizzate: 1) diverso pregio degli immobili, dipendente dalle caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali degli stessi; 2) differente valore commerciale di mercato immobiliare della strada in cui l'unità è situata; 3) diverse caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare e del fabbricato che la comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, ecc). Per procedere quindi ad una revisione del classamento di una unità immobiliare e ridefinire il valore da attribuire allo stesso. non si può prescindere dal sopralluogo preventivo, necessario per analizzare in maniera esaustiva le caratteristiche dello stesso ed effettuare le corrette comparazioni con immobili di riferimento della stessa microzona. pag. 13

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