Il catasto 13.XII Corso di Estimo CLA - Prof. E. Micelli - Aa Cos è il Catasto

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1 Il catasto 13.XII.2005 Cos è il Catasto Il Catasto rappresenta l inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale; è la base per le imposizioni fiscali; conserva le informazioni relative a: individuazione univoca del bene; sua estensione e consistenza; destinazione d uso del bene; grado di produttività e relativi redditi; possessori e titolari di altri diritti reali.

2 Le finalità del Catasto Le finalità del Catasto sono le seguenti: l accertamento della proprietà immobiliare con la gestione delle sue mutazioni la perequazione fiscale da attuare attraverso la determinazione per ciascuna particella di specifiche rendite che ne rappresentino le principali caratteristiche Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito una importante base cartografica per scopi civili Individuazione degli immobili nelle compravendite, nelle operazioni ipotecarie e nell elaborazione degli strumenti urbanistici Il Catasto nella legge fondamentale L articolo 1 della Legge Fondamentale del 1886 definisce il Catasto Italiano quale: catasto geometrico particellare il Catasto basa l identificazione dei beni immobili su mappe fondate sul rilievo topografico volto alla determinazione di ciascuna particella: una porzione continua di terreno situata in un solo Comune, appartenente ad un unico possessore, assoggettata ad un unica specie di coltura (qualità), con uniforme grado di produttività (classe). fondato sulla misura e sulla stima, non probatorio: il catasto non certifica i diritti reali sugli immobili (es. la proprietà).

3 L articolazione del Catasto Il Catasto è articolato in due sezioni complementari Il catasto Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati Attualmente sono censite circa 75milioni di particelle Comprende circa 42 milioni Di unità immobiliari Il Catasto dei terreni Il Catasto dei terreni è stato istituito con la Legge fondamentale nel 1886 e inventaria tutti i suoli agricoli, i fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo. Per mezzo delle mappe offre una rappresentazione cartografica completa del territorio nazionale.

4 La struttura del Catasto terreni Il catasto Terreni censisce le particelle catastali riportate su fogli di mappa Le principali informazioni riguardano: la superficie; la ditta intestataria; le caratteristiche economiche (tipo di coltura e livelli di redditività che fornisce) La rappresentazione catastale: le mappe La mappa particellare è un documento cartografico composto da più fogli numerati nel quale è rappresentato il territorio comunale. Sulle mappe vengono rappresentate tutte le particelle catastali, i punti trigonometrici, i particolari topografici (strade, canali, fiumi ecc.). I fogli di mappa sono in genere in scala 1/2000 e vengono tutti riuniti in un unico quadro d'unione in genere realizzato in scala 1/25000.

5 Gli aspetti estimativi: la determinazione delle tariffe nel Catasto terreni Le caratteristiche economiche sono strumentali alla stima del Reddito imponibile, ovvero la base imponibile Il Reddito imponibile si compone di due parti: Il Reddito Dominicale che è il reddito attribuibile alla proprietà, importante in quanto entra nella formula dell indennità espropriativa delle aree edificabili ex art 5 bis della L. 359/92 Il Reddito Agrario che è il reddito attribuibile all imprenditore agricolo Il Catasto dei fabbricati Il Catasto dei fabbricati inventaria tutte le costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994) L unità di misura di riferimento è rappresentata dall unità immobiliare urbana: una porzione di fabbricato (appartamento, garage, ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola, villetta) od un insieme di fabbricati (ospedale, industria); nello stato in cui si trova è di per se stesso utile e atto a produrre un reddito.

6 Le fasi di realizzazione del Catasto dei Fabbricati Le fasi di realizzazione e gestione del Catasto dei Fabbricati sono quattro (L. 1249/1939) Formazione Pubblicazione Attivazione Conservazione La fase di formazione è fondamentale e si articola in due parti: Accertamento, rilievo e misura delle unità immobiliari per costruire le mappe catastali Attribuzione dei valori (formazione degli estimi catastali) Le fasi di realizzazione del Catasto (ii) Alla fase di formazione seguono altre quattro fasi: La pubblicazione degli atti redatti nella fase di formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e permettere la presentazione di eventuali ricorsi; L attivazione ovvero l aggiornamento dei dati pubblicati in seguito alle modificazioni intervenute dopo la fase di pubblicazione; La conservazione basata sul mantenimento dei dati riportati nelle scritture catastali e nel loro aggiornamento. Attualmente il catasto è in fase di conservazione

7 L obiettivo della prima fase La prima fase del processo (la formazione) ha come obiettivo la definizione delle basi imponibili per ogni unità immobiliare La base imponibile fiscale è un valore di reddito, la tariffa d estimo, ovvero la rendita catastale la rendita catastale corrisponde al reddito medio ordinario ritraibile dall uiu La definizione delle basi imponibili (le tariffe d estimo) si articola in diverse fasi Le zone censuarie Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone censuarie La zona censuaria è una parte del territorio (comunale o extra comunale) con caratteristiche ambientali, urbanistiche, socioeconomiche, del mercato immobiliare uniformi In ogni zona censuaria si procede alle fasi di qualificazione, classificazione e classamento

8 Qualificazione e classificazione Qualificazione Classificazione Classamento La qualificazione distingue le u.i.u. a seconda della destinazione ordinaria e permanente le u.i.u. vengono divise in gruppi e categorie La classificazione distingue all interno di ogni categoria diverse classi di redditività le u.i.u. vengono divise in classi a seconda della capacità di reddito Il classamento attribuisce ad ogni u.i.u. la rispettiva categoria e classe La qualificazione: i gruppi di immobili Gruppi di immobili Imm. a destinazione ordinaria Imm. a destinazione speciale Imm. a destinazione particolare Gruppo A (abitazioni e uffici) Gruppo B (uffici pubblici) Gruppo C (negozi, magazzini) Gruppo D (Immobili industriali e commerciali) Gruppo E (Immobili particolari come mercati, ponti) La distinzione per destinazione delle uiu avviene sulla base di un Quadro generale che comprende 44 categorie di immobili divisi in 5 gruppi Ad ogni gruppo di categorie corrisponde una lettera

9 Il Quadro generale delle categorie Gruppo A A/1 abitazioni di tipo signorile; A/2 abitazioni di tipo civile A/3 abitazioni di tipo economico A/4 abitazioni di tipo popolare ( ) Gruppo B B/1 collegi, convitti B/2 case di cura, ospedali B/3 prigioni, riformatori B/4 uffici pubblici Gruppo C C/1 negozi e botteghe C/2 magazzini e locali di deposito; C/3 laboratori per arti e mestieri ( ) Gruppo D D/1 opifici, D/2 alberghi, pensioni D/3 teatri, cinematografi ( ) Gruppo E E/1 Stazioni per servizi di trasporto E/2 Ponti comunali e provinciali La classificazione La classificazione prevede che ogni categoria a destinazione ordinaria (A, B, C) sia suddivisa in classi, in funzione della capacità di generare reddito non esiste un numero prestabilito di classi e, comunque, la prima classe è quella che comprende gli immobili a minore produttività La capacità reddituale di un bene viene stimata in funzione delle sue caratteristiche posizionali Gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato avranno una classe più elevata mentre la classe più bassa è indicatore di una localizzazione periferica

10 Il classamento Le operazioni di qualificazione e classificazione consentono di determinare, per ogni zona censuaria, un quadro di categorie e classi Per ogni categoria e classe si stabilisce un unità immobiliare tipo che rappresenta il termine di confronto nella fase di classamento La fase di classamento prevede che ad ogni uiu venga assegnata la categoria e la classe attraverso la comparazione con l unità immobiliare tipo. Le tariffe d estimo: il reddito imponibile Per gli immobili compresi nei gruppi A, B e C, dopo la determinazione delle categorie e delle classi, si procede ad attribuire la tariffa d estimo sulla base della stima del reddito imponibile catastale: Reddito imp. = RL - (Q + Sa + Sf + I) dove: Q=quote di reintegrazione e di manutenzione Sa= Spese di assicurazione Sf e I = Sfitti e inesigibilità Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D ed E, si procede a stima diretta

11 Dal reddito imponibile alla rendita catastale Il calcolo della rendita catastale di un unità immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario ritraibile, è il seguente: Reddito imponibile x consistenza La misura della consistenza è strumentale alla determinazione della rendita catastale: Per la residenza si utilizza il vano utile Per I fabbricati del gruppo B si utilizza il metro cubo; Per gli immobili che appartengono al gruppo C la misura fa riferimento al metro quadrato. Dalla rendita ai valori Il passaggio dalle rendite (valori di reddito) ai valori catastali (valori che esprimono il valore del patrimonio) si ottiene attraverso opportuni coefficienti: 100 per le unità residenziali 50 per gli uffici 34 per gli immobili a destinazione commerciale Si tratta di un procedimento per capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi legali di fruttuosità

12 Capitalizzazione e saggio di fruttuosità Supponendo che la rendita catastale sia di 500 euro avremo, per le tre tipologie: Per le abitazioni r = 1% Valore = 500 / 0,01 = 500*100 Per gli uffici r = 2% Valore = 500 / 0,02 = 500*50 Per i negozi r = 3% Valore = 500 / 0,03 = 500*34 Un quadro di sintesi Reddito imponibile catastale Reddito catastale Valore catastale Reddito netto al lordo delle imposte riferito all unità di consistenza (Ri) Reddito medio ordinario dell uiu: Ri x consistenza Valore fiscale dell uiu Rd x 100 Rd x 50 Rd x 34

13 Identificazione e caratteristiche di una unità immobiliare urbana Sotto il profilo dell identificazione, di una u.i.u. dovremo conoscere: la zona censuaria il foglio di mappa il numero di mappale il subalterno Sotto il profilo del valore, dovremo sapere: la consistenza la tariffa d estimo (cfr. Reddito imponibile catastale) Un esempio Un appartamento localizzato a Cannaregio; Unità immobiliare categoria A/3 (abitazioni economiche) Classe 2 (non presenta un elevato livello di redditività, infatti è localizzato in una zona semicentrale) L immobile è formato da 5 vani

14 La rappresentazione grafica Un esempio Foglio di mappa e mappale Zona, categoria e classe La consistenza La rendita (reddito imponibile x consistenza)

15 I problemi del Catasto dei fabbricati I principali problemi e limiti dell attuale Catasto possono essere così raggruppati: lo scollamento fra i valori del Catasto e i valori del mercato immobiliare la mancata registrazione di una quota consistente del patrimonio immobiliare secondo recenti stime, mancherebbero oltre 1 milione di unità immobiliari non ancora registrate la mancanza di probatorietà La fiscalità immobiliare: le imposte sugli immobili urbani Imposte sul reddito IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche) IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone Giuridiche) Imposte patrimoniali: ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) Imposte sui trasferimenti o locazioni: Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

16 Una pressione fiscale crescente Secondo l ufficio studi della Confedilizia, la pressione fiscale sugli immobili generava nel 1980 un gettito di poco superiore a miliardi, mentre nel 1996 il gettito è stato di quasi miliardi di lire (+ 940% ) La legge 662 del 1996 ha inoltre rivalutato le rendite catastali urbane del 5%, i redditi dominicali e agrari rispettivamente dell 80% e 70% ai fini delle imposte sui redditi