ANNA VERDI. analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio Agenzia: prometeia Report nr. 3 ANNA VERDI

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1 Analisi immobiliare

2 analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 Agenzia: prometeia Report nr. 3 Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 2

3 IL SERVIZIO Gentile cliente, siamo lieti di presentarle il nuovo servizio "Analisi Immobiliare", creato per i nostri Clienti con l'obiettivo di fornire un innovativo strumento di analisi e valutazione degli immobili di proprieta'. Sulla base delle informazioni disponibili presso l'agenzia delle Entrate* e presso l'osservatorio del Mercato Immobiliare e grazie all'utilizzo di modelli avanzati di stima del valore, elaboriamo in via esclusiva il presente report che le permette di avere tutte le informazioni rilevanti, relative al suo patrimonio immobiliare, in un unico documento. In particolare il servizio, le offre un'analisi completa e articolata in modo da fornire: il quadro di sintesi degli immobili a lei intestati, evidenziando le percentuali di proprietà la stima del valore di mercato alcuni indicatori qualitativi ad elevata significatività commerciale Il report rappresenta un valido strumento per monitorare il proprio patrimonio nel tempo in modo consapevole ed informato. L analisi che segue riguarda il suo patrimonio e quello degli eventuali componenti del suo nucleo familiare che hanno aderito al servizio; di seguito sono evidenziati i ruoli/legami familiari all interno del nucleo per i quali sia stato fornito il consenso al trattamento dei dati personali**: Gruppo VERDI Soggetto Ruolo / Legame Consenso al trattamento dei dati personali Referente del Gruppo Si Mario Rossi Figlio Si * L acquisizione automatizzata comprende tutti gli immobili (fabbricati e terreni) censiti all interno del catasto nazionale. Restano pertanto esclusi quelli situati all estero o nelle province autonome di Trento e Bolzano. ** I soggetti che non abbiano prestato il consenso al trattamento dei dati personali o che non siano stati censiti all interno del nucleo saranno identificati con «Altri» nel seguito del report. Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 3

4 IL PATRIMONIO Sulla base delle informazioni raccolte sono stati individuati i seguenti immobili, opportunamente suddivisi in base alla corrispondente tipologia, interamente intestati a lei o per i quali lei è intestatario insieme ad altri soggetti. Abitazioni Descrizione Comune Indirizzo Dimensione (n vani) Stima quotazione ( )* Tipo diritto Quota di diritto Intestatario** LOCALITA' PADULE SNC LA MADDALENA OT LA MADDALENA (OT) LOCALITA' PADULE SNC 72 mq (3 vani) Nuda proprieta' 100% MARIO ROSSI Usufrutto 100% Altri VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA BO BOLOGNA (BO) VIA FILIPPO TERZI mq (6,5 vani) Proprieta' 100% Totale Box e Rimesse Descrizione Comune Indirizzo Dimensione (n vani) Stima quotazione ( )* Tipo diritto Quota di diritto Intestatario** VIA MADRE TERESA DI CALCUTTA 35 SAN LAZZARO DI SAVENA BO SAN LAZZARO DI SAVENA (BO) VIA MADRE TERESA DI CALCUTTA mq Proprieta' 50% MARIO ROSSI Proprieta' 50% Altri VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA BO BOLOGNA (BO) VIA FILIPPO TERZI mq Proprieta' 100% Totale * La stima della quotazione del valore dell immobile deriva dalla base dati valutativa dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Si precisa che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all Ordine (ingegnere, architetto, geometra). ** L intestatario generico Altri comprende eventuali soggetti che non abbiano fornito il consenso al trattamento dei dati personali e/o che non siano ricompresi all interno del nucleo familiare. Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 4

5 IL PATRIMONIO Riepilogo fabbricati Descrizione Numero Immobili Stima quotazione ( )* Abitazioni Box e Rimesse Totale Dettaglio quote di proprietà Descrizione Intestatario Stima valore di proprietà ( )*** Abitazione Box Totale * La stima della quotazione del valore dell immobile deriva dalla base dati valutativa dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Si precisa che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all Ordine (ingegnere, architetto, geometra). ** L intestatario generico Altri comprende eventuali soggetti che non abbiano fornito il consenso al trattamento dei dati personali e/o che non siano ricompresi all interno del nucleo familiare. *** La stima si riferisce esclusivamente agli immobili di cui gli intestatari sono titolari del diritto di proprietà o comproprietà. Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 5

6 L'ANALISI AGGREGATA Sulla base della valutazione puntuale relativa a ciascun immobile, di seguito riportiamo il quadro dell'intero patrimonio, analizzato in termini di: quote di proprietà, per distinguere gli immobili interamente intestati a lei da quelli per i quali lei è co-intestatario insieme ad altri soggetti; ripartizione geografica, per evidenziare la distribuzione degli immobili sul territorio; volatilità del prezzo*, per misurare il livello di variabilità del prezzo degli immobili (in aumento o diminuzione) in funzione del possibile andamento delle condizioni di mercato; grado di liquidità**, per stimare la probabilità di smobilizzo in tempi brevi. Quote di proprietà Ripartizione geografica per comune Rischio valore Grado di liquidità * L Analisi Riepilogativa del Patrimonio Immobiliare si basa sulla valutazione stimata come da sezione «Il Patrimonio» e non sulle stime da lei eventualmente fornite. ** Per maggiori approfondimenti si veda la sezione GLOSSARIO Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 6

7 L'ANALISI DEI SINGOLI IMMOBILI Nel seguito del report è presente, per ciascun immobile, il dettaglio delle seguenti informazioni: dati catastali; stime valutative; localizzazione geografica e relativa caratterizzazione. In particolare, abbiamo effettuato un analisi dei singoli immobili, fornendo per ciascuno di essi i seguenti indicatori: il valore di ricostruzione*, inteso come componente del valore dell immobile teoricamente imputabile alla ricostruzione fisica del bene stesso; l'extra valore legato al contesto*, rappresentativo della componente del valore dell immobile teoricamente attribuibile alla sua ubicazione. Infine riportiamo un indicatore sintetico di vivacità compravendite* inteso come frequenza delle operazioni di compravendita all interno della microzona OMI in cui è situato il singolo immobile, rilevata nel corso degli ultimi due anni. * Per maggiori approfondimenti si veda la sezione GLOSSARIO Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 7

8 LOCALITA' PADULE SNC LA MADDALENA OT Dati anagrafici Analisi dell'immobile Catasto edilizio Fabbricati Categoria catastale A/2 - Abitazione di tipo civile Indirizzo Comune Provincia LOCALITA' PADULE SNC LA MADDALENA OT Piano T INT. 29 Numero vani 3 Metri quadri 72 Foglio 10 Particella 566 Subalterno 60 Classe 1 Rendita catastale 356 Zona Vivacità compravendite Centrale Valore catastale Legenda Alta Media Bassa Valutazioni Ripartizione stimata valore immobile Stima quotazione immobiliare * Stima reddito lordo annuo da locazione * Tipologia di stima OMI Rischio valore Grado di liquidità * La stima della quotazione del valore dell immobile deriva dalla base dati valutativa dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Si precisa che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all Ordine (ingegnere, architetto, geometra). Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 8

9 VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA BO Dati anagrafici Analisi dell'immobile Catasto edilizio Fabbricati Categoria catastale A/3 - Abitazione di tipo economico Indirizzo VIA FILIPPO TERZI 15 Comune Provincia Piano BOLOGNA BO 2 - S1 Numero vani 6,5 Metri quadri 156 Foglio 80 Particella 552 Subalterno 29 Classe 4 Rendita catastale Zona Vivacità compravendite Suburbana Valore catastale Legenda Alta Media Bassa Valutazioni Ripartizione stimata valore immobile Stima quotazione immobiliare * Stima reddito lordo annuo da locazione * Tipologia di stima OMI Rischio valore Grado di liquidità * La stima della quotazione del valore dell immobile deriva dalla base dati valutativa dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Si precisa che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all Ordine (ingegnere, architetto, geometra). Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 9

10 VIA MADRE TERESA DI CALCUTTA 35 SAN LAZZARO DI SAVENA BO Dati anagrafici Analisi dell'immobile Catasto edilizio Categoria catastale Fabbricati C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) Indirizzo VIA MADRE TERESA DI CALCUTTA 35 Comune Provincia Piano Numero vani SAN LAZZARO DI SAVENA BO S1 n.d. Metri quadri 18 Foglio 35 Particella 407 Subalterno 44 Classe 3 Rendita catastale 117 Zona Vivacità compravendite Periferica Valore catastale Legenda Alta Media Bassa Valutazioni Ripartizione stimata valore immobile Stima quotazione immobiliare * Stima reddito lordo annuo da locazione * Tipologia di stima OMI Rischio valore Grado di liquidità * La stima della quotazione del valore dell immobile deriva dalla base dati valutativa dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Si precisa che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all Ordine (ingegnere, architetto, geometra). Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 10

11 VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA BO Dati anagrafici Analisi dell'immobile Catasto edilizio Categoria catastale Fabbricati C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) Indirizzo VIA FILIPPO TERZI 15 Comune Provincia Piano Numero vani BOLOGNA BO S1 n.d. Metri quadri 18 Foglio 80 Particella 552 Subalterno 51 Classe 6 Rendita catastale 139 Zona Vivacità compravendite Suburbana Valore catastale Legenda Alta Media Bassa Valutazioni Ripartizione stimata valore immobile Stima quotazione immobiliare * Stima reddito lordo annuo da locazione * Tipologia di stima OMI Rischio valore Grado di liquidità * La stima della quotazione del valore dell immobile deriva dalla base dati valutativa dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Si precisa che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all Ordine (ingegnere, architetto, geometra). Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 11

12 GLOSSARIO catasto edilizio Il catasto edilizio è costituito dall'insieme di documenti, mappe e atti, che descrivono i beni immobili, indicando luoghi e confini, nome dei possessori, rendite rischio valore indicatore sintetico rappresentativo del livello di variabilità del prezzo degli immobili (in aumento o diminuzione) in funzione dell'esposizione all'andamento delle condizioni di domanda del mercato, particolarmente rilevante per valutazioni di medio-lungo termine categorie catastali le categorie catastali rappresentano la classificazione ufficiale (utilizzata in Italia) di riferimento per classificare i beni immobili e determinarne le relative rendite utilizzate a fini fiscali classe (catastale) la classe catastale è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari attribuito dall Agenzia del Territorio extra valore legato al contesto indicatore sintetico rappresentativo della componente del valore dell immobile teoricamente attribuibile alla sua ubicazione territoriale foglio (catasto) Il foglio è l'unità territoriale nella quale è catastalmente suddiviso ogni comune nuda proprietà la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto subalterno è un dato catastale che identifica in maniera univoca un unità immobiliare autonoma riconducibile ad un determinato soggetto proprietario e facente parte di una più grande entità immobiliare che è rappresentata dalla corrispondente particella. (es un appartamento in un fabbricato condominiale) usufrutto l'usufrutto è un diritto reale consistente nella facoltà di godimento di un bene utilizzandolo per il proprio vantaggio (potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale e al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario valore di ricostruzione indicatore sintetico rappresentativo della componente del valore dell immobile teoricamente imputabile alla sua ricostruzione fisica vivacità compravendite frequenza delle operazioni di compravendita all interno della microzona OMI in cui è situato il singolo immobile, rilevata nel corso degli ultimi due anni. Fornisce indicazioni sulla dinamicità del mercato all interno della singola microzona particella catastale (detta anche mappale) è una porzione di un terreno o di un fabbricato di proprietà di uno stesso individuo o società rendita catastale la rendita catastale è un valore fiscale che costituisce la base per la determinazione, nei modi previsti dalla legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte grado di liquidita indicatore sintetico rappresentativo del grado di smobilizzo di un bene immobiliare Analisi patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015 pag. 12