La stima sintetica del valore di costo

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1 Laboratorio di Progettazione Esecutiva dell Architettura 2 Corso di Estimo a.a Docente Renato Da Re Collaboratore: Barbara Bolognesi La stima sintetica del valore di costo Alcuni concetti fondamentali: il valore di costo Nell accezione più generale, il valore di costo viene definito come la sommatoria dei prezzi dei fattori che intervengono nel processo di produzione Vc = Σ Pf In ragione del livello di progetto di cui dispone, un perito decide di impiegare un procedimento sintetico o un procedimento analitico di stima del valore di costo Cfr lezioni Il valore di costo e I procedimenti di stima del valore di costo 1

2 La stima sintetica del valore di costo Se il livello di progetto è preliminare, si adotta il procedimento di stima del valore di costo di tipo sintetico La stima sintetica fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione di un bene immobile fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità) i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da: operatori del settore delle costruzioni (imprese) e/o professionisti (fonti dirette) tramite la più selezionata letteratura di settore (fonti indirette) La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato e di contesto possono influire sul costo di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità 2

3 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato: posto il quesito di stima, si verifica la disponibilità di casi relativi a progetti analoghi se si dispone di un database di una certa ampiezza, è possibile procedere all analisi dei dati attraverso l analisi della distribuzione di frequenza Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria dell ordinarietà (Principi dell estimo) nel caso si disponga solo di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti La definizione del costo parametrico La comparazione può seguire diversi percorsi logici in funzione di: le caratteristiche del campione la distribuzione statistica dei dati di costo Si prefigurano diverse ipotesi (procedimento di stima): 1. la distribuzione dei prezzi è di tipo gaussiano 2. la distribuzione dei prezzi non gaussiana 3. scarsità dei prezzi noti 3

4 1.Distribuzione normale dei prezzi Distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano allora il campione è rappresentativo il valore di costo parametrico è dato da CC = Pmodale = Pmedio = (P1 + P2 + + Pn) / n Valore medio Frequenza (numero di osservazioni) No. of observations Upper Boundaries (x < boundary) Valori fenomeno Valore modale Media e moda (valore più frequente) coincidono 2.Distribuzione non normale dei prezzi Distribuzione dei prezzi non gaussiana Il valore di costo parametrico è pari alla media ponderata dei prezzi CC = (P1*a + P2*b + +Pn*z)/ (a+b+ +z) dove a, b, z sono le quantità delle singole opere P1, P2, Pn sono i prezzi unitari L analisi della distribuzione dei prezzi permette di individuare valori probabilmente non omogenei No. of observations PREMQ: =prezzo/mq moda media In questo caso, alcuni casi possono essere scartati perché appartenenti ad un altro segmento di mercato (curva bimodale): l effetto sarebbe di avvicinare media e moda Upper Boundaries (x < boundary) Expected Normal 4

5 3. Scala dei prezzi noti Se non è possibile costruire un campione rappresentativo allora si ricorre alla scala dei prezzi noti Data una distribuzione dei prezzi del tipo P 1 > P 2 > P 3 > P n > P n+1 dove P n rappresenta il costo dell opera da stimare valore di costo (euro/mq) carattestiche dell'immobile caso 1 914,00 (P1) edificio residenziale multipiano caso 2 889,00 (P2) edificio residenziale pluripiano caso 3 798,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare caso 4 730,00 (Pn) edificio residenziale a torre caso 5 486,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare Scala dei prezzi noti L operazione estimativa consiste nell inserimento dell opera da stimare in corrispondenza del gradino con maggiore analogia Cc = Pn =730,00 euro/mq valore di costo (euro/mq) carattestiche dell'immobile caso 1 914,00 (P1) edificio residenziale multipiano caso 2 889,00 (P2) edificio residenziale pluripiano caso 3 798,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare caso 4 730,00 (Pn) edificio residenziale a torre caso 5 486,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare 5

6 Una formalizzazione Ampia casistica di dati storici relativi a beni analoghi Curva di frequenza Procedimenti sintetici di stima del valore di costo Andamento normale (gaussiano) Pochi dati storici relativi a beni analoghi Scala dei prezzi noti Valore medio = più probabile valore di costo Andamento non normale Discussione del campione di dati La metodologia Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4: 1. si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.) 2. si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc) 3. si individua il corrispondente costo parametrico 4. si calcola il costo totale di ciascuna opera Costo totale = Costo parametrico * quantità 6

7 Parametri tecnici di riferimento I parametri tecnici da adottare nel caso dell edilizia si differenziano in funzione della natura delle opere delle consuetudini locali Tipologia Edifici a destinazione ordinaria Edilizia residenziale libera Parametro tecnico (um) Superficie lorda e/o utile Volume (v.p.p.) N vani N alloggi Edilizia residenziale (agevolata/sovvenzionata) Sc - superficie complessiva Sc= Su*100%+Snr*60% Edilizia terziaria Superficie lorda e/o utile Edilizia produttiva Superficie lorda e/o utile Edifici a destinazione speciale Autorimesse Alberghi e ospedali Cinema e teatri posto auto posto letto posto spettatore Parametri tecnici per opere di urbanizzazione Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (ex L- 865/71) è possibile individuare opportuni parametri tecnici Opere di urbanizzazione Primaria Strade Verde attrezzato Reti tecnologiche Illuminazione pubblica Secondaria Singoli edifici sviluppo (ml) superficie (mq) superficie (mq) sviluppo (ml) punto luce (mq, mc, etc..) Costo insediativo standard (opere di urb primaria e secondaria) secondo il principio di ordinarietà nella dotazione Opere urbanizzative euro/abitante delle opere 7

8 Costi della residenza a confronto Residenziale pluripiano di tipo medio e di pregio: struttura in travi e pilastri in ca e mattoni forati per tamponamenti; finiture: serramnenti in vetrocamera, piastrelle, rivestimento in klinker e cls a vista; impianto centralizzato con centrale termica; ascensori. Costo: 900 euro/mq Villa singola di pregio struttura in muratura portante armata e copertura lignea a coppi; serramenti in vetrocamera con persiane in legno, pavimenti in cotto, rovere e piastrelle monocottura; riscaldamento autonomo Costo: euro/mq Altre tipologie di opere Nel caso di complessi alberghieri il costo parametrico: fa riferimento al parametro posto letto; dipende dalla categoria dell albergo. L edilizia industriale: comporta costi notevolmente minori in ragione della tecnologia costruttiva adottata il costo non è condizionato dall altezza del capannone Complesso alberghiero euro/ camera tre stelle quattro stelle Capannone industriale euro/ mq h 4 mt 350 h 6,5 mt 400 8

9 Un esempio di stima sintetica Ad un perito viene chiesto di fornire alla committenza un preventivo sommario di spesa di un operazione immobiliare di cui ha curato la progettazione Le caratteristiche del progetto: edificio destinato a residenza da realizzarsi nella periferia di una città di media dimensione l intervento previsto si distingue per i seguenti aspetti: si tratta di un intervento di nuova costruzione (siamo in una ZTO C del Piano regolatore) la densità prevista dal PRG è elevata il progetto è destinato ad una domanda capace di un investimento contenuto Il livello progettuale a cui fate riferimento è un preliminare L analisi di mercato Una volta posto il quesito di stima, il perito verifica la disponibilità di casi relativi a progetti analoghi nell ambito del Prezziario specifico Prezzi Tipologie Edilizie, 2004, DEI Tipografia del Genio Civile Dal prezziario il perito rileva tre valori di costo che posso considerare relativi a beni analoghi a quello oggetto di stima 9

10 Primo caso: edificio di civile abitazione L intervento della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori- e due piani seminterrati destinati a box auto e cantine- Primo caso: edificio di civile abitazione Il terreno su cui sorge l opera è di circa mq e di questi sono destinati a superficie verde Le principali caratteristiche quantitative dell edificio in progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume totale: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 951,00 /mc: 198,00 10

11 I costi del primo caso Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e movimenti di terra ,50% 2 Sondaggi e diaframmi ,07% 3 Fondazioni ,17% 4 Strutture c.a. più trattamento a vista ,27% 5 Murature e tramezzi ,98% 6 Vespai, sottofondi e pavimenti ,25% 7 Opere in pietra ,30% 8 Rivestimenti e zoccolini ,12% 9 Intonaci e tinteggiature ,58% 10 Canne e fognature ,85% 11 Coibentazione ,95% 12 Impermeabilizzazioni e copertura ,20% 13 Opere e serramenti e lattonerie ,55% 14 Serramenti in legno ,54% 15 Impianto di riscaldamento/condizionamento ,56% 16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque ,59% 17 Impianto elettrico ,34% 18 Impianto ascensori ,17% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00% Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato L intervento riguarda la costruzione di un edificio costituito da 4 piani di abitazione e un piano seminterrato nel quale sono ubicati gli ingressi principali, le cantine e parte dei box per autovetture oltre i servizi generali L edificio verrà costruito in 16 mesi 11

12 Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato L edificio è realizzato con il sistema di prefabbricazione industrializzata e razionale ad alta affidabilità tecnologica Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 494,00 /mc: 169,00 I costi del secondo caso Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,38% 2 Struttura prefabbricata in elevazione ,44% 3 Tavolati ,60% 4 Isolamenti sottofondi e pavimenti ,04% 5 Intonaci interni ed esterni ,35% 6 Canne fumarie e fognature ,59% 7 Rivestimenti e zoccolini ,64% 8 Carpentiere e lattonerie ,23% 9 Opere in legno e ferro ,56% 10 Impianto di riscaldamento ,61% 11 Impianto idrosanitario, gas e antincendio ,33% 12 Impianto elettrico ,89% 13 Impianto ascensori ,35% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00%

13 Terzo caso: edificio residenziale pluripiano Il terreno su cui sorge l opera è di mq, di cui da destinare a verde Le principali caratteristiche quantitative sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 506,00 /mc: 153,00 Terzo caso: edificio residenziale pluripiano L intervento che sarà realizzato in 19 mesi - riguarda la costruzione di un edificio di 6 piani abitabili e un piano seminterrato nel quale sono sistemate le cantine (36) e i box (36) con il relativo corsello di manovra 13

14 I costi del terzo caso Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,75% 2 Opere in c.a ,37% 3 Vespai, sottofondi e pavimenti ,17% 4 Isolamenti e impermeabilizzazioni ,14% 5 Murature e tramezzi ,11% 6 Intonaci e rasature e tinteggiature ,41% 7 Canne e fognature ,94% 8 Rivestimenti e zoccolini ,38% 9 Coperture e lattonerie ,03% 10 Opere in legno e ferro ,76% 11 Impianto di riscaldamento ,24% 12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas ,69% 13 Impianto elettrico ,06% 14 Impianto ascensori ,61% 15 Finitura di facciata ,33% 16 Opere in pietra ,02% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00% La stima I tre casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quello oggetto di stima, riportano valori convergenti sia con riferimento ai valori per metro quadro di SLP che ai valori riferiti al metro cubo La stima sommaria del più probabile valore di costo potrà essere effettuata con riferimento ai tre casi tramite la media dei valori ottenuti costo /mq costo /mc costo totale caso caso caso media

15 I limiti di impiego delle fonti E necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l impresa nel nostro progetto Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra Zona climatica: Lombardia Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm Terreno pianeggiante Assenza di manufatti nel terreno di intervento Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti Normale accessibilità ai cantieri I limiti della stima sintetica del costo La stima sintetica del valore di costo fornisce indicazioni rapide circa i costi del progetto Per questa ragione la stima sintetica del valore di costo è utile in sede di elaborazione progettuale per misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell intervento per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche (l uso dei materiali) 15