Approfondimento 3 Un caso di stima sintetica del valore di costo

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1 Laboratorio di di Progettazione Esecutiva dell Architettura 2 Modulo di Estimo Approfondimento 3 Un caso di stima sintetica del valore di costo Prof. Coll. Renato Da Re Barbara Bolognesi Alcuni concetti fondamentali: il valore di costo Nell accezione più generale, il valore di costo viene definito come la sommatoria dei prezzi dei fattori che intervengono nel processo di produzione In ragione della quantità e qualità dei dati del progetto di cui dispone, un perito decide di impiegare un procedimento sintetico o un procedimento analitico di stima del valore di costo Cfr lezione 2 Il valore di costo e lezione 4 La stima sintetica del valore di costo

2 Il caso: caratteristiche generali Un perito è chiamato a stimare il valore di costo di un edificio scolastico di cui gli viene fornito un progetto preliminare In ragione del livello del progetto che gli è stato fornito, il perito adotta un procedimento sintetico per fornire alla committenza un preventivo sommario di spesa da affrontare per l operazione immobiliare proposta Progetto preliminare Stima sintetica del valore di costo dell intervento Preventivo sommario Caratteristiche del progetto Il progetto dell edificio scolastico da valutare si caratterizza per i seguenti aspetti: si tratta di un intervento di nuova costruzione che verrà realizzato in 10 mesi Le previsioni del PRG consentono la realizzazione dell edificio scolastico Dal progetto preliminare risulta che l intervento prevede la costruzione una superficie lorda di pavimento di mq ed un volume di mc; oltre alle normali aule e laboratori, è prevista la realizzazione sia della mensa che della palestra; la struttura è pensata in elementi prefabbricati in cls

3 Il procedimento sintetico Per reperire i casi di interventi analoghi a quello oggetto di valutazione, il perito può rivolgersi direttamente alle imprese costruttrici o consultare la più selezionata letteratura di settore La fonte più usata è rappresentata dai prezziari, che riportano valori indicativi da utilizzare tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consentono di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità Scelta della fonte e dei dati Il perito impiega come fonte per la stima il Prezziario Prezzi Tipologie Edilizie, 2002, DEI Tipografia del Genio Civile Nel prezziario il perito verifica la disponibilità di casi relativi a progetti analoghi Dal prezziario il perito rileva due valori di costo riferiti ad interventi simili a quello oggetto di stima

4 Primo caso: edificio scolastico L intervento della durata 10 mesiriguarda la costruzione di una scuola così composta: 15 aule didattiche più alcune aule speciali attrezzate a laboratorio mensa palestra auditorium servizi Primo caso: edificio scolastico L edificio presenta struttura composta da elementi prefabbricati in cls integrato da getti di completamento in opera ed è stato costruito nel rispetto delle vigenti norme in materia edilizia ed urbanistica La superficie lorda di pavimento è di mq, mentre il volume realizzato è pari a mc Il costo, espresso secondo due parametri tecnici, è pari a: 472,00 /mq 107,00 /mc

5 I costi del primo caso Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Fondazioni ,00 7,50% 2 Strutture prefabbricate ,00 32,94% 3 Strutture in opera ,00 3,53% 4 Vespai e massetti ,00 1,62% 5 Copertura e impermeabilizzazione ,00 6,03% 6 Tavolati e rasature ,00 6,20% 7 zoccolini ,00 5,69% 8 Rivestimenti ,00 2,11% 9 Opere in pietra naturale 3.761,00 0,20% 10 Porte interne ,00 1,44% 11 Opere in alluminio e cristalli ,00 9,53% 12 Opere in ferro 5.910,00 0,31% 13 Tinteggiature e verniciature ,00 2,65% 14 Tubi e canne ,00 1,48% 15 Impianto elettrico ,00 4,76% 16 Impianto idrosanitario, antincendio ,00 5,09% 17 Impianto riscaldamento ,00 7,49% 18 Impianto elevatori ,00 1,43% Costo Totale ,00 100,00% Secondo caso: edificio scolastico con 750 posti alunno L intervento riguarda la costruzione di un edificio scolastico pensato per essere fruito da750 alunni composto di tre pini fuori terra più un piano interrato destinato a locali di servizio (macchina e deposito) L intervento verrà realizzato in 16 mesi

6 Secondo caso: edificio scolastico con 750 posti alunno L edificio è realizzato con una struttura in cemento armato del tipo a travi, pilastri e piastre di solaio nervate con l inserimento di 6 blocchi scala e 2 ascensori La superficie lorda di pavimento è di mq e il volume realizzato è pari a mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: 517,00 /mq 157,00 /mc I costi del secondo caso Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,00 1,11% 2 Opere in c.a. (travi, pilastri, ,00 39,27% 3 Vespai sottofondi e pavimenti ,00 7,25% 4 Isolamenti e impermeabilizzazioni ,00 1,01% 5 Murature e tavolati ,00 2,87% 6 Intonaci (rasature) e controsoffitti ,00 5,84% 7 Canne e fognature ,00 0,65% 8 Rivestimenti e zoccolini ,00 0,85% 9 Coperture e lattonerie ,00 4,98% 10 Opere in legno e ferro ,00 2,28% 11 Opere da vetraio ,00 0,76% 12 Opere da pittore ,00 5,09% 13 Opere da serramentista ,00 6,77% 14 Impianto di riscaldamento ,00 6,59% 15 Impianto idrosanitario antincendio e gas ,00 2,47% 16 Impianto elettrico ,00 5,32% 17 Impianto ascensori ,00 0,82% 18 Ass. impianti ,00 3,10% 19 Ass. opere di specialità ,00 2,99% Costo Totale ,00 100,00%

7 La stima Dei due casi considerati, il primo presenta caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima, mentre il secondo si riferisce ad un intervento di dimensioni e costi maggiori La stima sommaria del più probabile valore di costo potrà essere effettuata con riferimento al primo caso: quantità p.u. Valore di costo s.l.p. da realizzare (mq) volume da realizzare (mc) Il valore di costo finale sarà dato dalla media dei due valori, ovvero: I limiti di impiego delle fonti E necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l impresa nel nostro progetto

8 Riferimenti bibliografici Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (2002), Prezzi Tipologie edilizie, DEI, Roma La comunicazione è stata curata dal professor Renato Da Re e dall architetto Barbara Bolognesi