I costi del progetto 12.XI Corso di Estimo ACC - Prof. E. Micelli - Aa

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1 I costi del progetto 12.XI.2013

2 I costi del progetto Due sono i casi con produzioni di beni per progetto: un primo caso riguarda la produzione di beni intesa come promozione immobiliare un secondo caso riguarda la produzione intesa come costruzione Il primo caso contiene il secondo in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta una voce del costo totale di produzione immobiliare

3 Costi e soggetti Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti Imprenditore Promotore Costo totale di produzione Ctot I soggetti Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc

4 Il costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: dove: C P = Ca + C C + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up Ca: costo dell area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

5 Stime del costo di costruzione e livello di progettazione La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare attività di ideazione Progetto esecutivo Sintetico Analitico Preventivo sommario CME

6 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all analisi dei dati e all analisi della distribuzione di frequenza cfr. principio di ordinarietà/principi dell estimo Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore

7 La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Pubblicato da 23 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consentono di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità

8 Primo caso: edificio di civile abitazione L intervento della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine)

9 Le caratteristiche del progetto Il terreno su cui sorge l opera è di circa mq e di questi sono destinati a superficie verde Le principali caratteristiche quantitative dell edificio in progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume totale: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 1.008,00 /mc: 305,00

10 I costi: valori totali, unitari e percentuali

11 Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato L intervento riguarda la costruzione di un edificio costituito da 4 piani di abitazione e un piano seminterrato nel quale sono ubicati gli ingressi principali, le cantine e parte dei box per autovetture oltre i servizi generali L edificio verrà costruito in 16 mesi

12 Le caratteristiche del progetto L edificio è realizzato con il sistema di prefabbricazione industrializzata ad alta affidabilità tecnologica. Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume: mc Il costo espresso secondo due parametri tecnici è il seguente: euro/mq: 736,00 euro/mc: 252,00

13 I costi: valori totali, unitari e percentuali Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,00 0,38% 2 Struttura prefabbricata in elevazione ,00 35,44% 3 Tavolati ,00 10,60% 4 Isolamenti sottofondi e pavimenti ,00 8,04% 5 Intonaci interni ed esterni ,00 6,35% 6 Canne fumarie e fognature ,00 1,59% 7 Rivestimenti e zoccolini ,00 4,64% 8 Carpentiere e lattonerie ,00 2,23% 9 Opere in legno e ferro ,00 10,56% 10 Impianto di riscaldamento ,00 7,61% 11 Impianto idrosanitario, gas e antincendio ,00 5,33% 12 Impianto elettrico ,00 3,89% 13 Impianto ascensori ,00 3,35% Costo totale ,00 100,00% Costo a mq 736,06 Costo a mc 252,07

14 I limiti di impiego della fonte E necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l impresa nel nostro progetto Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a destra Zona climatica: Lombardia Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm Terreno pianeggiante Assenza di manufatti nel terreno di intervento Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti Normale accessibilità ai cantieri

15 Progetto esecutivo e CME Il progetto esecutivo prevede la descrizione completa del progetto sotto il profilo Della forma: il progetto deve essere descritto nei suoi esiti attraverso gli opportuni elaborati grafici Della tecnologia: Il processo della sua realizzazione deve essere descritto in tutte le sue fasi attraverso il capitolato speciale Del suo valore di costo: Il suo costo deve essere precisato attraverso il Computo metrico estimativo

16 Le fasi di realizzazione del CME Il CME procede a: descrivere le fasi di realizzazione del progetto misurare le quantità delle lavorazioni necessarie Stimare il prezzo di tali lavorazioni Stimare il costo totale dell opera E utile sottolineare come il CME rifletta la definizione proposta del criterio del valore di costo (cfr. aspetti economici del bene)

17 Una formalizzazione del CME La stima del più probabile valore di costo ottenuto per via analitica può essere rappresentata sotto il profilo formale dalla formula di sinistra Il costo totale consiste nella somma dei prodotti delle quantità (Q) per i rispettivi prezzi unitari (Pu) di ciascuna lavorazione (i) dove: Qi Quantità di ciascuna lavorazione Pi Prezzo unitario di ciascuna lavorazione