Tribunale Ordinario di Benevento

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Roberto Bernardini
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1 Tribunale Ordinario di Benevento Sez. Esecuzione Immobiliari Giudice Dott. D ORSI MARIA LETIZIA Esecuzione immobiliare R.G.Es. 117/2008 Ing. Francesco Calandriello

2 Relazione Il bene oggetto del presente pignoramento consta di un opificio industriale e dell area di sedime circostante, ubicato nel Comune di Buonalbergo alla Contrada Traverso; l opificio è catastalmente individuato al Foglio 9 particella 292 come riportato nell Atto di pignoramento. La struttura è in c.a. intelaiata (travi e pilastri), consta di un piano terra, primo piano e sottotetto. In Planimetria distinguiamo al piano terra una zona destinata a lavorazione e magazzino ed un'altra destinata ai servizi per il personale, disimpegno, sala macchine ascensore, vano ascensore ed i locali caldaia con ingresso separato. Al primo piano troviamo una zona lavorazione, un ufficio, il vano ascensore, il disimpegno ed un wc; in ultimo al piano sottotetto vi sono due locali con altezza variabile da 3,40 m ad 1,50 m. Le altezze interne sono di 4,05 m per il piano terra, 4,15 m per il primo piano L opificio è ubicato nell area del Piano per gli Insediamenti Produttivi alla località Traverso di Buonalbergo, pertanto è servita dalle infrastrutture primarie comunali. Nel sopralluogo effettuato è stata accertata la rispondenza tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto. Dall esame dei documenti in atti all Ufficio Tecnico del comune di Buonalbergo, risulta la regolarità urbanistica del bene. L iter di realizzazione dell edificio ha avuto inizio nel 2000 con Concessione Edilizia del Comune protocollo n 2607 del 28/08/2000. Nel 2001 è stata rilasciata dal Comune una Concessione Edilizia in Sanatoria per opere realizzate in difformità rispetto alla C.E del 28/08/2000. L Iter si è concluso con il Rilascio da parte dell Ente dell Autorizzazione di Agibilità n. 852 in data 18/02/2002. Concessioni ed Autorizzazione sono allegati alla presente. Attualmente l immobile non è occupato ed in possesso del debitore che ne detiene le chiavi per l accesso.

3 Per quanto attiene la consistenza in termini di superficie commerciale dell opificio si fa riferimento alla UNI del La norma UNI 10750/2005 riporta i seguenti criteri di computo della "superficie convenzionale vendibile". Per il computo della superficie convenzionale vendibile si deve considerare: - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Per quanto riguarda la superficie convenzionale vendibile, il computo delle superfici deve essere effettuato con i criteri seguenti: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm; c) 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm. Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: - 25% dei balconi e delle terrazze scoperte; - 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati; - 35% dei patii e porticati; - 60% delle verande; - 10% del lastrico solare di proprietà ad uso esclusivo; - 15% dei giardini di appartamento; - 10% dei giardini di ville e villini. Nel nostro caso avendo mura perimetrali di spessore pari a 30 cm e divisori interni da 10 cm verranno considerati al 100 %; pertanto consideriamo la superficie calpestabile al lordo delle mura perimetrali e dei divisori utilizzando le misure del perimetro esterno per la determinazione delle superfici.

4 Secondo quanto riportato dalla UNI verranno considerate al 25% le superfici dei balconi; sempre al 25% verranno considerate le aree di sedime destinate a parcheggio e a passaggio poiché asfaltate, mentre saranno considerate al 10% le superfici delle aree a verde. Riepilogando si ha: Superfici calpestabile al lordo delle mura Superfici scoperte (mq) perimetrli e delle tramezzature (mq) Lavorazione + magazzino 20,30 x 12,00 = 243,60 Superfici asfaltate (al 25%) 721,72 x 0,25 = 180,43 Piano terra Vano ascensore + sala macchine + disimpegno 6,20 x 6,20 = 38,44 +ripostiglio + scala Servizi 6,60 x 4,00 = 26,40 Locali caldaia 4,00 x 5,00 = 20,00 Superfici a verde (al 10%) 111,00 x 0,10 = 11,1 Piano primo Lavorazione 20,30 x 12,00 = 243,60 Balconi (al 25%) 25,50 x 0,25 = 6,38 Vano ascensore + scala + disimpegno 6,20 x 4,70 = 29,14 Ufficio + w.c. 6,60 x 5,60 = 36,96 Piano sottotetto Soffitta 10,80 x 6,20 = 66,96 Balconi (al 25%) 7,15 x 0,25 = 1,79 Vano ascensore + scala + soffitta 6,20 x 4,70 = 29,14 Tot. superfici coperte 734,24 Tot. Superfici scoperte 199,7 L edificio risulta in ottime condizioni, salvo una piccola infiltrazione al primo piano. Il prezzo da attribuire al metro quadro è stato desunto dalla Banca delle quotazioni immobiliari dell O.M.I., l Osservatorio del Mercato Immobiliare. Tale banca riporta per edifici a destinazione produttiva nel comune di Buonalbergo, un Valore di Mercato compreso tra i 360 ed i 420 Euro/mq. Pertanto, considerate le buone condizioni del fabbricato, l esistenza dell Autorizzazione di Agibilità recante le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti viene assegnato quale valore di mercato il prezzo massimo riportato dalla banca delle quotazioni.

5 La stima verrà decurtata del costo di riparazione dell infiltrazione riscontrata, stimato per un valore pari a 1.000,00 Euro. Pertanto si ha: Superficie commerciale: Tot. Superfici coperte Tot. Superfici scoperte Tot. Superficie commerciale 734,24 mq 199,70 mq 933,94 mq Valore di mercato 420,00 /mq Valore commerciale 933,94 x 420,00 = ,80 a detrarre intervento di riparazione ,00 Valore stimato per la vendita Euro ,80 Ing. Francesco Calandriello

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