PERIZIA GIURATA RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

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Filippo Fiorini
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1 PERIZIA GIURATA Il sottoscritto Geom. MATTEO MAZZONE iscritto all albo dei Geometri della Provincia Milano al n , iscritta all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n , residente in Milano, Via Ettore Bugatti n. 8, con studio in Milano, Via Ettore Bugatti 8, consapevole che in caso di dichiarazione mendace sarà punita ai sensi del Codice Penale secondo quanto prescritto all art. 76 del citato DPR 445/200, redige la presente Relazione di Stima Immobiliare, in seguito a incarico del Dott. Alberto Zappa, con studio in Milano, Viale Monza, 39 RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE redatta ai sensi dell art.1 comma 91 Legge n. 244/2007. Le unità immobiliari per le quali si chiede la stima, site in Comune di MI- LANO, sono identificate al Catasto Fabbricati di detto comune come segue: Intestate: LUCA CALZATURE S.R.L., con sede in MILANO (MI), codice fiscale , proprietario per 1/1. A. AUTORIMESSA: Corso Vercelli n. 18, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 383, mappale 52, sub. 834, Cat. C/6, classe 8, mq 15, piano S5, rendita catastale 171,21. B. AUTORIMESSA: Corso Vercelli n. 18, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 383, mappale 52, sub. 835, Cat. C/6, classe 8, mq 15, piano S5, rendita catastale 171,21. 1

2 Coerenze Autorimessa A: a nord proprietà di terzi, a est proprietà di terzi, a sud Autorimessa Sub. 835, a nord corsello di manovra comune. Coerenze Autorimessa B: a nord Autorimessa A, a est proprietà di terzi, a sud proprietà di terzi, a nord corsello di manovra comune. DESCRIZIONE DEI BENI Gli immobili in oggetto sono situati nella zona centrale nel comune di Milano (MI). Le vie adiacenti sono a carattere prettamente residenziale con la forte presenza di attività commerciali e numerosi uffici. La strada ove sono situati gli immobili è fortemente trafficata, a doppio senso di marcia e offre scarse opportunità di posteggio pubblico (i parcheggi sono destinati prettamente ai residenti e a pagamento). Trattasi di edificio di livello civile composto da cinque piani fuori terra oltre cinque piani interrati ad uso esclusivo di ricovero automezzi. L accesso allo stabile avviene dalla strada. La copertura della costruzione non è praticabile a doppia falda. Le facciate sono finite con intonaco civile. La pavimentazione delle parti comuni e le scale sono rivestite in cemento. Le pareti dell androne e le pareti interne delle parti comuni sono finite con idropittura. Lo stabile è dotato di ascensore. La struttura orizzontale è realizzata con solai in latero-cemento mentre quella verticale è in cemento armato. 2

3 La manutenzione generale dell immobile nelle parti comuni interne ed esterne è da considerarsi buona. Le autorimesse in oggetto sono site al quinto piano interrato e sia la pavimentazione che le pareti delle autorimesse non risultano rifinite in alcun modo. Lo stato di manutenzione delle autorimesse è da considerarsi normale. GIUDIZIO DI CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE Per quanto concerne la conformità edilizia degli immobili è stata riscontrata l assenza del tavolato interno dividente le due unità immobiliari, pertanto le due unità immobiliari risultano comunicanti fra loro, di conseguenza risultano aver perso la caratteristica di singolarità, tale operazione non essendo stata autorizzata dovrà essere sanata tramite la redazione di una pratica CILA a sanatoria per poter dichiarare le modifiche apportate senza autorizzazione. Tale pratica prevedrà il versamento tramite bollettino postale di 1.000,00 intestato al Comune di Milano. Successivamente alla presentazione di tale pratica occorrerà aggiornare la planimetria catastale ovè verrà indicata la fusione delle due unità immobiliari al fine di rendere unico il subalterno identificativo. DATI URBANISTICI DELL AREA Sulla base delle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente, PGT approvato con delibera n. 16 del 22 maggio 2012, l area su cui insistono gli immobili è indicata come ADR (Ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile (art. 15.2) 3

4 VALORE DEI BENI IMMOBILI Nel caso degli immobili in oggetto per la determinazione del valore di mercato è stato possibile usare il metodo di stima sintetica procedendo per comparazione con i prezzi unitari, tratti da Banca dati delle quotazioni immobiliari redatto da Agenzia del Territorio aggiornato al 2 semestre 2017, di immobili con caratteristiche analoghe a quelle dell immobile oggetto di stima. In particolare i valori considerati sono: Milano zona: Semicentrale Sempione, Pagano, Washington. tipologia: Box in stato conservativo normale 2.000,00 min ,00 max; Dalle misurazioni effettuate in loco, per calcolare la superficie lorda commerciale sono state prese in considerazione le ISTRUZIONI PER LA DETERMINA- ZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE, estratti da Manuale della Banca Dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare - Allegato 2, dell'agenzia del Territorio, dove: I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25; per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno; la superficie dei balconi va computata, qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori, nella misura del 30%, 4

5 fino a mq. 25; per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà; per quanto riguarda la superficie delle pertinenze accessorie, la stessa si computa nella misura: del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori. Il sottoscritto, esperiti i dovuti e consueti sopralluoghi in data mercoledì 04 Luglio 2018, effettuate le necessarie misurazioni e considerati: il contesto territoriale dei beni immobili; le caratteristiche degli edifici; le superfici commerciali risultanti; i valori di mercato realmente contratti nell ultimo semestre per unità immobiliari presenti in zona aventi uguali funzioni e caratteristiche stima quanto segue: A. AUTORIMESSA: Corso Vercelli n. 18, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 383, mappale 52, sub. 834: piano descrizione superficie coefficiente sup. comm. S5 Autorimessa 15,28 1,00 15,28 TOTALE 15,28 il valore unitario da attribuire all unità immobiliare risulta essere di 2.450,00 x 15,28 mq pari ad un valore commerciale di ,00. B. AUTORIMESSA: Corso Vercelli n. 18, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 383, mappale 52, sub. 835: 5

6 piano descrizione superficie coefficiente sup. comm. S5 Autorimessa 14,67 1,00 14,67 TOTALE 14,67 il valore unitario da attribuire all unità immobiliare risulta essere di 2.450,00 x 14,67 mq pari ad un valore commerciale di ,50. Il sottoscritto ritiene di aver correttamente redatto la presente stima per effetto dell incarico affidatogli. Data 06/09/2018. Il Tecnico Geom. Matteo Mazzone Allegato: Documentazione fotografica Planimetria 6

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