PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI

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Vittorio Fabbri
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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 61/10 GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. STEFANO LANCELOTTI PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI Brescia, 21/05/2010 1

2 PREMESSA Al sottoscritto, ing. Stefano Bertoglio, con studio in Brescia, via Collebeato 42, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 3556, incaricato dal Curatore del fallimento in epigrafe, è stato assegnato il compito di stimare il bene immobile di proprietà della società fallita sito in Comune di Trenzano. RELAZIONE Trattasi di piena proprietà di un appartamento trilocale a piano terra con giardino, autorimessa, cantine e due posti auto sita in via dott. Castigliego n.38 in Comune di Trenzano. DATI CATASTALI L immobile sito in via Castigliego n.38 in Trenzano è censito al N.C.E.U. a seguito di variazione nel classamento del 31/07/2004 n /2004 in atti dal 31/07/2004 (protocollo n. BS ) come segue: Comune di Trenzano foglio 9 mapp.591/11 via da denominare ps1 cat.c/6 cl 2, mq 29 RC 40,44 mapp.591/14 via da denominare ps1 cat.c/6 cl 1, mq 14 RC 16,63 mapp.591/15 via da denominare ps1 cat.c/6 cl 1, mq 14 RC 16,63 mapp.591/16 via da denominare pt cat.a/2 cl 5, vani 4 RC 258,23 2

3 DESCRIZIONE Trattasi di unità immobiliare a destinazione residenziale sita al piano terra di un fabbricato che si sviluppa su due piani fuori terra ed un piano interrato costituito complessivamente da n. 4 unità abitative (fotografia 1). Il fabbricato è inserito in un complesso residenziale di nuova urbanizzazione costituito da n. 6 palazzine, sito nella frazione Cossirano del Comune di Trenzano caratterizzata prevalentemente da villette e palazzine a due piani. L accesso all immobile avviene mediante un vialetto pedonale (fotografia 2) o attraverso l accesso carraio (fotografia 3) che conduce al piano interrato ove sono ricavate le autorimesse e le cantine. L unità immobiliare si sviluppa al piano terra con una superficie lorda di circa 69,00 mq suddivisi in soggiorno-cucina, disbrigo, bagno e due camere; l appartamento è dotato anche di un balcone di circa 3,20 mq accessibile da una della camera matrimoniale (fotografie 4, 5, 6, 7). L appartamento trilocale è caratterizzato da pavimenti in piastrelle, pareti intonacate, pareti del bagno rivestite con piastrelle, serramenti interni in legno, serramenti esterni in legno e vetrocamera con ante, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano a parete ed elementi radianti in alluminio. La proprietà è completata da un area esclusiva in lato sud (81 mq circa) 3

4 tenuta a giardino con recinzione costituita da muretto in c.a. sormontato da ringhiera in metallo, camminamento pavimentato con autobloccanti e zona attigua all abitazione pavimentata con piastrelle (fotografia 8). Al piano interrato è presente una cantina (circa 13,30 mq) con finiture al civile (pavimento in piastrelle e pareti intonacate) (fotografia 9) contigua all autorimessa (circa 17,5 mq) caratterizzata con pavimento in battuto di cemento, pareti al rustico e basculante in metallo (fotografia 10). Alla cantina e all autorimessa si può accedere anche mediante la scala esterna di proprietà sita in giardino (fotografia 11). I due posti auto scoperti sono posti nella parte terminale del corsello al piano interrato (fotografia 12). L immobile è attualmente locato con contratto registrato presso l agenzia delle entrate ufficio di Brescia 2 il 08/12/2005 al n con scadenza il 30/11/2009 e rinnovato tacitamente fino al 30/11/2013. SITUAZIONE URBANISTICA L edificio è stato realizzato in forza del seguente atto autorizzativo: - concessione edilizia n. 79/ prot. rilascio: 6925 del 11/1/2002 riferimento protocollo n del 11/07/2002 Inoltre in data 12/09/2003 protocollo n è stata presentata agli uffici comunali richiesta di abitabilità. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Roberto 4

5 Storpia rep racc del 13/10/2003. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Trenzano; imprese e società immobiliari operanti su piazza. In base ai prezzi di mercato nella zona, tenuto conto della dimensione, dell ubicazione, del grado di finitura e vetustà è possibile formulare il giudizio di stima basato sull attribuzione di coefficienti di trasformazione ai vari locali in modo da ottenere una superficie totale equivalente da moltiplicare per valori unitari differenziati per esposizione; tali coefficienti sono stati definiti sulla base delle indicazioni contenute nel bollettino immobiliare Probrixia, in particolare: coefficiente di trasformazione per cantina 50% 5

6 coefficiente di trasformazione per giardino: superficie pari all appartamento 10% superficie eccedente 5% coefficiente di trasformazione per balconi 50% ottenendo così la seguente superficie commerciale: locali al piano terra 69,00 mq x 100% = 69,00 mq + balcone 3,20 mq x 50% = 1,6 mq + cantina 13,30 mq x 50% = 6,65 mq + giardino 69,00 mq x 10% = 6,90 mq + giardino (81,00 mq 69,00 mq) x 5% = 0,60 mq = totale superficie commerciale = 84,75 mq Considerando un valore unitario pari a 1.150,00 /mq si ottiene: stima appartamento: 84,75 mq x 1.150,00 /mq = ,50 a cui vanno sommati i seguenti valori stimati a corpo per: - autorimessa: = ,00 - n. 2 posti auto: = ,00 totale ,00 arrotondato a: ,00 A questo valore si reputa opportuno applicare una riduzione pari a ,00 per la presenza di un contratto di locazione in essere ottenendo quindi una stima pari a: VALORE IMMOBILE IN TRENZANO: ,00 6

7 ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat C/6, RC 127,56 valore catastale: cat A/2, RC 258,23 x 100 = ,00 + cat C/6, RC 40,44 x 100 = 4.044,00 + cat C/6, RC 16,63 x 100 = 1.663,00 + cat C/6, RC 16,63 x 100 = 1.663,00 = totale ,00 x aumento del 5% ai fini I.C.I. 1,05 = valore ai fini I.C.I. = ,65 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al 09/04/2010, si è accertato che l immobile è gravato da: 1) ipoteca volontaria di ,00 a favore di San Paolo Imi SPA iscritta il 22/10/2003 n /12526 quota capitale ,00 durata 30 anni, 2 mesi, 29 giorni; 2) ipoteca legale di ,06 a favore di Equitalia Esatri SPA iscritta il 25/01/2010 n. 2817/649 quota capitale ,03 grava solo su mappale 591/11, mappale 591/14 e mappale 591/15. 7

8 Brescia, 21 maggio 2010 allegato 1 documentazione fotografica allegato 2 immagine satellitare allegato 3 visure catastali allegato 4 estratto mappa allegato 5 planimetrie catastali allegato 6 concessioni edilizie allegato 7 richiesta certificato abitabilità allegato 8 atto di compravendita allegato 9 contratto di locazione allegato 10 visura ipotecaria 8

9 ALLEGATO 1 fotografia 1 fotografia 2 9

10 fotografia 3 fotografia 4 10

11 fotografia 5 fotografia 6 11

12 fotografia 7 fotografia 8 12

13 fotografia 9 fotografia 10 13

14 fotografia 11 fotografia 12 14

15 ALLEGATO 2 bene in oggetto 15

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