TRIBUNALE DI VERBANIA

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1 TRIBUNALE DI VERBANIA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Papa Giuseppe, nell'esecuzione Immobiliare 54/2013 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO Con udienza del 16/12/2013, il sottoscritto Arch. Papa Giuseppe, libero professionista, con studio in Viale Azari, Verbania (VB), studioarch.papa@libero.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/12/2013 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Terzi Massimo presso il Tribunale di Verbania. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Miazzina (VB) - Via L. Meazza,1 DESCRIZIONE Locali ad uso abitazione ubicati nel centro storico di Miazzina in un vetusto fabbricato residenziale che si sviluppa su tre livelli fuori terra. La proprietà è costituita da più porzioni immobiliari distribuite su due livelli e risulta identificata complessivamente da due subalterni: -al piano terra, sul lato nord si trova un vano con ripostiglio avente accesso dall'ingresso comune; -al piano primo sul lato sud una camera, e sul lato nord dello stesso piano un tinello con cucina ed un piccolo terrazzino. La proprietà non possiede autorimesse private. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Appartamento ubicato a Miazzina (VB) - Via L. Meazza,1 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni 2

3 CONFINI Coerenze del locale al piano terra: -il sub.11, sub. 1, via pubblica, mappale 108. Coerenze in corpo ai locali al primo piano: -camera: sub. 6, sub.8, cortile, mapp. 144; -tinello/cucina/balcone: sub.6,, sub.1, via pubblica, mapp.450, via pubblica,sub.11; CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 15,75 mq 28,80 mq 1,00 28,80 mq 3,10 m Terra Magazzino 2,50 mq 4,80 mq 0,20 0,96 mq 2,45 m Terra Abitazione 16,56 mq 23,76 mq 1,00 23,76 mq 2,40 m Primo Abitazione 14,33 mq 17,22 mq 1,00 17,22 mq 2,45 m Primo Balcone scoperto 2,40 mq 2,40 mq 0,25 0,60 mq 0,00 m Primo Totale superficie convenzionale: 71,34 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 71,34 mq I beni sono comodamente divisibili in natura. La porzione immobiliare oggetto di stima è priva di servizi igienici. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 29/09/2010 al 18/02/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 29, Part. 113, Sub. 10 Rendita 77,47 Dal 21/10/2009 al 29/09/2010 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 76, Sub. 2 Rendita 77,47 Dal 10/07/2002 al 21/10/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 76, Sub. 2 Dal 10/10/1986 al 10/07/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 76, Sub. 2 3

4 Dal 12/10/2010 al 18/02/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 29, Part. 113, Sub. 14 Categoria A4, Cons. 2 Rendita 61,97 Dal 29/09/2010 al 12/10/2010 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 29, Part. 113, Sub. 12 Rendita 77,47 Dal 21/10/2009 al 29/09/2010 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 76, Sub. 4 Rendita 77,47 Dal 26/01/1990 al 21/10/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 76, Sub. 4 Dal 10/10/1986 al 26/01/1990 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 76, Sub. 4 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano A4 1 2,5 vani 77,47 T A4 1 2 vani 61,97 1 PRECISAZIONI - Le formalità pregiudizievoli sono state desunte dal Certificato Notarile presente in atti - Notaio Anna Napoli di Milano del 04/11/2013. PARTI COMUNI Con riferimento alla divisione del 10/10/1986, restano in comune ed indivisi a tutti i condividenti l'atrio d'ingresso al piano terreno, il vano scala, la veranda delimitata al vano scala, alla quota del primo e del secondo piano e con la comproprietà degli enti e spazi comuni a senso di legge. La veranda è da ritenersi assegnata per la quota di un terzo 1/3 indiviso a ciascuna delle condividenti **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** e due terzi 2/3 a **** Omissis **** per quanto si riferisce al secondo piano. 4

5 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Stato di conservazione: l'immobile necessita di un intervento di manutenzione straordinaria; Str. verticali: murature perimetrali di pietrame intonacate e tinteggiate; Pareti esterne ed interne: rivestimento con intonaco civile; Pavimentazione interna: in piastrelle di graniglia; Infissi esterni ed interni: serramenti esterni in legno con vetro semplice, porte tamburate; Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: tutti gli impianti sono da rifare completamente; I locali del piano terra non sono collegati con i vani del piano primo, inoltre anche la camera del piano primo è collegata con il tinello e la cucina mediante il vano scala-veranda comune. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 10/10/1986 al 26/01/1990 **** Omissis **** Divisione Notaio Raffaele Lanteri 10/10/ Agenzia delle Entrate di Verbania 21/10/ Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 27/10/ Dal 10/10/1986 al 10/07/2002 **** Omissis **** Divisione Notaio Raffaele Lanteri 10/10/ Verbania 21/10/

6 Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 27/10/ ^ Dal 26/01/1990 al 21/10/2009 **** Omissis **** Dichiarazione di Successione 26/01/1990 Agenzia delle Entrate di Verbania 17/09/ Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio del Registro di Milano 4157/90 Dal 10/07/2002 al 21/10/2009 **** Omissis **** Dichiarazione di Successione 10/07/2002 Verbania 26/11/ Presso Data Reg. N Vol. N 28/01/ /2003 Dal 21/10/2009 al 14/02/2014 **** Omissis **** Dichiarazione di Successione 21/10/2009 Verbania 18/06/ Presso Data Reg. N Vol. N Milano 6 26/05/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Non sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento 6

7 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. - L'accettazione dell'eredità morendo dismessa da **** Omissis **** è stata regolarmente trascritta il 16/11/10 ai n.ri 12722/ L'accettazione delle eredità morendo dismesse da **** Omissis **** e **** Omissis **** non risultano trascritte sebbene si sia verificata ex artt C.C. per effetto dell' atto Notaio Petrelli del 12/11/2010 rep.18886/12009 trascritto il 16/11/10 ai nn /8922, in forza del quale **** Omissis **** ha venduto uno degli immobili ereditati. Avendo accettato l'eredità di **** Omissis **** ex art.476cc, l'erede **** Omissis **** ha accettato anche le due precedenti ex art.479 CC. Considerando che la successione di **** Omissis **** si è aperta nel ventennio, la sua accettazione di eredità deve essere trascritta. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 04/11/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Pignoramento Immobiliare Trascritto a Verbania il 10/06/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Formalita a carico della procedura REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. La costruzione del fabbricato è iniziata in data anteriore al 1 settembre In data 7 agosto 1990, la proprietà è stata oggetto di sanatoria n. 16 rilasciata dal Comune di Miazzina. Al momento del sopralluogo non sono emerse irregolarità edilizie. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. 7

8 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esiste la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima autorizzazione. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Miazzina (VB) - Via L. Meazza,1 Locali ad uso abitazione ubicati nel centro storico di Miazzina in un vetusto fabbricato residenziale che si sviluppa su tre livelli fuori terra. La proprietà è costituita da più porzioni immobiliari distribuite su due livelli e risulta identificata complessivamente da due subalterni: -al piano terra, sul lato nord si trova un vano con ripostiglio avente accesso dall'ingresso comune; -al piano primo sul lato sud una camera, e sul lato nord dello stesso piano un tinello con cucina ed un piccolo terrazzino. La proprietà non possiede autorimesse private. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 29, Part. 113, Sub. 10, Categoria A4 - Fg. 29, Part. 113, Sub. 14, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Avuto riguardo dei prezzi correnti praticati sul mercato immobiliare di Miazzina, si ritiene opportuno applicare un valore unitario pari a /mq 600,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 - Appartamento Miazzina (VB) - Via L. Meazza,1 71,34 mq 600,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Si segnala l'errata storia ipotecaria riportata nella Certificazione Notarile presente in atti; al ventennio le unità immobiliari in oggetto spettavano alle sig. **** Omissis **** (attuale sub. 14) e **** Omissis **** (attuale sub. 10). 8

9 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Verbania, li 27/02/2014 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Papa Giuseppe 9