Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Palmieri Giovanni, nell'esecuzione Immobiliare 318/2014 del R.G.E.

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1 TRIB U N AL E DI F ROSIN O NE SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Palmieri Giovanni, nell'esecuzione Immobiliare 318/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO Con udienza del, il sottoscritto Geom. Palmieri Giovanni, con studio in Via del Carbonaro, Frosinone (FR), geotec@excite.it, PEC giovanni.palmieri2@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 28/10/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Di Nicola Simona presso il Tribunale di Frosinone. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ceccano (FR) - via Madonna del Carmine 15 DESCRIZIONE - Immobile sito nel comune di Ceccano, via Madonna del Carmine n. 15, distinto in Catasto al foglio 33, particella 73/9. L abitazione oggetto di stima ha accesso diretto dalla strada comunale via Madonna del Carmine, attraverso il vano scala comune. L immobile in oggetto è composto al piano terra da un disimpegno di 5,40 mq (vedi foto n. 1), una cucina di 19,62 mq (vedi foto n. 2) ed una camera di 8,46 mq (vedi foto n. 3), al piano primo da una camera allo stato grezzo di 35,00 mq (vedi foto n. 4) ed un balcone di 6,67 mq (vedi foto n. 5). Alla porzione di immobile al piano primo si ha accesso dal vano scala comune. In fase di accesso sopralluogo il sottoscritto CTU, ha potuto accertare che al piano terra il bene pignorato è unito ed utilizzato con ambienti (camera disimpegno e bagno) censiti in catasto con il subalterno 6 (bene non pignorato, vedi planimetria dello stato dei luoghi) mentre la porzione dell'immobile pignorato al piano primo è unito ed utilizzato con ambienti (camera e balcone) censiti in catasto con il subalterno 8 (bene non pignorato, vedi planimetria dello stato dei luoghi). Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ceccano (FR) - via Madonna del Carmine 15 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI 2

3 L'unità immobiliare oggetto di stima confina a nord con la scala comune, ad est con il sub. 6 (al piano terra) ed il sub. 8 (al piano primo), a sud con strada comunale ed ad est con il sub. 5 (al piano terra) e con la strada comunale. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 33,48 mq 40,91 mq 1,00 40,91 mq 2,90 m terra Abitazione 35,00 mq 41,53 mq 0,60 24,92 mq 3,04 m primo Balcone scoperto 6,67 mq 8,01 mq 0,25 2,00 mq 0,00 m primo Totale superficie convenzionale: 67,83 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 67,83 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 18/04/2002 al 11/06/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 33, Part. 73, Sub. 9 Categoria A4 Cl.5, Cons. 3 Rendita 151,84 Piano t-1 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,54 t-1 Corrispondenza catastale A seguito dell'accesso sopralluogo effettuato, il sottoscritto CTU può riferire che l'immobile pignorato risulta essere difforme da quanto riportato sulla planimetria catastale. Le difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale consistono nell'assenza del vano scala interno e di un tramezzo del vano cucina al piano terra e la presenza di una finestra che da sul balcone e di un vano porta che da accesso alla camera sub. 8 al piano primo. In fase di accesso sopralluogo il sottoscritto CTU, ha potuto accertare che al piano terra il bene pignorato è unito al subalterno 6, bene non pignorato (vedi 3

4 planimetria dello stato dei luoghi) mentre la porzione di immobile pignorato al piano primo è risultato unito al subalterno 8, bene non pignorato (vedi planimetria dello stato dei luoghi). CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI - Immobile sito nel comune di Ceccano, via Madonna del Carmine n. 15, distinto in Catasto al foglio 33, particella 73/9. Trattasi di un'unità immobiliare ad uso residenziale al piano terra e primo di un fabbricato d maggior consistenza, di tre piani fuori terra, con struttura portante e tamponatura in muratura. In fase di accesso sopralluogo il sottoscritto CTU, ha potuto accertare che al piano terra il bene pignorato è unito al subalterno 6, bene non pignorato (vedi planimetria dello stato dei luoghi) mentre la porzione di immobile pignorato al piano primo è risultato unito al subalterno 8, bene non pignorato (vedi planimetria dello stato dei luoghi). L'unità immobiliare si presenta in mediocre stato di manutenzione e conservazione, con pareti esterne intonacate e tinteggiate, gli ambienti al piano terra hanno pareti interne e soffitti intonacate e tinteggiate, pavimento in scaglie di marmo, porte in legno, finestre in legno con persiane ad anta, impianti sottotraccia mentre la camera al piano primo risulta essere allo stato grezzo, con la portafinestra e la finestra sul balcone chiuse in modo precario con assi di legno e telo in pvc, porta di ingresso in legno, porta, priva di rifiniture interne con impianto elettrico a vista. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. A seguito dell'accesso sopralluogo eseguito in data 07/07/2015, il sottoscritto CTU ha potuto accertare che l'abitazione oggetto di pignoramento è occupata dal fratello della parte debitrice esecutata e dal proprio nucleo familiare, senza regolare contratto di affitto. Il sottoscritto CTU, a seguito delle indagini eseguite, dato atto dello stato di occupazione dell'immobile come sopra riportato, stima per il bene pignorato un canone mensile pari ad 200,00. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 12/05/1979 al 23/10/1982 **** Omissis **** Dichiarazione di successione 12/05/1979 4

5 Ufficio del Regisdtro di Frosinone 12/11/ Dal 23/10/1982 al 24/01/1987 **** Omissis **** COMPRAVENDITA NOTAIO DOMENICO SERASCHI 23/10/ UFFCIO DEL REGISTRO 11/11/ Dal 24/01/1987 al 05/02/1994 **** Omissis **** COMPRAVENDITA NOTAIO PIO SERASCHI 24/01/ UFFCIO DEL REGISTRO 05/02/ Dal 05/02/1994 al 18/04/2002 **** Omissis **** Dichiarazione di successione 05/02/1994 Ufficio del Regisdtro di Frosinone 06/06/ Dal 18/04/2002 **** Omissis **** accettazione tacita di eredità salaria paolo 18/04/

6 UFFCIO DEL REGISTRO 20/04/ Dal 18/04/2002 **** Omissis **** CESSIONE DI QUOTE NOTAIO PAOLO SALARIS 18/04/ SERVIZIO PUBBLICITà IMMOBILIARE 20/04/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al 01/09/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni ipoteca volontraria derivante da Concessione a garanzia di Mutuo Iscritto a FROSINONE il 20/04/2002 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Percentuale interessi: 5,05 % Rogante: SALARIS PAOLO Data: 18/04/2002 N repertorio:

7 Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a FROSINONE il 24/11/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Per il bene oggetto di pignoramento è stata rilasciata la concessione edilizia n del 14/03/1988 e successivamente il permesso di costruire in sanatoria n. 96/S. (vedi allegati) REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. L'immobile non risulta agibile. Per il bene oggetto di pignoramento è stata rilasciata la concessione edilizia n del 14/03/1988 e successivamente il permesso di costruire in sanatoria n. 96/S. (vedi allegati) Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Il bene oggetto di pignoramento è privo di certificazione energetica APE. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ceccano (FR) - via Madonna del Carmine 15 - Immobile sito nel comune di Ceccano, via Madonna del Carmine n. 15, distinto in Catasto al foglio 33, particella 73/9. L abitazione oggetto di stima ha accesso diretto dalla strada comunale via Madonna del Carmine, attraverso il vano scala comune. L immobile in oggetto è composto al piano terra da un disimpegno di 5,40 mq (vedi foto n. 1), una cucina di 19,62 mq (vedi foto n. 2) ed una camera di 8,46 mq (vedi foto n. 3), al piano primo da una camera allo stato grezzo di 35,00 mq (vedi foto n. 4) ed un balcone di 6,67 mq (vedi foto n. 5). Alla porzione di immobile al piano primo si ha accesso dal vano scala comune. In fase di accesso sopralluogo il sottoscritto CTU, ha potuto accertare che al piano terra il bene pignorato è unito ed utilizzato con ambienti (camera disimpegno e bagno) censiti in catasto con il subalterno 6 7

8 (bene non pignorato, vedi planimetria dello stato dei luoghi) mentre la porzione dell'immobile pignorato al piano primo è unito ed utilizzato con ambienti (camera e balcone) censiti in catasto con il subalterno 8 (bene non pignorato, vedi planimetria dello stato dei luoghi). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 33, Part. 73, Sub. 9, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Appartamento Ceccano (FR) - via Madonna del Carmine 15 67,83 mq 1.000,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Frosinone, li 11/09/2015 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - verbale di accesso sopralluogo N 1 Visure e schede catastali - visura storica (Aggiornamento al 11/06/2015) N 1 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 11/06/2015) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Palmieri Giovanni N 2 Visure e schede catastali - elaborato planimetrico (Aggiornamento al 11/06/2015) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 11/06/2015) N 1 Altri allegati - planimetria dello stato dei luoghi N 1 Foto - Documentazione fotografica N 1 Concessione edilizia - permesso a costruire in sanatoria n. 96/S del 07/12/2004 N 1 Concessione edilizia - concessione edilizia n del 14/03/1988 N 1 Altri allegati - estratto dell'atto di matrimonio (Aggiornamento al 25/08/2015) 8

9 N 1 Atto di provenienza - Atto notaio Domenico Seraschi del 02/10/1982 rep N 1 Atto di provenienza - Atto notaio Domenico Seraschi del 24/01/1987, rep N 1 Atto di provenienza - Atto notaio Paolo Salaris del 18/04/2002, rep N 1 Altri allegati - visure ipotecarie (Aggiornamento al 01/09/2015) 9