TRIB U N AL E DI CUNEO

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1 TRIB U N AL E DI CUNEO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Anconelli Gabriele, nell'esecuzione Immobiliare 6/2014, 178/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 INCARICO Con udienza del 27/06/2014, il sottoscritto Geom. Anconelli Gabriele, con studio in Piazza Ellero, Mondovì (CN), gabriele@stprogetec.it, PEC GABRIELE.ANCONELLI@GEOPEC.IT, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/07/2014 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Fiorello Natalia presso il Tribunale di Cuneo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Viola (CN) - Via del Poggio 3A Bene N 2 - Posto Auto ubicato a Viola (CN) - Via del Poggio 3A DESCRIZIONE L immobile è ubicato nella frazione di S.Grèè nel complesso turistico condominio "Pisolo A". L area circostante i condomini è caratterizzata da palazzine di costruzione principalmente anni settanta ottanta. La zona aveva carattere prevalentemente turistico per l'esistenza della stazione da sci ma attualmente tutto il complesso è in pessime condizioni con interi condomini disabitati e fatiscenti. (attualmente esiste una seggiovia che in questa annata non ha aperto per mancanza di neve). Il comune di Viola, dove sono presenti i negozi, poste, banche, locali di culto, dista circa tre chilometri. Complessivamente lo stato di conservazione della zona è pessimo. L accesso all unità immobiliare avviene tramite corridoio condominiale. L alloggio è una porzione del piano primo se si considera il piano viabilità mentre se si considera il giardino risulta essere al piano Terra. L unità immobiliare è composta da Ingresso/disimpegno, Bagno, locale soggiorno e piccolo locale angolo cottura. E' presente anche piccolo giardino di proprietà con accesso dal soggiorno. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 11/11/2014. Custode delle chiavi: Istituto vendite Giudiziarie Il bene in oggetto è ubicato nella frazione di S.Grèè nel complesso turistico condominio "Pisolo A". Si tratta di un posto auto coperto all'interno del condominio al piano interrato. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO 2

3 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Viola (CN) - Via del Poggio 3A Bene N 2 - Posto Auto ubicato a Viola (CN) - Via del Poggio 3A TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/8) **** Omissis **** (Proprietà 1/8) nonché ai seguenti comproprietari non esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/4) **** Omissis **** (Proprietà 2/8) **** Omissis **** (Proprietà 2/8) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/8) **** Omissis **** (Proprietà 1/8) CONFINI L'appartamento risulta confinante con Corridoio comune, Vano Scala Comune, Alloggio privato, Giardino di altro alloggio privato Il bene in oggetto risulta confinante con Vano Scala Comune, Terrapieno e Cortile Condominiale. CONSISTENZA 3

4 Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 28,60 mq 32,90 mq 1,00 32,90 mq 2,40 m T Giardino 23,00 mq 23,00 mq 0,18 4,14 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 37,04 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 37,04 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Posto auto coperto 15,00 mq 15,00 mq 1,00 15,00 mq 2,90 m S1 Totale superficie convenzionale: 15,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 15,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 23/12/1972 al 12/02/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 264, Sub. 5 Categoria A2 Cl.1, Cons. 2 Rendita 103,29 Piano T Dal 12/02/2007 al 02/12/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 264, Sub. 5 Categoria A2 Cl.1, Cons. 2 Rendita 103,29 Piano T Periodo Proprietà Dati catastali Dal 24/05/1974 al 12/02/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 263, Sub. 34 Categoria C6 4

5 Cl.2, Cons. 100 catastale 119 Rendita 371,85 Piano S1 Dal 12/02/2007 al 02/12/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 263, Sub. 34 Categoria C6 Cl.2, Cons. 100 catastale 119 Rendita 371,85 Piano S1 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato A ,29 T Corrispondenza catastale Vi è corrispondenza catastale tra le schede e i luoghi. Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato C ,85 S1 Corrispondenza catastale Vi è corrispondenza catastale tra le schede e i luoghi. PARTI COMUNI Porzioni condominiali sono il vano scala, il corridoio e il cortile fronte edificio. 5

6 Le porzioni che risultano essere condominiali sono il vano scala e il cortile fronte edificio. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Edificio anni 70 mai ristrutturato; Esposizione: sud/est Finitura soletta: intonacata con finitura rustica; Rivestimento pareti:intonacata con finitura rustica; Pavimentazione interna:piastrelle di gres porcellanato; Infissi interni:legno tamburato; Infissi esterni:legno con vetro singolo e avvolgibili esterni; Impianto Elettrico: composto da prese, interruttori, puntoluce e salvavita; Impianto Idrico: composto da boiler elettrico, lavandino, vasca, bidet e wc; Impianto Termico: condominiale con termosifoni; Terreno Esclusivo: pianeggiante con muretto di recinzione; Edificio anni 70 mai ristrutturato; Finitura soletta: intonacata con finitura rustica; Rivestimento pareti:intonacata con finitura rustica; Pavimentazione interna:calcestruzzo; Infissi esterni:materiale metallico; Impianto Elettrico: composto da prese, interruttori, puntoluce; STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero Al momento dell'accesso forzoso, l'immobile risultava vuoto e disabitato dal L'immobile risulta libero 6

7 Al momento dell'accesso forzoso, l'immobile risultava vuoto e disabitato dal PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 23/12/1972 al 12/02/2007 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Paolo Benetti 23/12/1972 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. conservatoria di Mondovì 22/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 12/02/2007 **** Omissis **** compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio Novara Fabio 12/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Mondovì Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 24/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Periodo Proprietà Atti 7

8 Dal 24/05/1974 al 12/02/2007 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giovanni Porcile 24/05/1974 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. conservatoria di Mondovì 21/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 12/02/2007 **** Omissis **** compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio Novara Fabio 12/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Mondovì 24/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mondovì aggiornate al 02/12/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Legale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Mondovì il 19/05/2014 Reg. gen Reg. part

9 Importo: 4.541,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 2.580,77 Spese: 1.524,00 Interessi: 436,23 Rogante: GIUDICE DI PACE CEVA Data: 27/02/2013 N repertorio: 25/13 Note: particella catastale ipotecata fg. 13 mapp. 264 sub. 5 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Mondovì il 28/10/2014 Reg. gen Reg. part. 685 Quota: 1/2 Importo: 5.314,88 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 4.114,88 Spese: 800,00 Interessi: 400,00 Rogante: Giudice di pace di Mondovì Data: 07/07/2014 N repertorio: 136 Note: particella catastale ipotecata fg. 13 mapp. 264 sub. 5 Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare verbale di Pignoramento Trascritto a Mondovì il 09/12/2013 Reg. gen Reg. part. 596 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: Numero di repertorio 2752/2013 Tribunale di Cuneo, particella catastale pignorata fg. 13 mapp. 264 sub. 5 Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nella cancellazione delle ipoteche. Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mondovì aggiornate al 02/12/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare verbale di Pignoramento Trascritto a Mondovì il 09/12/2013 Reg. gen Reg. part. 596 A favore di **** Omissis **** 9

10 Contro **** Omissis **** Note: Numero di repertorio 2752/2013 Tribunale di Cuneo, particella catastale pignorata fg. 13 mapp. 264 sub. 5 Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nella cancellazione dell'ipoteca e del pignoramento e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere: con una valutazione di massima di 200 oltre imposta calcolata sul valore della vendita. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Licenza di costruire n. 85 del ; Certificato di Abitabilità n. 85 del ; Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Esatta corrispondenza tra le pratiche edilizie e la licenza a costruire. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Licenza di costruire n. 85 del ; Certificato di Abitabilità n. 85 del ; Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Esatta corrispondenza tra le pratiche edilizie e la licenza a costruire. 10

11 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo spese per l'anno in corso e precedente: 1.890,00 Importo medio annuo delle spese condominiali: 900,00 Gestione 2013/2014 Totale riparto 878,70 Gestione 2014/2015 Totale riparto 879,45 Gestione 2015/2016 previsionale riparto 1010,55 Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo spese per l'anno in corso e precedente: 0,00 Importo medio annuo delle spese condominiali: 0,00 E' già stato calcolato per l'abitazione. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Viola (CN) - Via del Poggio 3A L immobile è ubicato nella frazione di S.Grèè nel complesso turistico condominio "Pisolo A". L area circostante i condomini è caratterizzata da palazzine di costruzione principalmente anni settanta ottanta. La zona aveva carattere prevalentemente turistico per l'esistenza della 11

12 stazione da sci ma attualmente tutto il complesso è in pessime condizioni con interi condomini disabitati e fatiscenti. (attualmente esiste una seggiovia che in questa annata non ha aperto per mancanza di neve). Il comune di Viola, dove sono presenti i negozi, poste, banche, locali di culto, dista circa tre chilometri. Complessivamente lo stato di conservazione della zona è pessimo. L accesso all unità immobiliare avviene tramite corridoio condominiale. L alloggio è una porzione del piano primo se si considera il piano viabilità mentre se si considera il giardino risulta essere al piano Terra. L unità immobiliare è composta da Ingresso/disimpegno, Bagno, locale soggiorno e piccolo locale angolo cottura. E' presente anche piccolo giardino di proprietà con accesso dal soggiorno. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 13, Part. 264, Sub. 5, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: ,00 Ho provveduto a richiedere a Agenzie immobiliari della zona quale potrebbe essere il valore più probabile di vendita di fabbricati della stessa tipologia. Eseguendo tutti i vari conteggi e parametrazioni si può esprimere per un fabbricato nella stessa zona un Valore al mq di Euro 600,00 Bene N 2 - Posto Auto ubicato a Viola (CN) - Via del Poggio 3A Il bene in oggetto è ubicato nella frazione di S.Grèè nel complesso turistico condominio "Pisolo A". Si tratta di un posto auto coperto all'interno del condominio al piano interrato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 13, Part. 263, Sub. 34, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/8), Proprietà (1/8) Valore di stima del bene: 3.750,00 Ho provveduto a richiedere a Agenzie immobiliari della zona quale potrebbe essere il valore più probabile di vendita di fabbricati della stessa tipologia. Eseguendo tutti i vari conteggi e parametrazioni si può esprimere per un posto auto nella stessa zona un Valore al mq di Euro 250,00. Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Viola (CN) - Via del Poggio 3A Bene N 2 - Posto Auto Viola (CN) - Via del Poggio 3A convenzionale Valore finale di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 37,04 mq 600,00 /mq ,00 100, ,00 15,00 mq 250,00 /mq 3.750,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 12

13 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mondovì, li 22/01/2016 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Anconelli Gabriele N 1 Certificato di agibilità / abitabilità - Abitabilità (Aggiornamento al 01/12/2015) N 1 Concessione edilizia - Licenza edilizia (Aggiornamento al 01/12/2015) N 1 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 02/12/2014) N 2 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 22/08/2014) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 22/08/2014) N 1 Altri allegati - Documentazione condominiale (Aggiornamento al 01/12/2015) N 1 Altri allegati - Attestato prestazione energetica (Aggiornamento al 20/01/2016) 13