TRIB U N AL E DI N UORO

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1 TRIB U N AL E DI N UORO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Mulas Nicola, nell'esecuzione Immobiliare 53/2015 del R.G.E. promossa da contro 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 3 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Stato conservativo... 4 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riserve e particolarità da segnalare

3 INCARICO All'udienza del 29/07/2015, il sottoscritto Ing. Mulas Nicola, con studio in Via Delle Begonie Quartucciu (CA), nicola.mulas715@gmail.com, PEC nicola.mulas@ingpec.eu, Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 01/09/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Dorgali (NU) - VIA LAMARMORA 293, piano 1 DESCRIZIONE Appartamento sito al piano primo della via Lamarmora n. 293 del comune di Dorgali in Nuoro. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Dorgali (NU) - VIA LAMARMORA 293, piano 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: (Proprietà 1/1) CONFINI I confini catastali attuali sono: a est proprietà di cui al mappale 2175 sub 5 e proseguendo in senso orario con via Lamarmora e mappale 2175 sub 9. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 102,00 mq 117,00 mq 1,00 117,00 mq 2,70 m 1 3

4 Veranda 33,77 mq 36,58 mq 0,95 34,75 mq 2,70 m 1 Balcone scoperto 12,48 mq 13,05 mq 0,25 0,00 mq 2,70 m 1 Cortile 23,35 mq 23,35 mq 0,18 4,20 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 155,95 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 155,95 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 16/09/2008 al 16/07/2009 Catasto Fabbricati Fg. 72, Part. 2175, Sub. 7 Categoria F3 Piano T Dal 16/07/2009 al 16/02/2017 Catasto Fabbricati Fg. 72, Part. 2175, Sub. 7 Categoria F3 Dal 16/02/2017 al 17/02/2017 Catasto Fabbricati Fg. 72, Part. 5464, Sub. 7, Zc. U Categoria A2 Cl.6, Cons. 7 Superficie catastale 129 Rendita 650,74 Piano T DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A Corrispondenza catastale Non sussiste corrispondenza catastale con lo stato dei luoghi in quanto la disposizione interna dell'immobile è diversa da quella reale. Si procederà alla presentazione di una docfa per il deposito della planimetria corretta. STATO CONSERVATIVO 4

5 L'immobile, all'interno, è in ottimo stato di conservazione, all'esterno presenta alcune parti non intonacate (balconi) e tutte le altre superfici non sono tinteggiate, le scale di accesso all'immobile sono allo stato grezzo. Non ci sono contratti di locazione in essere. PARTI COMUNI L'immobile è inserito in un contesto condominiale quindi sussistono parti in comune quali: scale, pareti perimetrali, tetti, ecc... Non esiste un condominio costituito. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non vi sono servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione della facciata sulla via Lamarmora orientamento Sud, la facciata interna orientamento Nord e le facciate laterali sono in aderenza. Altezza interna utile 2.70 m. Strutture verticali in cemento armato. Solai in latero cemento. Copertura a falde. Manto di copertura in guaina bituminosa non coibentato. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate, le pareti esterne sono intonacate e non tinteggiate, i balconi non sono né intonacati né tinteggiati. Pavimentazione interna pavimentata con piastrelle in gres porcellanato, in parte con posa in diagonale. Porte interne in legno tamburato, infissi esterni in pvc con doppio vetro. Le scale di accesso ai piani sono ancora al grezzo con il parapetto realizzato in legno da cantiere. Impianto elettrico presente e non certificato, idrico e fognario presenti e non certificati. Terreno esclusivo 23 mq STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da: 5

6 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 16/07/2009 COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N 16/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. NUORO 27/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta variata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di NUORO aggiornate al 10/10/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da garanzia di mutuo Iscritto a NUORO il 01/09/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 Importo: ,00 A favore di Contro, Formalità a carico della procedura Rogante: Data: 01/09/2009 N repertorio: 9911 N raccolta: 1605 Trascrizioni 6

7 VERBALE DI PIGNORAMENTO Trascritto a NUORO il 22/07/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 A favore di Contro Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel corrispondere, importi in relazione alla formalità da cancellare, per ogni iscrizione euro 35,00, per ogni trascrizione euro 294,00; NORMATIVA URBANISTICA La normativa urbanistica in vigore è il PUC con delibera di adozione n. 117 del 16/12/2010 e delibera di approvazione n. 30 del 29/03/2011. L'immobile ricade in ZONA "B2" Semintensiva con: Densità fondiaria: 4 mc/mq (in assenza di P.P. 3 mc/mq); Numero dei piani: 3 fuori terra; Altezza massima: ml 10,00 (salvo limitazioni come zona B1); Distanza tra gli edifici: come zona B1; Sono valide le deroghe previste per la zona B1 in materia di pareti finestrate. Limitatamente alla zona pendici N.S. del Carmelo, nell'area sottostante la via De Gasperi, l'altezza massima non potrà superare i ml 4,50 (a monte). REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 7

8 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Dorgali (NU) - VIA LAMARMORA 293, piano 1 Appartamento sito al piano primo della via Lamarmora n. 293 del comune di Dorgali in Nuoro. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 72, Part. 5464, Sub. 7, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il valore commerciale dell immobile oggetto della presente relazione viene determinato con riferimento alle valutazioni medie correnti sul mercato locale per immobili aventi caratteristiche similari a quello oggetto della stima. La valutazione dell'immobile tiene conto dei seguenti elementi: superficie complessiva dell'immobile (residenziale e non); stato d'uso; rifiniture; ubicazione; i servizi pubblici e privati esistenti nella zona. E' l'insieme di tali fattori che concorre alla determinazione del più probabile valore economico del bene in stima. Nel caso in oggetto il parametro tecnico-economico di riferimento assunto è l'euro al metro quadro ( /m2) di superficie lorda dell'immobile, in tale valore unitario vengono conglobati sia il valore intrinseco della costruzione, sia il valore delle pertinenze e di tutti gli annessi. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Dorgali (NU) - VIA LAMARMORA 293, piano 1 155,95 mq 900,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 10,00 % 8

9 Valore finale di stima: ,50 L'immobile viene svalutato per un 10% del proprio valore in riferimento alle varie parti non finite. Esse sono i balconi, non intonacati e non tinteggiati, e le scale interne ancora al grezzo. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessuna riserva e particolarità da segnalare Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Quartucciu, li 23/02/2017 ELENCO ALLEGATI: N 2 Concessione edilizia - CONCESSIONE_EDILIZIA_N_237_DEL_ ; N_82_DEL_ (Aggiornamento al 24/07/1995) N 1 Foto - ALBUM_FOTOGRAFICO (Aggiornamento al 29/01/2017) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Mulas Nicola N 1 Altri allegati - APE_FANCELLO_G_11_FEBBRAIO_2017_DORGALI_F_72_M_5464_S_27 (Aggiornamento al 11/02/2017) N 1 Altri allegati - CERTIFICATO_DI_IDONEITA_STATICA (Aggiornamento al 04/09/1991) N 2 Visure e schede catastali - DENUNCIA_DI_VARIAZIONE;DOCFA_DORGALI_F_72_M_5464_7; (Aggiornamento al 16/02/2017) N 2 Planimetrie catastali - ELABORATO_PLANIMETRICO_DORGALI_F_72_M_5464; PLANIMETRIA_CATASTALE_DORGALI_F_72_M_5464_7 (Aggiornamento al 16/02/2017) N 1 Tavola del progetto - PROGETTO_TAV_UNICA_APPROVATO (Aggiornamento al 24/07/1995) N 1 Altri allegati - RELAZIONE_TECNICA (Aggiornamento al 24/07/1995) 9