TRIBUNALE DI PESCARA

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1 TRIBUNALE DI PESCARA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Iannetti Paolo, nell'esecuzione Immobiliare 118/2016 del R.G.E. promossa da Codice fiscale: Partita IVA: contro Codice fiscale: 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 118/2016 del R.G.E...12 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 21/09/2017, il sottoscritto Ing. Iannetti Paolo, con studio in Via L. Muzii, 55 - Pescara (PE), paolo.iannetti@ingpec.eu, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 28/09/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Scafa (PE) - Corso I Maggio n 108 DESCRIZIONE L'immobile è ubicato lungo il corso principale del comune di scafa, in zona sud-est, confinante con la linea ferroviaria Pescara - Roma. Le caratteristiche urbanistiche dell'area sono ovviamente quelle di una zona centrale, dove vi sono le principali attività commerciali, mentre i parcheggi sono presenti lungo il corso, ma con limitazione di orario. Un aspetto negativo della zona in cui si trova l'immobile è che confina con la linea ferroviaria, anzi la linea è ad una distanza molto vicina che va dai 7 ai 10 metri. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Scafa (PE) - Corso I Maggio n 108 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) Codice fiscale: Via Pescara (PE) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3

4 (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'immobile confina a est con linea ferroviaria Pescara - Roma, a sud con corso I Maggio, a ovest con eredi, salvo più recenti ed aggiornati confini. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano PT Cantina 43,00 mq 50,00 mq 0,20 10,00 mq 2,60 m terra PT Locale negozio 26,00 mq 43,00 mq 0,50 21,50 mq 3,00 m terra Abitazione 125,00 mq 149,00 mq 1,00 149,00 mq 3,00 m 1 e 2 Ripostiglio esterno 7,00 mq 10,00 mq 0,20 2,00 mq 2,15 m terra Portico 17,00 mq 17,00 mq 0,20 3,40 mq 2,10 m terra Cortile 340,00 mq 340,00 mq 0,18 61,20 mq 0,00 m Loggia 13,00 mq 13,00 mq 0,40 5,20 mq 0,00 m 1-2 Totale superficie convenzionale: 252,30 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 252,30 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/05/1994 al 24/03/1998 proprietà 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 107, Sub. 1 Categoria C2 Dal 24/03/1998 al 26/08/2016 proprietà 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 107, Sub. 1 Categoria C1 Dal 11/02/2002 al 28/04/2005 Nuda Proprietà fino al n14/02/1997; Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 107, Sub. 4 4

5 Usufrutto con diritto di accrescimento fino aln11/02/1997; Usufrutto per 1/1 fino al 14/02/1997 Categoria A3 Dal 28/04/2005 al 09/11/2015 proprietà 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 107, Sub. 4 Categoria A3 Dal 09/11/2015 al 26/08/2016 proprietà 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 107, Sub. 4 Categoria A3 Dal 26/08/2016 al 28/11/2017 proprietà 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 107, Sub. 6 Categoria A3 Cl.3, Cons. 9.5 Rendita 613,29 Piano T-1-2 I due subalterni 1 e 4 sono stati fusi nel subalterno 6 in data 26/08/2016. Il titolare catastale del sub 6 corrisponde a quello reale. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,29 T-1-2 Corrispondenza catastale Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale del subalterno 6. L'atto di pignoramento fa riferimento ai subalterni 1 e 4 che in data successiva, precisamente in data 26/08/2016, sono stati fusi in un'unica particella denominata sub 6. STATO CONSERVATIVO L'immobile si presenta in buono stato di conservazione, in particolar modo nei piani 1 e 2. E' da evidenziare che al piano terra vi è una forte presenza di umidità di risalita. 5

6 PARTI COMUNI E' parte comune con il subalterno 5 la corte rappresentata dal sub 3. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile è stato inizialmente costruito intorno al 1910 e ristrutturato negli anni '90. La struttura portante è realizzata in muratura piena, con solai in latero cemento. Le rifiniture sono di buona qualità con infissi esterni in legno con vetrocamera, porte interne in legno tamburato. L'impianto di riscaldamento è con caldaia a gas ed elementi radianti. L'impianto elettrico è sottotraccia a 220 V. E' da evidenziare che il contatore del gas, causa la presenza della linea ferroviaria, è posto a circa 200 m dall'abitazione in oggetto. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile. In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 01/12/2014 Scadenza contratto: 30/11/2018 Scadenza disdetta: 30/05/2018 Stato della causa in corso per il rilascio Contratto di locazione registrato a Pescara il 01/12/2014 n. Canoni di locazione Canone mensile: 350,00 6

7 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 25/06/1994 al 08/06/2016, nato a il, C.F., proprietario per 1/1. Donazione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Nicola D'Ambrosio 25/06/1994 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Pescara 30/06/1994 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 08/06/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Pescara il 25/07/2014 Reg. gen. - Reg. part. Importo: ,00 A favore di Contro Formalità a carico della procedura Trascrizioni 7

8 Pignoramento Trascritto a Pescara il 27/04/2016 Reg. gen. - Reg. part. A favore di Contro Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste in 1262,00. NORMATIVA URBANISTICA La destinazione urbanistica dell'area in cui ricade l'immobile nel PRG vigente è B1 "zone di conservazione e di ristrutturazione urbana". REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile. L'ultima autorizzazione edilizia è la concessione n 1311 del 12/12/1995 ed il certificato di agibilità è il n 11 del 08/08/2003. L'unica differenza tra lo stato dei luoghi e l'ultima concessione edilizia riguarda la presenza di una tamponatura interna nel locale cucina posto al piano terra. In questo caso la difformità può essere sanata con una CILA. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Scafa (PE) - Corso I Maggio n 108 L'immobile è ubicato lungo il corso principale del comune di scafa, in zona sud-est, confinante con la linea ferroviaria Pescara - Roma. Le caratteristiche urbanistiche dell'area sono ovviamente quelle di una zona centrale, dove vi sono le principali attività commerciali, mentre i parcheggi sono presenti 8

9 lungo il corso, ma con limitazione di orario. Un aspetto negativo della zona in cui si trova l'immobile è che confina con la linea ferroviaria, anzi la linea è ad una distanza molto vicina che va dai 7 ai 10 metri. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 107, Sub. 6, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona, caratteristiche costruttive dell'immobile e stato di conservazione. Nel nostro caso l'immobile ha un buono stato di conservazione, con rifiniture di buona qualità, impiantistica idonea. Nel nostro caso, rispetto ai valori medi di immobili simili posti nella zona, ha incidenza nel valore di mercato la vicinanza della linea ferroviaria Pescara - Roma. Il valore al metro quadro dell'immobile è di 650 mq; esso è ottenuto dal valore medio di immobili simili detratto dei costi sopra citati. A sua volta il valore medio è ottenuto sia da un indagine di mercato che dalle ultime transazioni riportate dall OMI e da agenzia di mediazione. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Scafa (PE) - Corso I Maggio n ,30 mq 650,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona, caratteristiche costruttive dell'immobile e stato di conservazione. Nel nostro caso l'immobile ha un buono stato di conservazione, con rifiniture di buona qualità, impiantistica idonea. Nel nostro caso, rispetto ai valori medi di immobili simili posti nella zona, ha incidenza nel valore di mercato la vicinanza della linea ferroviaria Pescara - Roma. Il valore al metro quadro dell'immobile è di 650 mq; esso è ottenuto dal valore medio di immobili simili detratto dei costi sopra citati. A sua volta il valore medio è ottenuto sia da un indagine di mercato che dalle ultime transazioni riportate dall OMI e da agenzia di mediazione. 9

10 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 29/11/2017 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Iannetti Paolo N 2 Altri allegati - Verbali sopralluoghi (Aggiornamento al 28/11/2017) N 3 Visure e schede catastali - Visure storiche catastali (Aggiornamento al 28/11/2017) N 1 Estratti di mappa - Estratto di mappa (Aggiornamento al 28/11/2017) N 2 Planimetrie catastali - Planimetria catastale e prospetto sub (Aggiornamento al 28/11/2017) N 1 Altri allegati - Piante da progetto C.E. (Aggiornamento al 28/11/2017) N 1 Certificato di agibilità / abitabilità - Certtificato agibilità (Aggiornamento al 28/11/2017) N 1 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 28/11/2017) 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Scafa (PE) - Corso I Maggio n 108 L'immobile è ubicato lungo il corso principale del comune di scafa, in zona sud-est, confinante con la linea ferroviaria Pescara - Roma. Le caratteristiche urbanistiche dell'area sono ovviamente quelle di una zona centrale, dove vi sono le principali attività commerciali, mentre i parcheggi sono presenti lungo il corso, ma con limitazione di orario. Un aspetto negativo della zona in cui si trova l'immobile è che confina con la linea ferroviaria, anzi la linea è ad una distanza molto vicina che va dai 7 ai 10 metri. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 107, Sub. 6, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: La destinazione urbanistica dell'area in cui ricade l'immobile nel PRG vigente è B1 "zone di conservazione e di ristrutturazione urbana". Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 118/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Scafa (PE) - Corso I Maggio n 108 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 107, Sub. 6, Categoria A3 Superficie 252,30 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'immobile si presenta in buono stato di conservazione, in particolar modo nei piani 1 e 2. E' da evidenziare che al piano terra vi è una forte presenza di umidità di risalita. L'immobile è ubicato lungo il corso principale del comune di scafa, in zona sud-est, confinante con la linea ferroviaria Pescara - Roma. Le caratteristiche urbanistiche dell'area sono ovviamente quelle di una zona centrale, dove vi sono le principali attività commerciali, mentre i parcheggi sono presenti lungo il corso, ma con limitazione di orario. Un aspetto negativo della zona in cui si trova l'immobile è che confina con la linea ferroviaria, anzi la linea è ad una distanza molto vicina che va dai 7 ai 10 metri. NO SI Occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile 12

13 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Pescara il 27/04/2016 Reg. gen. - Reg. part. A favore di Contro Formalità a carico della procedura 13