TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice: Dr. Brancaccio Relazione di consulenza tecnica d ufficio Procedim. Esecutivo n.509 / 2010 GUBER spa c/ Omissis La CTU si compone di Relazione peritale Verbali di sopralluogo Rilievo fotografico Rilievo metrico Visure catastali + plaminetria e mappa Titolo di provenienza (donazione) Relazione notarile Estratto dal registro di matrimonio Visure Conservatoria RRII e confronto Spese ed onorario Verbale di deposito CD con relazione tecnica ed allegati Il G.E. Dr. A. Brancaccio Il CTU Ing. Carlo BRUNO Il sottoscritto ing. Carlo BRUNO, residente a Salerno alla via G.Matina n.4, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno con il n.3345, nonché iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Salerno dal , veniva nominato in data , dall'ill.mo Sig. Giudice dell'esecuzione Dott.A.Brancaccio, consulente esperto del procedimento in epigrafe. Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.1

2 Premessa : Al riguardo si precisa che nella relazione notarile viene riportato erroneamente il nominativo Omissis in luogo di Omissis (padre dell esecutato). Il sottoscritto ha comunque effettuato ricerche anche sotto nominativo Omissis risultando di fatto negative. Il pignoramento immobiliare del , trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare in data nn.40311/28275 è caduto sulla piena proprietà dei beni in SICIGNANO DEGLI ALBURNI (SA): - Appartamento al piano secondo con sovrastante soffitta, in via Vittorio Emanuele (trav. via Mario Pagano), identificato al NCEU fg 28 p.lla 1091 sub. 7, zona cens 1, cat A3, classe 2, consist 5.5 vani, rendita euro Cantinola-deposito al piano terra, in via Vittorio Emanuele-trav. Mario Pagano, identificato al NCEU fg 28 p.lla 1091 sub. 4, zona cens 1, cat C2, classe 11, consist 12mq, rendita euro a carico del sig. Omissis ivi residente in via Vittorio Emanuele 67. Identificazione immobile in Sicignano degli Alburni Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.2

3 OPERAZIONI DI CONSULENZA Il sottoscritto CTU, ha dapprima analizzato la documentazione agli atti, effettuando sugli immobili pignorati sia ricerche ipotecarie presso l Agenzia del Territorio di Salerno, Servizio di Pubblicità Immobiliare, che presso l ufficio del Catasto di Salerno per il reperimento delle visure e planimetrie, oltre alla ricerca e verifica delle concessioni edilizie presso gli uffici tecnici comunali. L esecutato Omissis, ha asserito che l immobile pignorato, nel quale vive con la propria famiglia, non è costituito in condominio (cfr verbale di sopralluogo) Previa comunicazione alle parti, il sottoscritto CTU ha determinato il sopralluogo in data 14 maggio 2013, effettuando con il proprio collaboratore di fiducia un rilievo metrico e fotografico degli immobili oggetto di pignoramento. L accesso ai luoghi, in Sicignano degli Alburni (SA), alla via Vittorio Emanuele n.67, è stato garantito dall esecutato stesso, sig. Omissis, avvisato mediante A/R. L appartamento, posto al piano primo (riportato come secondo in catasto per la presenza del piano rialzato) è risultato abitato dall esecutato e famiglia, mentre sia il sottotetto, coprente l intero immobile, che la cantinola al piano seminterrato (con ingresso dal p.t. di via II a trav V.Emanuele snc) risultano adibiti a deposito-legnaia. 1. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO Si parte dal quesito 4 in quanto la documentazione agli atti risulta completa, coerente ed idonea (a meno dell errore già descritto e riportato anche al paragrafo successivo) Quesito 4 I dati catastali corrispondono a quelli riportati nella certificazione notarile ipocatastale del dr. Paolo Califano di Salerno, di cui il sottoscritto ha reperito presso l Agenzia del Territorio visure Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.3

4 ipotecarie, planimetrie e mappe catastali, ed effettuato confronto incrociato. Il sottoscritto ha rilevato il titolo di provenienza dell immobile (donazione), i cui riferimenti, la descrizione e l identificazione, trovano riscontro con la relazione notarile (cfr. allegato) Al riguardo si precisa che nella relazione notarile viene riportato erroneamente il nominativo Omissis, in luogo di Omissis, (padre dell esecutato). Il sottoscritto ha comunque effettuato ricerche anche sotto nominativo Omissis, risultando negative. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Piena proprietà di un Appartamento al piano secondo con sovrastante soffitta, composto da soggiorno, cucina, due locali wc, tre camere con ampio balcone lato est e veranda ad ovest, in Bellizzi alla via Roma 370 palazzina E del P.co Salernitani, identificati al catasto fabbricati NCEU fg 1 p.lla 725 sub 3, cat A2, vani 7, rend 433,82 euro. Di proprietà di Omissis. L immobile risulta conservato in buono stato, dotato di infissi interni ed esterni di tipo tradizionale, e degli usuali impianti tecnologici (elettrico, idrico, tv, citofono, ecc...). La scheda planimetrica catastale risulta coerente con lo stato di fatto, tranne che per lo spostamento della porta di accesso e per l allargamento del locale bagno a danno della camera da letto. Si riporta nelle pagine seguenti il rilievo metrico dell immobile, precisando che solo in allegato alla fine della relazione peritale, le schede risultano stampate nella giusta scala metrica. Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.4

5 Confini L immobile, risulta ben identificato al secondo piano, occupante tutta la superficie del piano del fabbricato stesso, in via Vittorio Emanuele 67 (trav. di via Mario Pagano), confinando pareti esterne su strade pubbliche (Via Vittorio Emanuele e II a trav. Vittorio Emanuele), superiormente con la soffitta ed inferiormente con l appartamento al piano primo (o rialzato). Analogamente la piccola e bassa cantinola al piano seminterrato possiede accesso da II a traversa Vittorio Emanuele snc. Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.5

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7 Quesito 5 cronistoria L esecutato Omissis, è unico proprietario. Dagli atti: - Con atto per Notar Fulvio Ansalone del reg. a Postiglione il al n.340, i germani Omissis, vendono Omissis, l appezzamento di terreno in Sicignano degli Alburni, via Vittorio Emanuele, riportato in catasto terreni al fg.28 p.lla 157/d di are 2,80 e 993/c di are 0.04 per un totale di are L accesso è consentito attraverso il viottolo di progetto dei venditori, avente inizio dalla strada provinciale Scorzo-Petina lungo circa mt 18 e larga 5.50 per la parte iniziale e lunghezza mt. 26, larghezza 4.50 per la restante parte, avente termine nel punto in cui detto viottolo si incontra con i subalterni d) e a) della p.lla 157 del fg.28; esso viottolo è riportato con la particella 157/h. Si precisa che detti viottoli oggetto della costituita servitù di passaggio restano di proprietà dei germani Omissis,, mentre le spese di manutenzione sono a carico dei coniugi Omissis. Gli acquirenti sono espressamente autorizzati dalla costruzione della casa di abitazione ad unire le condotte di scarico di acque bianche e nere nel canale di fogna già esistente e di proprietà dei venditori. - Con donazione in data , per Notar Maria D Alessio in Teggiano, rep racc 6616, Omissis, in regime di comunione legale dei beni, trasferiscono beni, tra cui l immobile pignorato, al figlio Omissis, ovvero l appartamento in Sicignano, alla via Vittorio Emanuele 67, piano secondo composto da tre vani cucina e accessori, con sovrastante soffitta e cantinola di mq 12 al piano seminterrato (p.terra da via II a trav. Vittorio Emanuele), identificati al NCEU di Sicignano fg 28 p.lla 1091 sub 7 cat A3, cl.2, vani 5.5, e sub 4 p.t. cat C2, cl 11, mq 12 entrambi come Via Mario Pagano. Quesito 6 Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.7

8 Per la natura, la geometria e la fruibilità del bene si ritiene di dover considerare un lotto unico Quesito 7-8 L immobile risulta abitato e condotto dalla famiglia dell esecutato, composta da Omissis, come riscontrato al sopralluogo e riportato anche nello stato di famiglia (cfr.allegato). Quesito 9 I coniugi Omissis, hanno contratto matrimonio in Sicignano il e risultano in regime di comunione legale dei beni (cfr. allegato estratto di matrimonio). Null altro risulta dall estratto del registro di matrimonio all atto della perizia (cfr. allegato). Quesito L immobile non risulta costituito in condominio e non risultano particolari spese relative. VINCOLI - SERVITU - PREGIUDIZIEVOLI - iscrizione dell ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, Notar D Alessio Maria, del rep 21768, trascr. in data rp 1228 rg 9579 a favore Banca Intesa spa c/ Omissis, per la somma di lire di cui quale sorte capitale. - Atto esecutivo cautelare verbale di pignoramento immobili del rep 1787 Trib. SA sez. Eboli - trascritto ai nn /28275 a favore Banco di Napoli spa per un importo di euro c/ Omissis. Le spese di cancellazione dell ipoteca si attestano in circa 300 euro Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.8

9 Quesito 12 Le visure ipotecarie e catastali sono allegate alla presente, sia in formato cartaceo che in digitale. Quesito 13 L immobile risulta dotato di concessione edilizia n.66 /92 prot e variante n.44/94 (pratica edilizia 23/94) emessa dal Comune di Sicignano degli Alburni. L immobile riscontrato nel sopralluogo risulta conforme, a meno di qualche tramezzo interno alle concessioni citate (allargamento del locale wc e diversa posizione porta di ingresso - cfr. allegati) Quesito 14 Per quanto concerne l aspetto economico del quesito posto, per la natura del bene, la funzionalità, ecc., si considera un lotto unico. Per la valutazione, lo scrivente esperto ha adottato i metodi di stima sintetico-comparativo e per valore medio unitario. Si perviene al valore ignoto dalla comparazione tra l immobile in oggetto ed altri beni analoghi compravenduti nella zona di interesse (mediante una analisi di mercato presso le Agenzie Immobiliari / uffici tecnici e OMI). Inoltre bisogna considerare la rarefazione attuale del mercato di compravendite. Ci troviamo, cioè, in una situazione di mercato rarefatto e come tale, i prezzi possono subire sensibili scostamenti ed oscillazioni. Il valore di mercato è stato determinato considerando gli immobili compravenduti, simili a quello oggetto di analisi, comparandoli con i prezzi medi di superficie unitaria, tenendo conto della consistenza, dell ubicazione e di tutte le altre caratteristiche che concorrono alla formazione del prezzo, sia intrinseche che estrinseche, apportando opportuni incrementi e/o decurtazioni per riportare l immobile nelle condizioni standard di analisi (qualità delle rifiniture, necessità di Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.9

10 ristrutturazioni, ecc). Tenuto conto della natura e dello stato dell immobile, delle rifiniture, della tipologia, si ritiene più idoneo un valore medio delle abitazioni di 950 euro /mq Si determina la superficie equivalente ai fini di poter uniformare le funzionalità dei diversi piani, mediante coefficienti correttivi: coeff Superf Descrizione superficie destinaz equivalente Appartamento lorda 145 mq Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.10

11 Balconi/veranda ~ 17 mq sottotetto ~ 120 mq Cantinola ~ 12 mq Superf. equivalente totale ~ 182 Intero immobile: ~ 950 eur/mq x 182 ~ euro VALORE A BASE D ASTA EURO Quesito 15 Non risultano presenti particolari difformità se non qualche tramezzo eliminabili con esigua spesa. Si ritiene di averne già tenuto conto nella determinazione del prezzo a base d asta. Quesito 16 In allegato alla presente un CD con gli allegati in formato digitale Ritenendo di avere bene e fedelmente adempiuto all incarico conferitomi, resto a disposizione per qualsiasi chiarimento, delucidazione o integrazione. La CTU si compone di Relazione peritale Verbali di sopralluogo Rilievo fotografico Rilievo metrico Visure catastali + plaminetria e mappa Titolo di provenienza (donazione) Relazione notarile Estratto dal registro di matrimonio Visure Conservatoria RRII e confronto Spese ed onorario Verbale di deposito CD con relazione tecnica ed allegati Salerno, IL C.T.U. (Ing. Carlo BRUNO) Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.11

12 PROCEDURA ESECUTIVA N. 509/2010 N. DI LOTTI unico LOTTO UNICO - Appartamento al piano secondo con sovrastante soffitta, in via Vittorio Emanuele (trav. via Mario Pagano), identificato al NCEU fg 28 p.lla 1091 sub. 7, zona cens 1, cat A3, classe 2, consist 5.5 vani, rendita euro Cantinola-deposito al piano terra, in via Vittorio Emanuele-trav. Mario Pagano, identificato al NCEU fg 28 p.lla 1091 sub. 4, zona cens 1, cat C2, classe 11, consist 12mq, rendita euro Appartamento Balconi/veranda sottotetto Cantinola SUPERFICIE lorda 145 mq ~ 17 mq ~ 120 mq ~ 12 mq Omissis, ivi residente in via Vittorio Emanuele Proprietà /stato Valore del lotto 67. Immobile occupato dall esecutato e famiglia. Lieve difformità di qualche tramezzo interno (centosettantamila) euro Ing. Carlo Bruno - via G.Matina 4 - Salerno Pag. n.12