RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Oggetto : Espropriazione Immobiliare n. 1164/06 R.G.E. promossa dalla Banca Micos S.p.A. CONTRO il Sig. Grimaldi Capitello Pietro 1) PREMESSA Con ordinanza del 05/02/2007, notificatami il 19/02/2007, previo avviso telefonico del 02/02/2007, venivo nominato esperto nell espropriazione immobiliare in oggetto, ed all udienza del 08/02/2007, dopo il giuramento di rito, mi veniva conferito il seguente mandato : Il G.E. incarica l esperto nominato di procedere, previa una breve descrizione e dopo aver accertato se i confini e i dati catastali indicati nell atto di pignoramento corrispondono alla realtà, alla valutazione dei beni pignorati, al fine di fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo base per la vendita. Incarica altresì l esperto ad accertare, con riferimento alla Legge sul condono edilizio 28/02/85 n del 94 e D.P.R. n. 380 del 06/06/2001 in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la conformità della stessa agli strumenti urbanistici, e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione, nonché eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni. In quella sede la S.V. concedeva termine allo scrivente di giorni novanta per il deposito della relazione autorizzandomi, nel contempo, a fotocopiarmi tutte le notizie necessarie per l espletamento del mandato, dal fascicolo di procedura. Successivamente comunicavo, all esecutato e al procedente, a mezzo raccomandata a.r. n e del 10/02/2007 la data del sopralluogo che fissavo per il 23/02/2007 ore 16,00 in Via Rosano,4 Caivano (NA). 2) OPERAZIONI PERITALI 1

2 In data 23/02/2007 alle ore 16,00 così come stabilito, mi recavo in Caivano (NA) Via Pietro Rosano,4 Piano Terra. Giunto sul posto, alla presenza dell esecutato, proprietario e inquilino dell immobile oggetto di esproprio, effettuavo un giro di ricognizione all interno della casa in questione, e contestualmente eseguivo un rilievo fotografico, sia all esterno che all interno dell abitazione. Inoltre, accertavo, la perfetta rispondenza tra stato dei luoghi e planimetria catastale. Controllavo i confini, i dati catastali, l epoca di costruzione (antecedente al 1967), l esatta ubicazione, la sua consistenza e la distribuzione degli ambienti e chiudevo le operazioni peritali sul posto. Precedentemente, in data 13/02/2007, mi recavo all Agenzia del Territorio (ex Catasto), per reperire ulteriore documentazione utile all espletamento del mandato, dove mi procuravo la planimetria catastale del cespite in oggetto, la relativa visura con tutti i dati aggiornati per individuarla, e una vax per completare la documentazione catastale relativa alla particella 141 che comprende l unità immobiliare in esame. Infine in data 08/03/2007, eseguivo un indagine di mercato in zona, tra immobiliari e sensali per meglio individuare il più probabile valore di mercato del cespite in esame. 3) LEGITTIMAZIONE URBANISTICA L immobile, oggetto di espropriazione, fa parte di un fabbricato risalente, come epoca di costruzione tra gli anni 50 e 60. Pertanto, antecedente al 1967, quindi si può considerare legittimo sotto il profilo urbanistico. Inoltre vi è perfetta rispondenza tra stato dei luoghi e planimetria catastale. 4) DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI 2

3 L immobile, oggetto di esproprio, è porzione di un piccolo fabbricato a due piani, strutturato in tufo (strutture verticali) con solai gettati in opera(strutture orizzontali). Risale, come già riferito sopra, come costruzione agli anni ed è ubicato in Caivano (centro storico) Via Pietro Rosano,4 piano terra. L appartamentino, è composto da due vani cucina ripostiglio (ricavato sotto la rampa delle scale) e bagno. Sviluppa complessivamente una superficie utile abitabile di mq. 53,00 circa (V. foto n e 6). La superficie suddetta, coincide quindi con quella convenzionale. Il cespite infine è da considerare libero, in quanto è abitato dallo stesso esecutato Grimaldi Capitello Pietro con la sua famiglia. 5) TITOLI DI PROVENIENZA Con atto del notaio Vincenzo Pulcini del 28/05/2004 repertorio n registrato il 14/06/2004 il Sig. Grimaldi Capitello Pietro comprava l immobile, oggetto di esproprio. 6) I CONFINI E L ORIENTAMENTO Il cespite in esame, descritto nel capitolo n. 4 che precede, confina a Nord con proprietà Parrella a Est con cortile condominiale a Sud con cortile condominiale e ad Ovest con proprietà Zarrella. 7) I DATI CATASTALI L immobile si individua nel N.C.E.U. nel comune di Caivano foglio 22 particella n. 141 sub 9 categoria A/4 classe 2 vani 3,5 superficie catastale mq. 53,00 rendita 169,91. Regolarmente intestato a Grimaldi Capitello Pietro nato a Caivano il 21/07/67, per avvenuta voltura n del gennaio 2005 (V. visura allegato n. 1). 3

4 Lo stato dei luoghi, come già riferito sopra, corrisponde perfettamente alla planimetria catastale (V. copia planimetria prodotta dallo scrivente allegato n. 2). Infine la particella 141, evidenziata in arancione sulla vax, comprende l unità immobiliare in esame (V. copia vax allegato n. 3). 8) VALUTAZIONE DEL BENE PIGNORATO Il cespite da stimare è nella fattispecie un piccolo appartamento, porzione di un fabbricato in tufo che si eleva su due livelli. Vi si accede da Via Pietro Rosano civico 4 a piano terra a pochi metri dal centro storico di Caivano (NA). E composto da cucina ripostiglio una camera da pranzo una camera da letto e un bagno. Sviluppa complessivamente una superficie convenzionale di circa mq. 53,00. Oltre questo importantissimo elemento, ai fini della stima del cespite in oggetto, è necessario considerare sia le caratteristiche intrinseche del bene in esame, che quelle estrinseche. Quelle intrinseche, costituite dalle rifiniture della casa (pavimenti infissi impianti tecnologici ed attrezzature condominiali) sono da considerare sufficienti, così come le estrinseche (mezzi di comunicazione infrastrutture e trasporti). Ovviamente, si è reso necessario, per determinare il più probabile valore di mercato all attualità del bene, oggetto di esproprio, un attenta ed approfondita indagine presso alcune immobiliari della zona e da alcuni SENSALI. Dall indagine espletata è risultato che una casa, con quelle caratteristiche descritte in precedenza, ha un valore minimo di al mq. ed un valore massimo di quindi un valore medio di 1.375,00 al mq. E quindi si ha : mq. 53 X = (valore della casa all attualità). CONCLUSIONI 4

5 In risposta ai quesiti posti dall Egr. Sig. G.E. posso riferire che il valore del bene pignorato all attualità è di Per gli altri punti del mandato ritengo di avere esaurientemente risposto nei capitoli precedenti. Gli allegati tutti ed i verbali di accesso formano parte integrante della presente relazione di consulenza. Ritenendo di avere esaurientemente espletato l incarico conferitomi nell interesse della Giustizia, e tenendo conto del prestato giuramento, io sottoscritto rassegno la presente relazione di consulenza. Napoli 15 marzo 2007 Allegati : 1) verbale di accesso; 2) documentazione fotografica commentata; 3) visura U.T.E. (V. all. n. 1); 4) planimetria catastale del cespite (V. all. n. 2); 5) vax della zona (V. all. n. 3). IN FEDE IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Geometra Giovanni Buccheri 5