RELAZIONE DI STIMA. OGGETTO: Procedura fallimentare N 93/97 a carico di Delli Carpini Mario

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1 RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Procedura fallimentare N 93/97 a carico di Delli Carpini Mario La presente relazione, intesa alla valutazione dei beni immobili acquisiti all attivo fallimentare e alla risposta ai quesiti riportati nel verbale di conferimento di incarico del 27/10/2004 n 3563, è stata conferita dal Giudice Delegato Dott. Enrico Quaranta al sottoscritto dott. ing. Salvatore Capolongo iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli al N In particolare l incarico è relativo al piano terra ed al piano interrato dell immobile sito in Castello di Cisterna, Via Padula. Al fine dell espletamento dell incarico lo scrivente si recava presso l Agenzia del Territorio di Napoli per eseguire le dovute visure catastali sull immobile in questione; si recava inoltre presso gli Uffici Comunali per acquisire la dovuta documentazione riguardante sempre il suddetto immobile; infine eseguiva un sopralluogo per verificare la reale consistenza dell immobile e l effettivo stato dei luoghi. PREMESSA Gli immobili in oggetto siti in Castello di Cisterna, Via Padula, n. 28, appartengono ad un unico fabbricato per civile abitazione edificato sul lotto di terreno identificato in catasto al foglio 3, p.lla 508 di proprietà esclusiva del fallito, Sig. Delli Carpini Mario, il quale ha acquistato il terreno, in regime di separazione dei beni, con atto di compravendita del 10/12/1982 N , Notaio Salvatore Terracciano, trascritto il 6/1/1983 N. 304; il fabbricato ha una struttura portante in c.a., ed è composto da: piano interrato, piano terra, primo piano e secondo piano; identificato in Catasto, al Catasto Fabbricati, al foglio 3, p.lla 508, sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6. L intero fabbricato risulta edificato, abusivamente, in data antecedente al Per esso è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85 Protocollo n del 30/04/1986 numero progressivo /1, 2, 3, 4, 5. L ammontare dell oblazione risultante nel Mod. 47/85-R, di , è stato regolarmente pagato in tre rate all Ufficio Postale di Castello di Cisterna con bollettini postali sul conto corrente N , rispettivamente: N. 801 del 30/04/86 di rata; N. 465 del 31/07/86 di rata; N. 076 del 04/11/86 di rata. La pratica di condono risulta completa di grafici e le unità immobiliari sono state regolarmente accatastate il 31/03/1983, ad eccezione del piano interrato che invece è stato accatastato il 23/06/2004 dal precedente C.T.U., ing. Bove Raffaele Maria. Il Condono non risulta ancora definito. Nel P.R.G. vigente nel Comune di Castello di Cisterna, l area sulla quale è edificato il fabbricato ricade in zona B1.1A. In allegato alla presente relazione sono riportate le norme stralcio previste per tale ambito. Le unità immobiliari oggetto della presente relazione di stima sono: il piano interrato, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 3, p.lla 508 sub 6, categoria C/2, consistenza 100 mq, rendita ; il piano terra, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 3, p.lla 508 sub 1, categoria C/1, consistenza 200 mq, rendita Lo stato dei luoghi del piano terra non è rispondente ai grafici riportati nella domanda di condono e né a quelli riportati nella planimetria catastale. Infatti dal sopralluogo eseguito il 06/11/2004 si è riscontrato che l immobile al piano terra risulta frazionato in tre unità immobiliari, di cui una conserva ancora la 1

2 destinazione d uso preesistente di locale commerciale (categoria C/1), le altre due, invece, sono destinate rispettivamente a locale artigianale e ad abitazione. Tali lavori sono stati eseguiti senza autorizzazione in epoca successiva al Come da conferimento incarico, lo scrivente ha provveduto ad accatastare le nuove unità immobiliari esistenti. Pertanto, secondo le indicazioni del Catasto, prima ha provveduto a frazionare l unità immobiliare del piano terra identificata col sub. 1, sopprimendo il sub.1 e creando i sub. 7, 8, 9; poi ha provveduto al cambio di destinazione d uso dei sub. 8 e 9, sopprimendo i sub 8 e 9 e creando altri due nuovi sub.:il sub 10 per il locale artigianale (categoria C/3) ed il sub 11 per l abitazione (Categoria A/2). In definitiva il sottoscritto ha soppresso il sub 1 e ha inserito tre nuovi sub: il sub. 7 per il locale commerciale (Categoria C/1); il sub 10 per il locale artigianale (categoria C/3); il sub 11 per l abitazione (Categoria A/2). Ai sensi e per gli effetti della Legge 47/85, integrata con l art. 33 della Legge 326/03, si precisa quanto segue: l area in cui ricade il fabbricato non è soggetta a vincoli; gli abusi eseguiti successivamente alla richiesta di condono di cui alla L. 47/85 ma in data antecedente al 31 marzo 2003, non hanno comportato aumenti di volume; tali abusi hanno comportato aumento delle unità immobiliari al piano terra da una a 3 mediante realizzazione di tramezzature interne, e con cambio di destinazione d uso di due di esse; le opere realizzate sono conformi agli strumenti urbanistici vigenti. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DELLA RELAZIONE DI STIMA Per meglio descrivere gli immobili si è effettuato una suddivisione in lotti. Di ogni lotto, in base ai dati acquisiti è stata fatta la seguente descrizione: ubicazione, descrizione, anno di costruzione presunto, dati catastali, confini di proprietà, proprietari e relative quote di proprietà, possessori, estremi delle licenze o concessioni edilizie. LOTTO N 1 Ubicazione: Comune di Castello Di Cisterna, Via Padula n. 28, piano interrato. Descrizione: locale al piano interrato adibito a deposito e composto da un unico ambiente, allo stato grezzo, della superficie catastale di 100 mq e con altezza interna di 2.50m. L accesso avviene dalla gabbia scale (civico 28 di Via Padula). Anno di costruzione presunto: antecedente al Dati catastali : Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano catastale C/ mq 106 mq S1 Confini di proprietà: gabbia scale. Proprietari e relative quote di proprietà: Delli Carpini Mario per la quota di 1000/

3 Possessori: i locali sono in possesso del fallito. Estremi delle licenze o concessioni edilizie: Sanatoria ai sensi della L. 47/85, descritta in premessa, ed ancora da definire. LOTTO N 2 Ubicazione: Comune di Castello Di Cisterna, Via Padula n. 28, 30, 32, Traversa Privata n. 6, 4, 2, piano terra. Descrizione: locale al piano terra adibito ad attività commerciale composto da ingresso, bagno, spogliatoio e locale commerciale, della superficie catastale di 100 mq confinante con gabbia scale, appartamento identificato col sub. 11, Via Padula, Traversa Privata, e cortile comune. L accesso avviene dalla gabbia scale (civico 28 di Via Padula), da Via Padula (civico 30 e 32), dalla Traversa Privata (civico 2 e 4) e dal cortile comune (civico 6 di Traversa Privata). L intero locale risulta completo nelle rifiniture (pavimento, intonaco, impianto sanitario, impianto elettrico, infissi interni ed esterni) e lo stato di conservazione risulta buono. Anno di costruzione presunto: successivamente al Dati catastali : Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano catastale C/ mq 100 mq T Confini di proprietà: gabbia scale, appartamento identificato col sub. 11, Via Padula, Traversa Privata, e cortile comune. Proprietari e relative quote di proprietà: Delli Carpini Mario per la quota di 1000/1000. Possessori: i locali sono liberi. Estremi delle licenze o concessioni edilizie: il locale è stato realizzato in assenza di autorizzazione. LOTTO N 3 Ubicazione: Comune di Castello di Cisterna, Via Padula, n. 24, 26, 28 Descrizione: locale al piano terra adibito ad attività artigianale composto da bagno, ufficio e locale artigianale, della superficie catastale di 58 mq confinante con gabbia scale, appartamento identificato col sub. 11, Via Padula, proprietà aliena. L accesso avviene dalla gabbia scale (civico 28 di Via Padula), e da Via Padula (civico 26). L intero locale risulta completo nelle rifiniture (pavimento, intonaco, impianto sanitario, impianto elettrico, infissi interni ed esterni) e lo stato di conservazione risulta buono. Anno di costruzione presunto: successivamente al Dati catastali : Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano catastale C/3 U 50 mq 58 mq T 3

4 Confini di proprietà: gabbia scale, appartamento identificato col sub. 11, Via Padula, proprietà aliena Proprietari e relative quote di proprietà: Delli Carpini Mario per la quota di 1000/1000. Possessori: i locali sono attualmente occupati dal Sig. Buonfantini Carlo. Estremi delle licenze o concessioni edilizie: il locale è stato realizzato in assenza di autorizzazione. LOTTO N 4 Ubicazione: Comune di Castello di Cisterna, Via Padula, n. 28, Traversa Privata n.6. Descrizione: locale al piano terra adibito ad abitazione composto da bagno, cucina-soggiorno ed una camera, della superficie catastale di 54 mq confinante con gabbia scale, locale commerciale identificato col sub. 7, locale artigianale identificato col sub. 10, cortile comune e proprietà aliena. L accesso avviene dalla gabbia scale (civico 28 di Via Padula), e dal cortile comune (civico 6 della Traversa Privata). L intero locale risulta completo nelle rifiniture (pavimento, intonaco, impianto sanitario, impianto elettrico, infissi interni ed esterni) e lo stato di conservazione risulta buono. Anno di costruzione presunto: successivamente al Dati catastali : Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano catastale A/2 3 2,5 vani 54 mq T Confini di proprietà: gabbia scale, locale commerciale identificato col sub. 7, locale artigianale identificato col sub. 10, cortile comune e proprietà aliena. Proprietari e relative quote di proprietà: Delli Carpini Mario per la quota di 1000/1000. Possessori: i locali sono attualmente occupati dal fallito. Estremi delle licenze o concessioni edilizie: il locale è stato realizzato in assenza di autorizzazione. STIMA DEGLI IMMOBILI Gli immobili oggetto di stima, come specificato in premessa, presentano delle irregolarità urbanistiche non ancora regolarizzate. Per tale ragione non si ritiene opportuno applicare un valore di mercato per la loro stima. Vi è da dire però,, a mio avviso, che gli abusi commessi sono comunque sanabili. Infatti per quanto riguarda la pratica di condono presentata ai sensi della L. 47/85, anche se non ancora definita, per essa non può più formularsi un diniego da parte del comune in quanto è dotata della documentazione essenziale prevista per l applicazione del silenzio assenso introdotto dalla legge 724/94 art. 39 comma 4, e meglio esplicitata con la C.M. LL. PP del 17/06/1995 n. 2441/UL e cioè: presenza della domanda di condono; accatastamento degli immobili; completo pagamento dell oblazione calcolate dal richiedente, assenza di vincoli sull immobile. Infatti, secondo il punto 9.2 della circolare, quando una domanda di condono, definita ai sensi della L. 47/85 è munita della documentazione essenziale, l area dove insiste il fabbricato non è soggetta a vincoli, ed è stata versata interamente l oblazione calcolata dal richiedente, si ritiene maturato il silenzio assenso. Non è da ritenere a questo fine necessario l eventuale conguaglio di oblazione richiesto dal 4

5 comune se la richiesta stessa sia avvenuta dal ventiquattresimo al trentaseiesimo mese dalla data di presentazione della domanda. Trascorso tale periodo senza che il comune abbia esplicitato la somma dovuta a conguaglio, il silenzio assenso si realizza, fermo restando che il comune ha dodici mesi per comunicare eventuali somme dovute a conguaglio, che si concretizzano comunque in un rapporto di credito-debito tra privato ed amministrazione comunale e con l avvertenza che, trascorsi i trentasei mesi dalla presentazione della domanda di condono, eventuali conguagli non possono più esseri richiesti per il verificarsi della prescrizione. Per quanto riguarda invece gli abusi realizzati in data successiva al 1983 essi comunque sono sanabili ai sensi della Legge 326/2003 art. 32 e L.R. 10/04. In considerazione di quanto esposto lo scrivente ritiene equo stimare gli immobili in questione assegnando ad essi il valore catastale con incremento del 20%. Calcolo del valore delle unità immobiliari VALORE Incremento del VALORE dell unità IDENTIFICZIONE Categoria Rendita coeff. CATAST. valore immobiliare [ ] [ ] [%] [ ] Sub. 6 C/ % Sub. 7 C/ % Sub. 10 C/ % Sub. 11 A/ % TOTALE CALCOLO DEI COSTI PRESUNTI NECESSARI PER REGOLARIZZARE URBANISTICAMENTE GLI IMMOBILI A completamento della presente relazione sono stati determinati, in via approssimata, i costi necessari per regolarizzare urbanisticamente gli immobili oggetto della presente perizia. Il precedente C.T.U. aveva già definito gli eventuali oneri concessori e conguaglio di oblazione ancora da versare per le singole unità immobiliari al fine di definire la domanda di condono L.47/85. Tralasciando l opportunità o meno di verificare se le richieste di conguaglio dell oblazione siano state fatte prima dell avvenuta prescrizione, dividendo i valori determinati per il sub. 1 in funzione della superficie catastale delle singole unità immobiliari in cui è stato frazionato, si hanno i seguenti valori: Tabella riepilogativa indicativa delle quote ancora da versare di oneri concessori e conguaglio di oblazione per la completa definizione della domanda di condono L.47/85 Immobile Dati catastali Conguaglio di Oneri concessori Totale oblazione Locale deposito Foglio 3, p.lla Piano interrato 508, sub. 6 Locale commerciale Foglio 3, p.lla

6 Piano terra 508, sub. 7 Laboratorio artigianale Piano terra Foglio 3, p.lla 508, sub. 10 Abitazione Foglio 3, p.lla Piano terra 508, sub Per la regolarizzazione degli abusi realizzati sui locali al piano terra in epoca successiva al 1983 ai sensi della Legge 326/03 e L.R. 10/04 i costi dell oblazione e degli oneri concessori calcolati dallo scrivente (vedi allegati al lotto 2-3- e 4) per le singole unità immobiliari sono riportate nella tabella seguente: Tabella riepilogativa indicativa delle quote da versare di oneri concessori e oblazione per regolarizzare gli illeciti urbanistici eseguiti al piano terra ai sensi della Legge 326/03 e L.R. 10/04. Immobile Dati catastali Conguaglio di Oneri concessori Totale oblazione Locale commerciale Foglio 3, p.lla 508, Piano terra sub. 7 Laboratorio artigianale Foglio 3, p.lla 508, Piano terra sub. 10 Abitazione Piano terra Foglio 3, p.lla 508, sub Complessivamente i costi presunti ancora da sostenere per la completa regolarizzazione degli immobili sono riportati nella tabella seguente: Tabella riepilogativa dei costi totali da sostenere complessivamente per regolarizzare urbanisticamente le singole unità immobiliari Immobile Dati catastali Totale Locale deposito Foglio 3, p.lla 508, sub Piano interrato Locale commerciale Foglio 3, p.lla 508, sub Piano terra Laboratorio artigianale Foglio 3, p.lla 508, sub Piano terra Abitazione Piano terra Foglio 3, p.lla 508, sub Si ribadisce che tali valori vanno considerati solo in via approssimativa. CONCLUSIONI 6

7 A seguito dell incarico ricevuto per la stima degli immobili relativi al Fallimento N. 93/97 Delli Carpini Mario Tribunale di Nola G.D. dr. Quaranta- siti in Castello di Cisterna Via Padula n.28, piano interrato e piano terra si sono determinati i seguenti valori distinti per lotti: 1. LOTTO 1: Comune di Castello di Cisterna, Via Padula n. 28, piano interrato. LOCALE DEPOSITO Dati identificativi catastali quota di foglio p.lla sub categoria classe ditta proprietà Valore Note Da regolarizzare sotto l aspetto urbanistico. Costo C/2 2 Delli Carpini Mario 1000/ presunto: LOTTO 2: Comune di Castello Di Cisterna, Via Padula n. 28, 30, 32, Traversa Privata n. 6, 4, 2, piano terra. LOCALE COMMERCIALE Dati identificativi catastali quota di foglio p.lla sub categoria classe ditta proprietà Valore Note Da regolarizzare sotto l aspetto urbanistico. Costo C/1 4 Delli Carpini Mario 1000/ presunto: LOTTO 3: Comune di Castello di Cisterna, Via Padula, n. 24, 26, 28 LABORATORIO ARTIGIANALE Dati identificativi catastali quota di foglio p.lla sub categoria classe Ditta proprietà Valore Note Da regolarizzare sotto l aspetto urbanistico. Costo C/3 U Delli Carpini Mario 1000/ presunto: LOTTO 4: Comune di Castello di Cisterna, Via Padula, n. 28, Traversa Privata n.6 ABITAZIONE Dati identificativi catastali quota di foglio p.lla sub categoria classe Ditta proprietà Valore Note Da regolarizzare sotto l aspetto urbanistico. Costo A/2 3 Delli Carpini Mario 1000/ presunto:

8 I valori degli immobili sopra indicati sono da considerare come prezzo a base d asta per un complessivo valore di Tanto doveva rassegnare il sottoscritto per gli adempimenti di propria competenza. Si allega: A. Comunicazione conf. incarico, copia verbale conf. incarico C.T.U., Verbale di primo accesso; B. Vax Catastale, visure catastali relative all intero fabbricato, Copia Stralcio Zonizzazione P.R.G. e relative Norme di Attuazione, copia domanda di condono edilizio L. 47/85, copia ricevute di versamento, copia richiesta di pagamento, copia grafici di progetto allegati alla domanda di condono, rilievo fotografico dell intero fabbricato; C. Richieste di presentazione Planimetrie Catastali e cambio di destinazione d uso; D. Visura Catastale aggiornata, planimetria catastale, calcolo presunto oblazione ed anticipazione oneri concessori L.326/03 e L.R.10/04, rilievo fotografico, suddivisi per singoli lotti. Tufino, 14 dicembre 2004 Il C.T.U. 8

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