Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Imi Progetti S.r.l. In Breve Imi S.r.l. In Liq.ne N Gen. Rep. 446/2016 Giudice Delegato: Dott.ssa AMINA SIMONETTI Curatore Fallimentare: Maria Grazia Ferrari RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 002 via Carlo Farini 92, Milano Esperto alla stima: Codice fiscale: Studio in: Pec: Massimo Mariani MRNMSM79C07E063B Via Moscova 44 - Milano ing.mariani@yahoo.it massimo.mariani3@ingpec.eu Pag. 1

2 Beni in Milano (Milano), via Carlo Farini, 92 Lotto: via Carlo Farini 92, Milano 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Carlo Farini, 92 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 188, particella 23, subalterno 708, indirizzo via Carlo Farini 92, piano terra (rialzato), comune Milano, categoria A/3, classe 6, consistenza 9 vani, rendita 1.696,56. Conformità catastale: Sono state riscontrate alcune lievi discordanze tra stato di fatto e planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Modifica della scheda catastale Modifica della scheda catastale: 500,00 Oneri Totali: 500,00 Identificativo corpo: B. Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Carlo Farini, 92 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 188, particella 23, subalterno 709, indirizzo via Carlo Farini 92, piano interrato (locale tecnico), piano terra (rialzato) e piano primo, comune Milano, categoria A/3, classe 6, consistenza 10,5 vani, rendita 1.979,32. Conformità catastale: Sono state riscontrate alcune lievi discordanze tra stato di fatto e planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Modifica della scheda catastale Modifica della scheda catastale: 500,00 Oneri Totali: 500,00 Identificativo corpo: C. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 188, particella 23, subalterno 710, indirizzo via Carlo Farini 92, piano secondo (sottotetto), comune Milano, categoria C/2, classe 10, consistenza 188 mq, rendita 776,75. Conformità catastale: Sono state riscontrate alcune lievi discordanze tra stato di fatto e planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Modifica della scheda catastale Pag. 2

3 Modifica della scheda catastale: 500,00 Oneri Totali: 500,00 Rapporto di stima Fallimentare - n. 446 / 2016 Identificativo corpo: D. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 188, particella 23, subalterno 711, indirizzo via Carlo Farini 92, piano interrato, comune Milano, categoria C/2, classe 9, consistenza 80 mq, rendita 280,95. Conformità catastale: Sono state riscontrate alcune lievi discordanze tra stato di fatto e planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Modifica della scheda catastale Modifica della scheda catastale: 500,00 Oneri Totali: 500,00 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): Il quartiere è localizzato all'interno della circonvallazione a ridosso di viale Marche e viale Jenner. Il tessuto edilizio è sostanzialmente costituito da edifici pluripiano a destinazione d'uso mista residenziale/commerciale/uffici. Caratteristiche zona: semicentrale (cerchia circonvallazione) Area urbanistica: mista residenziale/commerciale/uffici a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Ristoranti, Supermercati, Palestre, ecc. (Buona) Caratteristiche zone limitrofe: mista residenziale/commerciale/uffici Attrazioni storiche: centro di Milano. Principali collegamenti pubblici: Metropolitana Linea Gialla e Lilla. Linea Gialla 200 mt circa, Linea Lilla 800 mt circa. Linea bus 82 e 70, Linea tram 4 Variabile, entro 300 mt circa. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Carlo Farini, 92 Libero. Identificativo corpo: B. Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Carlo Farini, 92 Libero. Pag. 3

4 Identificativo corpo: C. Libero. Identificativo corpo: D. Libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - Iscrizione contro del Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo A favore di: arch. Luca Salmoiraghi (codice fiscale: SLMLCU67L21F205Y) per il diritto di proprietà per la quota 1/1. Contro: IMI Progetti s.r.l. Ricorso per decreto ingiuntivo n. 9035/ R.G. n / ,17. Dati precedenti relativi ai corpi: A - A favore della massa dei creditori, contro Imi Progetti S.r.l. Nota di trascrizione Registro particolare Presentazione n. 1 del Dati precedenti relativi ai corpi: A, B, C, D 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Identificativo corpo: A Abitazione di tipo economico [A3] sito in Milano (Milano), via Carlo Farini, 92 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Condominio non costituito Spese condominiali scadute ed insolute: Condominio non costituito Attestazione Prestazione Energetica: - Identificativo corpo: B Abitazione di tipo economico [A3] sito in Milano (Milano), via Carlo Farini, 92 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Condominio non costituito Spese condominiali scadute ed insolute: Condominio non costituito Attestazione Prestazione Energetica: - Identificativo corpo: C Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Condominio non costituito Spese condominiali scadute ed insolute: Condominio non costituito Attestazione Prestazione Energetica: - Pag. 4

5 Identificativo corpo: D Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Condominio non costituito Spese condominiali scadute ed insolute: Condominio non costituito Attestazione Prestazione Energetica: - Rapporto di stima Fallimentare - n. 446 / CONFORMITA EDILIZIA Numero pratica: 6977/2013 Intervento di utilizzo del patrimonio edilizio esistente con recupero di locali di interrati. Pratiche edilizie (storico) Numero pratica: 3393/ /2009 Dati precedenti relativi ai corpi: A, B, C, D Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Strumento urbanistico Adottato: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? - Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Piano Governo del Territorio Piano Governo del Territorio NO SI NO NO NO Dati precedenti relativi ai corpi: A, B, C, D Agibilità: rilasciata dal Comune di Milano (Direzione centrale pianificazione urbana e attuazione P.R. progetto stralcio edilizia privata) in data per l unità immobiliare ubicata in via Carlo Farini, 92. Il Certificato è stato successivamente archiviato dal comune di Milano in progr. 6977/2013, PG /2013 del Pag. 5

6 7. DESCRIZIONE DEI BENI Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A Unità immobiliare distribuita su un piano con accesso diretto da cortile interno. Al momento dei sopralluoghi, i locali sono risultati in evidente stato di abbandono con presenza di vecchi arredi e materiali di scarto non precisamente caratterizzabili. Superficie commerciale: 174,58 mq E' posto al piano terra (rialzato) L'unità immobiliare ha un'altezza utile interna maggiore di 2,70 mt L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani fuori terra ed un piano interrato Stato di manutenzione generale: pessimo Informazioni relative al calcolo della consistenza: I valori di superficie degli immobili sono stati ricavati dalle planimetrie di u.i.u. estratte dall ufficio provinciale di Milano, Catasto Fabbricati (Agenzia del territorio). Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto B L unità immobiliare è distribuita su tre piani: al piano interrato è presente un vano tecnico, al piano terra (rialzato) si accede da via Carlo Farini ove sono ubicati due piccoli vani tecnici e la scala di collegamento al piano primo; al piano primo sono ubicati i locali dell unità immobiliare. Al momento dei sopralluoghi, i locali sono risultati in evidente stato di abbandono con presenza di vecchi arredi e materiali di scarto non precisamente caratterizzabili. Superficie commerciale: 247,99 mq E' posto al piano terra (rialzato) L'unità immobiliare ha un'altezza utile interna maggiore di 2,70 mt L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani fuori terra ed un piano interrato Stato di manutenzione generale: pessimo Informazioni relative al calcolo della consistenza: I valori di superficie degli immobili sono stati ricavati dalle planimetrie di u.i.u. estratte dall ufficio provinciale di Milano, Catasto Fabbricati (Agenzia del territorio). Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto C Area posta al piano sottotetto (altezza massima 2,30 mt, altezza minima 0,20 mt). Al momento dei sopralluoghi, i locali sono risultati in evidente stato di abbandono con presenza di vecchi arredi e materiali di scarto non precisamente caratterizzabili. Superficie commerciale: 82,08 mq E' posto al piano sottotetto L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani fuori terra ed un piano interrato Pag. 6

7 Stato di manutenzione generale: pessimo Informazioni relative al calcolo della consistenza: I valori di superficie degli immobili sono stati ricavati dalle planimetrie di u.i.u. estratte dall ufficio provinciale di Milano, Catasto Fabbricati (Agenzia del territorio). Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto D Area posta al piano interrato costituita da locali cantina e locali tecnici. Al momento dei sopralluoghi, i locali sono risultati in evidente stato di abbandono con presenza di vecchi arredi e materiali di scarto non precisamente caratterizzabili. Stato di manutenzione generale: pessimo Informazioni relative al calcolo della consistenza: Valutazione a corpo 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima, si ritiene idoneo applicare l algoritmo di stima del valore reale quale somma tra il valore residuo della costruzione ed il valore dell area per i corpi A, B, C. In particolare: a) VALORE RESIDUO DELLA COSTRUZIONE Superficie commerciale (mq lordi, pertinenze escluse): S Altezza di piano + spess. solaio (ml): H Coeff. parti comuni (Tabella 1): p Coeff. vetustà (Tabella 2): v Costo attuale di costruzione in /mc: Cu Valore residuo della costruzione ( ) = VR = S x H x p x v x Cu b) VALORE DELL AREA (calcolata tenuto conto dell ipotetico potere edificatorio) Superficie fondiaria: Sf Indice di utilizzazione territoriale: Ut Costo dell area in /mq: CA Valore dell area ( ) VA = Sf x Ut x CA Valore TOTALE di stima dell immobile ( ) V = VR + VA Il più probabile valore di mercato del corpo D, costituito da locali cantina/deposito al piano interrato, viene stimato a corpo. La stima viene svolta tenuto conto del potere edificatorio dell area in ipotesi di intervento di manutenzione straordinaria sull intero complesso. La stima è stata svolta considerando le unità immobiliari in stato libero. Pag. 7

8 8.2 Valutazione corpi: A. Abitazione di tipo economico [A3] B. Abitazione di tipo economico [A3] C. Magazzini e locali di deposito [C2] D. Magazzini e locali di deposito [C2] Valore residuo Corpo A) VR = S x H x p x v x Cu = 174,58 mq x 4,32 ml x 1,00 x 0,50 x /mc 450, ,00 Valore residuo Corpo B) VR = S x H x p x v x Cu = 247,99 mq x 3,92 ml x 1,00 x 0,50 x /mc 450, ,00 Valore residuo Corpo C) VR = S x H x p x v x Cu = 82,08 mq x 1,90 ml x 1,00 x 0,50 x /mc 450, ,00 Valore residuo Corpo D) VR ,00 Valore dell area VA = Sf x Ut x CA = 238 mq x 0,35 mq/mq x 1.200,00 /mq ,00 Data generazione: L'Esperto alla stima Massimo Mariani Pag. 8

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