TRIBUNALE ORDINARIO - BOLZANO - BOZEN 286/2015

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1 Espropriazioni immobiliari N. 286/2015 TRIBUNALE ORDINARIO - BOLZANO - BOZEN ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 286/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: Banca Popolare dell'alto Adige DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott.ssa Francesca Bortolotti CUSTODE: Avv. Lorenz Coletta CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 26/02/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Dott. Ing. Alessandro Ferro CF:FRRLSN63R04A952K con studio in BOLZANO (BZ) Via Dante, n 12 telefono: fax: info@studioalessandroferro.it PEC: alessandro.ferro@cert.ingbz.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - BOLZANO - BOZEN - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 286/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A albergo a CASTELROTTO Via Burgstall 12, frazione San Valentino, Siusi, della superficie commerciale di 1.685,27 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Gli immobili oggetto di stima costituiscono un complesso alberghiero denominato "Pension Rier". Si trovano in una zona periferica dell'abitato di Siusi, comune di Castelrotto, al di fuori del centro abitato, e confinano con aree a destinazione agricola. Si tratta di due corpi di fabbrica principali, adibiti ad albergo ed abitazione, con annesso garage e piscina. Un corpo di fabbrica ospita le stanze, ed è stato edificato in epoca non precisata, probabilmente negli anni 50. Le camere sono tutte dotate di servizi igienici, che comunque necessiterebebro di una ristrutturazione. Il secondo corpo di fabbrica, edificato nel 1960, ha subito numerosi intervneti di ampliamento, anche se le stanze dell'appartamento al primo piano non sono mai state rinnovate. Nel corso degli anni sono stati costruiti dei vani seminterrati, adibiti a depositi e garage. E' stato poi eseguito un ampliamento ed una ristrutturazione, con il rifacimento della sala da pranzo al piano terra e la costruzone di un nuovo appartamento al primo piano. Quest'ultimo appartamento non è dotato di licenza d'uso e non è stato accatastato. Identificazione catastale: foglio 62 particella 1817 sub. 3 (catasto fabbricati), partita 626, categoria D/2, consistenza 0, rendita 9.012,17 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall n. 12, Siusi (Castelrotto), piano: T , intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1952 sub. 4 (catasto fabbricati), partita 626, consistenza 0, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1817 sub. 4 (catasto fabbricati), partita 626, categoria A/2, classe 2, consistenza 10 vani, rendita 955,45 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: 1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1817 sub. 5 (catasto fabbricati), partita 626, categoria C/6, classe 1, consistenza 210 mq, rendita 704,96 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1817 sub. 6 (catasto fabbricati), partita 626, categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1852 sub. 3 (catasto fabbricati), partita 626, categoria A/2, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 320,20 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 2265 (catasto fabbricati), partita 626, categoria C/6, classe 2, consistenza 31 mq, rendita 123,28 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 5200/12 (catasto terreni), partita 626, superficie 431, reddito agrario 0,89, reddito dominicale 1,34, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), intestato a *** DATO OSCURATO *** Pagina 2 di 9

3 L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 11,70 Mq. A.2 terreno residenziale, sviluppa una superficie commerciale di 43,10 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 1.685,27 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 54,80 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,10 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,28 Data della valutazione: 26/02/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. I bei oggetto dell'esecuzione sono costituiti da un complesso alberghiero, diviso in due corpi di fabbrica, con annesso garage, piscina e appartamento privato. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: convenzione matrimoniale, stipulata il 06/03/2008 a firma di Tribunalde di Bolzano, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da delibera del tribunale di Bolzano. La formalità è riferita solamente a appartamento al primo piano Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 11/11/1993, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Contratto, G.N. 7864/1 del Importo ipoteca: Lire. Importo capitale: Lire ipoteca volontaria, stipulata il 22/07/2005, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da contratto, G.N. 5945/1 del Importo ipoteca: ,00. Pagina 3 di 9

4 Importo capitale: ,00 ipoteca giudiziale, stipulata il 01/12/2010 a firma di atto del , contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da sentenza, G.N. 6657/1 E 6657/2 DEL Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da notifica del , G.N /1 del A carico di p.ed. 1817, p.ed. 1852, p.ed. 2265, p.f. 5200/12, c.c. Castelrotto Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 28/07/2005), con atto stipulato il 28/07/2005, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: In seguito alle indagini eseguite presso l'uffiico tecnico del Comune di Castelrotto, è stato accertato che: - non è reperibile la concessione edilizia relativa alla costruzione della Pensione Rier e del garage; - le opere non sono conformi alle concessioni edilizie presentate; - sono stati realizzati alcuni interventi in assenza di autorizzazione edilizia; 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 623 del e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Costruzione di una casa per abitazione, rilasciata il 26/03/1960, agibilità del 13/01/1961 Concessione edilizia N e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Risanamento del sottotetto della Pensione Rier, presentata il 08/10/1992, rilasciata il 19/10/1992, agibilità non ancora rilasciata. Pagina 4 di 9

5 Il titolo è riferito solamente a modifiche all'edificio denominato Pensione Rier Concessione edilizia N e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Risanamento del sottotetto e costruzione di una sauna al piano cantina., presentata il 23/10/1993, rilasciata il 08/11/1993, agibilità non ancora rilasciata Concessione edilizia N. 212/92/A e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Ampliamento qualitativo della Pensione Rier, presentata il 20/04/1995, rilasciata il 13/07/1995, agibilità del 14/01/1994. Il titolo è riferito solamente a la licenza d'uso riguarda solamente le opere di costruzione di una sauna al piano cantina. L'edificio non è dotato di licenza d'uso, e non è stato completamente accatastato. Concessione edilizia N. 695 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di demolizione e ricostruzione della sala da pranzo, presentata il 14/10/1996, rilasciata il 17/02/1997, agibilità del 15/04/1998 Concessione edilizia N e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di ampliamento qualitativo della Pensione Rier, presentata il 24/02/1998, rilasciata il 07/03/1998, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: - alcune opere sono state realizzate senza autorizzazione edilizia; - alcune opere non sono conformi alle autorizzazioni edilizie; Le difformità sono regolarizzabili mediante: concessione edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: regolarizzazione urbanistica: , CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: ALTA Sono state rilevate le seguenti difformità: - le planimetrie catastali non corrispondono completamente alle oepre realizzate; - parte di un edificio non è stato accatatstato; Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di nuove planimetrie catastali L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: variazioni catastali:.5.000, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'ATTUALE IDENTIFICAZIONE CATASTALE NON CORRISPONDE A QUANTO INDICATO NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO O NELLA SENTENZA DI FALLIMENTO. Pagina 5 di 9

6 BENI IN CASTELROTTO VIA BURGSTALL 12, FRAZIONE SAN VALENTINO, SIUSI ALBERGO DI CUI AL PUNTO A albergo a CASTELROTTO Via Burgstall 12, frazione San Valentino, Siusi, della superficie commerciale di 1.685,27 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Gli immobili oggetto di stima costituiscono un complesso alberghiero denominato "Pension Rier". Si trovano in una zona periferica dell'abitato di Siusi, comune di Castelrotto, al di fuori del centro abitato, e confinano con aree a destinazione agricola. Si tratta di due corpi di fabbrica principali, adibiti ad albergo ed abitazione, con annesso garage e piscina. Un corpo di fabbrica ospita le stanze, ed è stato edificato in epoca non precisata, probabilmente negli anni 50. Le camere sono tutte dotate di servizi igienici, che comunque necessiterebebro di una ristrutturazione. Il secondo corpo di fabbrica, edificato nel 1960, ha subito numerosi intervneti di ampliamento, anche se le stanze dell'appartamento al primo piano non sono mai state rinnovate. Nel corso degli anni sono stati costruiti dei vani seminterrati, adibiti a depositi e garage. E' stato poi eseguito un ampliamento ed una ristrutturazione, con il rifacimento della sala da pranzo al piano terra e la costruzone di un nuovo appartamento al primo piano. Quest'ultimo appartamento non è dotato di licenza d'uso e non è stato accatastato. Identificazione catastale: foglio 62 particella 1817 sub. 3 (catasto fabbricati), partita 626, categoria D/2, consistenza 0, rendita 9.012,17 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall n. 12, Siusi (Castelrotto), piano: T , intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1952 sub. 4 (catasto fabbricati), partita 626, consistenza 0, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1817 sub. 4 (catasto fabbricati), partita 626, categoria A/2, classe 2, consistenza 10 vani, rendita 955,45 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: 1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1817 sub. 5 (catasto fabbricati), partita 626, categoria C/6, classe 1, consistenza 210 mq, rendita 704,96 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1817 sub. 6 (catasto fabbricati), partita 626, categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 1852 sub. 3 (catasto fabbricati), partita 626, categoria A/2, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 320,20 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 2265 (catasto fabbricati), partita 626, categoria C/6, classe 2, consistenza 31 mq, rendita 123,28 Euro, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** foglio 62 particella 5200/12 (catasto terreni), partita 626, superficie 431, reddito agrario 0,89, reddito dominicale 1,34, indirizzo catastale: Via Burgstall 12, Siusi (Castelrotto), intestato a *** DATO OSCURATO *** L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona rurale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Siusi e Castelrotto). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono Pagina 6 di 9

7 inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: ottimo ottimo buono ottimo buono al di sotto della media buono DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale piano terra con sala da pranzo, cucina e servizi 528,60 x 100 % = 528,60 appartamento al primo piano 212,40 x 100 % = 212,40 terrazza dell'appartamento al primo piano 63,00 x 30 % = 18,90 appartamento al primo piano 131,00 x 100 % = 131,00 balconi dell'appartamento al primo piano 15,80 x 30 % = 4,74 cantina e vano tecnico 65,50 x 30 % = 19,65 garage seminterrato 238,40 x 30 % = 71,52 locali seminterrati con servizi albergo stanze della pensione disposte su 3 piani 170,80 x 30 % = 51,24 533,10 x 100 % = 533,10 balconi della pensione 117,90 x 30 % = 35,37 appartamento seminterrato con ingresso indipendente 112,50 x 70 % = 78,75 Totale: 2.189, ,27 ACCESSORI: box singolo, sviluppa una superficie commerciale di 11,70 Mq. Pagina 7 di 9

8 terreno residenziale, sviluppa una superficie commerciale di 43,10 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: agenzia del territorio Superfici principali e secondarie: Prezzo/Prezzo richiesto: 700,00 pari a 700,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 1.685,27 x 700,00 = ,00 Valore superficie accessori: 54,80 x 700,00 = , ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: visto che lo scopo del presente giudizio estimativo è quello di individuare il più probabile valore di mercato del bene in oggetto, nello stato in cui si trova, il sottoscritto ritiene di procedere adottando il metodo di stima sintetico comparativo. Tale metodo si attua attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e ed altri, aventi la medesima destinazione, ed il più possibile similari per caratteristiche, ubicazione, grado di finitura. Per la valutazione del bene in oggetto si individua un campo di valori di riferimento, risultante da indagini di mercato, incentrate su immobili situati nella stessa zona, ed aventi uguali caratteristiche con quello oggetto di comparazione. Si confrontano per questo i dati provenienti dall Osservatorio del Mercato Immobiliare, redatto a cura dell Agenzia del Territorio, con i dati forniti da operatori professionali agenti nella zona. Si utilizzano inoltre i dati forniti dall Ufficio del Catasto, dall Ufficio Tavolare e dall Ufficio edilizia Comunale. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Bolzano, ufficio del registro di Bolzano, ufficio tecnico di Castelrotto DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; Pagina 8 di 9

9 il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A albergo 1.685,27 54, , , , ,00 ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO: descrizione importo Deprezzamento dovuto alla presenza di infiltrazioni nella sala da pranzo, provenienti dalla terrazza , ,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: Allo stato attuale il compendio immobiliare analizzato non risulta comodamente divisibile, in quanto si tratta di una struttura alberghiera con servizi posizionati in un corpo di fabbrica, camere in un altro edificio. Riduzione del 10% per lo stato di occupazione: ,90 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,10 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,82 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,28 data 26/02/2016 il tecnico incaricato Dott. Ing. Alessandro Ferro Pagina 9 di 9