Esecuzione Forzata Banca di Roma s.p.a. contro xxxx

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1 TRIBUNALE DI SULMONA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata Banca di Roma s.p.a. contro xxxx N. Gen. Rep. 122/96 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Dott. Ing. Mario Farina iscritto all'albo della provincia di L'Aquila al N. 50B iscritto all'albo del Tribunale di Sulmona al N. 113 C.F. FRNMRA71E03G878Z- P.Iva con studio in Sulmona (L'Aquila) Via Gennaro Sardi, 40 telefono: cellulare: fax: Heimdall Studio di 1

2 . Beni in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di abitazione sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 40,15 mq, composto da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A1"); - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 32,35 mq, composto da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A2"); - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 66,70 mq, composta da due ambienti entrambi destinati a fondaco (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A3"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano terra, primo e secondo, di superficie lorda pari a circa 322,00 mq, composta da due ambienti destinati a fondaco e una "grotta" al piano terra, soggiorno, cucina, e due camere al piano primo, ingresso, due camere e bagno al piano secondo (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A4"); - porzione immobiliare attualmente in corso di ristrutturazione e non utilizzabile, posta al piano terra e primo, di superficie lorda pari a circa 68,45 mq, composta da ingresso e un ambiente al piano terra, disimpegno e due ambienti al piano primo (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A5"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano primo e secondo (soppalco), di superficie lorda pari a circa 107,60 mq, composta da soggiorno, cucina, ripostiglio e bagno al piano primo, due camere al piano secondo (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A6"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano secondo e terzo, di superficie lorda pari a circa 287,80 mq, di cui circa 284,15 mq di superficie lorda interna, e circa 3,55 mq di superficie lorda esterna (balconi), composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio (sottoscala) al piano secondo, camera, bagno, ripostiglio, disimpegno e studio (piccionaia) al piano terzo (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A7"); Identificato in catasto: - fabbricati: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietà per 1000/1000 foglio 7 mappale 176 subalterno 1, categoria C/6, classe 1, composto da vani 340 mq, posto al piano T-1, - rendita: 210,72. - fabbricati: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietà per 1000/1000 foglio 7 mappale 176 subalterno 2, categoria A/6, classe 1, composto da vani 2,5, posto al piano 2-3, - rendita: 76,18. B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di legnaia sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - legnaia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 42,95 mq, composta da un unico ambiente (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "C"); Identificato al catasto terreni: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietà per 1000/1000 foglio 7 mappale 495 qualità Fab. Rurale, superficie catastale di 2

3 C. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Corte del fabbricato con sovrastante autorimessa non censita presso il NCEU sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - autorimessa, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 127,55 mq, composta da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "D"); - corte esterna posta al piano terra, di superficie catastale pari a circa 6139,30 mq, utilizzata come giardino, corte e camminamenti; Identificato in catasto: - terreni: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 494 subalterno AA, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 1910 mq, - reddito agrario: 0,69, - reddito domenicale: 4,93. - terreni: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 494 subalterno AB, qualità Pascolo Arb., classe 1, superficie catastale 4400, - reddito agrario: 1,14, - reddito domenicale: 3,41. D. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Tettoia "gazebo" non censita presso il NCEU ed insistente sul terreno p.lla 981 sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - tettoia "gazebo", posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 59,55 mq, composta da una tettoia aperta in legno con una cucina in pietra (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "B"); La tettoia non risulta censita presso il NCEU. E. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno ricadente per il 92% della superficie in "Zona Agricola" (Art. 17) e per l'8% della superficie in "Zona Viabilità" sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Superficie catastale complessiva di circa mq ,45. Identificato al catasto terreni: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 981 qualità Uliveto, classe 2, superficie catastale 53300, - reddito agrario: 38,54, - reddito domenicale: 220,22. 3 di 3

4 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Quota pari a 1000/1000 della piena ed esclusiva proprietà di fabbricato da cielo a terra, ad uso abitazione, con annessa autorimessa, locali di deposito, corte esterna e terreno, sito in Comune di Anversa degli Abruzzi, Via Dell'Arenara, e precisamente, fabbricato da cielo a terra, composto da più porzioni immobiliari, nello specifico: - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 40,15 mq, composto da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A1"); - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 32,35 mq, composto da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A2"); - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 66,70 mq, composta da due ambienti entrambi destinati a fondaco (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A3"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano terra, primo e secondo, di superficie lorda pari a circa 322,00 mq, composta da due ambienti destinati a fondaco e una "grotta" al piano terra, soggiorno, cucina, e due camere al piano primo, ingresso, due camere e bagno al piano secondo (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A4"); - porzione immobiliare attualmente in corso di ristrutturazione e non utilizzabile, posta al piano terra e primo, di superficie lorda pari a circa 68,45 mq, composta da ingresso e un ambiente al piano terra, disimpegno e due ambienti al piano primo (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A5"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano primo e secondo (soppalco), di superficie lorda pari a circa 107,60 mq, composta da soggiorno, cucina, ripostiglio e bagno al piano primo, due camere al piano secondo (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A6"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano secondo e terzo, di superficie lorda pari a circa 287,80 mq, di cui circa 284,15 mq di superficie lorda interna, e circa 3,55 mq di superficie lorda esterna (balconi), composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio (sottoscala) al piano secondo, camera, bagno, ripostiglio, disimpegno e studio (piccionaia) al piano terzo (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A7"); - tettoia "gazebo", posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 59,55 mq, composta da una tettoia aperta in legno con una cucina in pietra (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "B"); - legnaia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 42,95 mq, composta da un unico ambiente (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "C"); - autorimessa, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 127,55 mq, composta da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "D"); - corte esterna posta al piano terra, di superficie catastale pari a circa 6139,30 mq, utilizzata come giardino, corte e camminamenti; - terreno, di superficie catastale pari a circa 53180,45 mq, su cui insiste una porzione dell'abitazione "A7" ed il gazebo "B". 4 di 4

5 L'intero lotto confina catastalmente a ovest con strada, a sud con le p.lle 493 e 548, a est con le p.lle 982 e 983, e a nord con le p.lle 120 e 114. Gli immobili sopra indicati risulta censiti presso il Catasto nel seguente modo: - le porzioni immobiliari individuate sugli elaborati grafici allegati da A1 ad A7, nell'insieme, sono censite presso il NCEU al Fg. 7 p.lla 176 sub. 1 (cat. C/6, cl. 1, cons. 340 mq, r.c. 210,72 ) e sub. 2 (cat. A/6, cl. 1, cons. 2,5 vani, r.c. 7,18 ); - il gazebo individuato sugli elaborati grafici allegati con la lettera "B", non risulta censito presso il NCEU, ed è insistente sul terreno al Fg. 7 p.lla 981; - la legnaia, individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "C", è censita presso il NCT al Fg. 7p.lla 495 (Fab. Rurale di 59 mq); - l'autorimessa individuata sugli elaborati grafici con la lettera "D" non risulta censita presso il NCEU, e insiste sulla corte al Fg. 7 p.lla 494; - corte esterna, censita presso il NCT al Fg. 7 p.lla 494 (porz. AA, uliveto cl. 3, sup mq, r.d. 4,93, r.a. 0,69 - porz. AB, pascolo arb., cl. 1, sup mq, r.d. 3,41, r.a. 1,14 ); - terreno, censito presso il NCT al Fg. 7 p.lla 981 (uliveto, cl. 2, sup mq, r.d. 220,22, r.a. 38,54 ); sulla detta p.lla insiste una porzione dell'abitazione "A7" (non riportata in catasto) ed il gazebo "B". Si ritiene utile mettere in evidenza che sono state riscontrate alcune importanti difformità urbanistico-edilizie e catastali, nello specifico: Relativamente al fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7 (sub. 1 e 2), catastalmente si è riscontrata una diversa consistenza, distribuzione interna e destinazione degli ambienti, nonché l esistenza di più unità immobiliari rispetto a quelle accatastate, inoltre il detto fabbricato risulta ampliato sulla confinante particella 981. Su una porzione del detto fabbricato, risulta anche in itinere un intervento di ristrutturazione, con soprelevazione di un piano (piano primo), finalizzato alla realizzazione di un ulteriore unità abitativa; sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, l originario fabbricato risulta essere stato oggetto di un intervento di ristrutturazione edilizia non autorizzato, compiuto presumibilmente tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90, il quale ha comportato anche il suo ampliamento sulla confinante particella 981. Oltre alla detta ristrutturazione, l originario fabbricato risulta anche essere stato oggetto di un numerosi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, anch essi non autorizzati e presumibilmente compiuti tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90. Inoltre, sulla base della originaria consulenza tecnica d ufficio, depositata il dal CTU dell'epoca Arch. xxxxxxxxxx, è stato possibile riscontrare che, anche in epoca più recente, successivamente al sopralluogo compiuto nel 2002 dal citato CTU xxxxxxxxxx, risultano effettuati ulteriori interventi di ristrutturazione edilizia non autorizzati, sia sulla porzione di fabbricato all epoca destinato a pagliaio, che sulla porzione di fabbricato i cui lavori, di ristrutturazione con sopraelevazione di un piano, risultano attualmente in corso d opera. Relativamente al fabbricato rurale censito alla particella 495 del foglio 7, catastalmente risulta censito come fabbricato rurale privo di rendita, e pertanto dovrà essere opportunamente accatastato con la effettiva destinazione d uso; sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, il detto fabbricato rurale risulta essere stato oggetto di recenti interventi non autorizzati, sia di manutenzione ordinaria che straordinaria, infatti sia la copertura in lamiera zincata, che la struttura del tetto in ferro, risultano alquanto recenti, presumibilmente realizzati tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni di 5

6 Relativamente al terreno censito alla particella 494 del foglio 7, con soprastante autorimessa, catastalmente non risulta censita la autorimessa che insiste sul terreno, inoltre il terreno è di fatto utilizzato come corte del fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7, ovvero dovrebbe essere accatastato come pertinenza del detto fabbricato; sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, la detta autorimessa ha la struttura muraria in pietrame, lasciando presupporre che l originaria epoca di costruzione sia ante 1967, ma risulta anche che sia stata oggetto di recenti interventi non autorizzati, sia di manutenzione ordinaria che straordinaria, infatti sia l utilizzo di blocchetti in cemento, che la copertura in lamiera zincata, nonché la struttura del tetto in ferro, risultano alquanto recenti, presumibilmente realizzati tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90. Tra l altro, dall interno dell autorimessa è possibile rilevare, rispetto alla originaria struttura muraria in pietrame, una sopraelevazione di circa 50 cm, realizzata mediante blocchetti in cemento. Relativamente al terreno censito alla particella 981 del foglio 7, con sovrastante tettoia (gazebo), catastalmente non risulta censita la tettoia (gazebo) che insiste sul terreno, inoltre parte del terreno è di fatto utilizzato come corte del fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7, ovvero tale porzione dovrebbe essere accatastata come pertinenza del detto fabbricato; inoltre, così come già esposto al primo punto, sul detto terreno particella 981 del foglio 7, risulta insistere l ampliamento, di circa 60 mq, del fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7; sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, l edificazione della tettoia (gazebo), con struttura in legno e muratura, presumibilmente avvenuta tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90, non risulta essere mai stata autorizzata dal competente Comune di Anversa degli Abruzzi, pertanto risulta essere abusiva. Considerando che le costruzioni del lotto in questione, risultano oggetto di interventi edilizi non autorizzati, e quindi realizzati abusivamente, nonché in assenza dell autorizzazione paesaggistica, per la quale carenza, gli abusi non risulterebbero sanabili, a tal motivo gli immobili indicati nel presente lotto non risultano vendibili. 3. STATO DI POSSESSO: / 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti Pignoramenti: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti Altre trascrizioni: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti Altre limitazioni d'uso: Nessuna 6 di 6

7 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Relativamente al fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7 (sub. 1 e 2): sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, l originario fabbricato risulta essere stato oggetto di un intervento di ristrutturazione edilizia non autorizzato, compiuto presumibilmente tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90, il quale ha comportato anche il suo ampliamento sulla confinante particella 981. Oltre alla detta ristrutturazione, l originario fabbricato risulta anche essere stato oggetto di un numerosi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, anch essi non autorizzati e presumibilmente compiuti tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90. Inoltre, sulla base della originaria consulenza tecnica d ufficio, depositata il dal CTU dell epoca Arch. xxxxxxxxxx, è stato possibile riscontrare che, anche in epoca più recente, successivamente al sopralluogo compiuto nel 2002 dal citato CTU Arch. xxxxxxxxxx, risultano effettuati ulteriori interventi di ristrutturazione edilizia non autorizzati, sia sulla porzione di fabbricato all epoca destinato a pagliaio, che sulla porzione di fabbricato i cui lavori, di ristrutturazione con sopraelevazione di un piano, risultano attualmente in corso d opera. Relativamente al fabbricato rurale censito alla particella 495 del foglio 7: sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, il detto fabbricato rurale risulta essere stato oggetto di recenti interventi non autorizzati, sia di manutenzione ordinaria che straordinaria, infatti sia la copertura in lamiera zincata, che la struttura del tetto in ferro, risultano alquanto recenti, presumibilmente realizzati tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90. Relativamente al terreno censito alla particella 494 del foglio 7, con soprastante autorimessa: sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, la detta autorimessa ha la struttura muraria in pietrame, lasciando presupporre che l originaria epoca di costruzione sia ante 1967, ma risulta anche che sia stata oggetto di recenti interventi non autorizzati, sia di manutenzione ordinaria che straordinaria, infatti sia l utilizzo di blocchetti in cemento, che la copertura in lamiera zincata, nonché la struttura del tetto in ferro, risultano alquanto recenti, presumibilmente realizzati tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90. Tra l altro, dall interno dell autorimessa è possibile rilevare, rispetto alla originaria struttura muraria in pietrame, una sopraelevazione di circa 50 cm, realizzata mediante blocchetti in cemento. Considerando che le costruzioni del lotto in questione, risultano oggetto di interventi edilizi non autorizzati, e quindi realizzati abusivamente, nonché in assenza dell autorizzazione paesaggistica, per la quale carenza, gli abusi non risulterebbero sanabili, a tal motivo gli immobili indicati nel presente lotto non risultano vendibili. 7 di 7

8 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: Relativamente al fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7 (sub. 1 e 2): catastalmente si è riscontrata una diversa consistenza, distribuzione interna e destinazione degli ambienti, nonché l esistenza di più unità immobiliari rispetto a quelle accatastate, inoltre il detto fabbricato risulta ampliato sulla confinante particella 981. Su una porzione del detto fabbricato, risulta anche in itinere un intervento di ristrutturazione, con soprelevazione di un piano (piano primo), finalizzato alla realizzazione di un ulteriore unità abitativa; Relativamente al fabbricato rurale censito alla particella 495 del foglio 7: catastalmente risulta censito come fabbricato rurale privo di rendita, e pertanto dovrà essere opportunamente accatastato con la effettiva destinazione d uso; Relativamente al terreno censito alla particella 494 del foglio 7, con soprastante autorimessa: catastalmente non risulta censita la autorimessa che insiste sul terreno, inoltre il terreno è di fatto utilizzato come corte del fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7, ovvero dovrebbe essere accatastato come pertinenza del detto fabbricato; Relativamente al terreno censito alla particella 981 del foglio 7, con sovrastante tettoia (gazebo): catastalmente non risulta censita la tettoia (gazebo) che insiste sul terreno, inoltre parte del terreno è di fatto utilizzato come corte del fabbricato censito alla particella 176 del foglio 7, ovvero tale porzione dovrebbe essere accatastata come pertinenza del detto fabbricato; inoltre, così come già esposto al primo punto, sul detto terreno particella 981 del foglio 7, risulta insistere l ampliamento, di circa 60 mq, del fabbricato censito alla particella 176 del foglio ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti 7. PRATICHE EDILIZIE: 8 di 8

9 Descrizione abitazione di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di abitazione sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 40,15 mq, composto da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A1"); - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 32,35 mq, composto da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A2"); - locale di deposito, posto al piano terra, di superficie lorda pari a circa 66,70 mq, composta da due ambienti entrambi destinati a fondaco (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A3"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano terra, primo e secondo, di superficie lorda pari a circa 322,00 mq, composta da due ambienti destinati a fondaco e una "grotta" al piano terra, soggiorno, cucina, e due camere al piano primo, ingresso, due camere e bagno al piano secondo (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A4"); - porzione immobiliare attualmente in corso di ristrutturazione e non utilizzabile, posta al piano terra e primo, di superficie lorda pari a circa 68,45 mq, composta da ingresso e un ambiente al piano terra, disimpegno e due ambienti al piano primo (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A5"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano primo e secondo (soppalco), di superficie lorda pari a circa 107,60 mq, composta da soggiorno, cucina, ripostiglio e bagno al piano primo, due camere al piano secondo (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A6"); - porzione immobiliare ad uso abitazione, posta al piano secondo e terzo, di superficie lorda pari a circa 287,80 mq, di cui circa 284,15 mq di superficie lorda interna, e circa 3,55 mq di superficie lorda esterna (balconi), composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio (sottoscala) al piano secondo, camera, bagno, ripostiglio, disimpegno e studio (piccionaia) al piano terzo (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "A7"); Identificato in catasto: - fabbricati: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietà per 1000/1000 foglio 7 mappale 176 subalterno 1, categoria C/6, classe 1, composto da vani 340 mq, posto al piano T-1, - rendita: 210,72. - fabbricati: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietà per 1000/1000 foglio 7 mappale 176 subalterno 2, categoria A/6, classe 1, composto da vani 2,5, posto al piano 2-3, - rendita: 76,18. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore Locale di deposito (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A1") Sup. reale lorda 40,15 0,40 16,06 Locale di deposito (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A2") Sup. reale lorda 32,35 0,40 12,94 Locale di deposito (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A3") Sup. reale lorda 66,70 0,40 26,68 Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A4") - Fondaco piano terra Sup. reale lorda 112,90 0,50 56,45 Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A4") - Residenziale piano primo Sup. reale lorda 134,50 1,00 134,50 9 di 9

10 Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A4") - Residenziale piano secondo Immobile in corso di ristrutturazione e non utilizzabile (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A5") - piano terra e primo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A6") - Residenziale piano primo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A6") - Residenziale piano secondo (soppalco) Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A7") - Residenziale piano secondo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A7") - Balconi piano secondo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A7") - Residenziale piano terzo Sup. reale lorda 74,60 0,40 29,84 Sup. reale lorda 68,45 0,40 27,38 Sup. reale lorda 73,75 1,00 73,75 Sup. reale lorda 33,85 0,80 27,08 Sup. reale lorda 159,10 1,00 159,10 Sup. reale lorda 3,55 0,15 0,53 Sup. reale lorda 125,15 1,00 125,15 Sup. reale lorda 925,05 689,46 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. Descrizione legnaia di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di legnaia sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - legnaia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 42,95 mq, composta da un unico ambiente (unità immobiliare individuata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "C"); Identificato al catasto terreni: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, proprietà per 1000/1000 foglio 7 mappale 495 qualità Fab. Rurale, superficie catastale 59. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore Legnaia (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "C") Sup. reale lorda 42,95 1,00 42,95 Sup. reale lorda 42,95 42,95 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. 10 di 10

11 Descrizione Corte del fabbricato con sovrastante autorimessa non censita presso il NCEU di cui al punto C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Corte del fabbricato con sovrastante autorimessa non censita presso il NCEU sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - autorimessa, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 127,55 mq, composta da un unico ambiente (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "D"); - corte esterna posta al piano terra, di superficie catastale pari a circa 6139,30 mq, utilizzata come giardino, corte e camminamenti; Identificato in catasto: - terreni: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 494 subalterno AA, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 1910 mq, - reddito agrario: 0,69, - reddito domenicale: 4,93. - terreni: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 494 subalterno AB, qualità Pascolo Arb., classe 1, superficie catastale 4400, - reddito agrario: 1,14, - reddito domenicale: 3,41. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona Agricola (art. 17) Norme tecniche ed indici: Art Zona Agricola Destinazione: uso agricolo; Attuazione: intervento diretto; Indice Fabbricabilità: 0,03 mc/mq; Lotto Minimo: ,00 mq; Volume Massimo: 800 mc; Nota: con atto deliberativo di Consiglio Comunale è stata recepita la L.R. 9 agosto 1999, n. 54. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore Autorimessa non censita presso il NCEU (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "D") Sup. reale lorda 127,55 1,00 127,55 Corte del fabbricato (p.lla 494) Sup. reale lorda 6.139,30 1, ,30 Sup. reale lorda 6.266, ,85 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. 11 di 11

12 Descrizione Tettoia "gazebo" non censita presso il NCEU ed insistente sul terreno p.lla 981 di cui al punto D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Tettoia "gazebo" non censita presso il NCEU ed insistente sul terreno p.lla 981 sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - tettoia "gazebo", posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 59,55 mq, composta da una tettoia aperta in legno con una cucina in pietra (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici allegati con la lettera "B"); La tettoia non risulta censita presso il NCEU. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore Tettoia "gazebo" non censita presso il NCEU (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "B") Sup. reale lorda 59,55 1,00 59,55 Sup. reale lorda 59,55 59,55 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. Descrizione terreno ricadente per il 92% della superficie in "Zona Agricola" (Art. 17) e per l'8% della superficie in "Zona Viabilità" di cui al punto E Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno ricadente per il 92% della superficie in "Zona Agricola" (Art. 17) e per l'8% della superficie in "Zona Viabilità" sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Superficie catastale complessiva di circa mq ,45. Identificato al catasto terreni: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 981 qualità Uliveto, classe 2, superficie catastale 53300, - reddito agrario: 38,54, - reddito domenicale: 220,22. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona terreno ricadente per il 92 % in Zona Agricola (art. 17) e per l'8% in Viabilità. Norme tecniche ed indici: Art Zona Agricola Destinazione: uso agricolo; Attuazione: intervento diretto; Indice Fabbricabilità: 0,03 mc/mq; Lotto Minimo: ,00 mq; Volume Massimo: 800 mc; Nota: con atto deliberativo di Consiglio Comunale è stata recepita la L.R. 9 agosto 1999, n di 12

13 Valore Destinazione Parametro reale/potenziale Coefficiente Valore Porzione di terreno pari al 92 % della superficie Sup. reale lorda ,00 1, ,00 ricadente in Zona Agricola (art. 17) Porzione di terreno pari all' 8 % della superficie Sup. reale lorda 4.264,00 1, ,00 ricadente in Viabilità A detrarre ingombro gazebo Sup. reale lorda -59,55 1,00-59,55 Ampliamento fabbricato p.lla 176 non censito Sup. reale lorda -60,00 1,00-60,00 presso il NCEU Sup. reale lorda , ,45 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato pari a 1.200,00 /mq per le abitazioni, 260 /mq per le tettoia "gazebo" e legnaia, 380,00 /mq per l'autorimessa, ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto. Relativamente ai terreni, il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato, tenuto conto dell'ubicazione dei singoli terreni oggetto di stima, per i terreni agricoli un valore pari a 3,00 /mq, per i terreni ricadenti in zona viabilità un valore pari a 1,50 /mq PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero: - Parametro zonale - Parametro costruttivo strutturale - Parametro costruttivo di finitura - Parametro costruttivo impiantistico - Parametro funzionale - Parametro di trasformazione 13 di 13

14 8.2. Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i valori del parametro unitario si riferiscono alla superficie lorda commerciale, e sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari Valutazione corpi A. abitazione Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Locale di deposito (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A1") Locale di deposito (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A2") Locale di deposito (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A3") Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A4") - Fondaco piano terra Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A4") - Residenziale piano primo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A4") - Residenziale piano secondo Immobile in corso di ristrutturazione e non utilizzaile (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A5") - piano terra e primo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A6") - Residenziale piano primo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A6") - Residenziale piano secondo (soppalco) Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A7") - Residenziale piano secondo Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A7") - Balconi piano secondo Superficie Valore unitario valore complessivo 16, , ,00 12, , ,00 26, , ,00 56, , ,00 134, , ,00 29, , ,00 27, , ,00 73, , ,00 27, , ,00 159, , ,01 0, ,00 639,00 14 di 14

15 Abitazione (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "A7") - Residenziale piano terzo 125, , ,00 689, ,01 - Valore corpo: ,01 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,01 - Valore complessivo diritto e quota: ,01 B. legnaia Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo Legnaia (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "C") 42,95 260, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 C. Corte del fabbricato con sovrastante autorimessa non censita presso il NCEU Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Autorimessa non censita presso il NCEU (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "D") Superficie Valore unitario valore complessivo 127,55 380, ,00 Corte del fabbricato (p.lla 494) 6.139,30 3, , , ,90 - Valore corpo: ,90 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,90 - Valore complessivo diritto e quota: ,90 15 di 15

16 D. Tettoia "gazebo" non censita presso il NCEU ed insistente sul terreno p.lla 981 Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Tettoia "gazebo" non censita presso il NCEU (unità immobiliare identificata sugli elaborati grafici con la lett. "B") Superficie Valore unitario valore complessivo 59,55 260, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 E. Terreno ricadente per il 92% della superficie in "Zona Agricola" (Art. 17) e per l'8% della superficie in "Zona Viabilità" Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Porzione di terreno pari al 92 % della superficie ricadente in Zona Agricola (art. 17) Porzione di terreno pari all' 8 % della superficie ricadente in Viabilità Superficie Valore unitario valore complessivo ,00 3, , ,00 1, ,00 A detrarre ingombro gazebo -59,55 3,00-178,65 Ampliamento fabbricato p.lla 176 non censito presso il NCEU -60,00 3,00-180, , ,35 - Valore corpo: ,35 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,35 - Valore complessivo diritto e quota: ,35 Riepilogo: ID Immobile Superficie Valore intero medio Valore diritto e lorda ponderale quota A abitazione 925, , ,01 B legnaia 42, , ,00 C corte del fabbricato con sovrastante autorimessa non censita presso il nceu , ,90 tettoia "gazebo" non censita presso il nceu D ed insistente sul terreno p.lla , , ,00 16 di 16

17 E terreno ricadente per il 92% della superficie in "zona agricola" (art. 17) e per l'8% della superficie in "zona viabilità" , , , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,59 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,67 Relazione lotto 001 creata in data 14/10/ di 17

18 . Beni in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: F. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di opificio sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - fabbricato "A", locale di deposito, posto al piano terra e primo, di superficie lorda pari a circa 486,75, composta da due ambienti destinati a locali di deposito ed una tettoia al piano terra, due locali di deposito al piano primo; - fabbricato "B", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 114,25 mq; - fabbricato "C", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 122,45 mq; - fabbricato "D", locale adibito a "macello bestiame" con annessi relativi servizi igienici, posto al piano terra, superficie lorda pari a circa 109,55 mq; - fabbricato "E", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 52,25 mq; - fabbricato "F", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 293,65 mq; - fabbricato "G", porcilaia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 324,60 mq; - fabbricato "H", stalla, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 928,25 mq; - fabbricato "I", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 87,20 mq; - corte esterna esclusiva, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 6179,05 mq. sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 8698 Identificato al catasto fabbricati: intestata a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, c.f , quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 982 categoria D/7, posto al piano T, - rendita: 5.458, DESCRIZIONE SOMMARIA: Quota pari a 1000/1000 della piena ed esclusiva proprietà di un opificio, destinato all'allevamento di bestiame, sito in Comune di Anversa degli Abruzzi, in Via Dell'Arenara, e precisamente opificio composta da più fabbricati, nello specifico: - fabbricato "A", locale di deposito, posto al piano terra e primo, di superficie lorda pari a circa 486,75, composta da due ambienti destinati a locali di deposito ed una tettoia al piano terra, due locali di deposito al piano primo; - fabbricato "B", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 114,25 mq; - fabbricato "C", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 122,45 mq; - fabbricato "D", locale adibito a "macello bestiame" con annessi relativi servizi igienici, posto al piano terra, superficie lorda pari a circa 109,55 mq; 18 di 18

19 - fabbricato "E", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 52,25 mq; - fabbricato "F", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 293,65 mq; - fabbricato "G", porcilaia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 324,60 mq; - fabbricato "H", stalla, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 928,25 mq; - fabbricato "I", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 87,20 mq; - corte esterna esclusiva, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 6179,05 mq. Il tutto confina catastalmente sud-ovest con la p.lla 981, a sud-est e a nord-est con le p.lle 981 e 983, e a nord-ovest con la p.lla 981. L'opificio è censito presso il NCEU al Fg. 7 p.lla 982, cat. D/7, r.c. 5458,00. Sono state riscontrate alcune importanti difformità urbanistico-edilizie, nello specifico l edificazione dell opificio, presumibilmente avvenuta tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90, non risulta essere mai stata autorizzata dal competente Comune di Anversa degli Abruzzi, pertanto risulta essere interamente abusivo. Considerando che le costruzioni del lotto in questione, risultano oggetto di interventi edilizi non autorizzati, e quindi realizzati abusivamente, nonché in assenza dell autorizzazione paesaggistica, per la quale carenza, gli abusi non risulterebbero sanabili, a tal motivo gli immobili indicati nel presente lotto non risultano vendibili. 3. STATO DI POSSESSO: / 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti Pignoramenti: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti Altre trascrizioni: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: sotto l aspetto della regolarità urbanistico/edilizia, l edificazione dell opificio, presumibilmente avvenuta tra la fine degli anni 80 e inizio degli anni 90, non risulta essere mai stata autorizzata dal competente Comune di Anversa degli Abruzzi, pertanto risulta essere interamente abusivo. Considerando che le costruzioni del lotto in questione, risultano oggetto di interventi edilizi non autorizzati, e quindi realizzati abusivamente, nonché in assenza dell autorizzazione paesaggistica, per la quale carenza, gli abusi non risulterebbero sanabili, a tal motivo gli immobili indicati nel presente lotto non risultano vendibili. 19 di 19

20 Conformità catastale: Catastalmente l opificio risulta essere accatastato nel 2012, e censito alla particella 982 del foglio 7. Dai riscontri effettuati, non risultano difformità riscontrabili; 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Vedi certificati ipotecari già depositati in atti 7. PRATICHE EDILIZIE: / Descrizione opificio di cui al punto F Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di opificio sito in Anversa Degli Abruzzi (L'Aquila) Via dell'arenara. Composto da: - fabbricato "A", locale di deposito, posto al piano terra e primo, di superficie lorda pari a circa 486,75, composta da due ambienti destinati a locali di deposito ed una tettoia al piano terra, due locali di deposito al piano primo; - fabbricato "B", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 114,25 mq; - fabbricato "C", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 122,45 mq; - fabbricato "D", locale adibito a "macello bestiame" con annessi relativi servizi igienici, posto al piano terra, superficie lorda pari a circa 109,55 mq; - fabbricato "E", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 52,25 mq; - fabbricato "F", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 293,65 mq; - fabbricato "G", porcilaia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 324,60 mq; - fabbricato "H", stalla, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 928,25 mq; - fabbricato "I", tettoia, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 87,20 mq; - corte esterna esclusiva, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 6179,05 mq. sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 8698 Identificato al catasto fabbricati: intestata xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà foglio 7 mappale 982 categoria D/7, posto al piano T, - rendita: 5.458,00. Valore Destinazione Parametro reale/potenziale Coefficiente Valore Fabbricato A - Locale di deposito Sup. reale lorda 416,15 0,85 353,73 Fabbricato A - Tettoia Sup. reale lorda 70,60 0,50 35,30 Fabbricato B - Tettoia Sup. reale lorda 114,25 0,50 57,13 Fabbricato C - Tettoia Sup. reale lorda 122,45 0,50 61,22 Fabbricato D - Locale adibito a "macello bestiame" Sup. reale lorda 109,55 1,00 109,55 Fabbricato E - Tettoia Sup. reale lorda 52,25 0,50 26,13 Fabbricato F - Tettoia Sup. reale lorda 293,65 0,50 146,82 Fabbricato G - Porcilaia Sup. reale lorda 324,60 1,00 324,60 Fabbricato H - Stalla Sup. reale lorda 928,25 1,00 928,25 Fabbricato I - Tettoia Sup. reale lorda 87,20 0,50 43,60 Corte esterna Sup. reale lorda 6.179,05 0,01 61,79 Sup. reale lorda 8.698, ,12 20 di 20

21 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato pari a 360,00 /mq, ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero: - Parametro zonale - Parametro costruttivo strutturale - Parametro costruttivo di finitura - Parametro costruttivo impiantistico - Parametro funzionale - Parametro di trasformazione 8.2. Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i valori del parametro unitario si riferiscono alla superficie lorda commerciale, e sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari Valutazione corpi F. opificio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: 21 di 21