Esecuzione Forzata Banca Monte dei Paschi di Siena

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1 Firmato digitalmente da FILIBERTO MERCANTINI CN = MERCANTINI FILIBERTO O = non presente C = IT Esecuzione Forzata N. 86/2014 TRIBUNALE DI SULMONA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata Banca Monte dei Paschi di Siena contro Adamelli Anna Rita N. Gen. Rep. 86/2014 Custode Giudiziario Avv. Sara Gaudiosi ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Geom. Filiberto Mercantini iscritto al Collegio dei Geometrie Geometri Laureati di L'Aquila al N C.F. MRCFBR86E22I804J - P.Iva con studio in Sulmona (L'Aquila) Via Stazione Introdacqua n. 44 cellulare: filibertom@virgilio.it pec: filiberto.mercantini@geopec.it Heimdall Studio - Firmato digitalmente da FILIBERTO MERCANTINI CN = MERCANTINI FILIBERTO O = non presente C = IT 1 di 16

2 . Beni in Sulmona (L'Aquila) Via Torta, 15 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Sulmona (L'Aquila) Via Torta, 15. Composto da soggiorno/cucina, una camera, un bagno ed un ripostiglio sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 58,35 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Adamelli Annarita, nata a Sulmona il 02/09/1970, c.f. DMLNRT70P42I804Y, quota pari a 1/1 della proprietà in regime di separazione dei beni foglio 48 mappale 1920 subalterno 1, categoria A/4, classe 4, composto da vani 3,5, posto al piano t, - rendita: 289, DESCRIZIONE SOMMARIA: Quota pari a 1000/1000 della piena ed esclusiva proprietà di porzione immobiliare, posta al piano terra, ad uso abitazione sita in Comune di Sulmona (AQ), in Via Torta n. 15 e precisamente: - abitazione, posta al piano terra, di superficie lorda pari a circa 58,35 mq, composta da soggiorno/cucina, una camera, un bagno ed un ripostiglio. L immobile confina catastalmente a nord-est e a nord ovest con distacco verso la corte del fabbricato sub. 5, e a sud-est con corridoio comune e con ulteriore appartamento sub. 2. L'unità immobiliare è censita presso il NCEU al Fg. 48 p.lla 1920 sub. 1 ( cat. A/4, cl. 4, cons. 3,5 vani, r.c. 289,22 );; 3. STATO DI POSSESSO: Vedi relazione del custode 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: 2 di 16

3 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Mutuo fondiario a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., contro Fascia Roberto, nato a Milano il 03/03/1973, con atto iscritto a L'Aquila in data 29/07/2008 ai nn /2383 importo ipoteca: , Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili a favore di Siena Mortgages 09-6 s.r.l., con sede in Conegliano (TV), c.f , quota pari a 1/1 della proprietà contro Adamelli Annarita, nata a Sulmona il 02/09/1970, c.f. DMLNRT70P42I804Y, quota pari a 1/1 della proprietà a firma di Tribunale di Sulmona in data 15/09/2014 ai nn. 717/2014 trascritto a L'Aquila in data 05/11/2014 ai nn /16191 Riferito limitatamente a: Immobili siti in Comune di Sulmona censiti presso il NCEU al Fg. 48 p.lla 1920 sub. 1, 8 e Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: A seguito dell acquisizione della documentazione amministrativa edilizia e della planimetria catastale in atti, nonché del sopralluogo sugli immobili oggetto di esecuzione immobiliare, si sono riscontrate alcune difformità urbanistico edilizie. Dalla documentazione rilasciata dal Comune di Sulmona il fabbricato, in cui è sita l unità immobiliare pignorata, risulta edificato in virtù di Concessione Edilizia rilasciata in data 15/04/1960, e da quanto si evince dalle planimetrie autorizzate, il piano terra prevedeva una unica unità immobiliare (si specifica che oltre alla suddetta autorizzazione, non è stata trovata dal Comune nessuna ulteriore pratica edilizia, né di condono e/o sanatoria). Da quanto risulta invece dalle planimetrie catastali depositate nel 1974, il piano terra risulta diviso in due distinte unità immobiliari con accesso da un corridoio interno comune, ed i due immobili, rispetto a quanto indicato negli elaborati grafici di progetto, presentano già una diversa distribuzione degli spazi interni. Inoltre dalla detta planimetria catastale, si evince che una porzione del fabbricato al piano terra prospiciente Via Torta, non risulta realizzata, mentre di fatto risulta esistente una tettoia in ferro (non autorizzata nel progetto). 3 di 16

4 A seguito del sopralluogo sull immobile pignorato, rispetto sia al progetto del 1960, che alla planimetria catastale del 1974, risulta una diversa distribuzione degli spazi interni, e difformità nell aspetto estetico, relative alla presenza di una finestra nella camera da letto. Inoltre è stato rilevato uno modesto spostamento delle finestre autorizzate nel progetto del Si ritiene utile mettere particolarmente in evidenza che, nella nuova disposizione interna, il ripostiglio risulta più grande di quello riportato nella planimetria catastale del 1974, e nello specifico risulta di fatto insistente anche su una porzione del corridoio comune e su una porzione dell adiacente unità immobiliare non oggetto di pignoramento; inoltre attualmente l unità immobiliare pignorata non è più accessibile dal suddetto corridoio comune individuato sulla planimetria catastale del 1974, ma ha il suo accesso sul portico comune. Alla luce di quanto esposto, sulla base della documentazione rilasciata dall Ufficio Tecnico del Comune di Sulmona, nonché sulla base della planimetria catastale in atti presso l Ufficio del Catasto, l unità immobiliare oggetto di stima, nel complesso, presenta le seguenti difformità urbanistico-edilizie: - Sostanziale difformità nell aspetto estetico nell intero involucro edilizio, ovvero una porzione di fabbricato al piano terra, sul fronte prospiciente Via Torta, non risulta essere stata realizzata, ed al suo posto, è presente una tettoia in ferro non autorizzata dal progetto; - Realizzazione di una finestra non autorizzata nella camera da letto; - Lievi spostamenti delle finestre autorizzate nel progetto; - Diversa distribuzione degli spazi interni rispetto a quanto indicato nelle planimetrie di progetto approvate e della planimetria catastale del 1974 depositata presso l Ufficio del Catasto. Le difformità riscontrate sono sanabili mediante Sanatoria Edilizia il cui costo è stato quantificato pari a circa 5.000,00, ad esclusione della verifica sismica e di tutti gli adempimenti necessari al rilascio dell agibilità, con particolare riferimento alla normativa antisismica vigente; in oltre nel costo quantificato per la sanatoria non sono inclusi i costi per l eventuale acquisizione dei necessari pareri ed autorizzazioni relative al caso in esame, i quali potranno essere 4 di 16

5 valutati e quantificati solo a seguito della redazione di specifico progetto e del suo esame da parte dei competenti Uffici. L aggiudicatario dovrà provvedere anche a ripristinare la consistenza del ripostiglio, riportandolo alle dimensioni indicate nella planimetria catastale in atti, in quanto parte di esso risulta insistente su una porzione del corridoio comune su una porzione di unità immobiliare estranea all Esecuzione Immobiliare. Il costo per il ripristino del detto ripostiglio è stato quantificato pari a circa 2.000, Conformità catastale: In considerazione di quanto indicato nelle difformità urbanisticoedilizie, a seguito degli eventuali sanatorie e dei necessari ripristini, sarà necessario effettuare un aggiornamento catastale, il cui costo è quantificabile pari a circa 1.200, ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Adamelli Annarita, nata a Sulmona il 02/09/1970, c.f. DMLNRT70P42I804Y, quota pari a 1/1 della piena proprietà proprietario dal 21/04/2009 ad oggi in forza di atto di vendita con patto di riscatto, a firma di Vittorio Altiero in data 21/04/2009 ai nn /24717 trascritto a L'Aquila in data 05/05/2009 ai nn. 5392/7748 Trattasi di atto di compravendita con il quale la sig.ra Adamelli Annarita acquista, dal sig. Fascia Roberto, la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento. Vedi Certificazione Notarile 6.2 Precedenti proprietari: Fascia Roberto, nato a Milano il 03/03/1973, quota pari a 1/1 della proprietà proprietario dal 09/01/2007 al 21/04/2009 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Stefania Mosca in data 09/01/2007 ai nn. 3984/1081 trascritto a L'Aquila in data 16/01/2007 ai nn. 759/1087 Trattasi di atto di compravendita con il quale il sig. Fascia Roberto acquista, dalla sig.ra Di Bernardo Elena, la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento. Vedi Certificazione Notarile 5 di 16

6 Di Bernardo Elena, nata a Sulmona il 31/08/1934 proprietario dal 22/12/2003 al 09/01/2007 in forza di atto di divisione a stralcio a firma di Notaio Stefania Mosca in data 22/12/2003 ai nn. 59 trascritto a L'Aquila in data 13/01/2004 ai nn. 648/506 Trattasi di atto di divisione a stralcio tra le sig.re Di Bernardo Flavia, Concetta e Elena, con il quale la sig.ra Di Bernardo Elena percepisce la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento. Vedi Certificazione Notarile Di Bernardo Flavia, nata a Sulmona il 25/12/ Di Bernardo Concetta, nata Sulmona il 16/03/ Di Bernardo Elena, nata a Sulmona il 31/08/1934 proprietario dal 09/11/1991 al 22/12/2003 in forza di denuncia di successione con atto registrato a Sulmona in data 21/10/1996 ai nn. 4/572 trascritto a L'Aquila in data 23/05/1997 ai nn. 7495/5986 Trattasi di denuncia di successione della sig.ra Iudiciani Bianchina, con la quale gli eredi Di Bernardo Flavia, Concetta e Elena percepiscono la proprietà degli immobili oggetto di pignoramento. Al ventennio gli immobili in oggetto risultavano di essere di proprietà della sig.ra Iudiciani Bianchina, nata a Sulmona il 25/06/1909, giusti titoli anteriori al ventennio. Vedi Certificazione Notarile Da quanto si evince dalla Certificazione Notarile, non risulta l accettazione dell eredità relativa alla successione della sig.ra Iudiciani Bianchina, successione registrata a Sulmona in data 21/10/1996 ai nn. 4/572 trascritto a L'Aquila in data 23/05/1997 ai nn. 7495/ PRATICHE EDILIZIE: C.E. del 18/05/1960 per lavori di costruzione di un fabbricato rurale in Via Forma Torta intestata a Di Berardo Giuseppe. presentata in data 02/04/1960 rilasciata in data 18/05/1960. Non risulta rilasciato alcun certificato di abitabilità e/o agibilità, ne presentata istanza di rilascio del suddetto certificato. Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Sulmona (L'Aquila) Via Torta, 15. Composto da soggiorno/cucina, una camera, un bagno ed un ripostiglio sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 58,35 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Adamelli Annarita, nata a Sulmona il 02/09/1970, c.f. DMLNRT70P42I804Y, quota pari a 1/1 della proprietà in regime di separazione dei beni foglio 48 mappale 1920 subalterno 1, categoria A/4, classe 4, composto da vani 3,5, posto al piano t, - rendita: 289,22. 6 di 16

7 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Superficie lorda interna abitazione Sup. reale lorda 58,35 1,00 58,35 Sup. reale lorda 58,35 58,35 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato pari a 1.200,00 /mq, ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero: - Parametro zonale - Parametro costruttivo strutturale - Parametro costruttivo di finitura - Parametro costruttivo impiantistico - Parametro funzionale - Parametro di trasformazione 7 di 16

8 8.2. Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i valori del parametro unitario si riferiscono alla superficie lorda commerciale, e sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Peso ponderale: 1 Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Superficie lorda interna abitazione 58, , ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 58, , , , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 - Riduzione monetaria: Regolarizzazione delle difformità urbanistico-edilizie e catastali 8.200,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8 di 16

9 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,00 Relazione lotto 001 creata in data 30/10/2015 il perito Geom. Filiberto Mercantini Firmato digitalmente da FILIBERTO MERCANTINI CN = MERCANTINI FILIBERTO O = non presente C = IT 9 di 16