Esecuzione Forzata promossa da: UNICREDIT S.P.A.

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1 TRIBUNALE DI COMO CIVILE Esecuzione Forzata promossa da: UNICREDIT SPA N Gen Rep /16 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch HRISTOS BANIS iscritto all'albo della provincia di Como al N 762 iscritto all'albo del Tribunale di Como al N CF BNSHST51M19Z115A- PIva con studio in Como (Como) VIA TORRIANI N 8 telefono: fax: studiobanis@liberoit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Esecuzione Forzata N000239/16 Beni in Merone (Como) via Michelangelo Buonarroti 2/A Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di piccolo appartamento sito in Merone (Como) via Michelangelo Buonarroti 2/A, facente parte di un corpo di fabbrica (tipo a penisola) all interno di una corte condominiale di antica formazione, composto di due piani fuori terra L appartamento, sito al piano terra, è composto da: ingresso - soggiorno, cottura, due camerette, un bagno e locale ripostiglio; sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 80,32 Identificato al catasto fabbricati: foglio PON/2 mappale 1337 subalterno 702, categoria A/3, classe 1, superficie catastale 80, composto da vani 35, posto al piano T, - rendita: 177,14 Coerenze: a corpo: a nord via Buonarroti, est via Buonarroti e altra unità immobiliare, a sud via Buonarroti ed altra unità immobiliare, ad ovest via Buonarroti e altra unità immobiliare 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Servizi della zona: Caratteristiche zone limitrofe: Collegamenti pubblici (km): in centro storico - residenziale del paese di antica formazione (normale) a traffico limitato con parcheggi sufficienti nelle immediate vicinanze scuola elementare (buono), scuola media inferiore (buono), centro sportivo (buono), farmacie (sufficiente), supermercato (sufficiente) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria residenziali le attrazioni paesaggistiche presenti sono: il flusso contiguo del fiume Lambro e il Lago di Pusiano autobus a breve distanza 3 STATO DI POSSESSO: Occupato da esecutato e dalla sua famiglia in qualità di proprietario del bene 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da mutuo ipotecario a favore di UNICREDIT BANCA PER LA CASA SPA, contro esecutato, con atto iscritto a Como in data 12/10/2005 ai nn 35308/7360 importo ipoteca: , Pignoramenti: Pignoramento derivante da pignoramento immobiliare a favore di Unicredit Spa contro esecutato con atto trascritto a Como in data 16/06/2016 ai nn 15628/ Altre trascrizioni: Nessuna 424 Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: 2 di 5

3 Esecuzione Forzata N000239/16 Sono state riscontrate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo l'appartamento risulta non conforme all ultima Concessione Edilizia n 149/98 sia per le aperture areoilluminanti sia per il dimensionamento delle due camerette, inoltre con la realizzazione del locale ripostiglio (con superficie maggiore di quella oggetto della CE) non si ha una camera matrimoniale con superficie >= a 1400 mq Pertanto sono necessarie opere interne di demolizione pareti divisorie e raccordi di pavimenti, plafoni, muri perimetrali, ecc; regolarizzabili mediante SCIA da presentare presso i competenti uffici comunali Stima indicativa per le sole spese tecniche: 2300,00 Stima delle opere interne necessarie all adeguamento normativo dell unità immobiliare: a) in primo luogo è necessario procedere al ripristino dello stato iniziale dell immobile al fine di disporre di una camera di superficie maggiore o uguale a 14,00mq; ovvero eliminazione del locale ripostiglio di mq 462 di cui alla planimetria in allegato; b) per demolizioni tavolato evidenziato nella planimetria allegata in colore giallo, comprensivo di demolizione porte e mazzette mq 16,00 x 110,00 /mq- tot 1760,00 ; c) per raccordo pavimenti : pulizia sottofondo, lavaggio, fornitura e posa piastrelle computato a ore di lavoro 32 h x 30,00 /h tot 960,00; d) sistemazione raccordi plafoni: pulizia,rasatura pareti, imbiancatura lavori computati a ore : h 50 x 30 /h tot 1500,00; e) materiali d uso e consumo, diritti alle PPDD, trasporti ecc 300,00 Per totale spese 4520,00 + iva 10% = 4972,00 arrotondato in eccesso a 5000,00 f) Inoltre per oneri sanzionatori amministrativi comunali per la Sanatoria 1000,00 Importo totale di spese opere interne di adeguamento 6000, Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: l'unità immobiliare allo stato attuale presenta difformità relativamente alla distribuzione interna dei locali, delle altezze degli stessi e delle aperture areoilluminati Regolarizzabili mediante pratica DOCFA di variazione per miglior rappresentazione Costi tecnici presentazione pratica DOCFA (n 1 planimetria): 500,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: L unità immobiliare fa parte di una corte storica e come tale è soggetta alle normative in materia di Condominio Tuttavia attualmente non sussistono pendenze a carico della stessa 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: **** **** proprietario dal 05/10/2005 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Francesco ruta in data 05/10/2005 ai nn /15414 trascritto a Como in data 12/10/2005 ai nn 35307/ Precedenti proprietari: ****** ******* proprietario dal 20/10/1993 al 21/07/1999 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio dr Attilio Schiavetti in data 20/10/1993 ai nn 58650/9630 registrato a Como in data 05/11/1993 ai nn 3006 trascritto a Como in data 10/11/1993 ai nn 19081/13364 **** ***** proprietario dal 22/07/1999 al 04/10/2005 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio dr Guido Malusa in data 22/07/1999 ai nn 45206/1720 trascritto a Como in data 02/08/1999 ai nn 17101/ di 5

4 Esecuzione Forzata N000239/16 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n 149/1998 per lavori di modifica aperture esterne Concessione Edilizia presentata in data 10/12/1998- n prot 7959 rilasciata in data 14/01/1999- n prot 149/98 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di piccolo appartamento sito in Merone (Como) via Michelangelo Buonarroti 2/A, facente parte di un corpo di fabbrica (tipo a penisola) all interno di una corte condominiale di antica formazione, composto di due piani fuori terra L appartamento, sito al piano terra, è composto da: ingresso - soggiorno, cottura, due camerette, un bagno e locale ripostiglio; sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 80,32 Identificato al catasto fabbricati: foglio PON/2 mappale 1337 subalterno 702, categoria A/3, classe 1, superficie catastale 80, composto da vani 35, posto al piano T, - rendita: 177,14 Coerenze: a corpo: a nord via Buonarroti, est via Buonarroti e altra unità immobiliare, a sud via Buonarroti ed altra unità immobiliare, ad ovest via Buonarroti e altra unità immobiliare L'edificio è stato costruito nel agli inizi del 1900, ristrutturato nel 1999 L'unità immobiliare ha altezze interne variabili tra 280/265 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente appartamento Sup reale lorda 80,32 1,00 80,32 Sup reale lorda 80,32 80,32 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: platea, materiale: pietra, condizioni: sufficienti Strutture verticali: materiale: pietra e muratura, condizioni: sufficienti Solai: tipologia: legno, condizioni: buone Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: discreta Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione: persiane, materiale protezione: alluminio, condizioni: discreta Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: sufficienti Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pietrame, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: piastrelle di grès, condizioni: sufficienti Plafoni: materiale: stabilitura, condizioni: sufficienti Rivestimento: ubicazione: cottura, materiale: ceramica, condizioni: sufficienti Manto di copertura: materiale: tegole in cotto, coibentazione: inesistente, condizioni: buone Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: ceramica, condizioni: sufficienti Impianti: Gas: Elettrico: Idrico: Termico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative 4 di 5

5 Esecuzione Forzata N000239/16 Trattandosi di Unità immobiliare sita al piano terra, di cui alla parete del lato nord la quota del pavimento si trova a 60/70 cm sotto il piano di campagna esterno (strada pubblica), si hanno delle risalite di umidità le quali compromettono in parte la salubrità dell ambiente 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima La stima è stata effettuata sulla base di parametro di valore unitario, stabilito riferendosi ai prezzi di mercato praticati in zona per immobili analoghi Si è tenuto conto anche delle caratteristiche intrinseche ed estriseche dell'immobile in oggetto, e in particolare: - conformità e salubrità degli ambienti - mancanza di posto auto esclusivo 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Merone (CO) 83 Valutazione corpi Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota lorda ponderale A appartamento 80, , ,40 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 7770,96 - Riduzione monetaria: spese per opere murarie interne di adeguamento 6000,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 2800,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 38035,44 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 35235,44 Relazione lotto 001 creata in data 19/12/2016 NB la presente relazione sostituisce la precedente del 17/10/2016 Codice documento: E il perito Arch HRISTOS BANIS 5 di 5