I N G E G N E R E Via Carlo Ederle, 40 Tel Verona Fax Cell PERIZIA DI STIMA

Transcript

1 Enrico Firpo I N G E G N E R E Via Carlo Ederle, 40 Tel Verona Fax studio@ingfirpo.it Cell PERIZIA DI STIMA IMMOBILI IN PERIZIA: 8 APPARTAMENTI CON AUTORIMESSA IN VIA SANT ANTONIO, 7 AD ARCOLE (VR) VALORE DI PERIZIA: ,00 Verona, 7 aprile 2015 Ing. Enrico Firpo Codice Fiscale FRPNRC62P04L219T Partita Iva

2 Relazione di stima 1 - Premessa La presente relazione di stima riguarda la valutazione immobiliare di 8 abitazioni con autorimessa in via Sant Antonio, 7 nel Comune di Arcole (VR). Viene redatta come aggiornamento della perizia del 02/ e della successiva del 11/02/2014 stante l arco temporale trascorso dalla precedente perizia, durante il quale il trend del mercato immobiliare è stato negativo, con conseguente diminuzione dei prezzi e della domanda. Si stima una flessione negativa del 5%. Inoltre è proseguito il degrado complessivo di un complesso immobiliare abitato solamente in parte. Si tiene conto di ciò, con un ulteriore deprezzamento del 5%. Il deprezzamento complessivo stimato è pari a circa il 10%. 2 - Dati identificativi dell immobile Ubicazione Complesso immobiliare ubicato nel comune di Arcole (VR), in via Sant Antonio 7, in una zona semicentrale, residenziale di recente costruzione, ben servita e ben collegata alle principali vie di traffico, a circa 10 km da San Bonifacio e circa 40 km da Verona. L ubicazione si ritiene decentrata rispetto al capoluogo di provincia, ma discreta per la località Tipologia dei beni Residenziale Descrizione censuaria Catasto Fabbricati Comune di Arcole (VR) Foglio 13 Mappale 723: Sub. dall 1 al 19 compresi Abitazioni, autorimesse e cantine. Sub. 20, 21, 22, 23, 26 - B.C.N.C. 3 - Titolo di proprietà Complesso derivante dal fallimento Rizzi Costruzioni. 4 - Regolarità urbanistica, edilizia e catastale Regolarità urbanistica Zona residenziale. 1

3 4.2 - Regolarità edilizia Permesso di Costruire n. 58/2005 del 30/06/2006 e successiva variante n. 49/2006 del 27/12/2007, D.I.A. n. 11/2008 del 25/02/2008 e D.I.A. n. 41/2008 del 12/06/2008. Certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Arcole in data 17/09/ Corrispondenza tra immobile e progetto approvato E stata riscontrata la conformità dello stato dei luoghi con i progetti approvati Corrispondenza tra immobile e planimetrie catastali corrispondenza riscontrata Stato di occupazione Ai fini della seguente perizia il compendio si considera libero ed immediatamente disponibile. 5 - Descrizione dei beni Complesso residenziale composto da un fabbricato singolo di 1 unità (Sub. 24 e 25) e da un fabbricato di 8 unità, il tutto a due piani fuori terra, più un interrato. La tipologia architettonica è di moderna concezione e del tipo tradizionale, ben inserita nel contesto urbano circostante. La dimensione del complesso risulta in linea con le richieste della zona. L epoca di costruzione è recente: anno La realizzazione è del tipo tradizionale, con struttura mista in c.a. e muratura, finiture standard, tetto a falde inclinate in laterocemento con manto in tegole, muri esterni intonacati e tinteggiati, terrazzi in c.a. con parapetti in cls, serramenti esterni in legno e vetrocamera con scuretti in legno. Le finiture e gli impianti sono discreti, con grado di finitura medio, in linea con la destinazione d uso e l ubicazione, con pavimenti in ceramica e parquet, pareti intonacate e tinteggiate con rivestimenti in ceramica, impianto di riscaldamento autonomo e impianto di condizionamento. Lo stato manutentivo dell immobile è discreto. Si nota un certo degrado dovuto ad una parziale occupazione del complesso. Le unità sono composte da soggiorno con angolo cottura, due camere, bagno ed autorimessa. Sono necessarie alcune spese per sistemazioni e ripristini e completamento pratiche tecniche. Di tali spese si è tenuto conto nella formulazione del valore esposto. Le unità libere sono complete ad esclusione della caldaia. 2

4 6 - Considerazioni di mercato e commerciabilità In generale il mercato immobiliare locale registra un trend negativo, con conseguente contrazione dei prezzi e riduzione della domanda; questo sia in generale, in allineamento con il trend nazionale, sia nello specifico, trattandosi di una località, Arcole, decisamente poco appetibile dal punto di vista immobiliare. In particolare l immobile oggetto di stima, per tipologia architettonica, costruttiva e livello di finiture si ritiene di discreto interesse commerciale; risulta per contro penalizzato dalla sua posizione semiperiferica. Si evidenzia, tuttavia, che il mercato attuale richiede alle abitazioni nuove delle caratteristiche prestazionali maggiori di quelle del compendio oggetto di stima, sia dal punto di vista energetico, che del contenimento dei consumi, dell isolamento termico ed acustico. Tale aspetto si ripercuote sul valore delle singole unità immobiliari, che deve essere contenuto per poter compensare le mancanze prestazionali. I valori di richiesta di riferimento sono stati reperiti sul mercato immobiliare locale e si attestano intorno ai 1.200,00 /mq, per unità residenziali nuove, di buone caratteristiche, edificate nel rispetto dei moderni contenimenti dei consumi energetici ed ubicate ai piani intermedi dei fabbricati. I valori di vendita, invece, risultano inferiori, stante l andamento negativo del mercato. Trattandosi di un fabbricato già in parte abitato, si ritiene che le vendite possono avvenire frazionate e con discreta probabilità di successo. 7 Stima Sub. Tipologia Mq /mq Valore Libero Lotto 1 Sub. 1 Appartamento , ,00 Si Sub. 9 Cantina 4 400, ,00 Si Sub. 10 Autorimessa , ,00 Si Totale ,00 Lotto 2 Sub. 2 Appartamento , ,00 No Sub. 12 Autorimessa , ,00 No Totale ,00 Lotto 3 Sub. 3 Appartamento , ,00 Si Sub. 14 Autorimessa , ,00 Si Totale ,00 Lotto 4 Sub. 4 Appartamento , ,00 Si Sub. 18 Autorimessa , ,00 Si Sub. 19 Cantina 4 400, ,00 Si Totale ,00 Lotto 5 Sub. 5 Appartamento , ,00 Si 3

5 Sub. 11 Autorimessa , ,00 Si Totale ,00 Lotto 6 Sub. 6 Appartamento , ,00 Si Sub. 13 Autorimessa , ,00 Si Sub. 16 Cantina 4 400, ,00 Si Totale ,00 Lotto 7 Sub. 7 Appartamento , ,00 No Sub. 15 Autorimessa , ,00 No Totale ,00 Lotto 8 Sub. 8 Appartamento , ,00 No Sub. 17 Autorimessa , ,00 No Totale ,00 TOTALE (arrot.) ,00 Per tutto quanto sopra esposto, il sottoscritto Ingegnere ritiene che il più probabile valore di mercato attribuibile al compendio immobiliare, nello stato di fatto in cui si trova, sia pari a ,00. La stasi del mercato immobiliare consente un ulteriore riduzione del prezzo di circa il 10%. Verona, 7 aprile 2015 In fede Ing. Enrico Firpo 4