Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Immobiliare Le Mimose S.a.s. Di Marsagalli Ivan Alberto E C. Ivan Marsagalli N Gen. Rep. 904/2014 data udienza di verifica crediti: ore 10:20 Giudice Delegato: Dott.ssa IRENE LUPO Curatore Fallimentare: Andrea Giongo RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Unico Esperto alla stima: Codice fiscale: Partita IVA: Studio in: Telefono: Fax: Pec: Antonio Gamba GMBNTN42H26L567D Via Mario Pagano 69/A - Milano saverio.latocca@praxi.com antonio.gamba@ingpec.eu Pag. 1

2 Beni in Arluno (Milano) via D'Antona 4/I e 8/A Lotto: Unico 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: 1. Abitazione con cantina sita in via D Antona 4/I Identificata al catasto Fabbricati: Intestazione: SOC. ACCOM. SEMPLICE IMMOBILIARE LE MIMOSE DI MARSAGALLI IVAN ALBERTO E C., foglio 4, particella 768, subalterno 708, piano 2-S1, comune Arluno, categoria A/2, classe 1, consistenza 4,5 vani, rendita 395,09 Note: Le uniche difformità tra lo stato di fatto e quanto rappresentato nella planimetria catastale non sono da considerarsi sostanziali in quanto limitate a piccole porzioni di divisori interni. Identificativo corpo: 2. Box sito in via D Antona 8/A Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: SOC. ACCOM. SEMPLICE IMMOBILIARE LE MIMOSE DI MARSAGALLI IVAN ALBERTO E C., foglio 4, particella 768, subalterno 714, piano S1, comune Arluno, categoria C/6, classe 1, consistenza 13 mq, rendita 32,90 Note: Non sono presenti sostanziali difformità tra lo stato di fatto e quanto rappresentato nella planimetria catastale. Identificativo corpo: 3. Box sito in via D Antona 8/A Pag. 2

3 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: SOC. ACCOM. SEMPLICE IMMOBILIARE LE MIMOSE DI MARSAGALLI IVAN ALBERTO E C., foglio 4, particella 768, subalterno 715, piano S1, comune Arluno, categoria C/6, classe 1, consistenza 13 mq, rendita 32,90 Note: Non sono presenti sostanziali difformità tra lo stato di fatto e quanto rappresentato nella planimetria catastale. Identificativo corpo: 4. Cantina sita in via D Antona 8/A Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: SOC. ACCOM. SEMPLICE IMMOBILIARE LE MIMOSE DI MARSAGALLI IVAN ALBERTO E C., foglio 4, particella 768, subalterno 725, piano S1, comune Arluno, categoria C/2, classe 3, consistenza 3 mq, rendita 5,89 Note: Non sono presenti sostanziali difformità tra lo stato di fatto e quanto rappresentato nella planimetria catastale. 2. QUARTIERE E ZONA: La zona in cui è inserito l'immobile di cui fanno parte le unità in esame è posta nel semicentro nordovest del Comune di Arluno e risulta caratterizzata in prevalenza da edifici residenziali di recente edificazione e di livello medio/medio-economico (sono presenti anche alcuni insediamenti produttivi/artigianali). Dal punto di vista viabilistico e dell'accessibilità, la zona risulta facilmente raggiungibile con mezzi privati grazie alle strade provinciali n. 214 e n. 241 che consentono di pervenire in tempi abbastanza rapidi sia al centro di Arluno sia ai comuni limitrofi (Ossona, Casorezzo, Santo Stefano Ticino e Sedriano) sia al casello dell'autostrada A4 Torino-Trieste. Arluno ( abitanti circa) è un centro industriale in provincia di Milano, da cui dista 20 km circa in direzione ovest/nord-ovest. Caratteristiche zona: semicentrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: miste Attrazioni paesaggistiche: - Attrazioni storiche: - Principali collegamenti pubblici: - Servizi offerti dalla zona: - 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: 1 Pag. 3

4 Abitazione con cantina Libera Identificativo corpo: 2 Box Libero Identificativo corpo: 3 Box Occupato da terzi senza alcun titolo Identificativo corpo: 4 Cantina Libera 4. PRATICHE EDILIZIE: Il fabbricato, di cui fanno parte le unità immobiliari in questione, è stato realizzato in forza del Permesso di Costruire n. 10 del 04/05/2005, di cui alla Pratica Edilizia n. 11/2005, e della successiva DIA, in variante alla succitata PE n. 11/2005, n. 98/06 del 04/09/2006 protocollo Note: Non è possibile dare la conformità edilizia in quanto occorre o procedere all'ultimazione dei lavori (attenendosi a quanto previsto nello stato di progetto) e/o richiedere l'agibilità/abitabilità (a tal proposito, prima di presentare la domanda di agibilità/abitabilità, necessita sanare eventuali situazioni in cui rispetto a quanto previsto nello stato di progetto siano presenti diverse distribuzioni e/o differenti utilizzi degli spazi interni). 5. DESCRIZIONE: Fabbricato I beni oggetto della presente stima fanno parte di un edificio, costruito tra il 2006 ed il 2007, che si sviluppa su tre piani fuori terra oltre ad un piano interrato/seminterrato. L'edificio, che si trova in buone condizioni di manutenzione e conservazione, ha struttura portante in cemento armato, copertura a falde con manto in tegole di laterizio, solai in laterocemento, tamponamenti in muratura intonacata e tinteggiata, serramenti in legno e vetrocamera, porte basculanti in lamiera. Internamente le unità in esame o non presentano finiture/impianti in quanto non ultimate oppure hanno pavimentazioni in quarzocemento lisciato e divisori in muratura intonacata e tinteggiata o in blocchi di cls prefabbricato e tinteggiato. Abitazione con cantina di cui al punto 1 Superficie di circa mq 72,00 E' posta al piano secondo e interrato (cantina) Ha un'altezza interna: da un massimo di 3,30 m ad un minimo di 1,50 m (abitazione) - 2,40 m (cantina) Attualmente l appartamento non risulta ultimato [mancano le finiture interne e gli impianti (idrico- Pag. 4

5 sanitario, elettrico, termico, citofonico e telefonico), per i quali esiste la predisposizione, non sono in funzione]. La consistenza dell'unità immobiliare è stata calcolata in base a quanto previsto dalla normativa catastale. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Abitazione (mansardata) con cantina Superficie lorda di pavimento 72,00 1,00 72,00 72,00 72,00 Box di cui al punto 2 Superficie di circa mq 14,00 E' posto al piano: interrato/seminterrato Ha un'altezza interna di circa: 2,40 m E in buono stato manutentivo e conservativo La consistenza dell'unità immobiliare è stata calcolata in base a quanto previsto dalla normativa catastale. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Box superficie lorda di pavimento 14,00 1,00 14,00 14,00 14,00 Box di cui al punto 3 Superficie di circa mq 14,00 E' posto al piano: interrato/seminterrato Ha un'altezza interna di circa: 2,40 m E in buono stato manutentivo e conservativo La consistenza dell'unità immobiliare è stata calcolata in base a quanto previsto dalla normativa catastale. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Box superficie lorda di pavimento 14,00 1,00 14,00 14,00 14,00 Pag. 5

6 Cantina di cui al punto 4 Superficie di circa mq 4,00 E' posta al piano: interrato Ha un'altezza interna di circa: 2,40 m Si trova in buono stato manutentivo e conservativo La consistenza dell'unità immobiliare è stata calcolata in base a quanto previsto dalla normativa catastale. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Cantina superficie lorda di pavimento 4,00 1,00 4,00 4,00 4,00 6. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 6.1 Criterio di stima: La stima è stata sviluppata secondo il metodo comparativo, in base al quale il Valore di ciascuna unità immobiliare deriva dal confronto con le quotazioni correnti di mercato relative ad unità immobiliari assimilabili (comparables), attraverso un processo di "aggiustamento" che apprezza le peculiarità di ognuna delle unità oggetto di stima rispetto alle corrispondenti caratteristiche dei comparables. 6.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Ufficio tecnico di Arluno, Agenzie immobiliari, OMI, OSMI, Nomisma, Scenari Immobiliari e Banca dati Praxi. Parametri medi di zona per destinazione principale: - abitazioni (1.100 /mq /mq) in funzione dei livelli tipologico e costruttivo, delle caratteristiche e finiture, del taglio dimensionale, della conformazione, della frazionabilità, delle condizioni di manutenzione e conservazione nonché dell'esposizione; - box (450 /mq /mq) in funzione del livello costruttivo, della tipologia (singolo/doppio), della superficie, della conformazione e dello stato manutentivo e conservativo. 6.3 Valutazione corpi: 1. Abitazione con cantina Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Abitazione (mansardata) 72, , ,00 con cantina Valore corpo ,00 Valore diritto e quota ,00 2. Box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box 14,00 950, ,00 Pag. 6

7 Valore corpo (arrotondato) ,00 Valore diritto e quota ,00 3. Box Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box 14,00 950, ,00 Valore corpo (arrotondato) ,00 Valore diritto e quota ,00 4. Cantina Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Cantina 4,00 300, ,00 Valore corpo (arrotondato) 1.000,00 Valore diritto e quota 1.000,00 Nota bene: Il parametro unitario della cantina è stato determinato in proporzione al valore unitario attribuito all abitazione, tenendo conto delle diverse caratteristiche costruttive e appetibilità commerciale. Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota 1 Abitazione con cantina 72, , ,00 2 Box 14, , ,00 3 Box 14, , ,00 4 Cantina 4, , ,00 TOTALI , , Prezzo base d'asta del lotto: Prezzo di vendita del lotto nello stato di fatto in cui si trova: ,00 Allegati SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE DOCUMETAZIONE CARTOGRAFICA E FOTOGRAFICA Data generazione: L'Esperto alla stima Antonio Gamba Pag. 7

8 IMMOBILIARE LE MIMOSE S.A.S. Arluno (MI), via D'Antona 4/I e 8/A Valutazione al 31/12/2015 Abitazione, box e cantina Destinazione Piano Foglio Mappale Subalterno Consistenza commerciale U.M. Parametro di mercato ( /mq) Valore di Mercato (libero e disponibile) (euro) Abitazione (mansardata) con cantina 2-S mq Box S mq Box S mq Cantina S mq TOTALI

9 Arluno (MI), via D Antona 4/I e 8/A

10 Arluno (MI), via D Antona 4/I e 8/A

11 Arluno (MI), via D Antona 4/I e 8/A

12 Arluno (MI), via D Antona 4/I e 8/A