Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Rapporto di stima Fallimentare - n. 904 / 2014 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Immobiliare Le Mimose S.a.s. Di Marsagalli Ivan Alberto E C. Ivan Marsagalli N Gen. Rep. 904/2014 data udienza di verifica crediti: ore 10:20 Giudice Delegato: Dott.ssa IRENE LUPO Curatore Fallimentare: Andrea Giongo RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Unico Esperto alla stima: Codice fiscale: Studio in: Pec: Antonio Gamba GMBNTN42H26L567D Via Mario Pagano 69/A - Milano saverio.latocca@praxi.com antonio.gamba@ingpec.eu Pag. 1 Ver. 3.0 Edicom Finance srl

2 Rapporto di stima Fallimentare - n. 904 / 2014 Bene in Arluno (Milano) Via Enzo Ferrari Lotto: Unico 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Unico. Capannone (ex discoteca), con area di pertinenza, sito in via Enzo Ferrari Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Le Mimose S.A.S. di Marsagalli Ivan Alberto e C.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: SOC. ACCOM. SEMPLICE IMMOBILIARE LE MIMOSE DI MARSAGALLI IVAN ALBER- TO E C., foglio 15, particella 789, subalterno 702, via Enzo Ferrari, piano T-1-S1, categoria D/7, rendita ,00 Note: 1) la particella 789 subalterno 701 foglio 15 risulta soppressa; 2) non è possibile dare la conformità catastale in quanto, a seguito dei lavori di ripristino della destinazione originaria (produttiva), tramite demolizione delle opere eseguite abusivamente, occorre procedere con l'aggiornamento al Catasto Fabbricati. 2. QUARTIERE E ZONA: La zona in cui è inserito l'immobile in esame è posta alla periferia sud del Comune di Arluno, nella porzione di territorio ubicata oltre l'autostrada A4 Torino-Trieste ed a confine con il Comune di Vittuone, e risulta caratterizzata in prevalenza da insediamenti produttivi (industriali/artigianali) con presenza di alcuni edifici a destinazione residenziale. Dal punto di vista viabilistico e dell'accessibilità, la zona risulta facilmente raggiungibile con mezzi privati grazie alla strada provinciale n. 240 che consente di pervenire in tempi abbastanza rapidi sia al casello dell'autostrada A4 Torino- Trieste sia al centro di Arluno sia ai comuni limitrofi di Vittuone, Sedriano e Santo Stefano Ticino. La zona dispone di un numero sufficiente di parcheggi. Arluno ( abitanti circa) è un centro industriale e agricolo, in provincia di Milano, da cui dista 20 km circa in direzione ovest/nordovest. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: mista artigianale/industriale a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. Caratteristiche zone limitrofe: miste Attrazioni paesaggistiche: - Attrazioni storiche: - Principali collegamenti pubblici: - Servizi offerti dalla zona: - 3. STATO DI POSSESSO: Libero Pag. 2 Ver. 3.0 Edicom Finance srl

3 Rapporto di stima Fallimentare - n. 904 / SITUAZIONE URBANISTICA E PRATICHE EDILIZIE: Nel vigente PGT del Comune di Arluno il bene in esame ricade in Ambito territoriale T4 - sistemi insediativi per l'economia locale (artt. 89, 90, 91, 92 e 93 delle Norme tecniche del Piano delle Regole). L immobile è stato realizzato in forza del Permesso di Costruire n. 8 del 28/04/2004. Nel 2007 e nel 2008 sono state inoltrate due DIA al fine di trasformare il capannone in discoteca (Mirage) e nel 2009 è stata presentata domanda di rilascio del certificato di agibilità. Nel 2014 il Comune di Arluno ha emesso due ordinanze (n. 97/2014 prot del 08/07/2014 e n. 98/2014 prot del 08/07//2014) inerenti alla rimozione di opere abusivamente realizzate con modifica della destinazione d'uso. Alle suddette ordinanze si è ottemperato mediante la demolizione delle opere eseguite abusivamente nonché il ripristino della destinazione originaria produttiva (artigianale/industriale) e conseguentemente è stato chiuso l'iter istruttorio relativo al bene in esame, come da comunicazione del 06/05/2015 prot dell'ufficio Tecnico del Comune di Arluno. Nota: non è possibile dare la conformità edilizia in quanto per il capannone in questione manca l'agibilità. 5. DESCRIZIONE: Trattasi di un capannone, con area di pertinenza, costruito negli anni 2004/2005 e, successivamente, oggetto dapprima, tra il 2007 ed 2009, di lavori edilizi ed impiantistici al fine di trasformarlo in discoteca (Mirage) ed in seguito (2015) di lavori di ripristino (demolizione delle opere eseguite abusivamente) della destinazione originaria produttiva (artigianale/industriale). L immobile presenta struttura portante in c.a.p., solai in c.a./laterocemento, copertura piana, tamponamenti in pannelli prefabbricati di cls, aventi finitura superficiale in ghiaietto lavato, con presenza di ampie vetrate, serramenti esterni in metallo/vetro-vetrocamera, divisori interni in muratura intonacata e tinteggiata, porte tagliafuoco, porte interne in legno, pavimentazioni in granito, gres porcellanato e parquet, rivestimenti in ceramica e controsoffittature in cartongesso, pannelli fonoassorbenti e doghe di alluminio. Il bene si sviluppa su due piani fuori terra (piani terreno e primo soppalcato) oltre ad un piano interrato. Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Le Mimose S.A.S. di Marsagalli Ivan Alberto e C.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Superficie di circa mq 1.340,00 e altezza interna da un minimo di 2,70 m ad un massimo di 7,30 m Il capannone in esame non risulta ad oggi utilizzabile ai fini produttivi (artigianali/industriali) in quanto i lavori di ripristino della destinazione originaria sono consistiti unicamente nella demolizione delle opere eseguite abusivamente. Nella stima abbiamo pertanto previsto ulteriori costi per gli interventi edilizi ed impiantistici necessari all'uso produttivo (artigianale/industriale), ipotizzando che il capannone stesso sia in discreto/buono stato. La consistenza dell'immobile è stata calcolata in base a quanto previsto dalla normativa catastale. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Capannone (ex discoteca Mirage) Superficie lorda di pavimento 1.340,00 1, , , ,00 Pag. 3 Ver. 3.0 Edicom Finance srl

4 Rapporto di stima Fallimentare - n. 904 / VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 6.1 Criterio di stima: La stima è stata sviluppata secondo il metodo comparativo, in base al quale il Valore dell immobile deriva dal confronto con le quotazioni correnti di mercato relative ad immobili assimilabili (comparables), attraverso un processo di "aggiustamento" che apprezza le peculiarità dell immobile oggetto di stima rispetto alle corrispondenti caratteristiche dei comparables. 6.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Ufficio tecnico di Arluno, Agenzie immobiliari, OMI, OSMI, Nomisma, Scenari immobiliari e Banca dati Praxi. Parametri medi di zona per destinazione principale: capannoni tipici (500 /mq 800 /mq) in funzione della qualità edilizia, delle caratteristiche e finiture, della consistenza, della conformazione, della frazionabilità, delle condizioni di manutenzione e conservazione. 6.3 Valutazione corpo: Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo capannone (ex discoteca Mirage) 1.340,00 675, ,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 Costi di ripristino, da ex discoteca a produttivo, pari a /mq ,00 Valore corpo (arrotondato) ,00 Valore diritto e quota ,00 Nota bene: il Valore del capannone è comprensivo di quello dell area di pertinenza. 6.4 Prezzo base d'asta del lotto: Prezzo di vendita del lotto nello stato di fatto in cui si trova: ,00 Allegati SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE DOCUMENTAZIONE CARTOGRAFICA E FOTOGRAFICA Data generazione: L'Esperto alla stima Antonio Gamba Pag. 4 Ver. 3.0 Edicom Finance srl

5 IMMOBILIARE LE MIMOSE S.A.S. Arluno (MI), via Ferrari Valutazione al 31/12/2015 Ex discoteca Mirage Destinazione Piano Foglio Mappale Subalterno Consistenza commerciale U.M. Parametro di mercato in discreto/buono stato ( /mq) Costi di ripristino (da ex discoteca a produttivo) Valore di Mercato (libero e disponibile) (euro) Capannone T-1-S mq che si arrotonda a Nota: il Valore del capannone è comprensivo di quello dell'area di pertinenza.

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