Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Revalco S.r.l. N Gen. Rep. 1024/2014 data udienza di verifica crediti: ore 11:15 Giudice Delegato: Dott. GUIDO MACRIPÒ Curatore Fallimentare: Dott.ssa Claudia Motta RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Milano, Via Stephenson 90 - Esperto alla stima: Arch. Lucia Marzano Codice fiscale: MRZLCU65B43F205S Partita IVA: Studio in: Via Paullo Milano Telefono: Fax: lucia.marzano.arch@gmail.com Pec: marzano.8213@oamilano.it Pag. 1 di 8

2 1. Dati Catastali INDICE SINTETICO Bene: via Stephenson, 90 - Milano Lotto: 001 Corpo: Capannone ad uso deposito con annessi laboratori e uffici. Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Dati Catastali: foglio 28, particella Stato di possesso Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: verificata. 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: 5. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: si 6. Prezzo Bene: via Stephenson, 90 - Milano (Milano) Lotto: 001 Prezzo da libero: ,00 ALLEGATI 1) Compravendita 2) Estratto di mappa particella 212 3) Visura storica e planimetria catastale 4) Pratiche edilizie e Abitabilità 5) Dichiarazioni di Conformità impianti 6) Attestato Prestazione Energetica 7) Certificazione notarile 8) Fotografie Pag. 2 di 8

3 Beni in Milano (Milano) via Stephenson, 90 Lotto: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Identificativo corpo: Capannone ad uso deposito con annessi laboratori e uffici. Fabbricato costruito per esigenze industriali [D7] sito in via Stephenson, 90 Quota e tipologia del diritto 1/1 di Revalco S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: REVALCO S.R.L. foglio 28, particella 212, scheda catastale del 11/04/2002, indirizzo via Stephenson 90, comune Milano, categoria D/7, rendita ,00 Derivante da: Variazione di classamento del n /2004 prot. n. MI Confini: a Nord mapp.153, a Est mapp. 208, a Sud via Stephenson, a Est via Polonia. 2. DESCRIZIONE GENERALE La zona è prettamente a carattere industriale e artigianale, dotata di urbanizzazione primaria e secondaria con strutture alberghiere e di ristorazione. Caratteristiche zona: periferica produttiva normale. Area urbanistica: mista artigianale/industriale a traffico locale con parcheggi scarsi. Caratteristiche zone limitrofe: miste artigianali/industriali Principali collegamenti pubblici: Autostrada A4 Torino-Trieste a 3 km, Autostrada dei Laghi a 3 km, Stazione ferroviaria S a 3,8 km, tratte da e per Domodossola, Luino, Porto Ceresio e Torino Servizi offerti dalla zona: alberghi e ristorazione. 3. STATO DI POSSESSO Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli - Pignoramento a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARATE BRIANZA contro Revalco S.r.l.; derivante da decreto del Tribunale di Milano in data 24 ottobre 2014 rep trascritto a Milano in data 03/12/2014 ai nn /44436 come da Certificato notarile. - Sentenza dichiarativa di Fallimento a favore della massa dei creditori contro Revalco S.r.l.; derivante da Sentenza n. 1049/2014 trascritta a Milano in data 04/03/2015 ai nn /7645. Pag. 3 di 8

4 4.1.2 Altre limitazioni d'uso - Vincolo a favore del Comune di Milano a rogito Italo Tarsia notaio in MIlano in data 24/03/1997 ai nn /15817; trascritto a Milano in data 08/04/1997 ai nn ; Atto di asservimento delle aree fondiarie di pertinenza agli indici di fabbricabilità ai sensi dell'art. 7 della variante NTA 14/09/ Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni. - Ipoteca giudiziale attiva a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARATE BRIANZA contro Revalco S.r.l.; derivante da Decreto ingiuntivo Tribunale di Monza; Importo ipoteca: ,40; Importo capitale: ,18; come da Certificato notarile. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: verificata Indice di prestazione energetica: EPh: G = kwh/mca - ETc: B = 7.68 kwh/mca 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Proprietario: Immobiliare San Giovanni L. 2 s.r.l. (ante ventennio) - Proprietario: Intesa Leasing s.p.a. dal 23/09/1999 al 30/12/ In forza di atto di compravendita a rogito Silvia d'alonzo notaio in Milano in data 23/09/1999 ai nn / registrato a Milano in data 07/10/1999 ai nn /1V - trascritto a Milano in data 12/10/1999 ai nn / Note: in data con atto Manuela Agostini notaio in Milano Rep Racc la società Intesa Leasing spa assunse la denominazione Leasint s.p.a. Proprietario: Revalco s.r.l. dal 30/12/2009 ad oggi - In forza di atto di compravendita A rogito Paolo De Martinis notaio in Milano in data 30/12/2009 ai nn / trascritto a Milano in data 29/01/2010 ai nn. 5264/ PRATICHE EDILIZIE Numero pratica: n del 17/12/1997 Intestazione: Immobiliare San Giovanni L. 2 srl Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Costruzione di capannone industriale e corpo congiunto ad uffici Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 10/06/1996 al n. di prot. 1884/96 Rilascio in data 17/12/1997 al n. di prot /96 Numero pratica: 647/2000 e successive varianti. Intestazione: Revalco srl e Cogedis srl Tipo pratica: Concessione edilizia in sanatoria Per lavori: Realizzazione solaio interpiano, tavolati interni e lucernari in copertura Oggetto: variante Presentazione in data 28/02/2000 al n. di prot Rilascio in data 06/11/2000 al n. di prot /2000 NOTE: Agibilità richiesta in data 19/12/2001 con autocertificazione e attestata per silenzio assenso. Pag. 4 di 8

5 N.B. Le pratiche edilizie fanno riferimento al civico 88 ma di fatto riguardano anche l'immobile oggetto di stima, posto all'attuale civico Conformità edilizia: l'immobile è conforme. 7.2Conformità urbanistica: l'immobile è conforme Strumento urbanistico approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: n. 16 del 22/05/2012 Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: ATU 10 Stephenson Ambito di trasformazione urbana e pianificazione attuativa. Descrizione: Capannone ad uso deposito con annessi laboratori e uffici. Il complesso industriale è costituito da una struttura prefabbricata a travi e pilastri, con solai in tegoli a doppio T con tamponamenti esterni realizzati in pannelli prefabbricati, con finitura in graniglia lavata colore rosso. È composto da un capannone in tutta altezza (m 7,20) di forma rettangolare utilizzato per deposito dei materiali; adiacente alla parete lunga ad ovest si sviluppa su due livelli (piano terra e primo) il laboratorio mentre la zona uffici, anch'essa al piano terra e primo, è adiacente alla parete sud. A piano terra, di testa al laboratorio sul fronte a Nord, vi è una zona destinata a servizi al personale (spogliatoi, locale mensa, servizi igienici); i due piani a uffici sono suddivisi in locali operativi, sala riunioni, archivi e entrambi sono dotati di servizi igienici. I due piani sono collegati da due distinti corpi scala: uno posto nella zona di servizio del laboratorio e l'altro nel corpo uffici. Il complesso è circondato da area cortilizia in parte pavimentata e in parte a verde. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Revalco S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Superficie complessiva di circa mq 4.229,26 L'edificio è stato costruito nel 2001 e si sviluppa al piano terra e primo. Ha un'altezza interna di circa: m 7,20 per il capannone, m 3,30 ciascun piano dei laboratori, m 2,80 e m 3,00 il piano terra e primo del corpo uffici. L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi fuori terra Stato di manutenzione generale: buono Componenti edilizie e costruttive Cancello Infissi esterni Infissi interni tipologia: anta singola a battente materiale: ferro verniciato apertura: elettrica condizioni: buone. tipologia: ante singole con apertura a battente, vasistas e fisse materiale: alluminio condizioni: buone. - Note: nel capannone i serramenti fronte Nord sono in parte apribili, nel laboratorio e negli uffici sono tutti apribili a vasistas mentre nei servizi igienici sono apribili a battente. tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone. Pag. 5 di 8

6 Manto di copertura Pareti esterne Pavim. Esterna Pavim. Interna Scale materiale: tegoli in cemento prefabbricato alternato a luci in policarbonato condizioni: buone. materiale: pannelli prefabbricati rivestimento: graniglia lavata color rosso verona e marmo rosso verona condizioni: buone - Note: il rivestimento del capannone è in graniglia mentre il marmo riveste il corpo ingresso e uffici. materiale: cemento lisciato condizioni: buone materiale: cemento lisciato, piastrelle in grès porcellanato e piastrelle monocottura condizioni: buone - Note: Il cemento lisciato è in tutto il capannone, il grès è stato posato nei locali uffici e laboratorio compresa l'area al servizio del personale, mentre nei servizi igienici degli uffici la pavimentazione e il rivestimento sono in monocottura. posizione: a rampe parallele rivestimento: lastre di serizzo condizioni: buone. Dotazioni Impianti Impianto elettrico Epoca di realizzazione: 2001 Impianto a norma con dichiarazione di conformità L. 46/90 del 18 dicembre Note: non risultano successivi adeguamenti e o modifiche. Riscaldamento - Condizionamento e climatizzazione Tipologia di impianto: a gas metano Epoca di realizzazione: 2001 Impianto a norma con dichiarazione di conformità del 13 dicembre 2001 Note: l'impianto utilizza corpi scaldanti a colonna per i servizi igienici, fan-coil negli uffici e termoconvettori a soffitto nei laboratori. Esistenza impianto antincendio. Non esiste certificato prevenzione incendi. Note impianto antincendio: Parere favorevole dei VV.F. rilasciato nell'ambito della pratica edilizia originaria e ai fini dell'agibilità. Ascensore. L'immobile dispone di ascensore. Impianto è a norma con dichiarazione di conformità del 19 dicembre Informazioni relative al calcolo della consistenza La superficie utilizzata per l'individuazione del valore del bene è quella commerciale (al lordo dei muri perimetrali) individuata tramite rilievo metrico delle dimensioni principali con misuratore laser e raffronto a campione delle superfici interne con le dimensioni indicate negli atti di fabbrica. Tutte le superfici relative alle diverse destinazioni sono state ragguagliate alla destinazione principale con l'individuazione di idonei indici. Le superfici "produttive" ricomprendono anche le zone del capannone destinate a uffici, sala prove e servizi strettamente connessi alla produzione. La consistenza commerciale del corpo uffici e del corpo a laboratorio è stata determinata applicando rispettivamente un indice di 1.2 e 1.1 per tener conto del livello di finiture e dotazioni di impianti. La consistenza dell'area esterna è stata ragguagliata con un indice di 0.10 trattandosi di un'area scoperta funzionale all'attività, in parte utilizzabile a parcheggio e in parte per l'accesso dei mezzi pesanti, commisurata alle esigenze ordinarie per immobili similari. Pag. 6 di 8

7 Destinazione Parametro Superficie reale Coeff. Superficie equivalente produttiva laboratorio uffici area scoperta sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento 861,26 1,00 861,26 952,00 1, ,20 530,00 1,20 636, ,00 0,10 188, , ,06 Valori relativi alla Agenzia del Territorio Periodo: 1/2015 Zona: Milano (22) Tipologia: capannoni industriali Valore di mercato min /mq 800,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Produttiva Stato conservativo: Ottimo Valore di mercato max /mq 950,00 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima La valutazione viene effettuata per comparazione ricercando il valore commerciale di immobili simili. Il valore di mercato più probabile sarà quello presente con maggior frequenza nel campione esaminato, eventualmente revisionato applicando indici correttivi dettati da situazioni peculiari. 8.2 Fonti di informazione Catasto di Milano, Ufficio tecnico di Milano, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare OMI Agenzia delle Entrate - TeMA Borsa Immobiliare - Agenzie Immobiliari locali e online. Parametri medi di zona per destinazione principale Capannoni industriali /mq 883,00 Laboratori /mq 864,00, Certificazione notarile. 8.3 Valutazione corpo Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo produttiva 861,26 850, ,00 laboratorio 1.047,20 850, ,00 uffici 636,00 850, ,00 area scoperta 188,60 850, ,00 Pag. 7 di 8

8 Valore Corpo ,00 Valore complessivo intero ,00 Riassunto ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Capannone ad uso deposito con annessi laboratori e uffici. mq 2.733, , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) 8.5 Prezzo base d'asta del lotto ,15 Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,85 trova Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" ,85 Milano, 12 novembre 2015 L'Esperto alla stima Arch. Lucia Marzano Pag. 8 di 8