TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare

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1 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s._ n. _5/2015 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta in sostituzione temporanea Dott.ssa G. Pascale ************************ ALLEGATO 9 LOTTO 9 B - Comune di ORTA SAN GIULIO Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 4 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano T-S1 Rendita Euro 340,86, graffato Fg. 6, Part. 1275; Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 12 Cat. C/6, cl. 5 cons. 15 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 105,36; ,00 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 1

2 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s._ n. _5/2015 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta LOTTO 9 ************************ 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI: I beni, situati nel Comune di Orta San Giulio, in Via Eleuterio Rodolfi, frazione Legro, presente nell elenco B) sono di proprietà per 1000/1000 di Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F e consistono in: - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 4 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano T-S1 Rendita Euro 340,86, graffato Fg. 6, Part. 1275; - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 12 Cat. C/6, cl. 5 cons. 15 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 105,36; Alla proprietà si accede da Via Eleuterio Rodolfi. Trattasi di appartamento sito al piano terra (edificio C) con annessa cantina e autorimessa al piano interrato. L alloggio è situato in una palazzina che fa parte del comparto 2A del piano particolareggiato di Legro dove erano previsti edifici in edilizia libera (10 villini a schiera) e edifici in edilizia convenzionata (quattro palazzine quadrifamiliari). Coerenze appartamento: a Nord part. 1275, Est corsia manovra box, a Sud sub. 5 e vano scala comune, a Ovest part Coerenze cantina: Nord rampa accesso piano interrato, Est corsia manovra box, a Sud sub. 6, a Ovest terrapieno. Coerenze autorimessa: Nord rampa accesso piano interrato, a Est spazio manovra box, a Sud sub. 13, a Ovest corridoio comune. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: La proprietà di interesse è costituita da appartamento al piano terra, di 3 vani, con annessa cantina e autorimessa al piano interrato. L appartamento è inserito in una palazzina quadrifamiliare a due piani fuori terra con sottotetto non agibile e un piano interrato dove sono situate le cantine e le autorimesse. L accesso pedonale e carraio avviene dall area di manovra ad uso comune per l intero complesso immobiliare. La rampa di accesso carraio, al piano interrato, è situata, ed utilizzata, tra le palazzine C e D che insistono entrambe sul mappale L appartamento al piano terra è così costituito: soggiorno con angolo cottura, due disimpegni, bagno, camera, terrazzo e cortile/giardino esclusivo. Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 2

3 Dalla porta di ingresso si accede al soggiorno con angolo cottura ( circa 26,34 m²) dove da ampia porta finestra sulla facciata ovest si accede al cortile/giardino privato; a fianco dell angolo cottura è presente porta di accesso ad un primo disimpegno (circa 2,2 m²) che immette nel disimpegno della zona notte (circa 1,9 m²) su cui si affacciano gli accessi al bagno (circa 5,27 m²) e alla camera matrimoniale (circa 14,20 m²). Dalla camera matrimoniale è possibile accedere al terrazzo. I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro/camera e persiane. I serramenti interni sono in legno tamburato. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo. In soggiorno è presente predisposizione per camino. L alloggio è privo di finiture: dell impianto di riscaldamento manca la caldaia, mancano i sanitari con le relative rubinetterie, dell impianto elettrico mancano frutti, placche e interruttori e manca la tinteggiatura. Il solaio interpiano tra piano terra e interrato è in lastre predalles. Le pareti della cantina e dell autorimessa sono intonacate. La basculante è in lamiera. L appartamento di interesse risulta parzialmente completato. Sono presenti segni evidenti di umidità ascendente nella zona soggiorno/angolo cottura e nella camera da letto sulla parete verso il terrazzo. 3. STATO DI POSSESSO: I beni di cui al capitolo B) Lotto 9 dell elenco dei beni soggetti a procedura fallimentare sono di proprietà per 1000/1000 dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: - Sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Novara in data 20/01/2015, trascrizione del 17/07/2015 ai nn. 9040/6886, a favore Massa dei creditori del fallimento dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Frazionamento in quota trascritto in data 07/11/2011 ai nn /3290, atto Notaio Polito Domenico del 26/10/2011 N. Rep /32871 a favore Intesa Sanpaolo S.P.A. con sede in Torino (TO) (C.F ) contro Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s con sede in Borgomanero (NO) (C.F ) 5. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE: E stata riscontrata conformità urbanistica-edilizia e catastale. Impianti Non ultimati. Pratiche edilizie concessioni edilizie Sono state reperite le seguenti pratiche: Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 3

4 - Convenzione Urbanistica (Notaio Bertoncelli Rep. n. 7593, Racc. n. 1868) del 12 gennaio 2007 tra il Comune di Orta San Giulio e Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.A.S.. (Allegato E) - Permesso di Costruire Convenzionato n. 13/07 del 10/04/2007 per la realizzazione in Via Redolfi frazione Legro di Nuova costruzione di edifici residenziali nel comparto 2 del piano particolareggiato di Legro, in edilizia libera (lotti 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32) e in edilizia convenzionata (lotti 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13). (Allegato F) - DIA Prot. N del 29/ 04/2009 quale prima variante del Permesso di Costruire 13/07 (Allegato G) - P.d.C. N. 4/10 del 01/06/2010 relativo a proroga termini del primo lotto dell intervento relativo al P.d.C. 13/07. - S.C.I.A. n. 14/2011 Prot. N del 25/05/2011, quale seconda variante al P.d.C. N. 13/07 del 10/04/2007. (Allegato H) - S.C.I.A. n. 15/2011 Prot. N del 25/05/2011, relativa alle opere impiantistiche in alcuni alloggi. (Allegato I) - Richiesta di Compatibilità Paesaggistica (Pratica n. 90/2011) presentata in data 01/12/2011 Prot. N Parere di Compatibilità Paesaggistica (recinzioni) del 17/01/2012 Prot. N. 546/ / Ordinanza del Comune di Orta San Giulio n. 15/2012 del relativa a sanzione per le opere di recinzione realizzate. (Allegato L) - S.C.I.A. n. 12/2012 Prot del 14/05/2012 relativa ad opere realizzate (recinzioni). (Allegato M) - Comunicazione di fine lavori e dichiarazione di conformità delle opere in data 15/05/2012 a firma dell Amministratore dell Immobiliare Crespi e del Direttore dei Lavori. (Allegato N) - Comunicazione di fine lavori OO.UU.in data 25/05/2012 a firma dell Amministratore dell Immobiliare Crespi e del Direttore dei Lavori. (Allegato O) - Collaudo Tecnico Amministrativo di opere di urbanizzazione Piano Particolareggiato di Legro Collaudo Definitivo Comparti I e II. Relazione e certificato di collaudo condizionato al rispetto di prescrizioni. Prot. N del (Allegato P) In base al PRGC attuale l area di interesse è in attesa di nuova destinazione in quanto il piano particolareggiato è scaduto. Il piano particolareggiato aveva validità di cinque anni dal rilascio della prima concessione, eventualmente prorogabile di un anno. Era previsto inoltre che tutte le opere di urbanizzazione previste nel progetto dovranno iniziare con il rilascio della prima concessione e terminare prima della data di rilascio della richiesta del 1 certificato di agibilità. 6. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: La proprietà di interesse è costituita da appartamento al piano terra, di 3 vani, con Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 4

5 annessa cantina e autorimessa al piano interrato. L appartamento è inserito in una palazzina quadrifamiliare a due piani fuori terra con sottotetto non agibile e un piano interrato dove sono situate le cantine e le autorimesse. L accesso pedonale e carraio avviene dall area di manovra ad uso comune per l intero complesso immobiliare. La rampa di accesso carraio, al piano interrato, è situata, ed utilizzata, tra le palazzine C e D che insistono entrambe sul mappale L appartamento al piano terra è così costituito: soggiorno con angolo cottura, due disimpegni, bagno, camera, terrazzo e cortile/giardino esclusivo. Dalla porta di ingresso si accede al soggiorno con angolo cottura ( circa 26,34 m²) dove da ampia porta finestra sulla facciata ovest si accede al cortile/giardino privato; a fianco dell angolo cottura è presente porta di accesso ad un primo disimpegno (circa 2,2 m²) che immette nel disimpegno della zona notte (circa 1,9 m²) su cui si affacciano gli accessi al bagno (circa 5,27 m²) e alla camera matrimoniale (circa 14,20 m²). Dalla camera matrimoniale è possibile accedere al terrazzo. I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro/camera e persiane. I serramenti interni sono in legno tamburato. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo. In soggiorno è presente predisposizione per camino. L alloggio è privo di finiture: dell impianto di riscaldamento manca la caldaia, mancano i sanitari con le relative rubinetterie, dell impianto elettrico mancano frutti, placche e interruttori e manca la tinteggiatura. Sono presenti segni evidenti di umidità ascendente nella zona soggiorno/angolo cottura e nella camera da letto sulla parete verso il terrazzo. Il solaio interpiano tra piano terra e interrato è in lastre predalles. Le pareti della cantina e dell autorimessa sono intonacate. La basculante è in lamiera. L autorimessa di interesse è interna alla sagoma del corpo di fabbrica principale. Le pareti esterne contro terra sono costituite da muri in c.a. che delimitano perimetralmente la superficie del piano. La struttura portante della palazzina è di tipo mista in muratura portante con travi e pilastri in c.a., solai in latero-cemento (solaio piano terra/interrato in predalles) e muratura perimetrale in laterizio monoblocco. Il tetto, in legno a vista, è coibentato; il manto di copertura è in coppi antichizzato. Le facciate esterne sono in parte in intonaco civile tinteggiato e in parte in geo-pietra. Le palazzine C e D si sono costituite nel Condominio Torre 2 con Amministratore Pro Tempore il Geom. Matteo Giacomini di Orta San Giulio. Dal riparto del conto consuntivo spese straordinarie dell anno 2014 (Allegato Q) risulta che l Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.A.S., per tutte le unità immobiliari di proprietà delle palazzine C e D, ha un debito di 2.287,02 che è stato anticipato dai vari condomini che costituiscono il Condominio Torre 2. Dal riparto del conto preventivo dell anno 2014 (Allegato R) risulta che l Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.A.S., per tutte le unità immobiliari di proprietà delle palazzine C e D, ha un debito di 281,70 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 5

6 La superficie lorda dell appartamento è stimata in circa 56,20 m². La cantina ha una superficie di circa 8,8 m², il terrazzo ha una superficie di circa 17,28 m² e il giardino/cortile ha una superficie di circa 45,40 m². L autorimessa ha una superficie di circa 15,0 m². Proprietà per intero dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F N.C.E.U. - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 4 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano T-S1 Rendita Euro 340,86, graffato Fg. 6, Part. 1275; - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 12 Cat. C/6, cl. 5 cons. 15 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 105,36; Coerenze appartamento: a Nord part. 1275, Est corsia manovra box, a Sud sub. 5 e vano scala comune, a Ovest part Coerenze cantina: Nord rampa accesso piano interrato, Est corsia manovra box, a Sud sub. 6, a Ovest terrapieno. Coerenze autorimessa: Nord rampa accesso piano interrato, a Est spazio manovra box, a Sud sub. 13, a Ovest corridoio comune. 7. VALUTAZIONE DEL LOTTO 9 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio (Quotazioni Immobiliari OMI) relativi al Comune di Orta San Giulio e soprattutto considerando lo stato di fatto della proprietà di interesse, tenendo conto delle necessarie decurtazioni per la modalità di vendita. Le fonti di informazione sono stati il Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Orta San Giulio, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato. La stima viene effettuata, con riferimento allo stato attuale dell unità immobiliare, in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio, opportunamente decurtati (Quotazioni Immobiliari OMI Anno 2014, semestre 2) relativi al Comune di Orta San Giulio, zona semicentrale/frazione Legro, codice zona C1, microzona catastale 3 Lotto 9: Fg. 6, part. 1269, sub. 4 Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Appartamento Sup. reale lorda 56,20 1,00 56,20 Cantina Sup. reale lorda 8,8 0,25 2,20 Terrazzo Sup. reale lorda 17,28 0,30 5,20 Cortile/Giardino (pari alla sup. dell abitazione) Sup. reale lorda 45,40 0,10 4,54 Sup. reale lorda 127,68 65,96 Valutazione delle superfici A. Appartamento Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 6

7 Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 6, part. 1269, sub. 4 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Appartamento 65,96 850, ,00 65,96 Arrotondato a ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Lotto 9: Fg. 6, part. 1269, sub. 12 Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Autorimessa Sup. reale lorda 15,0 1,00 15,0 Sup. reale lorda 15,0 15,0 Valutazione delle superfici B. Autorimessa Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 6, part. 1269, sub. 12 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Box 15,0 790, ,00 15,0 Arrotondato a ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Lotto 9: Fg. 6, part. 1269, sub. 4 e Fg. 6, part. 1269, sub. 12 Valutazione delle superfici A Appartamento + B - Autorimessa - Valore corpo: ,00 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 7

8 RIEPILOGO VALUTAZIONE LOTTO LOTTO 9 Via Via Eleuterio Rodolfi Fraz. Legro Orta San Giulio Fanno parte del Lotto 9 i seguenti beni: Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 4 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano T-S1 Rendita Euro 340,86, graffato Fg. 6, Part. 1275; Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1269, sub. 12 Cat. C/6, cl. 5 cons. 15 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 105,36; ,00 Novara, 31 luglio 2015 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 8