TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare

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1 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento I Girasoli srl_ n. _38/2014 RG FALL Giudice delegato: Dott.ssa Pascale Guendalina Alessandra Virginia ************************ ALLEGATO 5 LOTTO 14 Cogne Fraz. Epinel LOTTO 14 Appartamento Fanno parte del Lotto 14 i seguenti beni: - Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 449, sub Cat. A/3, cl. 1 cons. 2 vani Frazione ,00 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 1

2 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento I Girasoli srl_ n. _38/2014 RG FALL Giudice delegato: Dott.ssa Pascale Guendalina Alessandra Virginia LOTTO 14 ************************ 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI: Il bene, situato nel Comune di Cogne, Fraz. Epinel presente nell elenco A) è di proprietà de I Girasoli srl Via Rosmini, 8 Novara (NO) - C.F e consistono in: Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 449, sub Cat. A/3, cl. 1 cons. 2 vani Frazione Coerenze appartamento: Nord area esclusiva con al di là passaggio comune e cortile comune, Est vicolo, Sud Vicolo, Ovest altra proprietà. 1. DESCRIZIONE SOMMARIA: L unità immobiliare fa parte del Condominio Gran Paradiso Fraz. Epinel n Cogne. Lungo la strada SR47, a circa 4 Km da Cogne, è presente la Fraz. Epinel. La proprietà è situata in zona esclusivamente pedonale della Fraz. Epinel. E necessario lasciare la macchina in un parcheggio a circa 200 m e poi procedere a piedi. Dalla Strada Regionale n. 47 si sale verso la parte alta della frazione Epinel. Arrivati a un parcheggio pubblico è necessario lasciare la macchina per procedere a piedi verso il fabbricato. Davanti all ingresso principale dell unità immobiliare, che è situata sul fronte secondario verso il cortile comune, è presente area esclusiva. Dall ingresso principale si accede al monolocale con angolo cottura (di circa 16,7 m² - in concessione è segnato soggiorno con angolo cottura) e da qui si accede ad un locale spogliatoio (di circa 7,5 m ² - utilizzato come camera da letto); dallo spogliatoio si accede al bagno in aspirazione (di circa 3,8 m²). Il locale spogliatoio si affaccia sul vicolo che costeggia il fabbricato. Il lato est dell unità immobiliare è in aderenza al terrapieno su cui è presente il vicolo. L appartamento ha un altezza di circa 217 cm, una superficie netta di circa 28,0 m² e una superficie lorda di circa 40,0 m². Durante il sopralluogo si è verificato che le dimensioni presenti sui disegni di concessione (Allegato X) non corrispondono a quanto rilevato. E invece congruente la Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 2

3 distribuzione dei locali sia nei disegni concessione che nella planimetria catastale (Allegato X1). E necessario precisare che il fatto è in gran parte imputabile ai lavori effettuati dal Sig. Soldati Ugo che occupa l appartamento da parecchi anni. Durante il sopralluogo il Sig. Soldati ha dichiarato che le opere di seguito elencate sono state da lui effettuate: pavimento in listoni di legno in soggiorno e camera; rivestimento alle pareti con perline di legno, e retrostante isolamento, in soggiorno e camera; fornitura e posa delle porte in legno a scorrere; arredamento completo (cucina, letto, panca, ecc.); faretti e punti luce; formazione del pavimento in pietra sotto la stufa; antone di chiusura alla porta finestra del locale ripostiglio. (Allegato X2) I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro. L impianto di riscaldamento è garantito da stufa a legna nell angolo del soggiorno. In bagno sono presenti stufette elettriche. La cucina è alimentata da bombola di GPL posizionata vicino all ingresso principale. L impianto elettrico è quello di origine ed è presente certificazione depositata. E presente una piccola cantina, all interno di locale condominiale comune, al piano interrato dove mediante grigliato metallico sono state individuate più aree destinate a cantina, attribuite ai vari condomini. Il Condominio Gran Paradiso risulta in buono stato di manutenzione e conservazione generale. 2. STATO DI POSSESSO: I beni di cui al capitolo A) Lotto 14 dell elenco dei beni soggetti a procedura fallimentare sono di proprietà per 1/1 de I Girasoli srl Via Rosmini, 8 Novara (NO) - C.F VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: - Sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Novara in data 12/06/2014 depositata il 23/06/2014 rep. n. 38/2014, trascrizione del 15/12/2014 Reg. Gen. N , Reg. Part. N , a favore Massa dei creditori del fallimento della società I Girasoli S.r.l. - Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Sondrio in data 20/01/2014 rep. 431, iscritta all'agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Aosta, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 20/02/2014 Reg. Part. N. 202, Reg. Gen. N per ,00 a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO S.C.P.A. con sede in Sondrio (SO) C.F , per la quota di 1/1, contro I Girasoli s.r.l. (C.F ). - Annotazione a iscrizione Frazionamento in quota, derivante da atto del Notaio Auteri Fabio in data 15/03/2006 Rep , presentazione n. 5 del 07/08/2006 Reg. Part. N. 1339, Reg. Gen. N a favore di SANPAOLO IMI SOCIETA PER AZIONI con sede a Torino (C.F ) contro I Girasoli S.r.l. con sede a Novara ( C.F ). Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 3

4 4. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE: Da quanto è stato possibile verificare è presente conformità sia urbanistica che catastale per quanto riguarda la distribuzione dei locali. Non è stato possibile verificare le dimensioni di concessione visto i rivestimenti interni posati. Impianti Alla richiesta di agibilità sono allegate le dichiarazioni di conformità degli impianti installati. Pratiche edilizie concessioni edilizie Sono state reperite le seguenti pratiche: - C.E. del 07/06/1991 N. 47/91 concessione rilasciata alla Società Consorzio per lo sviluppo delle costruzioni e dell arredo s.r.l. per recupero di complesso di fabbricati da adibire a civile abitazione. - C.E. del 28/07/2000 N. 37/2000 a Girasoli S.p.a per recupero edilizio di edifici da adibire a civile abitazione in Cogne, frazione Epinel. - In data viene presentata denuncia di esecuzione delle varianti realizzate in corso d opera, Pratica n. 2004/145, presentata dalla Società Girasoli S.r.l.. - C. E. in variante del 22/07/2005 N. 34/2005 rilasciata a I Girasoli. - Concessione in Sanatoria del N. 08/2007 rilasciata a I Girasoli s.r.l. - In data 13 luglio 2007 viene presentata richiesta del certificato di agibilità. (Allegato Y) - In data 27 luglio 2007 il Comune di Cogne invia lettera (Prot. N ) alla Societa I Girasoli s.r.l. per integrare entro 60 giorni, dalla data della stessa, la documentazione consegnata. Non risulta nessun invio relativo alla documentazione richiesta. (Allegato W) L intero fabbricato è vincolato dalla Soprintendenza Beni Architettonici e Paesaggistici. 5. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: L unità immobiliare fa parte del Condominio Gran Paradiso Fraz. Epinel n Cogne. Lungo la strada SR47, a circa 4 Km da Cogne, è presente la Fraz. Epinel. La proprietà è situata in zona esclusivamente pedonale della Fraz. Epinel. E necessario lasciare la macchina in un parcheggio a circa 200 m e poi procedere a piedi. Dalla Strada Regionale n. 47 si sale verso la parte alta della frazione Epinel. Arrivati a un parcheggio pubblico è necessario lasciare la macchina per procedere a piedi verso il fabbricato. Davanti all ingresso principale dell unità immobiliare, che è situata sul fronte Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 4

5 secondario verso il cortile comune, è presente area esclusiva. Dall ingresso principale si accede al monolocale con angolo cottura (di circa 16,7 m² - in concessione è segnato soggiorno con angolo cottura) e da qui si accede ad un locale spogliatoio (di circa 7,5 m ² - utilizzato come camera da letto); dallo spogliatoio si accede al bagno in aspirazione (di circa 3,8 m²). Il locale spogliatoio si affaccia sul vicolo che costeggia il fabbricato. Il lato est dell unità immobiliare è in aderenza al terrapieno su cui è presente il vicolo. L appartamento ha un altezza di circa 217 cm, una superficie netta di circa 28,0 m² e una superficie lorda di circa 40,0 m². Durante il sopralluogo si è verificato che le dimensioni presenti sui disegni di concessione non corrispondono a quanto rilevato. E necessario precisare che il fatto è in gran parte imputabile ai lavori effettuati dal Sig. Soldati Ugo che occupa l appartamento da parecchi anni. Durante il sopralluogo il Sig. Soldati ha dichiarato che le opere di seguito elencate sono state da lui effettuate: pavimento in listoni di legno in soggiorno e camera; rivestimento alle pareti con perline di legno, e retrostante isolamento, in soggiorno e camera; fornitura e posa delle porte in legno a scorrere; arredamento completo (cucina, letto, panca, ecc.); faretti e punti luce; formazione del pavimento in pietra sotto la stufa; antone di chiusura alla porta finestra del locale ripostiglio. (Allegato X) I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro. L impianto di riscaldamento è garantito da stufa a legna nell angolo del soggiorno. In bagno sono presenti stufette elettriche. La cucina è alimentata da bombola di GPL posizionata vicino all ingresso principale. L impianto elettrico è quello di origine ed è presente certificazione depositata. E presente una piccola cantina, all interno di locale condominiale comune, al piano interrato dove mediante grigliato metallico sono state individuate varie aree, utilizzate come cantine, attribuite ai vari condomini. L installazione delle armadiature metalliche e l assegnazione d uso alle singole unità immobiliari è stato effettuato con verbale d assemblea effettuata in data 14/07/2009. All unità immobiliare di interesse è stato assegnato lo spazio n. 10. (Allegato W1). Il Condominio Gran Paradiso risulta in buono stato di manutenzione e conservazione generale. La Società I Girasoli srl al aveva un debito, nei confronti del Condominio Gran Paradiso di 1.413,86. Il riparto preventivo per l anno 2015 prevede un importo di spesa, per l unità immobiliare di interesse, pari a 529,00. (Allegato W2) La Società I Girasoli srl e il Sig. Soldati Ugo hanno firmato preliminare di compravendita in data 22/07/2003, preliminare mai registrato. La superficie lorda dell appartamento è stimata in circa 40,00 m²; i millesimi di proprietà dell unità immobiliare corrispondono a 65,17. Proprietà per intero de I Girasoli srl Via Rosmini, 8 Novara (NO) C.F. Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 5

6 N.C.E.U. Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 449, sub Cat. A/3, cl. 1 cons. 2 vani Frazione Coerenze appartamento: Nord area esclusiva con al di là passaggio comune e cortile comune, Est vicolo, Sud Vicolo, Ovest altra proprietà. 6. VALUTAZIONE DEL LOTTO 14 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio (Quotazioni Immobiliari OMI) relativi al Comune di Cogne e soprattutto considerando lo stato di fatto del mercato immobiliare. Le fonti di informazione sono stati Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Cogne, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia del Territorio (OMI codice di zona B1 dati anno 2014, 1 semestre). Lotto 14: Fg. 8, part. 449, sub. 12 Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Abitazione Sup. reale lorda 40,00 1,00 40,0 Sup. reale lorda 40,00 40,00 Valutazione delle superfici A. Abitazione Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 8, part. 449, sub. 12 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Abitazione 40, , ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 6

7 RIEPILOGO VALUTAZIONE LOTTI A - Comune di Cogne LOTTO 14 Fanno parte del Lotto 14 i seguenti beni: - Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 449, sub Cat. A/3, cl. 1 cons. 2 vani Frazione Novara, 27 febbraio ,00 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 7