TRIBUNALE DI BRESCIA

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1 ORIGINALE Arch. Burlotti Giovanni Battista con studio a Sale Marasino in via Valle, 1 tel/fax [email protected] TRIBUNALE DI BRESCIA Esecuzione Immobiliare n.16/2016 CREDITORE PROCEDENTE: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA Con sede a in Brescia via Reverberi n 1 Partita IVA: Rappresentata dall Avv. Francesco Cesare Palermo Sito in Brescia via Corso G. Matteotti n 54 CONTRO: OMISSIS Magistrato: Dott.essa Liana Zaccara Data dell udienza d incarico e giuramento 27/09/2016 Data dell udienza per la determinazione della modalità di vendita 27/01/2017 Dati generali del bene e suddivisione in lotti Lotto 1 Valore Stimato: Euro 191'000,00 Distinto in catasto: particella n 373 sub. 7, cat. A/2, cl. 4, vani 8, R.C. 578,43 euro particella n 373, sub. 8, cat. C/6, cl 4, mq 16, R.C. 29,75 euro particella n 373, sub. 9, bene comune non censibile ai sub. 7 e 8 Dati generali del bene e suddivisione in lotti Lotto 2 Valore Stimato: Euro 416'000,00 Distinto in catasto: particella n 462, sub. 1,cat. A/7, cl 3, vani 11, R.C. 937,37 Particella n 462, sub. 2, cat. C/6, cl 2, mq 66, R.C. 85,22 particella n 462, sub. 3, bene comune non censibile ai sub. 1 e 2

2 TRIBUNALE DI BRESCIA Ufficio esecuzioni immobiliari. PERIZIA DI STIMA: degli immobili siti nel Comune di Rodengo Saiano (BS) in via omissis e in via omissis di proprietà omissis. PREMESSA: la presente perizia è redatta dal sottoscritto Arch. Burlotti Giovanni Battista libero professionista con studio in Sale Marasino via Valle n 1, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Brescia al n 436, C.F. BRL GNN 47A02 H699E, a seguito dell incarico conferitogli dal Tribunale di Brescia ufficio esecuzioni immobiliari in data 27/09/2016 decreto n 16/2016. OGGETTO DELLA PERIZIA: oggetto della presente perizia sono gli immobili siti nel Comune censuario di Rodengo Saiano, in via omissis e in via omissis, oggetto di pignoramento a favore della "BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA" SOCIETA'-COOPERATIVA con sede in Brescia via Reverberi n 1. Tutte le valutazioni di seguito riportate sono riferite alla data del 20/10/2016. Le stesse sono state concretate e concluse alla luce degli elementi e dei dati di fatto e di diritto emersi dopo aver svolto i rilievi e gli accertamenti del caso. CRITERI E METODI DI STIMA: Il sottoscritto ha esperito tutte le necessarie ed opportune indagini per accertare la situazione giuridica, catastale ed urbanistica degli immobili, nonché la loro ubicazione, accessibilità, consistenza e fruibilità, adattabilità a future esigenze e trasformazioni, dopo avere altresì esaminato le caratteristiche costruttive del fabbricato e il suo stato di manutenzione e conservazione. E stato adottato in genere il criterio di stima in base al valore di mercato più probabile dei beni attraverso il metodo sintetico-comparativo. Infatti si è tenuto conto delle caratteristiche estrinseche (ubicazione, accessibilità, esposizione, etc.) ed intrinseche (consistenza, vetustità, stato di manutenzione e conservazione,etc.) dalle vendite avvenute in zona per immobili similari, dell esperienza di esercizio professionale del perito, sentito anche il parere degli esperti.

3 SUDDIVISIONE IN LOTTI: trattandosi di immobili che sono di fatto divisi ed indipendenti propongo la divisione in due lotti: - Fabbricato civile con annesso autorimessa - Fabbricato civile con annesso autorimessa PRIMO LOTTO SITUAZIONE CATASTALE: l immobile che costituisce il primo lotto, è situato nel Comune censuario di Rodengo Saiano (BS) ed è censito alla sezione urbana N.C.T. come segue: - Ditta: OMISSIS. - Particella 373, sub. 7, cat A/2, cl. 4, cons. 8 vani, R.C. 578,43 ; - Particella 373, sub. 8, cat C/6, cl. 4, cons. 16 mq, R.C. 29,75 ; - Particella 373, sub. 9, bene comune non censibile, comune ai su. 7 e 8; DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: l'immobile oggetto della presente perizia fa parte di una palazzina a schiera composta da 5 unità abitative. Il complesso è ubicato in una zona di edilizia economico popolare a breve distanza dal centro storico e si presenta in un discreto stato di conservazione e manutenzione. L'immobile è stato costruito nell'anno 1995 ed è costituito da: - PIANO INTERRATO: una taverna con caminetto, una cantina, un locale caldaia e scala di accesso al piano terra; - PIANO TERRA: un soggiorno-cucina, scala di collegamento trra il piano primo e il piano interrato, autorimessa, bagno,giardino di ingresso e giardinetto posteriore; - PIANO PRIMO: una camera matrimoniale, due camere singole, due bagni, un disimpegno e tre balconi; Da un esame interno ed esterno del fabbricato effettuato il 20/10/2016 rilevo che la struttura portante è mista in C.A. e muratura in laterizio, solai in laterocemento, tetto in C.A. con manto di copertura in tegole portoghesi. Le finiture sono generalmente discrete con pavimentazione in parquet nella zona giorno e notte, in ceramica nella taverna e nei sevizi igienici che sono completi di tutti gli elementi e con normale rubinetteria, intonaci al civile tinteggiati, porte interne cieche in legno, finestre e portefinestre in legno verniciato con vetrocamera, oscuramento con persiane il legno tinteggiate. Gli impianti idrosanitario

4 ed elettrico sono sotto traccia corrispondenti alle vigenti normative. L'impianto di riscaldamento è autonomo funzionante a gas metano con termosifoni. E' installato nella zona notte e giorno l'impianto di condizionamento. STATO DI POSSESSO DEL BENE: al momento del sopralluogo l immobile non è occupato. VINCOLI ED ONERI: Non esistono i vincoli di natura storico artistica, non esistono vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria, servitù attive e passive. L immobile non è gravato da vincoli di natura condominiale. FORMALITA : gli immobili oggetto della presente relazione risultano gravati dalle seguenti formalità: - Ipoteca volontaria iscritta in data 03/05/2004 ai numeri 21602/4947 a favore della BANCA BIPOP-CARIRE SPA per la somma di 323'000,00; - Ipoteca giudiziale iscritta in data 10/11/2004 ai numeri 36006/6240 a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA SOCIETA' COOPERATIVA per la somma di 270'000,00; - Ipoteca giudiziale iscritta in data 12/010/2015 ai numeri 34489/6069 a favore della società UBI SPV BBS 2012 SRL per una somma complessiva di 58'000,00; - Pignoramento immobiliare trascritto in data 18/01/2016 ai numeri 1420/861 a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA SOCIETA' COOPERATIVA per un credito di 207'773,02; REGOLARITA EDILIZIA: La costruzione è stata effettuata in base alla concessione edilizia n 4070/95 del 14/09/1995e successiva variante n 4289 del 30/10/1996. Il certificato di abitabilità è stato rilasciato in data 21/03/1997 al n 1398.

5 VALUTAZIONE: calcolo della superficie commerciale (SEL) superficie lorda del fabbricato: - Appartamento mq 124,00 x 100% = mq 124,00 - Balconi mq 8,70 x 25% = mq 2,18 - Taverna mq 36,00 x 60% = mq 21,60 - Cantina mq 6,00 x 20% = mq 1,20 - Loc. caldaia mq 6,30 x 15% = mq 1,00 - Autorimessa mq 22,50 x 50% = mq 11,25 - Area di pertinenza mq 90,00 x 10% = mq 9, Totale superficie commerciale mq 170,23 Effettuata un analisi di mercato immobiliare nella zona il più probabile valore di mercato è di 1250,00 /mq mq 170,23 x /mq 1250,00 = 212'787,50 A cui viene applicato un deprezzaento pari al 10% in quanto trattasi di valore di vendita forzata il valore diventa di 191'508,75 Valore finale del bene arrotondato 191'000,00 diconsi euro (centonovantunomila,00) Allegati: Visure catastali Planimetrie catastali Estratto mappa Ortofoto Fotografia

6 SECONDO LOTTO SITUAZIONE CATASTALE: l immobile che costituisce il secondo lotto, è situato nel Comune censuario di Rodengo Saiano (BS) ed è censito alla sezione urbana N.C.T. come segue: - Ditta: OMISSIS - Ditta: OMISSIS - Particella 462, sub. 1, cat A/7, cl. 3, cons. 11 vani, R.C. 937,37 ; - Particella 462, sub. 2, cat C/6, cl. 2, cons. 66 mq, R.C. 85,22 ; - Particella 462, sub. 3, bene comune non censibile, comune ai sub. 1 e 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: trattasi di una villa che si sviluppa su tre piani, uno interrato ed uno fuori terra. L'edificio è inserito in una zona residenziale confinante con una zona commerciale- industriale. Da un esame interno ed esterno del fabbricato effettuato il 20/10/2016 rilevo che la struttura portante è in C.A. e muratura in laterizio, solai in latero cemento, tetto in legno con copertura in tegole portoghesi, facciate finite ad intonaco civile tinteggiate e con zoccolatura in pietra. I tre piani sono collegati tra loro da una scala interna in marmo di Botticino di ottima fattura. L'intero fabbricato si presenta in buono stato di conservazione e manutenzione. E' costituito da: - PIANO INTERRATO: autorimessa, loc. caldaia, lavanderia, cantina, un disimpegno e la scala; - PIANO TERRA: ingresso, cucina, soggiorno, due camere da letto, due bagni, due porticati e giardino; - PIANO PRIMO: due camere da letto, un bagno, un disimpegno, un balcone e un sottotetto; La villa è dotata di un giardino di circa mq 1500 ricco di vegetazione e con la presenza di numerosi alberi di alto fusto. All'interno le finiture sono di buona fattura e condizione, la pavimentazione è in piastrelle di ceramica di buona qualità. Le porte interne e finestre sono in legno con vetro-camera, l'oscuramento avviene con ante in legno tinteggiate, tutte le finestre sono dotate di inferiate. Gli impianti idrosanitario ed elettrico sono sotto traccia corrispondenti alle vigenti normative. L'impianto di riscaldamento è autonomo funzionante a gas metano con termosifoni in ghisa. I bagni sono completi di tutti gli elementi con rubinetteria di qualità. E' installato al piano terra e al piano primo l'impianto di condizionamento.

7 STATO DI POSSESSO DEL BENE: Al momento del sopralluogo è occupato da omissis e da omissis e omissis. VINCOLI ED ONERI: Non esistono i vincoli di natura storico artistica, non esistono vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria, servitù attive e passive. L immobile non è gravato da vincoli di natura condominiale. FORMALITA gli immobili oggetto della presente relazione risultano gravati dalle seguenti formalità: - Ipoteca giudiziale iscritta in data 10/11/2004 ai numeri 36006/6240 a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA SOCIETA' COOPERATIVA per la somma di 270'000,00; - Ipoteca giudiziale iscritta in data 12/010/2015 ai numeri 34489/6069 a favore della società UBI SPU BBS 2012 SRL per una somma complessiva di 58'000,00; - Pignoramento immobiliare trascritto in data 18/01/2016 ai numeri 1420/861 a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA SOCIETA' COOPERATIVA per un credito di 207'773,02; - Convenzione urbanistica tra il comune di Rodengo Saiano per il piano di lottizzazione di attuazione del comparto di intervento denominato C.I.S. 9 località Moie, stipulato in data 16/04/2007 ai numeri 24050/6672 di repertorio notaio Boschetti. REGOLARITA EDILIZIA: La costruzione è stata effettuata in base alla concessione edilizia n 4306 del 20/11/1996 e dalle DIA n del 05/11/2012, DIA n 4939 del 16/04/2009, DIA n del 11/09/2007, DIA n 9553 del 08/08/2007. Il certificato di abitabilità è stato rilasciato in data 04/08/1999 al 1427.

8 VALUTAZIONE: Calcolo della superficie commerciale (SEL) superficie esterna lorda del fabbricato: - Appartamento mq 230,31 x 100% = mq 230,31 - Balconi mq 6,40 x 25% = mq 1,60 - Porticati mq 85,30 x 35% = mq 29,86 - Autorimessa mq 67,94 x 50% = mq 33,97 - Cantina e disimpegno mq 21,87 x 20% = mq 4,00 - Lavanderia mq 32,70 x 35% = mq 11,45 - Loc. caldaia mq 9,27 x 15% = mq 1,39 - Giardino di pertinenza mq 1500 x 10% = mq 50,00 (fino a mq 25 oltre 2%) Totale superficie commerciale mq 362,58 Effettuata un analisi di mercato immobiliare nella zona il più probabile valore di mercato è di 2300 /mq mq 362,58 x /mq 2300,00 = 833'934,00 A cui viene applicato un deprezzamento pari al 50% in quanto il bene è gravato da usufrutto vitalizio di 1/1 a favore della sig. ra Giugni Valentina n.a. a Rodengo Saiano il 06/04/ '934,00 X 50% = 416'967,00 Valore finale del bene arrotondato 416'000,00 diconsi euro (quattrocentosedicimila,00) Allegati: Estratto mappa Planimetrie catastali Visure catastali fotografie ortofoto Sale Marasino 08/11/2016 IL PERITO Arch. Burlotti Giovanni Battista Iscritto all Ordine Architetti di Brescia al n. 436