CITTÀ DI LAMEZIA TERME

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1 CITTÀ DI LAMEZIA TERME Settore entrate comunali e monitoraggio delle risorse finanziarie - servizio patrimonio RELAZIONE DI STIMA E VALUTAZIONE IMMOBILE COMUNALE Immobile Piazza S. Antonio da Padova Lamezia Terme, 20/02/2015 Il Tecnico incaricato geom. Paride Giardino 1

2 1 PREMESSA COMMITTENZA L'immobile oggetto della presente relazione e stima, rientra nel patrimonio immobiliare disponibile del Comune di Lamezia Terme, lo stesso allo stato risulta libero da vincoli con terzi FINALITA' DELLA STIMA La presente stima viene eseguita in riferimento al piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari per l anno 2014, dei beni immobili comunali, approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione n 36 del 17/10/2014, con lo scopo di determinarne, per l'immobile cui ci si riferisce, compreso in detto piano, il prezzo base per la vendita IDENTIFICAZIONE DEL BENE L'immobile oggetto di vendita è identificato in Catasto al foglio di mappa n. 17 sezione Nicastro particella n. 102 categoria B/2, risulta intestato al Comune di Lamezia Terme per l'intera proprietà. Confina a nord e ovest su spazio pubblico (P.zza S.Antonio e via Bosco S. Antonio), a est e sud con terreno di proprietà del Convento di S.Antonio. Attualmente l'immobile è utilizzato dai Padri Cappuccini, ai quali è stato concesso in locazione. 2

3 1.4 - INQUADRAMENTO URBANISTICO L'immobile è sito in Piazza S. Antonio di Padova, in base allo strumento urbanistico vigente, ricade in zona A - insediamenti storici. 2 PROFILO TECNICO DEL BENE DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE OGGETTO DI VALUTAZIONE 3

4 L'immobile cui si riferisce la presente relazione, si eleva a due piani fuori terra, piano terra con accesso diretto dalla piazza e primo piano, collegato per mezzo di una scala interna. Ha una superficie per piano di mq 43,31 circa, è ignota l'epoca di costruzione, sicuramente, originariamente era di proprietà del Convento di S. Antonio, in seguito con la Legge n del 7 luglio 1866, fu incamerato al demanio statale e quindi assegnato all'allora Comune di Nicastro. La struttura portante dell'edificio è in muratura, ha forma quadrangolare delle dimensioni di m 6,10x7,10, la copertura è a padiglione con struttura in legno e manto in leterizio del tipo coppi e sottocoppi. Attualmente l'immobile di cui trattasi è stato affidato ai Padrei Cappuccini del Convento con contratto di locazione del 19/03/2004 registrato il 30/03/2004 al n. 553 serie 3, per la durata di anni 19, con scadenza al 19/03/2023. foto 1 foto STATO DI CONSERVAZIONE L'immobile regolarmente in uso, si presenta in buono stato di conservazione, necessita solo di qualche intervento di manutenzione ordinaria e di adeguamento degli: 1) la copertura è fatiscente e da rifare completamente (struttura, manto canali di gronda e discendenti); 2) gli impianti tecnologici non esistono e vanno realizzati secondo la normativa vigente; 3) i pavimenti interni sono in cemento e vanno rifatti completamente; 4) gli intonaci, sia quelli interni che quelli esterni richiedono una revisione; 5) tutto l'iimobile deve essere interamente tinteggiato, sia all'interno che all'esterno; 6) gli attuali infissi in legno vanno tutti rifatti; 7) l'area esterna di pertinenza va sistemata e i vari manufatti esistenti demoliti STIMA DEL BENE VALORE DEI LOCALI Per la determinazione del più probabile valore dell'immobile, nel definire il valore finale dell'immobile, occorre tenere conto dei seguenti parametri: epoca remota di costruzione dell'immobile; tipologia costruttiva della struttura portante; grado di finitura; attuale stato di conservazione; ubicazione periferica nel contesto cittadino; destinazione urbanistica. Ciò premesso si sguono due indirizzi di stima: 1) Quello riferito agli attuali risultati disponibili della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle Entrate, anno 2013 secondo semestre: 4

5 Tra le tipologie disponibili nella banca dati, l'immobile oggetto di perizia si assimila alle abitazioni di tipo economico e, date le condizioni in cui versa, si considera il prezzo di mercato più basso pari ad /mq 640,00. Questi va opportunamente adeguato alle reali condizioni, applicando il coefficiente di merito dello 0,35 che tiene conto: dell'età dell'immobile, oltre 40 anni scadente (-15%), privo di impianti (-10%); dello stato di conservazione, da ristrutturare (-10%). Si ottiene cosi il valore definitivo del fabbricato: Valore minimo pari ad /mq 640,00 x 0,35 = /mq 416,00. Moltiplicando detto importo per la superficie complessiva di mq 86,62 (43,31+43,31), si ottiene il prezzo base di vendita dell'immobile: mq 86,62 x /mq 416,00 = ,92. 2) Quello riferito al valore di mercato, dove valore di mercato si intende, l'importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti. La determinazione del valore di un bene immobiliare, ai fini della vendita, necessita dell'apporto di 5

6 specifiche conoscenze dell'immobile oggetto di vendita. Al riguardo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard" edito da Tecnoborsa costituisce il punto di riferimento univoco e largamente condiviso in riferimentio agli aspetti procedurali. La procedura di stima sintetica del valore di mercato è la seguente: Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito 1) VALORE FINALE Tra le due valutazioni prese in considerazione per la stima dell'immobile, quello dell'agenzia delle Entrate, pari ad ,92 e quello minimo riferito al valore di mercato, pari ad ,00, vi è evidernte una concordanza per cui, si propone per la vendita dell'immobile in questione, al prezzo più vantaggioso per l'ente proprietario pari ad ,92 (trentaseimilatrentatre/92). Lamezia Terme, 20/02/2015 Il tecnico incaricato geom. Paride Giardino 6