Corso di Economia ed estimo ambientale

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1 Università degli Studi di Salerno Corso di Economia ed estimo ambientale a.a Prof. Ing. De Mare Valore di mercato di un appartamento sito in Fisciano Materiale didattico

2 INDICE 1. QUESITO DI STIMA 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO E TERRITORIALE 2.1 Georeferenziazione del comune 2.2 Principali servizi ed esercizi commerciali 2.3 Mappa catastale 2.4 Tavole di zonizzazione i urbanistica i 2.5 Norme tecniche di attuazione del PRG o PUC 3. ORIZZONTE SPAZIALE 4. CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL IMMOBILE 4.1 Planimetria catastale 4.2 Foto 4.3 Descrizione dell immobile 5. BENI DI CONFRONTO 6. PROCEDIMENTO DI STIMA E RISULTATI 7. VERIFICA DI CONGRUITÀ

3 1. GIUDIZIO DI STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UN APPARTAMENTO SITO INFISCIANO

4 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO E TERRITORIALE 2.1 Georeferenziazione del comune Il territorio di Fisciano occupa un area di 3152 ettari ed è situato in parte sul versante sud occidentale del pizzo San Michele, in parte sul rilievo del monte Monna e nella parte bassa nella valle alluvionata della Solofrana. Il capoluogo, dove ha sede il municipio dista da Salerno circa 14 km e sorge ad un altitudine di circa 300 m sul livello del mare. Fisciano è collegata a Salerno e ad Avellino mediante il raccordo autostradale e la SS. 88 è inoltre messa in relazione con quasi tutti i centri più importanti della Campania e della Basilicata grazie alla fitta rete di trasporti legati all Università.

5 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO E TERRITORIALE 2.2 Principali servizi ed esercizi commerciali

6 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO E TERRITORIALE 2.3 Mappa catastale

7 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO E TERRITORIALE 2.4 Tavola di zonizzazione urbanistica L immobile ricade nella zona A in particolare nella zona A2, zona a prevalente destinazione residenziale di interesse storico (non vincolata), come definito dalle norme tecniche di costruzione.

8 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO E TERRITORIALE 2.5 Norme tecniche di attuazione del PRG

9 3. ORIZZONTE SPAZIALE LEGENDA immobile da stimare zona all interno della quale ricade l immobile (zona omogenea I) ampliamento dell orizzonte spaziale (zona omogenea II ) 1

10 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.1 Planimetria catastale

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12 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.2 Foto L abitazione si apre su uno dei tanti cortili a cui si giunge mediante una stretta stradina di una certa pendenza che porta ad una zona sopraelevata.

13 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.2 Foto.

14 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.3 Descrizione dell immobile Giunti a livello della corte comune, sulla quale si aprono altre abitazioni, si può accedere a 3 dei 5 depositi dell unità immobiliare Deposito mq 3,26 PIANO TERRA Deposito1 Sup: 3,26 mq Deposito2 Sup: 2,08 mq Deposito3 p Sup: 1,51 mq Deposito mq 2,06 Deposito mq 1,51

15 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.3 Descrizione dell immobile Imboccando lo scalone in pietra si raggiunge la loggia dove è collocato l ingresso dell abitazione e uno dei depositi. L abitazione nella sua parte più specificamente residenziale si sviluppa su due livelli il cui secondo è costituito per la maggior parte da un sottotetto abitabile. PRIMO PIANO Soggiorno Sup: 20,20 mq Camera da letto Sup: 16,96 mq Cucina Sup: 13,72 mq Bagno Sup: 6,11 mq Ripostiglio Sup: 1,22 mq Deposito 4 Deposito 4 Sup: 1,38 mq Cucina mq 13,72 Bagno mq 6,11 Ripostiglio mq 1,22 Camera mq 16,96 Camera mq 20,20 Deposito mq 1,38

16 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.3 Descrizione dell immobile SECONDO PIANO Soggiorno Sup: 18,27 mq Camera da letto Sup: 19,14 mq Soggiorno mq 18,27 Bagno Sup: 4,94 494mq Volume tecnico Sup: 21,36 mq Camera mq 18,27 Bagno mq 4,94 Volume tecnico mq 21,36 Sup. totale lorda: 122 mq Sup.totale+depositi=122+8,64*=mq

17 4. CARATTERISTICHE INTRISECHE DELL IMMOBILE 4.3 Descrizione dell immobile

18 5. BENI DI CONFRONTO Immobile 1 Prezzo di compravendita: Superficie: 200 mq Altezza di piano: piano terra e primo piano Qualità architettonica: molto buona Stato di conservazione: discreto Qualità àdegli liinfissi: i basso Qualità dei pavimento: basso Epocadi costruzione: prima metà dell 800 Numero di servizi: 2 Stanze: 5 Box auto: assente Pertinenze: giardino Ascensore: assente

19 5. BENI DI CONFRONTO Immobile 2 Prezzo di compravendita: Superficie: 90 mq Altezza di piano: terzo piano Qualità architettonica: discreta Stato di conservazione: buono Qualità àdegli liinfissi: i buona Qualità dei pavimento: discreta Epocadi costruzione: anni 60 Numero di servizi: 1 Stanze: 3 Box auto: assente (posto macchina all aperto) Pertinenze: giardino e cantinola interrata Ascensore: assente

20 5. BENI DI CONFRONTO Immobile 3 Prezzo di compravendita: Superficie: 90 mq Altezza di piano: secondo piano Qualità architettonica: discreta Stato di conservazione: discreto Qualità àdegli liinfissi: i discreta Qualità dei pavimento: discreta Epocadi costruzione: anni 60 Numero di servizi: 2 Stanze: 3 Box auto: assente (posto macchina all aperto) Pertinenze: cantinola interrata Ascensore: assente

21 5. BENI DI CONFRONTO Immobile 4 Prezzo di compravendita: Superficie: 120 mq Altezza di piano: secondo piano Qualità architettonica: discreta Stato di conservazione: basso Qualità àdegli liinfissi: i bassa Qualità dei pavimento: bassa Epocadi costruzione: anni 70 Numero di servizi: 2 Stanze: 4 Box auto: presente Pertinenze: assenti Ascensore: assente

22 6. PROCEDIMENTO DI STIMA E RISULTATI Superficie virtualizzata Coefficienti correttivi tratti da Annuario Immobiliare 2009 ff edizioni Il Sole 24 Ore

23 6. PROCEDIMENTO DI STIMA E RISULTATI Percentuale di scarto tra le due zone omogenee Zona omogenea 1 Semestre Min Max Max Min I II I Zona omogenea 2 Media 683,3333 I II I Media 643, (683x/100)=643 x=6%

24 6. PROCEDIMENTO DI STIMA E RISULTATI Risultato della stima

25 7. VERIFICA DI CONGRUITA Risultato interrogazione: Anno 2008 Semestre 1 Provincia: SALERNO Comune: FISCIANO Fascia/zona: Centrale/VIA PENNINO VIA DEL CORSO VIA PALMIERI VIA SABBATINI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Tipologia Stato Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) conservativo Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 5,7 8,3 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 5,5 6,9 L Autorimesse NORMALE L 27 2,7 37 3,7 L Box NORMALE L 3,3 4,6 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con letteremaiuscole si riferisce a quello piùfrequentedi ZONA Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

26 7. VERIFICA DI CONGRUITA Risultato interrogazione: Anno 2008 Semestre 2 Provincia: SALERNO Comune: FISCIANO Fascia/zona: Centrale/VIA PENNINO VIA DEL CORSO VIA PALMIERI VIA SABBATINI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 5,9 8,5 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 5,7 7,1 L Autorimesse NORMALE L 28 2,8 38 3,8 L Box NORMALE L 3,4 4,7 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con letteremaiuscole si riferisce a quello piùfrequentedi ZONA Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

27 7. VERIFICA DI CONGRUITA Risultato interrogazione: Anno 2009 Semestre 1 Provincia: SALERNO Comune: FISCIANO Fascia/zona: Centrale/VIA PENNINO VIA DEL CORSO VIA PALMIERI VIA SABBATINI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 5,55 8 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 5,4 6,7 L Autorimesse NORMALE L 2,6 3,6 L Box NORMALE L 3,2 4,4 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con letteremaiuscole si riferisce a quello piùfrequentedi ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare