Perizia di beni immobili

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1 Perizia di beni immobili del Fallimento 325/2014 di tre immobili a destinazione residenziale e autorimessa e siti nei comuni di BUSSERO (MI) e ROSATE (MI) 1.Dati sensibili Tribunale di Milano sezione II Civile Illustrissimo Signor giudice delegato Dott. F. D acquino Curatore fallimentare: Dott. Umberto Giudici Fallimento: 325/2014 Lavanderia la Mola snc Beni in oggetto di stima: numero 3 unità immobiliari intestate ai soci illimitatamente responsabili. 2.Premessa, obiettivi, individuazione dei beni oggetto di perizia La presente perizia è stata elaborata dal sottoscritto Arch. Christian FENOUIL, residente in Caselle Torinese (TO), via Marco Polo, 5, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Torino con il numero 4821, iscritto all albo dei consulenti tecnici del tribunale di Milano al numero 13477, in qualità di tecnico abilitato con studio in via Privata Simone Schiaffino, 25 e piazzale Baracca 2 Milano; su incarico ricevuto dal dottor Umberto Giudici presso lo studio Giudici- Caporali in via San Damiano 9 Milano curatore fallimentare nominato dal tribunale di Milano del fallimento n.325/2014 della Lavanderia La Mola SNC. I beni in oggetto della presente Perizia intestati ed in possesso ai soci illimitatamente responsabili Mola Gianpaolo e Viviani Gianpaolo sono: Intestato e in possesso a MOLA GIANPAOLO immobile residenziale sito in ROSATE (MI) via Don Luigi NEGRI 2, identificato a catasto al foglio 8 particella 432 sub 26 categoria catastale A/3; in seguito denominato 1

2 immobile A Intestato e in possesso a Viviani Alessandro immobile residenziale sito in BUSSERO (MI) via Leonardo da Vinci 5a particella 616 sub 7 categoria catastale A/3 e in stesso comune immobile ad uso rimessa auto particella 616 sub 191 in categoria catastale C/6. In seguito denominati immobili B- B1 Lo scopo della presente valutazione è quello di attribuire il più probabile valore di mercato ai beni in oggetto, nel momento attuale, e giù descritti nella presente perizia. In questa ottica la valutazione è stata eseguita nel modo più obiettivo possibile, tenendo presente che il sottoscritto autore della valutazione non ha alcun diritto né interesse, attuale ne futuro, sulle proprietà oggetto di perizia. I locali costituenti l immobile sito nel comune di Rosate in via Don Luigi Negri 2 sono stati personalmente visitati durante un sopralluogo avvenuto in data alle ore circa con il responsabile in solido dalla società fallita signor Mola Gianpaolo. Inoltre i locali costituenti l immobile sito nel comune di Bussero in via Leonardo Da Vinci 5/a sono stati personalmente visitati durante un sopralluogo avvenuto in data alle ore circa con il responsabile in solido dalla società fallita signor Viviani Alessandro. Sono stati inoltre attentamente esaminati ed utilizzati per la stima i seguenti documenti: a) Visura e planimetria catastale dei beni immobili siti in Rosate b) Visura e catastale dei beni immobili siti in Bussero c) documenti forniti dal curatore fallimentare: atto di provenienza 2

3 3.Metodologia della valutazione Per redigere la presente valutazione ci si è avvalsi dei dati dell Osservatorio Immobiliare dell agenzia del territorio e nella fattispecie della banca dati della città di Milano e provincia. Inoltre si è utilizzato un listino dei valori al metro quadro per zona e per tipologia consona, basato sulle transazioni effettivamente concluse nel semestre secondo del 2014 e il primo del 2015, desunto dal borsino dei prezzi immobiliari delle agenzie immobiliari dell area oltre che dalla comparazione dei prezzi con beni immobiliari paragonabili. Si è, quindi, utilizzato un criterio valutativo di mercato che nasce dalla comparazione del bene oggetto di esame con altri beni simili recentemente alienati ed in base alla fluttuazione del mercato immobiliare dal 2005 ad oggi. Nella specificità si è tenuto conto dei valori aggiornati alla data del 30/06/2015, confrontati e comparati con quelli derivanti dalla banca dati immobiliari dell agenzia del territorio. 4.Ubicazione e descrizione tecnica degli immobili degli immobili Gli immobili in oggetto sono tre siti in due comuni distinti: Immobile residenziale sito in ROSATE (MI) via Don Luigi NEGRI 2 identificato a catasto al foglio 8 particella 432 sub 26 categoria catastale A/3 classe 3 consistenza vani 4,5 rendita catastale euro 302,13; Di seguito descritto alla lettera (A). Immobile residenziale sito in BUSSERO (MI) via Leonardo da Vinci 5a particella 616 sub 7 categoria catastale A/3 classe 3 consistenza vani 5 rendita catastale euro 400,25; di seguito descritto alla lettera (B1). In stesso comune ed indirizzo immobile ad uso rimessa auto particella 616 sub 191 in categoria catastale C/6 classe 3 consistenza 18 mq rendita catastale euro 44,62. Di seguito descritto alla lettera (B2). A. l immobile è un appartamento ad uso civile abitazione sito al piano primo di una palazzina composta di numero 12 unità prospicenti due corpi scala, il tutto inserito in un complesso edilizio di 4 palazzine ognuna delle quali con due o più scale (massimo 3). Il complesso edilizio è denominato I GIARDINI l epoca di edificazione è compresa tra gli anni 1999,2000 e seguenti. L unità è raggiungibile al piano primo (secondo fuori terra) mediante rampa di scale o ascensore condominiale. L unità è composta da: ingresso su soggiorno abitabile con affaccio su 3

4 giardino condominiale tramite una portafinestra, cucina abitabile con accesso su terrazzino coperto abitabile, disimpegno, bagno, camera da letto. L immobile ha impianto elettrico con salvavita e differenziali eseguiti in base alle norme del periodo di edificazione, riscaldamento autonomo con caldaia a metano, pavimenti in piastrelle in cucina soggiorno bagno e parquet in camera, serramenti in legno con presenza di vetri con camera d aria, persiane e zanzariere, è dotato di citofono e antenna centralizzata. Il bagno è composto da WC, Bidet, lavandino e doccia senza box doccia, oltre che attacco per lavatrice. L immobile è dotato di cantina al piano terreno. B1. L immobile è un appartamento ad uso civile abitazione sito al piano terzo della scala A di una palazzina a sua volta inserita in un complesso edilizio di più palazzine ognuna delle quali con più scale con un cortile comune a tutte, gli appartamenti complessivamente sono circa 120. L immobile è stato costruito in base ad un permesso edilizio del 2005 e seguenti modificazioni. L unità è raggiungibile mediante rampa di scale o ascensore condominiale. L unità è composta da 3 vani: ingresso su soggiorno abitabile con affaccio su giardino condominiale tramite una portafinestra che conduce ad un terrazzino coperto, cucina abitabile con accesso su balcone coperto, disimpegno, bagno, camera da letto matrimoniale e camera da letto singola. L immobile ha impianto elettrico con salvavita e differenziali eseguiti in base alle norme del periodo di edificazione, riscaldamento autonomo con caldaia a metano, impianto di aria condizionata, pavimenti in piastrelle in cucina soggiorno bagno e parquet nelle due camere, serramenti in legno con presenza di vetri con camera d aria, persiane e zanzariere, è dotato di videocitofono e antenna centralizzata oltre che antifurto. Il bagno è composto da WC, Bidet, lavandino e vasca da bagno senza box doccia, oltre che attacco per lavatrice. L immobile è dotato di cantina al piano primo interrato. B2. L immobile è un box auto coperto ad uso autorimessa per posto singolo sito al primo piano interrato l accesso veicolare è assicurato con idonea rampa d accesso, l ingresso pedonale è garantito da scala che conduce direttamente agli appartamenti e da ascensore. Per una superficie di circa 18 mq. 5.Stato di conservazione degli immobili Gli immobili in oggetto sono tutti di fatto in buono stato di conservazione e nello specifico: A. l immobile è in buono stato di conservazione, necessita di alcuni piccoli interventi di sistemazione del terrazzo, internamente è immediatamente utilizzabile e abitabile. B1. L immobile è attualmente utilizzato ma complessivamente in buono 4

5 stato di conservazione ed uso idem per il garage annesso B2 6.Dimensionamento degli immobili Le dimensioni degli immobili sono le seguenti: A. superficie lorda di pavimento mq.53 superficie di area a terrazzo mq.15 che determinano una superficie commerciale di mq. 60 B1. Superficie lorda di pavimento mq. 85 superficie di area a terrazzo e balcone mq. 20 B2. Superficie mq. 18 (valutato a corpo) che determinano una superficie commerciale di mq Regolarità urbanistica ed edilizia degli immobili Gli immobili hanno le seguenti autorizzazioni edilizie: A. Convenzione di lottizzazione con il comune di Rosate (MI) del 11 giugno 1998 con atto n /22947 rep. Notaio Francesco Albertario di Casate Primo 30 giugno 1998 n. 7858/5429 generanti le seguenti concessioni edilizie:8/3/1999 prot pratica 33/98; concessione 17/4/2000 prot pratica 66/98; concessione 2/8/2000 prot 2214/7511/10 prat. 7/00; concessione 2/8/2000 prot 2215/7511/10 prat. 8/00; il tutto presso il comune di Rosate (MI). B1- B2. Attuazione del piano particolareggiato con convenzione con il comune di Bussero (MI) stipulata con atto notarile in data 13 aprile 2005 rep. N /8973 registrato in Milano il 5 aprile 2005 al n. 152 serie IV trascritto a Milano il 16/aprile 2005 ai nn 54620/28085 denominato PPE1, seguito dalla richiesta di permesso di costruire del 5/ luglio 2005 prot e rilascio del permesso di costruire 34/2005 del 22 giugno 2006, nonché con permesso di costruire in sanatoria in sanatoria del 27 ottobre 2008 n. 73/2008 prot Il tutto presso il comune di Bussero (MI) è stato consegnato il certificato di agibilità il 21 aprile 2009 prot

6 8.Valutazione degli immobili Il sottoscritto perito estimatore, in base all incarico ricevuto, viste le caratteristiche del bene, i suoi vincoli e la sua situazione urbanistica, le potenzialità del mercato immobiliare della zona, analizzando le specifiche caratteristiche dell immobile, deduce che i valori immobiliari sono da considerarsi: A. ricerca dei più probabili valori di mercato del comune di Rosate: dati desunti dal Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: MILANO Comune: ROSATE Fascia/zona: Centrale/INTERO CENTRO URBANO Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Valori compresi tra 1150 e 1300 euro a mq Ricerca di Mercato 1. Appartamento in vendita in stesso complesso edilizio gennaio 2016: superficie commerciale 65 mq richiesta ,00 euro valore a mq 2077,00 (richiesta) 2. Appartamento in vendita in complesso edilizio similare gennaio 2016: superficie commerciale 58 mq richiesta ,00 euro valore a mq 1637,00 (richiesta) 3. Appartamento in vendita in complesso edilizio similare gennaio 2016: superficie commerciale 160 mq richiesta ,00 euro valore a mq 1862,00 (richiesta) considerando che ai valori medi di richiesta occorre detrarre il 15% riferibile a trattative e servizi si desume che il prezzo medio sulla ricerca di mercato è 1300,00 euro al mq. Quindi considerando lo stato dell immobile e le caratteristiche di esso il valore complessivo commerciale più probabile dell immobile al mq è di euro 1250,00 che moltiplicato per la superficie commerciale calcolata in mq. 60 Determina che il più probabile valore di mercato dell immobile B1 è ,00 euro (settantacinquemila,00). 6

7 B1 B2. ricerca dei più probabili valori di mercato del comune di Bussero: dati desunti dal Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: MILANO Comune: BUSSERO Fascia/zona: Centrale/INTERO CENTRO URBANO Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 0 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Valori compresi tra 1400,00 e 1650,00 euro a mq. Ricerca di Mercato 1. Appartamento in vendita in stesso complesso edilizio gennaio 2016: superficie commerciale 130 mq richiesta ,00 euro valore a mq 2076,00 (richiesta) 2. Appartamento in vendita in complesso edilizio similare gennaio 2016: superficie commerciale 90 mq richiesta ,00 euro valore a mq 1977,00 (richiesta) 3. Appartamento in vendita in complesso edilizio similare gennaio 2016: superficie commerciale 160 mq richiesta ,00 euro valore a mq 1862,00 (richiesta) considerando che ai valori medi di richiesta occorre detrarre il 15% riferibile a trattative e servizi si desume che il prezzo medio sulla ricerca di mercato è 1615,00 (milleseicentoquindici,00) euro al mq. Quindi considerando lo stato dell immobile e le caratteristiche di esso il valore complessivo commerciale più probabile dell immobile al mq è di euro 1500,00 (millecinquecento,00) che moltiplicato per la superficie commerciale calcolata in mq. 95 Determina che il più probabile valore di mercato dell immobile B1 è ,00 (centoquarantaduemilacinquecento,00) mentre si assegna a corpo il valore più probabile di mercato dell immobile B2 in (diciottomila,00) euro 7

8 9.Conclusioni Il sottoscritto perito estimatore, in base all incarico ricevuto, dichiara che il più probabile valore di mercato dell immobile A ammonta ad euro ,00 (settantacinquemila) Il sottoscritto perito estimatore, in base all incarico ricevuto, dichiara che il più probabile valore di mercato dell immobile B1+B2 ammonta ad euro ,00 (centosessantamilacinquecento) Si allega in copia alla presente: Allegato 1 estratto di visure catastali, estratto degli atti di compravendita documentazione comunale Allegato 2 - documentazione fotografica Milano, lì 20 gennaio 2016 In fede Arch. Christian FENOUIL 8

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