Impresa TOSI S.r.l. TRIBUNALE DI VERONA. Sezione fallimentare AGGIORNAMENTO VALORI DI STIMA

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Guglielmo Giordani
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1 STUDIO TECNICO MARITATI-ADAMI-BERTI ASSOCIAZIONE TRA PROFESSIONISTI Servizi Tecnici Immobiliari-Mobiliari Estimativi, Infortunistica Via Cristofoli, VERONA Tel 045/ Fax 045/ P. Iva studiotecnicomab@gmail.com Geom. Alessio Maritati Consulente Tecnico del Tribunale di Verona Geom. Alessio Maritati Dott. Ing. Emiliano Adami Dott. Geom. Ilenia Berti Dott. Ing. Marco Menin Geom. Stefano Biondetti Dott. Arch. Daniela Storato Geom. Marco Bustaggi TRIBUNALE DI VERONA Sezione fallimentare Fallimento n. 37/2008 R.F. Giudice Delegato: Dott. Ugo CINGANO Curatore Fallimentare: Dott.ssa Patrizia MARTELLO FALLIMENTO Impresa TOSI S.r.l. AGGIORNAMENTO VALORI DI STIMA DEI BENI IMMOBILI FEBBRAIO 2016

2 INDICE DELLA PERIZIA Incarico... 3 Premessa... 3 Andamento del mercato immobiliare... 3 Stato attuale degli immobili... 5 Aggiornamento dei valori di stima

3 Incarico Il Curatore Fallimentare, Dott.ssa Patrizia Martello, ha richiesto al sottoscritto Geom. Alessio Maritati, già nominato perito estimatore per la stima dei beni mobili ed immobili della società fallita, un supplemento di perizia per l adeguamento dei valori di stima alla situazione attuale del mercato, con specifico riferimento agli uffici e relative autorimesse in località Pozzo del Comune di San Giovanni Lupatoto, Via Damiano Chiesa n. 21. Premessa Si ritiene doveroso precisare preliminarmente che all epoca della stima dei beni immobili predisposta dallo scrivente estimatore, su incarico della procedura fallimentare (anno 2009), gli immobili erano stati stimati complessivamente in ,00, conformemente cioè ai valori di mercato correnti all'epoca e considerati anche i costi necessari per la regolarizzazione amministrativa e catastale degli immobili. I valori di stima, seppure prudenziali per l epoca, tenevano marginalmente conto della gravissima recessione del mercato immobiliare, ma in un ottica di possibile futura ripresa economica. Attualmente si deve invece purtroppo constatare che non vi è stata l auspicata ripresa, ma un gravissimo ulteriore peggioramento della crisi, come meglio evidenziato nel capitolo che segue. Andamento del mercato immobiliare I prezzi delle compravendite immobiliari hanno subito in questi ultimi anni una continua diminuzione ed in particolare a Verona, dall'inizio della crisi immobiliare, la contrazione è stata del 35%, nel 2014 del 5,6%. 3

Nello specifico, per quanto riguarda gli immobili con destinazione terziaria ad ufficio, a Verona si è registrata una forte diminuzione dei prezzi, solo nella prima parte del 2014 nei centri

4 Nello specifico, per quanto riguarda gli immobili con destinazione terziaria ad ufficio, a Verona si è registrata una forte diminuzione dei prezzi, solo nella prima parte del 2014 nei centri direzionali il ribasso dei prezzi è oscillato tra il - 12% e il -15% e -15 e-17% in palazzine residenziali. I canoni dì locazione di questi ultimi si sono ribassati tra -18% e -25%. Sul mercato terziario la tipologia preferita ha una dimensione impresa tra 100 e 200 mq ed è inserita in centri direzionali facilmente raggiungibili e con una buona possibilità di parcheggio. La domanda infatti proviene soprattutto da studi professionali, cosicché si preferiscono le zone centrali, più servite dai mezzi pubblici e di maggiore visibilità; la periferia, invece, è richiesta dalle società dì servici che preferiscono la comodità dì ampi spazi e la possibilità e disponibilità di parcheggio. Dalla consultazione dell'osservatorio immobiliare Tecnocasa (edizione 2014) è possibile desumere le seguenti quotazioni avvenute nelle transazioni di immobili con destinazione ad uffici nella zona in esame: Dalla consultazione della quotazioni pubblicate per il 1 semestre 2015 (ultimo disponibile) dell'agenzia delle Entrate (quotazioni OMI), è invece possibile desumere le seguenti quotazioni: 4

Stato attuale degli immobili In data 2.02.

5 Stato attuale degli immobili In data , è stato effettuato un nuovo accesso presso gli immobili per accertare lo stato attuale degli stessi, ed in particolare lo stato di degrado ed eventuali variazioni rispetto allo stato accertato all'epoca della prima stima, e cioè con riferimento al sopralluogo del L'accertamento eseguito ha consentito di rilevare che gli immobili non hanno subito un significativo degrado, ad esclusione dell'ordinario deterioramento dei serramenti esterni. Foto interno uffici 5

Foto interno autorimesse Si ritiene inoltre opportuno evidenziare che per quanto riguarda le "difformità catastali" rilevate alla pagina 10 della relazione datata 3.04.

6 Foto interno autorimesse Si ritiene inoltre opportuno evidenziare che per quanto riguarda le "difformità catastali" rilevate alla pagina 10 della relazione datata , e nello specifico al secondo punto relativo: "unione degli uffici sopra richiamati con l'affiancata unità immobiliare di proprietà di terzi, tramite apertura di una porta nella muratura di separazione", è stato riscontrato che la porta di collegamento con altra unità immobiliare al piano terra di proprietà di terzi è stata chiusa con la costruzione di una parete in blocchetti cementizi. Foto apertura tamponata 6

7 Si ritiene quindi che un eventuale acquirente dovrà effettuare limitati interventi di manutenzione ordinaria agli immobili, rispetto allo stato in precedenza accertato, oltre a tutti gli interventi e pratiche amministrative necessari per la regolarizzazione dell'immobile e cioè: predisposizione e presentazione di idonea pratica amministrativa e realizzazione di servizi igienici (per maggiori dettagli si rimanda alla precedente perizia datata ). Per l'esecuzione delle opere edili e la regolarizzazione dell'immobile si confermano i costi indicati nella precedente perizia, pari cioè ad ,00. Aggiornamento dei valori di stima Lo scrivente estimatore ritiene che, in considerazione dell'andamento di mercato attuale gli immobili all'attualità possano essere stimati come indicato nel seguito. Si precisa che gli uffici, essendo tra loro direttamente collegati non possano essere venduti disgiuntamente. valore unitario aggiornato valore di stima espresso "a corpo" superficie immobile commerciale ufficio piano terra m.n sub 6 79,5 900, ,00 ufficio piano terra m.n sub 7 52,2 900, ,00 valore di stima complessivo ,00 - a detrarre costi per la regolarizzazione ,00 = valore attuale di stima ,00 valore unitario aggiornato valore di stima espresso "a corpo" superficie immobile commerciale autorimessa piano interrato m.n sub "a corpo" ,00 autorimessa piano interrato m.n. 127 sub "a corpo" ,00 VALORE TOTAE DEGLI IMMOBILI ,00 Con la massima osservanza, Verona li, L'estimatore Geom. Alessio Maritati 7

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