TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (Sa) ********************* RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO (INTEGRAZIONE)

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Simona Massa
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1 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (Sa) OGGETTO : FALLIMENTO omissis N. 41/96 ********************* RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO (INTEGRAZIONE) Ill.mo G.D. dr Giuseppe Fortunato 1. PREMESSA Con raccomandata del 03/11/2008 l avvocato Antonio Bianchi, curatore, comunicava al sottoscritto l avvenuta nomina da parte della S.V.I., in data 28/10/2008, per la redazione della perizia di stima dei beni immobili di pertinenza del fallimento omissis (Tribunale di Nocera Inferiore n. 41/96 R.F.) In data 18/02/2010 depositavo in Cancelleria la perizia di stima relativa ad un APPARTAMENTO PER CIVILE ABITAZIONE sito in Sarno (Sa) alla via Matteotti, Parco dei Fiori, scala C, piano Terzo (ultimo), interno n. 7, nel N.C.E.U. riportato alla partita 7461, foglio n. 20 particella n sub 27 cat. A/2, ponendo in evidenza l esistenza di un LASTRICO SOLARE, a copertura di due fabbricati realizzati in aderenza costituenti un centro commerciale su via Matteotti, del quale (lastrico solare) la omissis si era riservata la proprietà esclusiva ; in data 03/12/2010, il curatore mi richiedeva i tempi per la eventuale redazione di una perizia di stima del lastrico solare, in data 15/12/2010 comunicavo di aver quantificato in giorni 40 il tempo necessario per l espletamento delle attività,consistenti in 1) Rilievo planimetrico e fotografico 2) Elaborazione grafica e calcolo delle superfici 3) Elaborazione e presentazione all agenzia del territorio della denuncia di variazione con procedura DOCFA (Iscrizione al catasto del lastrico solare) 4) Redazione della perizia di stima. Pagina 1 di 6

2 In data 22/02/2011 il curatore mi trasmetteva copia del provvedimento in virtù del quale la S.V.I. in data 04/02/2011 conferiva formalmente al sottoscritto incarico di redigere la perizia di stima relativa al lastrico solare. (all. n. 4/A) Al fine di consentire una migliore comprensione della presente perizia ho suddiviso la stessa nei seguenti paragrafi : 1. PREMESSA 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA 3. DESCRIZIONE E DATI CATASTALI DEGLI IMMOBILI 4. SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA 5. STIMA DEGLI IMMOBILI 6. CONSIDERAZIONI CIRCA LA DESTINAZIONE D USO DEL LASTRICO SOLARE 7. RIEPILOGO DEI DATI ESSENZIALI 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA In data 14/12/2010 mi recavo nel comune di Sarno (Sa) per eseguire i rilievi metrici e fotografici del manufatto interessato e successivamente presso l UTC dello stesso comune a reperire documentazione tecnica ed urbanistica, nei giorni seguenti mi recavo presso l ufficio provinciale di Salerno dell agenzia del territorio per richiedere copia delle schede catastali, visure e documenti inerenti i subalterni catastali insistenti nel fabbricato denominato Centro Commerciale e costatando che la parte di lastrico solare di proprietà omissis è ubicata sul lato est dell intera copertura di due fabbricati realizzati in aderenza (all.1 Foto). In data 17/06/2011 mi recavo presso l archivio notarile di Salerno per richiedere copia dell atto di compravendita (all. n.4/b)) dal quale si evince il diritto di proprietà esclusiva sul lastrico solare, mi recavo poi presso lo studio del curatore per la sottoscrizione della Pagina 2 di 6

3 documentazione che in seguito ho presentato all agenzia del territorio di Salerno per l accatastamento del lastrico solare. (all. 3/B 3/C) 3. DESCRIZIONE E DATI CATASTALI DEL MANUFATTO OGGETTO DI STIMA Oggetto della valutazione è una porzione della copertura di un fabbricato denominato Centro Commerciale costituito da due corpi di fabbrica in aderenza, realizzato dalla omissis in conformità alla concessione edilizia n del 19/02/1987 (all. 2/E) rilasciata ai sigg. omissis, omissis e alla omissis e realizzato dalla stessa omissis per un totale di n.8 locali al piano terra destinati a negozi, n. 8 locali al piano primo destinati ad uffici e corrispondente area in piano cantinato, di questi, come si evince anche dal certificato di agibilità (all 2/F), n. 5 locali al piano terra destinati a negozi, n. 5 locali al piano primo destinati ad uffici e la corrispondente area in piano interrato, riportati in Catasto alla partita 7461 foglio n. 20 particella n sub da 2 a 12 (all. n.3/a), restarono di proprietà della omissis e venduti dalla stessa società, ad esclusione dei lastrici solari di copertura dei quali la società venditrice si riservava il diritto di disporre a proprio modo, così come si evince dagli atti di compravendita tra la omissis ed i vari acquirenti, uno dei quali allegato alla presente (all. 4/B), in particolare l atto rogato dal notaio Olga Frigenti in data 27/06/1991 n. rep n. racc registrato a Salerno il 17/07/1991 al n. 4987, tra la omissis e la sig. omissis, relativo al locale negozio in piano terra con sottostante area in piano cantinato,identificato in catasto al foglio n. 20 particella n sub 10 Pertanto oggetto della presente stima economica è la porzione del lastrico solare praticabile pavimentato, con accesso da una scala esterna ubicata sul lato sud-est, Pagina 3 di 6 riportato in catasto al foglio n.20 partita 7461 particella n sub 14 cat. F/5,

4 superficie 378,00 mq., sovrastante i locali venduti dalla omissis, ubicati presso il fabbricato denominato Centro Commerciale formato da piano cantinato, piano terra destinato a negozi e piano primo destinato ad uffici, sito in Sarno (Sa) alla via Matteotti. Il lastrico confina a nord-est e sud-est con proprietà della società omissis e sud-ovest con via Matteotti e a nord-ovest con un altro corpo di fabbrica in aderenza di proprietà omissis, l accesso avviene da una scala scoperta posta sul lato sud-est, comune al locali al piano primo. Il piano di fabbricazione del Comune ha determinato per la zona una destinazione del tipo residenziale (B1) (all.2/b), tale destinazione è scaturita dalle considerazioni fatte dal redattore dello strumento urbanistico, che ha tenuto conto dell esistenza, nella zona dove è ubicato l immobile, di insediamenti edilizi di tipo residenziale, infatti trattasi di area centrale fortemente urbanizzata, in cui sono presenti tutte le infrastrutture ed i servizi legati alle residenze, dai parcheggi alle scuole, dalle farmacie alle attività commerciali agli uffici, il tutto facilmente raggiungibile anche senza l utilizzo dell automobile. Attualmente i locali in piano terra sono utilizzati come attività commerciali, quelli al piano primo come uffici, mentre il piano interrato è adibito ad autorimessa e locali di sgombero. 4. SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA Per quanto riguarda la valutazione si è ritenuto opportuno usare il METODO DELLA COMPARAZIONE DIRETTA che consiste nell effettuare indagini in zona, presso agenzie immobiliari, riguardanti la valutazione media di mercato di immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche e presso studi notarili, riguardanti i più recenti atti di compravendita di locali con parametri simili. Da tali analisi,si è appurato il valore unitario a metro quadrato attuale di mercato,per immobili aventi le Pagina 4 di 6

5 caratteristiche di quelli in esame. Trattandosi di un Lastrico solare praticabile, nel calcolo del valore di mercato si è fatto riferimento all art.13 lett. e) della Legge 392/1978 (Equo Canone), che indica nella percentuale del 15% della superficie reale la misura della superficie convenzionale (di calcolo) per superfici scoperte di pertinenza dell immobile, in godimento esclusivo del conduttore 5. STIMA DEGLI IMMOBILI Lastrico solare praticabile pavimentato a copertura di un fabbricato formato da piano cantinato, piano terra adibito a negozi e piano primo adibito ad uffici sito in Sarno (Sa) alla via Matteotti, con accesso da una scala esterna ubicata al lato sudest il tutto riportato in catasto al foglio n.20 partita 7461 particella n sub 14 cat. F/5 superficie 378,00 mq. SUPERFICIE TOTALE OGGETTO DI STIMA MQ. 378,00 X 0.15 = MQ Stima con il metodo della Comparazione Diretta (V) 1.650/00 al mq. per immobili simili V = 1.650/00 * mq. 56,70 = ,00 VALORE PROBABILE DELL IMMOBILE In fede il Valore Venale(V) più probabile : V = /00 uro Novantatremilacinquecentocinquantacinque/00 6. CONSIDERAZIONI CIRCA LA DESTINAZIONE D USO DEL LASTRICO SOLARE La omissis si è riservata, per l intero lastrico solare sovrastante i cinque locali sul lato sud est (all. 2), la proprietà esclusiva, nonché la possibilità di allacciare eventuali scarichi al servizio di interventi da realizzare in futuro, nelle condotte dei proprietari sottostanti,come da atto di compravendita rogato dal notaio Olga Frigenti del 27/06/1981 n. rep relativo al sub n.4, allegato (all. 4/B). Pagina 5 di 6

6 Dal raffronto tra gli indici urbanistici e la volumetria del fabbricato oggetto della presente, si evince che no vi sono margini per ulteriori incrementi volumetrici dell immobile ma secondo le norme del piano di fabbricazione vigenti nel comune di Sarno (Sa) per la zona B1, è possibile la realizzazione di locali con destinazione sottotetto, purchè si tratti di coperture con pendenza minima delle falde pari 35% partendo dal piano di calpestio del lastrico solare stesso. 7. RIEPILOGO DEI DATI ESSENZIALI Si riportano di seguito le valutazioni effettuate : Lastrico solare praticabile pavimentato a copertura di un fabbricato formato da piano cantinato, piano terra adibito a negozi e piano primo adibito ad uffici sito in Sarno (Sa) alla via Matteotti, con accesso da una scala esterna ubicata al lato sud-est il tutto riportato in catasto al foglio n.20 partita 7461 particella n sub 14 cat. F/5 superficie reale 378,00 mq., superficie convenzionale mq VALORE PROBABILE DELL IMMOBILE ,00 uro Novantatremilacinquecentocinquantacinque/00 Nel ringraziare la S.V. per l incarico conferitomi, resto a disposizione per eventuali chiarimenti o delucidazioni. Pagani (Sa) li il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Carmine Del Forno Pagina 6 di 6

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