TRIBUNALE DI BELLUNO

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1 TRIBUNALE DI BELLUNO SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento N 12/2011 Società N.D.C. S.a.s. Sentenza del 05/07/2011 G.D. Dott.ssa Anna Travia Curatore: Dott. Angelo Smaniotto PERIZIA DI STIMA *** INCARICO Il sottoscritto, libero professionista iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Belluno al n 504, con studio professionale in Feltre (BL), Via Acqua del Foro n 2, nominato perito stimatore al fine di effettuare la stima dei beni appresi al fallimento in oggetto, con la presente produce la seguente perizia. ESPLETAMENTO DELL INCARICO Accettato l incarico conferitogli il sottoscritto, alla presenza del Curatore Fallimentare Dott. Angelo Smaniotto e del Sig. Felice Da Canal, effettuava in data sopralluogo presso la sede della Ditta sita in comune di Mel (BL), Via dell Artigianato n. 12. In tale occasione avevano inizio le operazioni di inventario e stima dei beni mobili ed immobili oggetto di stima. 1

2 CRITERI DI STIMA In sede di stima il sottoscritto si è attenuto a metodi e principi valutativi di generale accettazione. Il più probabile valore di stima, per i beni immobili, viene effettuato con il criterio sintetico-comparativo prendendo a base la superficie catastale nonché l applicazione dei prezzi medi unitari correnti alla data odierna in un mercato obiettivo del luogo per nulla speculativo, avendosi presente lo stato conservativo delle unità immobiliari, le condizioni estrinseche dei terreni, i vincoli derivanti dalle comproprietà. Si riporta nel seguito, la situazione riassuntiva del valore di stima relativa alle categorie di beni. Valore complessivo beni immobili: ,00 (Euro duecentottantunomiladuecentotrentacinque/00) Feltre, Il Perito Stimatore 2

3 PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI DI PROPRIETA DELLA SOCIETA N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. 1) Unità immobiliari site in Comune di Mel Catasto dei Fabbricati Comune di Mel (BL) Quartiere Europa N.C.E.U. foglio 6 mappale n. 584 sub. 10 DI CLASSAMENTO Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita A/7 1 7 vani 488,05 Quartiere Europa piano: T-1-2 DESCRIZIONE Fabbricato ad uso abitazione Da Canal Felice: Usufrutto per 1/2 in regime di separazione dei beni Da Canal Ivan: Nuda proprietà per 1/1 Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1/2 in regime di separazione dei beni Trattasi di una porzione di fabbricato in Comune di Mel, Quartiere Europa, civico n. 13, porzione Sud con corte propria di mq., così costituita: Piano terra composto da: portico, ingresso, disimpegno, servizi, lavanderia, cantina, autorimessa, centrale termica, vano scale e sottoscale. Piano primo composto da: cucina soggiorno, bagno, due camere, poggioli. Piano sottotetto composto da: tre soffitte. La porzione fa parte di un fabbricato, in zona residenziale, costruito in conformità a progetti approvati con nullaosta comunale del ed ha subito successivamente interventi modificativi in conformità a progetti approvati con concessione edilizia comunale n. 52/94 del e variante n. 82/96 del Il Comune, con nota dell , ha attestato che si è formato il silenzio assenso sulla domanda di permesso agibilità in base alla normativa vigente. Determinazione del valore commerciale: Viene attribuito un valore medio al nuovo di Euro 1.300,00 al mq.. Svalutazione totale da applicare al valore al nuovo dovuta all età degli immobili e relativa allo stato di manutenzioni ed uso: 0.90 % Valori unitari / mq.: x 0,90= 1.170,00 3

4 Per il calcolo della consistenza della superficie commerciale, ovvero, applicando alle singole superfici divise per destinazione, un coefficiente di raffronto al fine di determinarne una unica superficie commerciale omogenea, vengono assunti i seguenti valori medi dei coefficienti di destinazione: soffitte 0,40, poggioli 0,25, locali accessori 0,50. Valore commerciale Piano terra comprensivo di porticato (H=2,50 m.): Superficie circa mq. 107,7 x 0,50 = 53,85 mq. Piano primo (H=2,70 m.): - Appartamento: mq. 102 x 1,00 = 102 mq. - Poggioli: mq. 12 x 0,25 = 3 mq. Piano Sottotetto (Hm=2,25 m.): Superficie circa mq. 97 x 0,40 = 38,8 mq. Totale: 197,65 mq. Valore commerciale totale immobile pari a: 197,65 mq. x 1.170,00. / mq. = ,05 Valore commerciale totale arrotondato pari a: ,00 Calcolo Quota Usufrutto Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1/2 del valore. -Dal Magro Amelia, nata il , anni Valore dell'appartamento : ,00 - Coefficiente: 20 - Tasso di interesse: 2,50 %. VdU = ,00x 20 x 2,5 % = ,00. Valore del diritto di usufrutto: ,00 Valore commerciale totale - Valore del diritto di usufrutto: , ,00 = ,00 Valore di stima bene appreso al fallimento: ,00 (centosettantaduemilacinquecento/00 Euro) 4

5 2) Unità immobiliari site in Comune di Mel Catasto dei Fabbricati Comune di Mel (BL) Via Farra Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita DI CLASSAMENTO INDIRIZZO DESCRIZIONE C/ m 2 42,14 Via Farra piano T Autorimessa A/10 U 3 vani 890,89 Via Farra piano T Ufficio A/3 3 6,5 vani 302,13 Via Farra piano T-1-2 Abitazione Area urbana Area urbana 470 m 2 Via Farra piano T 420 m 2 Via Farra piano T Da Canal Ivan: proprietà per 1/2 Da Canal Roberta: proprietà per 1/2 Trattasi di fabbricato ad uso abitazione con corte propria dei primi anni 70. Sui mappali esiste un vincolo di distanza tra fabbricati in deroga a quanto previsto dal vigente P.d.f. e dall adottato P.R.G.. Piano terra composto da: autorimessa, ripostiglio, due uffici, locale centrale termica, cucinino, due bagni, cantina. Piano primo composto da: scala e vano d accesso coperto, entrata, soggiorno, cucina, ripostiglio, bagno, due camere, poggioli. Piano sottotetto composto da: tre soffitte. Determinazione del valore commerciale: Viene attribuito un valore medio al nuovo di Euro 1.300,00 al mq.. Svalutazione totale da applicare al valore al nuovo dovuta all età degli immobili e relativa allo stato di manutenzioni ed uso: 0.70 % Valori unitari / mq.: x 0,70= 910,00 Per il calcolo della consistenza della superficie commerciale, ovvero, applicando alle singole superfici divise per destinazione, un coefficiente di raffronto al fine di determinarne una unica superficie commerciale omogenea, vengono assunti i seguenti 5

6 valori medi dei coefficienti di destinazione: soffitte al grezzo, vano scala accesso primo piano coperto, cantina, poggioli, 0,25, locali accessori 0,50. Valore commerciale Piano terra (H=2,60 m.): Superficie circa: mq. 121,68 x 0,5 = 60,84 mq. Cantina (H=1,80 m.): mq. 11,18 x 0,25 = 2,80 mq Piano primo (H=2,70 m.): - Appartamento: mq. 121,68 x 1,00 = 121,68 mq. - Poggioli, vano scala: mq. 39,02 x 0,25 = 9,75 mq. Piano Sottotetto al grazzo (Hmax=2,60 m. Hmin=0,45 m.): Superficie circa mq. 121,68 x 0,25 = 30,42 mq. Totale: 225,49 mq. Valore commerciale totale immobile pari a: 225,49 mq. x 910,00 / mq. = ,90 Valore commerciale totale arrotondato pari a: ,00 Quota di proprietà di Da Canal Ivan per ½ paria a ,00 Valore di stima bene appreso al fallimento: ,00 (centoduemilacinquecento/00 Euro) 6

7 3) Unità immobiliari site in Comune di Trichiana Catasto dei Fabbricati Comune di Trichiana (BL) Frazione Campedei n. 76 DI CLASSAMENTO Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita INDIRIZZO A/5 2 4,5 vani 48,81 Frazione Campedei n. 76 piano T-1-2 Da Canal Flavio: Nuda proprietà per 1/3 Da Canal Ivan: Nuda proprietà per 1/3 Da Canal Roberta: Nuda proprietà per 1/3 Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1000/1000 Trattasi di una porzione di abitazione, risalente ai primi anni del 900, distribuita su tre piani, con corte propria confinante con strada comunale e diritto di corte sul mapp L abitazione è composta da: Piano Terra (H=2,10 m.): Cucina e ripostiglio. Piano primo (H=2,10 m.): due camere con accesso da scala e poggiolo esterno in legno. Piano secondo: due soffitte. Valore di stima complessivo: ,00 (trentamila/00 Euro). Calcolo Quota Usufrutto Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1000/000 del valore. -Dal Magro Amelia, nata il , anni Valore porzione abitazione : ,00 - Coefficiente: 20 - Tasso di interesse: 2,50 %. VdU = ,00 x 20 x 2,5 % = ,00. Valore del diritto di usufrutto: ,00 Valore di stima - Valore del diritto di usufrutto: , ,00 = ,00 (Quindicimila/00 Euro) Quota di proprietà di Da Canal Ivan per 1/3: ,00 x 1/3 = 5.000,00 (cinquemila/00 Euro) Valore di stima bene appreso al fallimento: 5.000,00 (cinquemila/00 Euro) 7

8 4) Immobili siti in Comune di Mel - Catasto Terreni DI CLASSAMENTO Fg. Part. Sub. Qualità Classe Consistenza m 2 Dominicale REDDITO Agrario Prato Arboreo 3 50 m 2 0,14 0,09 Da Canal Felice: per 1/2 Da Canal Lorenzo: per 1/2 Trattasi di porzione di terreno di valore di stima 5 al mq. Valore totale: mq. 50 x 5 /mq = 250,00 Valore di stima bene appreso al fallimento per la quota di 1/2: 125,00 (centoventicinquemila/00 Euro) 5) Immobili siti in Comune di Mel - Catasto Terreni DI CLASSAMENTO Fg. Part. Sub. Qualità Classe Consistenza m 2 Dominicale REDDITO Agrario Bosco Misto m 2 3,10 0,62 Da Canal Felice: per 1/2 Da Canal Roberta: per 1/2 Trattasi di terreno boschivo in loc. Carve Montagne in Comune di Mel (BL). Valore totale: mq x 1 /mq = 2.000,00 Valore di stima bene appreso al fallimento per la quota di 1/2: 1.000,00 (mille/00 Euro) 8

9 6) Immobili siti in Comune di Trichiana - Catasto Terreni DI CLASSAMENTO Fg. Part. Sub. Qualità Classe Consistenza m 2 Dominicale REDDITO Agrario Prato Arboreo m 2 0,20 0,14 Da Canal Flavio Nuda proprietà per 1/3 Da Canal Ivan: Nuda proprietà per 1/3 Da Canal Roberta: Nuda proprietà per 1/3 Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1/1 Trattasi di porzione di terreno di valore di stima 6 al mq. Valore totale: mq. 110 x 6 /mq = 660,00 Calcolo Quota Usufrutto Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1/1 del valore. -Dal Magro Amelia, nata il , anni Valore terreno: 660,00 - Coefficiente: 20 - Tasso di interesse: 2,50 %. VdU =. 660,00x 20 x 2,5 % =.330,00. Valore del diritto di usufrutto: 330,00 Valore di stima - Valore del diritto di usufrutto: ,00 = 330,00 (Trecentotrenta/00 Euro) Quota di proprietà di Da Canal Ivan per 1/3: 330,00 x 1/3 = 110,00 (Centodieci/00 Euro) Valore di stima bene appreso al fallimento: 110,00 (Centodieci/00 Euro) 9

10 VALORE TOTALE DI STIMA BENI IMMOBILI APPRESI AL FALLIMENTO: ,00 (Euro duecentottantunomiladuecentotrentacinque/00) Feltre, Il Perito Stimatore Allegati: - Visure Catastali - Planimetrie - Ispezione Ipotecaria 10

11 Aggiornamento Perizia di Stima Beni Immobili Società N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. TRIBUNALE DI BELLUNO SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento N 12/2011 Società N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. Sentenza del 05/07/2011 G.D. Dott.ssa Anna Travia Curatore: Dott. Angelo Smaniotto AGGIORNAMENTO PERIZIA DI STIMA *** INCARICO Il sottoscritto, libero professionista iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Belluno al n 504, con studio professionale in Feltre (BL), Via Acqua del Foro n 2, nominato perito stimatore al fine di effettuare la stima dei beni appresi al fallimento in oggetto, con la presente, a seguito incarico del Curatore Dott. Angelo Smaniotto, produce il seguente aggiornamento della perizia di stima. Si precisa che tale aggiornamento riguarda l unità immobiliare, identificata con il n.1 nella perizia del , per la quale sono state modificati i coefficienti di usufrutto e di vetustà. Si ritiene congrua ed aggiornata, la valutazione dell unità n. 2. Si riporta nel seguito, la situazione riassuntiva del valore di stima relativa alle categorie di beni dopo aggiornamento. Valore complessivo beni immobili: ,00 (Euro duecentosettantaseimilanovecento/00) Feltre, Il Perito Stimatore 1

12 Aggiornamento Perizia di Stima Beni Immobili Società N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. AGGIORNAMENTO PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI DI PROPRIETA SOCIETA N.D.C. S.A.S. DI DA CANAL FELICE & C. S.A.S. 1) Unità immobiliari site in Comune di Mel Catasto dei Fabbricati Comune di Mel (BL) Quartiere Europa N.C.E.U. foglio 6 mappale n. 584 sub. 10 DI CLASSAMENTO Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita A/7 1 7 vani 488,05 Quartiere Europa piano: T-1-2 DESCRIZIONE Fabbricato ad uso abitazione Da Canal Felice: Usufrutto per 1/2 in regime di separazione dei beni Da Canal Ivan: Nuda proprietà per 1/1 Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1/2 in regime di separazione dei beni Trattasi di una porzione di fabbricato in Comune di Mel, Quartiere Europa, civico n. 13, porzione Sud con corte propria di mq., così costituita: Piano terra composto da: portico, ingresso, disimpegno, servizi, lavanderia, cantina, autorimessa, centrale termica, vano scale e sottoscale. Piano primo composto da: cucina soggiorno, bagno, due camere, poggioli. Piano sottotetto composto da: tre soffitte. La porzione fa parte di un fabbricato, in zona residenziale, costruito in conformità a progetti approvati con nullaosta comunale del ed ha subito successivamente interventi modificativi in conformità a progetti approvati con concessione edilizia comunale n. 52/94 del e variante n. 82/96 del Il Comune, con nota dell , ha attestato che si è formato il silenzio assenso sulla domanda di permesso agibilità in base alla normativa vigente. Determinazione del valore commerciale: Viene attribuito un valore medio al nuovo di Euro 1.300,00 al mq. Svalutazione totale da applicare al valore al nuovo dovuta all età degli immobili e relativa allo stato di manutenzioni ed uso: 0,85 Valori unitari / mq.: x 0,85 = 1.105,00 2

13 Aggiornamento Perizia di Stima Beni Immobili Società N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. Per il calcolo della consistenza della superficie commerciale, ovvero, applicando alle singole superfici divise per destinazione, un coefficiente di raffronto al fine di determinarne una unica superficie commerciale omogenea, vengono assunti i seguenti valori medi dei coefficienti di destinazione: soffitte 0,40, poggioli 0,25, locali accessori 0,50. Valore commerciale Piano terra comprensivo di porticato (H=2,50 m.): Superficie circa mq. 107,7 x 0,50 = 53,85 mq. Piano primo (H=2,70 m.): - Appartamento: mq. 102 x 1,00 = 102 mq. - Poggioli: mq. 12 x 0,25 = 3 mq. Piano Sottotetto (Hm=2,25 m.): Superficie circa mq. 97 x 0,40 = 38,8 mq. Totale: 197,65 mq. Valore commerciale totale immobile pari a: 197,65 mq. x 1.105,00. / mq. = ,25 Valore commerciale totale arrotondato pari a: ,00 Calcolo Quota Usufrutto Dal Magro Amelia: Usufrutto per 1/2 del valore. -Dal Magro Amelia, nata il , anni Valore abitazione: ,00 - Coefficiente: 16 - Tasso di interesse: 2,50 %. VdU = ,00 x 16 x 2,5 % = ,00. Valore del diritto di usufrutto: ,00 Valore commerciale totale - Valore del diritto di usufrutto: , ,00 = ,00 Valore di stima bene appreso al fallimento: ,00 (Euro centosettantaquattromilaquattrocento/00) 3

14 Aggiornamento Perizia di Stima Beni Immobili Società N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. 2) Unità immobiliari site in Comune di Mel Catasto dei Fabbricati Comune di Mel (BL) Via Farra Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita DI CLASSAMENTO INDIRIZZO DESCRIZIONE C/ m 2 42,14 Via Farra piano T Autorimessa A/10 U 3 vani 890,89 Via Farra piano T Ufficio A/3 3 6,5 vani 302,13 Via Farra piano T-1-2 Abitazione Area urbana Area urbana 470 m 2 Via Farra piano T 420 m 2 Via Farra piano T Da Canal Ivan: proprietà per 1/2 Da Canal Roberta: proprietà per 1/2 Trattasi di fabbricato ad uso abitazione con corte propria dei primi anni 70. Sui mappali esiste un vincolo di distanza tra fabbricati in deroga a quanto previsto dal vigente P.d.f. e dall adottato P.R.G.. Piano terra composto da: autorimessa, ripostiglio, due uffici, locale centrale termica, cucinino, due bagni, cantina. Piano primo composto da: scala e vano d accesso coperto, entrata, soggiorno, cucina, ripostiglio, bagno, due camere, poggioli. Piano sottotetto composto da: tre soffitte. Determinazione del valore commerciale: Viene attribuito un valore medio al nuovo di Euro 1.300,00 al mq.. Svalutazione totale da applicare al valore al nuovo dovuta all età degli immobili e relativa allo stato di manutenzioni ed uso: 0.70 % Valori unitari / mq.: x 0,70= 910,00 Per il calcolo della consistenza della superficie commerciale, ovvero, applicando alle singole superfici divise per destinazione, un coefficiente di raffronto al fine di determinarne una unica superficie commerciale omogenea, vengono assunti i seguenti 4

15 Aggiornamento Perizia di Stima Beni Immobili Società N.D.C. S.a.s. di Da Canal Felice & C. S.a.s. valori medi dei coefficienti di destinazione: soffitte al grezzo, vano scala accesso primo piano coperto, cantina, poggioli, 0,25, locali accessori 0,50. Valore commerciale Piano terra (H=2,60 m.): Superficie circa: mq. 121,68 x 0,5 = 60,84 mq. Cantina (H=1,80 m.): mq. 11,18 x 0,25 = 2,80 mq Piano primo (H=2,70 m.): - Appartamento: mq. 121,68 x 1,00 = 121,68 mq. - Poggioli, vano scala: mq. 39,02 x 0,25 = 9,75 mq. Piano Sottotetto al grazzo (Hmax=2,60 m. Hmin=0,45 m.): Superficie circa mq. 121,68 x 0,25 = 30,42 mq. Totale: 225,49 mq. Valore commerciale totale immobile pari a: 225,49 mq. x 910,00 / mq. = ,90 Valore commerciale totale arrotondato pari a: ,00 Quota di proprietà di Da Canal Ivan per ½ paria a ,00 Valore di stima bene appreso al fallimento: ,00 (Euro centoduemilacinquecento/00) VALORE TOTALE AGGIORNATO: ,00 (Euro duecentosettantaseimilanovecento/00) Feltre, Il Perito Stimatore 5