TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento n. 27/07: di nonché dei soci in proprio Giudice delegato: dott. Giuseppe Fortunato Curatore: avv. Antonietta Buonfiglio RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA Terreni in Angri Censiti al NCT al foglio 13 particelle 972 e Premessa Il sottoscritto Ing. Alfonso Annunziata, a seguito della autorizzazione del Giudice Delegato Dott. G. Fortunato, veniva nominato dal curatore fallimentare, avv. A.Buonfiglio, C.T.U. del fallimento n.27/07 del Tribunale di Nocera Inferiore a carico degli di nonché dei soci in proprio, e riceveva l incarico di identificare e descrivere gli immobili interessati dal fallimento, determinandone il valore ai fini del prezzo base di vendita agli incanti. La sentenza dichiarativa di fallimento ha coinvolto, tra tanti, anche i terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Angri al foglio n.13 particelle 972 e 973. Tali immobili sono oggetto della presente perizia di stima. 5. Sopralluoghi ed eventi connessi Al fine di effettuare le necessarie indagini e gli indispensabili accertamenti per l adempimento del mandato conferito, il sottoscritto CTU fissava il sopralluogo per il giorno 26/07/2010 dandone comunicazione, con congruo anticipo, tramite lettera raccomandata (n del 14/07/2010) ad una delle parti effettivamente interessate dall espropriazione immobiliare. Il giorno stabilito, alla presenza del curatore fallimentare e della parte fallita convocata, il sottoscritto, con tecnico di fiducia, conveniva sui luoghi. In tale sede, non è stato possibile accedere direttamente sui luoghi, in quanto il cancello di ingresso al fondo era chiuso con lucchetto la cui chiave non era nella disponibilità della parte fallita presente. In tale sede la parte fallita non chiariva ai convenuti se i terreni fossero liberi o nella

2 disponibilità di un colono. Le operazioni peritali venivano rimandate a data da destinarsi, dando priorità alla stima delle altre unità immobiliari coinvolte nella procedura fallimentare.. Il sottoscritto, a seguito di accordi telefonici, fissava il nuovo sopralluogo per il giorno In tale data si riscontrava nuovamente l impossibilità di accesso al fondo. L accesso al fondo avveniva nel mese di agosto Inquadramento nel contesto urbanistico, inquadramento catastale e descrizione dei beni immobiliari I terreni, con destinazione urbanistica e d uso agricola, sono posizionati nella porzione sud del Comune di Angri, aldilà dell arteria autostradale Salerno Napoli e comunque nelle sue vicinanze. Gli immobili, come si evince dallo stralcio aerofotogrammetrico e dallo stralcio generale e di dettaglio dell ortofoto riportati in Allegato 1, si inseriscono in un contesto urbanizzato a densità edilizia moderata non distante dal centro della cittadina. Le strade di avvicinamento al fondo sono di agevole percorribilità. Il fondo ha forma regolare. I confini Nord, Est ed Ovest coincidono con la strada comunale mentre quello sud coincide con il confine della particella 84. Confine Nord Confine Nord Confine Ovest Confine Ovest

3 Confine Est Confine Est: accesso al fondo Confine Sud Confine Nord con vista ex Cabina Enel I confini sono ben demarcati e sono realizzati con muri in pietra. Per essi si apprezzano problemi di natura statica. A ridosso dell intersezione tra i confini Nord ed Ovest si erge un manufatto originariamente utilizzato come cabina Enel. Tale manufatto, censito al foglio 13 particella 974 del Catasto Terreni, nello stato di rilievo, è esterno alla perimetrazione del lotto. Dall analisi dello stralcio dell estratto di mappa del foglio 13 riportato nella pagina seguente, appare evidente, in virtù dell effettiva collocazione del muro di confine Nord rispetto al manufatto, che se la particella 974 è esterna alla consistenza del fondo, allora anche la particella 973, oggetto di perizia di stima, è da considerarsi esterna alla consistenza fondiaria oggetto di analisi di mercato. E verosimile ammettere che l intera superficie planimetrica della particella 973, sia stata utilizzata per l ampliamento/realizzazione della strada di penetrazione interpoderale. Allo stesso modo, presumibilmente, il confine Est del fondo è stato arretrato rispetto ai reali confini catastali, per l ampliamento/realizzazione della prosecuzione delle strade di penetrazione interpoderali. Agli atti, non risultano procedure espropriative.

4 Posizione effettiva del confine rispetto la cabina Enel Cabina Enel 973 Particella Ceduta per la realizzazione della strada N Occorre sottolineare che al fine di contenere i costi di perizia, non sono stati condotti rilievi topografici tesi ad accertare l effettiva consistenza del fondo e la congruenza dei confini attualmente demarcati con quelli catastali. Il fondo è dotato di accesso carrabile posizionato sul confine Est. Tale accesso, arretrato rispetto al ciglio stradale e posizionato baricentralmente rispetto allo sviluppo del confine, è in legno e di tipo provvisorio. Il fondo è: 1. coltivato a frutteto con alberi a basso fusto; 2. dotato di leggera pendenza; 3. dotato di mediocre esposizione; 4. privo di fabbricati; 5. privo di qualsiasi sistema di irrigazione e di accumulo delle acque; 6. privo di qualsiasi intervento di miglioramento fondiario.

5 4. Riferimenti catastali. Comparazione tra i dati attuali e quelli della trascrizione di fallimento I terreni oggetto di perizia di stima sono censiti al foglio 13 particelle 972 e 973 del Catasto Terreni del Comune di Angri. La particella 972 di superficie catastale pari a 7700 mq ha reddito dominicale di 159,07 euro e reddito agrario di 79,53 euro; la particella 973 ha reddito dominicale di10,74 euro e reddito agrario di 5,37 euro. Per quanto chiarito la particella 973 è stata di fatto ceduta, senza procedura espropriativa, per l ampliamento/realizzazione delle strade di penetrazione interpoderali. Pertanto, la particella 972, è l unica ad essere oggetto di esecuzione immobiliare. In Allegato n.2 si riportano lo stralcio planimetrico catastale e le visure catastali degli immobili. I riferimenti catastali degli immobili sono coincidenti con quelli riportati nella trascrizione fallimentare. 5. Stato degli immobili Gli immobili sono liberi e privi di qualsiasi contratto di locazione. 6. Titolarità dell immobile e aliquote di proprietà all attivo del fallimento Nella Relazione di Perizia n.1, già agli atti del fallimento, si è proceduto a chiarire la proprietà degli immobili e la relativa aliquota degli stessi all attivo del fallimento. Nel seguito se ne propone una sintesi. Con Atto di compravendita del 21/11/76 del Notaio Calabrese (trascrizione del 26/11/76), soggetto interessato dalla procedura fallimentare, acquisiva la piena proprietà degli immobili oggetto di perizia. La sentenza traslativa dell 11/11/2002 (trascrizione contro n del 27/0904) da parte del Tribunale di Nocera Inferiore, sanciva il trasferimento complessivo di una quota complessiva di 2/3 della sola particella 972, in egual misura, a soggetto interessato dal fallimento, con atto del 18/05/2005 a cura del Notaio Maiorino, vendeva all Immobiliare Italia di la quota di proprietà (1/3). Pertanto all attivo del fallimento risulta 1/3 (aliquota di proprietà di della particella censita al foglio n.13 particella 972 del Comune di Angri per complessivi 7700 mq.

6 7. Conformità alla normativa urbanistica. Certificato di destinazione urbanistica Il fondo non è interessato da abusi edilizi. E presente un piccolo manufatto provvisorio e rimovibile, la cui installazione non è stata oggetto di denuncia alcuna, per il ricovero di piccole attrezzature agricole. Il sottoscritto il ha presentato al Comune di Angri istanza di rilascio di certificazione di destinazione urbanistica dei suoli. Tale istanza è stata recepita il al prot I terreni, secondo quanto riportato nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato il , ricadono nella Zona Territoriale Omogenea <<E 7 Agricola Razionalizzazione insediativa e tutela delle risorse agricole>> In allegato n.3 si riporta il certificato di destinazione urbanistica così come rilasciato dal Comune di Angri. 8. Criteri di stima e valutazione Per la determinazione del valore venale degli immobili, il sottoscritto ha ritenuto di adottare il procedimento di stima sintetico. Esso è basato sul confronto diretto con beni simili. Il procedimento presuppone, all interno di un preciso ed omogeneo orizzonte spaziale e temporale, la conoscenza del maggior numero di prezzi possibile di beni analoghi per caratteristiche intrinseche ed estrinseche al bene oggetto di stima al fine di poter effettuare la comparazione nel migliore modo possibile. Dallo studio del mercato immobiliare all interno dell omogeneo orizzonte spaziale e temporale, il sottoscritto C.T.U. ritiene che il più probabile valore di mercato dell immobile, opportunamente corretto in virtù del suo stato di consistenza, sia di 18,50 /mq (diciotto,50) Ne consegue la valutazione: 18,50 /mq x 7400 mq (*)= ,00 Pertanto il più probabile valore di mercato dell immobile, nella sua interezza, è pari a ,00 (centotrentaseimila novecento,00) (*) Nota: Ai fini della valutazione della consistenza metrica del fondo è stata considerata la superficie catastale della particella 972 decurtata di circa 300 mq per considerare le aree cedute lungo il confine Est per la realizzazione delle strade di penetrazione ai fondi agricoli. Resta inteso che la vendita dell immobile è fatta a corpo.

7 9. Formazione del lotto di vendita Lotto 1: Quota pari a 1/3 Terreno agricolo, in Angri di superficie catastale di 7700 mq censito al foglio 13 particella 972 del Catasto Terreni con reddito dominicale di 159,07 euro e reddito agrario di 79,53 euro. Il fondo ha tre confini liberi demarcati da strade ed il quarto in aderenza ad un altro terreno con medesima destinazione. Il fondo, in leggera pendenza, coltivato a frutteto con alberi a basso fusto, è dotato di mediocre esposizione è privo di qualsiasi sistema di irrigazione e di accumulo delle acque ed è privo di qualsiasi intervento di miglioramento fondiario. Il prezzo a base d asta della quota di 1/3 dell intero fondo è pari a ,33 (quarantacinquemila seicentotrentatre,33) Salerno, Agosto 2011 Il Tecnico Incaricato Allegati: Allegato 1: Stralcio aerofotogrammetrico e ortofoto; Allegato 2 : Stralcio catastale e visure catastali; Allegato 3 : Certificato di destinazione urbanistica. Salerno Agosto 2011 Il Tecnico Incaricato

8 Allegato 1: Stralcio aereo fotogrammetrico Stralcio ortofoto

9 Allegato 2: Visure e planimetrie catastali

10 Allegato 3: Certificato di destinazione urbanistica