OPERAZIONI PERITALI CARATTERISTICHE DEI BENI

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1 TRIBUNALE DI FORLÌ FALLIMENTO N. 52/12 GIUDICE DOTT. ALBERTO PAZZI SOCIETÀ TECNO POSA 1 S.a.s. di Bertozzi Marco & C. CURATORE DOTT. FABRIZIO BIANCHI VERBALE DEL 03/04/2013 Davanti al Giudice Delegato compariva lo scrivente ing. Marco Battistini con studio in via Cavalcavia 71/1 a Cesena, tel , il quale - già nominato dal curatore per la stima dei beni immobili della società fallita - accettava l'incarico, prestava giuramento secondo la formula di rito e dichiarava di depositare la relazione peritale entro il termine di novanta giorni. OPERAZIONI PERITALI Avendo già esaminato le visure ipocatastali agli atti e preso tutti i necessari contatti con l Ufficio Tecnico Comunale e l'agenzia delle Entrate per il reperimento della documentazione necessaria, mi sono recato sul posto accompagnato dal curatore, dott. Fabrizio Bianchi, e dalle ore 9,30 alle ore 10,30 del 16/04/2013 ho rilevato direttamente e accuratamente tutti gli elementi necessari per eseguire la valutazione del bene. ***** ***** ***** ***** ***** CARATTERISTICHE DEI BENI UBICAZIONE L'oggetto della presente stima è un terreno fabbricabile a destinazione residenziale, della superficie catastale di mq 970. Il lotto è ubicato in comune di Mercato Saraceno, località Monte Castello, via 1 maggio, in zona collinare e a breve distanza dal centro dell'abitato. DESTINAZIONE URBANISTICA Lo strumento urbanistico generale include l'area nell'ambito delle zone residenziali di espansione C2, la cui disciplina urbanistica è regolata dall'art delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale. 1

2 Il lotto, compreso nel foglio n. 2 della cartografia di piano in scala 1:5000, è incluso in un Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata di espansione residenziale approvato nel Sugli elaborati del P.P.I.P. la superficie è indicata pari a mq 971. VINCOLI Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale non prevede vincoli sull area, che risulta compresa nella tavola n. 266-NE della cartografia in scala 1: CONSISTENZA I beni della società fallita sono costituiti dalla INTERA PROPRIETÀ del terreno. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Al Catasto Terreni del comune di Mercato Saraceno il terreno risulta identificato come segue: FOGLIO PARTICELLA QUALITÀ / CLASSE SUPERFICIE (mq) bosco ceduo / seminativo arborato / seminativo arborato / bosco ceduo / seminativo arborato / TOTALE 970 PROPRIETARIA TECNO POSA 1 S.a.s. di Bertozzi Marco & C. sede legale a Mercato Saraceno, via Montesasso 2001 C.F proprietaria per 1/1 Dall'esame della documentazione reperita si è riscontrata corrispondenza tra i beni e il loro identificativo catastale, come da sentenza dichiarativa di fallimento del 10/08/2012 rep. n. 54 Tribunale di Forlì, trascritta a Forlì il 05/10/2012. ACQUISIZIONE DEI BENI I beni sono stati acquisiti mediante il seguente atto: 2

3 compravendita del 16/12/2009 con atto del notaio ANTONIO PORFIRI di Cesena rep. n trascritto a Forlì l'08/01/2010 all art REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta all'iva di legge, la cui aliquota è attualmente pari al 21%. ***** ***** ***** ***** ***** DESCRIZIONE DEI BENI L'area assoggettata al P.P.I.P. è ubicata alla periferia nord-ovest dell'abitato di Monte Castello, su un terrazzamento alluvionale posto alla sinistra orografica del fiume Savio, a una quota media di m 200 sul livello del mare con lieve declivio in direzione dell'alveo fluviale. Il progetto urbanistico prevedeva la formazione di un complesso immobiliare formato da quattordici lotti, al cui interno era possibile realizzare altrettanti edifici a tipologia monofamiliare o bifamiliare, con altezza dei fronti limitata a m 7,50 rispetto al piano stradale. In seguito all'approvazione di tale progetto sono state realizzate sull'area le opere di urbanizzazione e successivamente, ma soltanto su alcuni dei lotti, sono stati costruiti gli edifici previsti dal piano. Il terreno interessato alla perizia è il lotto contrassegnato con il n.4 e ha una Superficie Fondiaria di mq 970, con forma approssimativamente trapezoidale, e presenta un fronte stradale di circa m 27,00 con profondità variabile da m 31,00 a m 37,00. In base alle indicazioni riportate sulla tav. 17 del piano particolareggiato, è possibile edificarvi un singolo fabbricato con Superficie Complessiva fino a mq 456. La tipologia da realizzare non è libera ma deve essere scelta tra quelle previste nella tavola n. 17/TIP del piano particolareggiato, dopo aver preso accordi con gli uffici tecnici comunali per la presentazione del progetto edilizio. ***** ***** ***** ***** ***** TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI Dalle ispezioni ipotecarie effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari risulta quanto segue: 3

4 anteriormente al ventennio i beni pignorati risultano interamente di proprietà di CASAMBIENTE di Torri Susanna & C. S.a.s. con sede legale a Mercato Saraceno, via XXX aprile 65; in seguito ad atto di compravendita del 16/12/2009 repertorio n notaio Porfiri, trascritto a Forlì il 08/01/2010 all'art. 158, l'intera proprietà dei beni passa a TECNO POSA 1 di Bertozzi Marco & C. S.a.s., con sede legale a Mercato Saraceno, via Montesasso Nel ventennio i beni risultano gravati dalle seguenti formalità: 1. ipoteca volontaria del 16/12/2009 di ,00, capitale ,00, derivante da concessione a garanzia di apertura di credito, repertorio n notaio Porfiri, iscritta a Forlì il 08/01/2010 all'art. 58, a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SALA DI CESENATICO soc. coop. con sede in Cesenatico contro TECNO POSA 1 di Bertozzi Marco & C. S.a.s. per l'intera proprietà; 2. ipoteca giudiziale del 02/08/2012 di ,00, capitale ,52, derivante da decreto ingiuntivo, repertorio n. 794 Tribunale di Forlì - sezione distaccata di Cesena, iscritta a Forlì il 10/08/2012 all'art. 2095, a favore di BANCA DELLE MARCHE S.p.A. con sede in Ancona contro TECNO POSA 1 di Bertozzi Marco & C. S.a.s. per l'intera proprietà; 3. sentenza dichiarativa di fallimento del 10/08/2012 repertorio n. 54 Tribunale di Forlì, trascritta a Forlì il 05/10/2012 all'art. 9827, a favore della massa dei creditori del fallimento contro TECNO POSA 1 di Bertozzi Marco & C. S.a.s. per l'intera proprietà. ***** ***** ***** ***** ***** INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di Mercato Saraceno è stato reperito il seguente riferimento autorizzativo relativo all'area includente il lotto oggetto di stima: approvazione del "Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata relativo a un'area di espansione residenziale sita in via 1 maggio, località Monte Castello", presentato a 4

5 nome di CASAMBIENTE s.n.c. di Torri Susanna & C. s.n.c., ALESSANDRINI DEBORAH e MARINELLI LUIGI, con delibera di Consiglio Comunale n. 30 del 15/04/2004. ***** ***** ***** ***** ***** STIMA DEI BENI Per determinare il valore commerciale del lotto è stata svolta un indagine di mercato allo scopo di individuare il valore, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame, considerandone la consistenza, la localizzazione, la destinazione d'uso e gli indici urbanistico - edilizi. Dall'esame della documentazione si è rilevato che la Superficie Fondiaria del lotto è di mq 970,00, con la possibilità di costruire fino a mq 456 di Superficie Complessiva in accordo con le norme di piano particolareggiato. In funzione delle potenzialità edificatorie previste sul lotto, il valore di mercato viene assunto pari a /mq 150,00. Tale valore viene poi decurtato del 15% per tenere conto che i beni saranno sottoposti a vendita nell'ambito di una procedura fallimentare, ottenendo quindi il seguente valore di stima: AREA FABBRICABILE valore di mercato ( /mq) 150,00 superficie fondiaria (mq) 970,00 stima lorda ( ) ,00 coefficiente di decurtazione 0,85 valore commerciale ( ) ,00 VALORE COMMERCIALE ARROTONDATO ( ) ,00 Cesena, 28/06/2013 Il C.T.U. ing. Marco Battistini 5

6 ELENCO ALLEGATI A. prospetto riepilogativo; B. fotografia; C. stralcio PTCP tav. 266 NE scala 1:25000; D. stralcio PRG foglio 17 scala 1:5000; E. estratto catastale foglio 81 scala 1:2000; F. visure catastali; G. elaborati di piano particolareggiato tav. 17 (planivolumetrico) scala 1:500 e tav. 17/TIP (tipologie edilizie). H. atto di provenienza notaio Porfiri. 6

7 PROSPETTO RIEPILOGATIVO ***** ***** ***** ***** ***** UBICAZIONE Terreno fabbricabile di mq 970 ubicato in comune di Mercato Saraceno, località Monte Castello, via 1 maggio. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Foglio 93 del Catasto Terreni del comune di Mercato Saraceno, particelle 1503, 1513, 1517, 1520 e PERTINENZA Intera proprietà. PROVENIENZA DEL BENE Compravendita regolarmente registrata e trascritta. REGIME FISCALE Vendita soggetta a IVA. STIMA DEL BENE ,00 per l'intera proprietà. 7

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