TRIBUNALE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 41/11

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1 TRIBUNALE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 41/11 GIUDICE DOTT.SSA BARBARA VACCA PROCEDENTE BANCA NAZIONALE DEL LAVORO (avv. Stefania Ghetti) ESECUTATI MEDJILBA MENSAH BAYEGA e YAO AFFOUÉ HÉLÈNE PREMESSA INTERVENTI Dalla verifica condotta presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari in data 17/04/2012 risultano intervenuti i seguenti creditori: 1. ROSSI GIUSEPPE (avv. A. Alvigi presso avv. Stefania Ghetti); 2. EQUITALIA (Dir. Reg. Emilia Romagna). OPERAZIONI PERITALI Il giorno 16/12/2011 ho inviato agli esecutati una raccomandata nella quale li informavo di aver fissato l inizio delle operazioni peritali alle ore 11,00 del giorno 19/01/2012, invitandoli a trovarsi sul posto all ora stabilita per consentirmi la visita dell'immobile pignorato. Avendo già esaminato la relazione notarile agli atti e preso tutti i necessari contatti con l Ufficio Tecnico Comunale, l Agenzia del Territorio e l Agenzia delle Entrate per il reperimento della documentazione necessaria, mi sono recato sul posto all ora stabilita. Dalle ore 11,00 alle ore 12,00, in presenza del sig. Medjilba, ho rilevato direttamente e accuratamente tutti gli elementi necessari per eseguire la valutazione e verificare di persona la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e quello risultante nella documentazione. CARATTERISTICHE DEI BENI PIGNORATI UBICAZIONE L immobile oggetto della presente stima è costituito da un abitazione ubicata in Comune di San Mauro Pascoli, via Tevere 4, in un fabbricato residenziale plurifamiliare edificato tra il 1958 e il 1959 con il Piano INA - Casa. DESTINAZIONE URBANISTICA 1

2 Lo strumento urbanistico generale, costituito dal P.R.G. variante parziale n.12/2009, prevede per l area la seguente disciplina urbanistica: ZONA B1 residenziale urbanizzata. L area (indicata con il n. di particella 712 nella planimetria di piano) è inclusa nella tavola n. 6 della cartografia in scala 1:2000. VINCOLI Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale non prevede vincoli sull area, che è inclusa nella tavola n. 256-NO della cartografia in scala 1: e fa parte del territorio pianificato. CONSISTENZA I beni pignorati (evidenziati con campitura arancione nella planimetria di progetto) sono costituiti dall'intera PROPRIETÀ della seguente unità immobiliare: un appartamento ubicato al piano secondo di un fabbricato residenziale plurifamiliare con accesso da corte comune mediante ingresso e scala comune, una cantina ubicata al piano terra più quota parti comuni. L appartamento è costituito dai seguenti locali: ingresso, soggiorno, cucina con terrazzino, corridoio, bagno, lavanderia con terrazzino, n.1 camera da letto doppia e n.3 camere da letto singole. La superficie utile netta dell appartamento è mq 109,70, oltre a mq 4,00 di terrazzini, con mq 14,20 di cantina al piano terra. VALORE LOCATIVO In funzione del tipo di fabbricato, del comune dove si trova, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione, il valore locativo dell immobile può essere stimato in 620,00 AL MESE. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Al Catasto Fabbricati del comune di San Mauro Pascoli l'immobile oggetto di stima risulta identificato come segue: foglio 7 - particella sub categoria A/4 - classe 3 vani 7,5 rendita 503,55. Al Catasto Terreni l area sulla quale insiste l'immobile risulta identificata come segue: foglio 7 - particella 712 ente urbano superficie mq

3 In data 05/07/2005 è avvenuta al Catasto Fabbricati una modifica per l'allineamento delle mappe, con la quale il precedente identificativo dell'immobile, corrispondente al subalterno 6 della particella 501, è stato modificato in quello attuale sopra riportato. PARTI COMUNI Le parti comuni sono costituite dalla corte comune, i vani scala, il corridoio delle cantine e il deposito biciclette. CONFINI Ragioni Paganelli, parti comuni, salvo altri. PROPRIETARI MEDJILBA MENSAH BAYEGA nato in Togo il 30/09/1962 C.F. MDJ MSH 62P30 Z351E proprietario per 1/2 YAO AFFOUÉ HÉLÈNE nata in Costa d'avorio il 09/03/1966 C. F. YAO FHL 66C49 Z313D proprietaria per 1/2 Dall'esame della documentazione allegata agli atti si è riscontrata la corrispondenza tra i beni pignorati e il loro precedente identificativo catastale, come da verbale di pignoramento immobili del 09/02/2011 rep. n. 142 Ufficiale Giudiziario, trascritto a Forlì il 28/03/2011 a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. contro MEDJILBA MENSAH BAYEGA per la quota di 1/2 e YAO AFFOUÉ HÉLÈNE per la quota di 1/2 della proprietà. STATO CIVILE ALL ACQUISIZIONE DEI BENI I beni pignorati sono stati acquisiti mediante il seguente atto: compravendita del 16/12/2003 con atto del notaio ALFREDO D'AUSILIO di Savignano sul Rubicone rep. n trascritto a Forlì il 30/12/2003 all art Al momento dell acquisizione gli esecutati erano coniugati in regime di comunione dei beni, come da dichiarazione resa nell'atto di compravendita. Dall'indagine condotta presso il comune di residenza risulta che il matrimonio fu celebrato all'estero, pertanto non è disponibile l'estratto del relativo atto. REGIME FISCALE 3

4 La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro del 7%, imposta ipotecaria del 2% e imposta catastale dell 1%, tutte a carico dell acquirente. DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI L immobile è un appartamento ubicato al secondo piano del corpo "B" di un fabbricato residenziale plurifamiliare costituito da due distinti corpi di fabbrica, entrambi con strutture in calcestruzzo armato, edificato tra il 1958 e il Le tinteggiature esterne sono di colore ocra; i parapetti dei balconi e le recinzioni sono in ferro con sottostante muretto in calcestruzzo. La copertura è a due acque con manto in coppi. La corte comune è inghiaiata. Le pareti interne e i soffitti sono intonacati e tinteggiati. All interno dell appartamento i pavimenti e i rivestimenti sono in ceramica commerciale, rinnovata rispetto all'epoca della costruzione; i terrazzini sono pavimentati in graniglia, la cantina in battuto di cemento; le soglie e le banchine sono in travertino. Il bagno è dotato di doccia senza cabina, mentre nella lavanderia si trova una doccia con cabina; la dotazione di sanitari è regolare con rubinetterie funzionanti. Le porte interne sono realizzate in legno naturale mordenzato chiaro; i battiscopa sono in ceramica; le finestre e le portefinestre, dotate di vetrocamera, sono in alluminio naturale con tapparelle in PVC grigio; il portellone della cantina è a doghe di lamiera verniciata chiara. L impianto elettrico è sotto traccia con sufficienti punti luce e prese, a norma della legge 46/90. L impianto di riscaldamento è autonomo con radiatori a piastre in ghisa e caldaia murale a gas nel corridoio. Le condizioni di conservazione dell'immobile sono complessivamente normali. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI Si allega il certificato notarile redatto dal notaio OMERO ARALDI di Mantova ai sensi dell articolo 567 del codice di procedura civile in data 25/05/2011. Dall ispezione ipotecaria effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in data 17/04/2012, sui beni pignorati non risultano iscrizioni né trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. 4

5 INDAGINE AMMINISTRATIVA PROVVEDIMENTI AUTORIZZATIVI Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di San Mauro Pascoli sono stati reperiti i seguenti riferimenti autorizzativi: autorizzazione del 26/02/1958 rilasciata a GESTIONE INA-CASA per costruzione di casa economica. ABITABILITÀ E AGIBILITÀ Certificato di abitabilità del 01/01/1960. DIFFORMITÀ RILEVATE La situazione di fatto non presenta difformità rispetto all'ultimo progetto approvato. CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE SITUAZIONE RILEVATA Dal sopralluogo si è rilevato che l immobile è occupato dai proprietari esecutati e dai seguenti soggetti: MEDJILBA YOLLANDE PRISCA nata ad Aversa (CE) il 28/01/1994; MEDJILBA CHIMENE BERTH nata a Cesena (FC) il 05/07/1996; MEDJILBA VANESSA ANITA nata a Cesena (FC) il 23/09/2002; KOUAKOU ADJOA LETICIA FRANCINE nata in Costa d'avorio il 17/02/1987; GNEPA NICOLAS ARMEL nato il 22/01/2008 a Cesena (FC); MEDJILBA BERTHE AFIWOA MAGUEMA nata in Togo il 03/07/1970. SPESE CONDOMINIALI L immobile non risulta sottoposto ad amministrazione condominiale. STIMA DEI BENI DIVISIBILITÀ Il pignoramento riguarda l'intera proprietà degli immobili, quindi non è necessario redigere ipotesi di divisione. VALORE COMMERCIALE DELL IMMOBILE 5

6 Per determinare il valore commerciale dell immobile è stata svolta un indagine di mercato allo scopo di individuare il valore, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame, considerando la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza dei beni, includendo il valore delle parti comuni nella stima dell appartamento. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame delle planimetrie di progetto la superficie commerciale del bene è stata calcolata in mq 135,00. Il valore di mercato viene assunto pari a /mq 1.200,00 per tener conto che il bene sarà sottoposto a una procedura di vendita forzata. Pertanto la proprietà del 100% dell'immobile viene stimata in ,00. Cesena, 17/04/2012 Il C.T.U. ing. Marco Battistini ALLEGATI A. prospetto riepilogativo; B. fotografie; C. planimetrie catastali; D. elaborati planimetrici di progetto 6

7 TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 41/11 PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL IMMOBILE ALLEGATO A UBICAZIONE Appartamento ubicato in comune di San Mauro Pascoli, via Tevere 4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto Fabbricati del Comune di San Mauro Pascoli, foglio 7 - particella sub categoria A/4 - classe 3 vani 7,5 rendita 503,55. Catasto Terreni del Comune di San Mauro Pascoli, foglio 7 - particella 712 ente urbano superficie mq CONFINI Parti comuni, proprietà Paganelli, salvo altri. PERTINENZA Intera proprietà. PROVENIENZA DEL BENE Compravendita regolarmente registrata e trascritta. REGIME FISCALE Vendita soggetta a imposta di registro. CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE Immobile occupato dai proprietari esecutati. STIMA DEL BENE Il valore di stima è ,00 per l intera proprietà. 7

8 esterno cucina 8

9 lavanderia bagno 9

10 caldaia camera da letto 10

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