TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA

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1 TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA Ufficio ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA ESECUTIVA Promotore: omissis Debitore: Sig. omissis L esperto dott. arch. Luca Punzo 1 P a g i n a

2 1 PREMESSA INDIVIDUAZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO DATI CATASTALI DESCRIZIONE E CONFINI DEL BENE INDICAZIONI DELLA PROPRIETA STATO DI POSSESSO DEL BENE PROPRIETARIO E TITOLO DI PROPRIETA EVENTUALE ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA PRECEDENTE AL PIGNORAMENTO VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA, URBANISTICA E DELL AGIBILITA DEL BENE ESISTENZA DEL TITOLO A COSTRUIRE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA CERTIFICATO DI AGIBILITA ED ABITABILITA VERIFICA DELLA REGOLARITA URBANISTICA EVENTUALE PRESENZA DI PRATICHE DI CONDONO EDILIZIO ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI O ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLO EDIFICATORIO REGOLARITA URBANISTICA E EVENTUALE CONDONO VINCOLI DI CARATTERE STORICO ED ARTISTICO ONERI GENERALI O CONDOMINI INSOLUTI NUOVE IPOTECHE ISCRITTE DOMANDA GIUDIZIALE TRASCRITTA SERVITU LIMITAZIONE ALL USO DEL BENE PREVISTO NEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE ATTI D OBBLIGO O DI ASSEVERAZIONE AI FINI EDILIZI ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI O ONERI NON A CARICCO DELL ACQUIRENTE IPOTECHE PREGRESSE SPESE PREGRESSE ANNUE DI GESTIONE DELL IMMOBILE O DI MANUTENZIONE SPESE CONDOMINIALI STRAORDINARIE DELIBERATE E NON ESEGUITE SINO ALLA DATA DELLA PERIZIA DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO CRITERIO DI VALUTAZIONE DEL BENE RIEPILOGO E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE RIEPILOGO FINALE P a g i n a

3 Procedura Esecutiva : Creditore Procedente: omissis Debitore: sig. omissis RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Con verbale di giuramento di esperto estimatore (Allegato n.1), al sottoscritto, Arch. Luca Punzo, iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Salerno con il n.2344, veniva conferito MANDATO per identificare, descrivere e determinare il valore del seguente beni, cosi descritti nell atto di pignoramento immobiliare: Unita immobiliare sita nel Comune di Centola (SA) alla via Purgatorio n.7, costituita da piano rialzato di due vani, cucina e bagno, nonche un vano al primo piano, confinante con via Purgatorio, con fabbricato di proprieta di omissis, con beni di omissis, con beni di omissis censita al N.C.E.U. del Comune di Centola al foglio n. 33 particella n. 269 sub. 4 di vani 2. 3 P a g i n a

4 1 PREMESSA Preliminarmente si e proceduto all esame della documentazione fornitami ed all acquisizione di quanto necessario per l espletamento dell incarico presso gli Enti preposti (Verifica di iscrizioni e trascrizioni presso l Ufficio Provinciale di Salerno, acquisizione di documentazione presso gli Uffici del Catasto di Vallo della Lucania, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Centola(SA). Con lettera raccomandata A/R del fu comunicato l inizio delle operazioni peritali alle parti, in Centola (SA) presso l immobile oggetto di tale procedura in via Purgatorio n.7 nella data del Come si evince dal relativo verbale di sopralluogo (Allegato n.2), era presente per la parte debitrice il sig. omissis, mentre per la parte promotrice non era presente nessuno. Inoltre era presente la sig.ra omissis affittuaria dell immobile oggetto di tale procedura con contratto di locazione formato ad scrittura privata tra il sig. omissis e il sig. omissis del (Allegato n.7) Si e proceduto ad un accurato sopralluogo del bene prestando particolare attenzione allo stato, alle caratteristiche e alle peculiarita del bene. Inoltre si e provveduto al relativo rilievo fotografico (Allegato n.6), realizzato in maniera piuttosto accurato, onde rappresentare nel modo piu completo e chiaro possibile il bene oggetto di valutazione. Durante gli accessi sui luoghi, ho cercato anche di individuare aree e simili a quelli oggetto di valutazione, onde definire il valore di mercato dei beni. Mi sono, inoltre recato presso agenzie immobiliari, ho consultato imprenditori locali, esperti in materia immobiliare e acquisito presso l Agenzia del Territorio di Vallo della Lucania atti di compravendita di zone similari. 2 INDIVIDUAZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO 2.1 DATI CATASTALI Il bene e identificato al N.C.T. del Comune di Roccagloriosa: Numero Foglio n Particella n Sub Categoria Classe Consistenza Rendita A/4 3 3 vani 268,56 (Allegato n.3) 4 P a g i n a

5 2.2 DESCRIZIONE E CONFINI DEL BENE Unita immobiliare sita nel Comune di Centola (SA) alla via Purgatorio n.7, costituita da piano rialzato di due vani, cucina e bagno, nonche un vano al primo piano, confinante con via Purgatorio, con fabbricato di proprieta di omissis, con beni di omissis, con beni di omissis censita al N.C.E.U. del Comune di Centola al foglio n. 33 particella n. 269 sub. 4 di vani INDICAZIONI DELLA PROPRIETA Dalle indagini effettuate presso l ufficio Provinciale - Agenzia del Territorio - Servizio Pubblicita Immobiliare di Salerno risulta che l immobile e di proprieta del sig. omissis, in virtu di atto di compravendita a rogito del Notaio Giiuliani del registrato a Vallo della Lucania il al n ATTO DIPIGNORAMENTO VISURA CATASTALE TITOLO Di PROPRIETA Atto di Pignoramento immobiliare del trascritto il Comune: di Centola (SA) Foglio n. 33 Particella n.269 sub. 4 Atto per Notar Giuliani , trascritto ai nn Quadro riepilogativo di identificazione del bene. 3 STATO DI POSSESSO DEL BENE 3.1 Proprietario e titolo di proprieta L immobile e di proprieta sig. omissis, in virtu di atto di compravendita a rogito del Notaio Giiuliani del registrato a Vallo della Lucania il al n (Allegato n.4) 3.2 Eventuale esistenza di contratti registrati in data precedente al pignoramento Nel periodo compreso tra il e il non vi e nessuna esistenza di contratti registrati a nome di omissis sul fabbricato oggetto do tale procedura. (Allegato n.4). 5 P a g i n a

6 4 VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA, URBANISTICA E DELL AGIBILITA DEL BENE 4.1 Esistenza del titolo a costruire L immobile, oggetto di tale procedura e stato edificato prima degli anni quaranta e quindi realizzato senza nessun titolo necessita di un titolo autorizzativo. Nel 1983, come attestato dalla Concessione Edilizia numero 48/85 del (Allegato n.8) rilasciata dall Ufficio Tecnico del Comune di Centola (SA), l immobile e stato oggetto di ristrutturazione edilizia e di conservazione della tipologia del fabbricato. Le opere di ristrutturazione come da allegato progetto (Allegato n.9) riguardavano: Rifacimento in strutture in cemento armato dei solai interni; Rifacimento delle coperture in cemento armato, mantenendo gli allineamenti, le altezze e le pendenze esistenti; Rifacimento degli intonaci esterni. 4.2 Certificato di destinazione Urbanistica Il certificato di destinazione urbanistica (Allegato n. 5) rilasciato in data dall Ufficio Tecnico del Comune di Centola (SA) relativo all abitazione sita in Centola Via Purgatorio e censita al N.C.E.U. del Comune di Centola al foglio n. 33 particella n. 269 risulta Destinata nello Strumento Urbanistico vigente come Zona A/2 (Nuclei storico di riqualificazione) del Piano Regolatore Generale del Comune di Centola: Inserita nella Zona D (Zona di promozione economica e sociale) del Piano del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano; 4.3 Certificato di agibilita ed abitabilita Dallo studio della documentazione acquisita presso gli uffici competenti non risulta la presenza di richiesta e ottenimento del certificato di agibilita e abitabilita. 4.4 Verifica della regolarita Urbanistica L immobile risulta non essere regolare sotto il profilo urbanistico essendo lo stesso si costruito prima degli quaranta e quindi appartenente al nucleo storico del paese, ma successivamente negli anni ottanta e stato oggetto di ristrutturazione edilizia. Di fatti si ha che nel 1983 e stata fatta richiesta di Concessione Edilizia per la ristrutturazione e conservazione del fabbricato. 6 P a g i n a

7 In data dal Comune di Centola fu rilasciata concessione edilizia numero 48/85 per le realizzazioni delle opere richieste come da progetto allegato alla domanda di concessione. (Allegato n.9) Dal confronto del progetto presentato e quello da me rilevato si evidenzia che: 1. Dal un punto di vista planimetrico si evidenzia che al piano terra vi e una diversa distribuzione interna formata da Diverso posizionamento della scala interna di accesso al primo piano; Diversa collocazione del bagno; Diverso collocamento del portone di ingresso; Nella zona soggiorno era previsto uno spazio interno di altezza di circa 5,00m che in realta e di circa 2,70m con la realizzazione di un solaio intermedio tra il piano terra e la copertura a falde inclinate. (Vedi Fig. n.1,2) 7 P a g i n a

8 Pianta Piano terra Dove si evidenzia la diversa distribuzione interna Figura 1 Pianta Stato di progetto C.E. n.48/85 8 P a g i n a

9 Pianta Piano terra Dove si evidenzia la diversa distribuzione interna Figura 2 Pianta Stato di fatto 9 P a g i n a

10 Figura 3 Pianta Stato di progetto C.E. n.48/85 Arch. Punzo Luca 2. Al primo piano si evidenzia che : Il progetto presentato prevede la realizzazione di due camere da letto e un bagno, mentre in realta e stato realizzato solo una camera da letto; (Vedi Fig. n.5) Sul solaio intermedio alla zona destinata a soggiorno e stato realizzata una piccola camera da letto e un piccolo terrazzino non previsto dal progetto richiesto ed autorizzato; (Vedi Fig. n.3,4) 10 P a g i n a

11 Pianta Piano Sottotetto Dove si evidenzia la diversa distribuzione interna Figura 3 Pianta Stato di progetto sottotetto 11 P a g i n a

12 Pianta Piano Sottotetto Dove si evidenzia la diversa distribuzione interna Figura 4 Pianta Stato di fatto sottotetto 12 P a g i n a

13 Diversa inclinazione del Tetto di copertura Realizzazione solaio intermedio non previsto dal progetto approvato Figura 5 Sezione progetto approvato con C.E. 48/85 dove non era prevista la realizzazione di un solaio intermedio 13 P a g i n a

14 L abitazione, distinta al N.C.E.U. del Comune di Centola (SA) al fog. N.33, particella n. 269 sub 4., era prevista al piano terra composta da n. 2 vani, cucina,bagno e soggiorno di circa 54,21 m² di Superficie Utile Residenziale e al piano primo di circa e di circa 24,10 m² di Superficie Utile Residenziale formata da due camere da letto e un bagno e alla quale si accede tramite un vano scala interno all abitazione. Fig. n.1,3,5 (Allegato n.9) Lo stesso immobile da me rilevato risulta invece composto da n.2 vani cucina, soggiorno e bagno per una Superficie Utile Residenziale di 54,21 m² al piano terra e una Superficie Utile Residenziale di 34,57 m² al primo piano e una Superficie non Residenziale di 11,20 m². Da cio si deduce che esiste una difformita urbanistica ed edilizia di 10,47m² di Superficie Utile Residenziale e di 11,20 m² di Superficie non Residenziale. Progetto assentito da Licenza Edilizia n. 48 del S.U.R. = 78,38 m² Stato di fatto S.U.R. = 88,85m²² Difformita Rilevata S.U.R. = 10,47m²² S.N.R. = 0,00 m² S.N.R. = 11,20 m²² S.N.R. = 11,20m²² 4.5 Eventuale presenza di pratiche di condono edilizio condono edilizio. Non vi e, come da documentazione rilasciata dall Ufficio tecnico del Comune di Centola nessuna pratica di 5 ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI O ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE 5.1 Vincolo edificatorio Non vi e la presenza di un vincolo edificatorio specifico.(allegato n.5) 5.2 Regolarita Urbanistica e eventuale condono Come da documentazione rilasciata dall Ufficio Tecnico del Comune di Centola (SA) e considerata l edificabilita del fabbricato ante l anno 1940 e le ulteriore opere di ristrutturazione avvenute con Concessione Edilizia n. 48/85, si attesta che l immobile non e regolare dal punto di vista urbanistico e non risulta nessuna pratica di condono edilizio. 5.3 Vincoli di carattere storico ed artistico Non vi e nessun vincolo di carattere storico ed artistico. 14 P a g i n a

15 5.4 Oneri generali o condomini insoluti Non sussistono oneri condominiali. 5.5 Nuove ipoteche iscritte Nessuna nuova ipoteca iscritta sull immobile oggetto della presente procedura come testimonia la visura d Ispezione ipotecaria. (Allegato n.4) 5.6 Domanda giudiziale trascritta Nessuna domanda giudiziale trascritta. 5.7 Servitu Nessuna servitu presente. 5.8 Limitazione all uso del bene previsto nel regolamento condominiale Non vi e nessuna limitazione all uso del bene. 5.9 Atti d obbligo o di asseverazione ai fini edilizi Nessun atto d obbligo risulta ai fini edilizi. 6 ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI O ONERI NON A CARICCO DELL ACQUIRENTE 6.1 Ipoteche pregresse Nessuna ipoteca pregressa sull immobile oggetto della procedura. 6.2 Spese pregresse annue di gestione dell immobile o di manutenzione Nessuna spesa pregressa annua di gestione dell immoblie. 6.3 Spese condominiali straordinarie deliberate e non eseguite sino alla data della perizia Nessuna spesa condominiale pregressa. 15 P a g i n a

16 7 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE PIGNORATO 7.1 Criterio di Valutazione del bene Il criterio di stima adottato e quello del valore di mercato teso a stabilire il valore piu probabile del bene nel mercato che gli compete, sulla base delle quotazioni correnti individuate mediante contatto con mediatori immobiliari, imprenditori locali, consultazione dell Osservatorio Immobiliare dell agenzia del territorio. La stima viene effettuata mediante confronto con altri beni analoghi oggetto di compravendita nel mercato locale, individuando i relativi prezzi. Per la determinazione del valore di stima sono state valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile, prestando particolare attenzione ai possibili parametri influenti sul valore di mercato (andamento del mercato immobiliare locale, caratteristiche del territorio, efficienza dei collegamenti, fattori ambientali, appetibilita del bene), allo stato di conservazione, al fatto che i beni siano o meno occupati, alla conformita urbanistica. Centola e un comune italiano di abitanti della provincia di Salerno in Campania. La popolazione del Comune si concentra, durante la stagione estiva, nella frazione di Palinuro, rinomata localita balneare del parco nazionale del Cilento e Vallo di Diano. Per il resto dell'anno Centola rimane il centro piu popoloso. L immobile e ubicato nel centro storico della cittadina, al piano rialzato in via Purgatorio n.7. L immobile appartiane alla vecchia cortina edilizia del primo abitato del Paese di Centola. Nei pressi dell immobile sono presenti le principali attivita commerciali e istituzionali della cittadina ed e caratterizzato da un mercato immobiliare locale abbastanza florido, grazie alle caratteristiche e ella citta sia da un punto di vista commerciale che turisticha sia alle condizioni climatiche, particolarmente miti. Si tratta di un edificio realizzato nei primi anni dell 800 con struttura in muratura portante, successivamente a subito degli interventi di manutenzione straordinaria con C.E. n. 48 del (Allegato n.10) L immobile attualmente attualmente e costituito da: Numero 2 camere da letto al primo piano e sottotetto; Numero 1 servizi igienico; Cucina angolo cottura; Soggiorno; Disimpegno; Terrazzo. m². Si ha pertanto una Superficie Utile Residenziale pari a 88,85 m² e una Superficie non Residenziale di 11,20 Dimensionalmente si ha: 1. Disimpegno 3,22m² 2. Cucina 15,61m² 3. Soggiorno 29,48m² 16 P a g i n a

17 4. Bagno 2,59m² 5. Ingresso 3,30m² 6. Letto n.1 18,60m² 7. Letto n.2 11,69m² 8. Disimpegno 4,36m² 9. Terrazzo 11,20m² per complessivi 88,85 m²² circa di superficie utile residenziale, altezza interna piano rialzato m.2.67 piano primo stanza da letto contrassegnata con la lettera n.1 2,70 m mentre la camera da letto contrassegnata dalla lettera n.2 ha una altezza in mezzeria pari a 2,00m e nel punto piu basso ha una altezza paria 1,78 m, e una superficie non residenziale di 11,20 m²². Infissi interni ed esterni sono in strutture di alluminio, pavimenti e rivestimenti in monocottura. L immobile ha bisogno di una manutenzione straordinaria interna per lavori che riguardano: Rifacimento infissi; Rifacimento ed adeguamento del bagno al piano terra; Tinteggiature interne; Opere presunte in copertura per l eliminazione di umidita presenti e diffuse al piano primo; Rifacimento di parte dell intonaco esterno; L appartamento attualmente e occupato dalla famiglia della sig.ra omissis. Quanto descritto e ben evidenziato nella documentazione fotografica e negli elaborati grafici allegati. Con riferimento ad offerte di vendita di immobili con caratteristiche simili a quello considerato, rilevate presso mediatori ed imprenditori locali, e presso il borsino dell Agenzia del Territorio (Vedi fig. n.3) 17 P a g i n a

18 Figura 3 si e individuato il seguente intervallo di valori, (riferito alla superficie utile espressa in mq) Appartamenti / mq 770,00 / mq 1.100,00 18 P a g i n a

19 Nel caso in oggetto, immobile di medio taglio utilizzabile come residenze, ubicato in discreta posizione e con uno stato medio basso di conservazione, si ritiene che il valore di mercato nel mercato che gli compete, sia pari a euro/m² 950,00, per cui si ha Superficie Utile Residenziale pari a 88,85m² Superficie non Residenziale pari a 11,20 m² Prezzo pieno di vendita ,50 EURO Considerato che il bene risulta essere difforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio esso puo essere commercializzato con l attribuzione di una quota di decurtazione del prezzo pieno di vendita. Il coefficiente di riduzione del Prezzo Pieno di Vendita e dato dal rapporto tra la superficie assentita e quella rilevata. Per tanto si ha: Coefficiente di riduzione = Superficie assentita/superficie rilevata Per cui si ha che il Valore ultimo del bene e pari a : Cr = Sa /Sr Cr = 78,30 m² / 88,85 m² Cr = 0,881 Val ult. = Cr x Prez. P.V Val. Ult. = 0,881 x ,50 Euro Val. Ult. = ,47 EURO 8 RIEPILOGO E DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE 8.1 Riepilogo finale 1. Unita immobiliare sita nel Comune di Centola (SA) via Purgatorio n.7 piano rialzato e primo piano; 19 P a g i n a

20 2. Unita Immobiliare sita nel Comune di Centola (SA) alla via Purgatorio censita al N.C.E.U. del Comune di Centola(SA) al Foglio n. 33 particelle n. 269, sub n. 4, categora A/4, classe 3 di 4 vani Catastali. 3. Appartamento composto da un piano rialzato di due vani e bagno e un primo piano composto da due camere da letto e terrazzo Confina con fabbricato di proprieta di omissis e, con beni omissis, con beni di omissis Immobile risulta attualmente occupato dalla famiglia della Sig.ra omissis. 4. L immobile risulta essere difformr dal punto di vista urbanistico ed edilizio; 5. Il valore del Lotto e di ,47 EURO. Vallo della Lucania, 27 settembre 2010 L Esperto dott. arch. Luca Punzo Allegato numero 1 : Verbale di giuramento dell esperto 20 P a g i n a

21 Allegato numero 2 : Verbale di inizio operazioni 21 P a g i n a

22 Allegato numero 3 : Visure catastali, Visura storica catastale, Wegis 22 P a g i n a

23 Allegato numero 4 : Ispezioni ipotecarie 23 P a g i n a

24 24 P a g i n a

25 Allegato numero 5 : Certificato di destinazione urbanistica. 25 P a g i n a

26 Allegato numero 6: Documentazione fotografica 26 P a g i n a

27 Documentazione fotografica Foto n.1 Esterno del Fabbricato 27 P a g i n a

28 Foto n.2 Esterno del Fabbricato 28 P a g i n a

29 Foto n.3 Ingresso Abitazione 29 P a g i n a

30 Foto n. 3 Cucina Foto n. 4 Scala accesso piano superiore 30 P a g i n a

31 Foto n. 5 Bagno Foto n. 6 Disimpegno 31 P a g i n a

32 Foto n. 7 Soggiorno Foto n. 8 Soggiorno 32 P a g i n a

33 Foto n. 9 Letto N.1 Foto n. 10 Letto N.1 33 P a g i n a

34 Foto n. 11 Letto N.2 Foto n. 12 Disimpegno 34 P a g i n a

35 Foto n. 13 Terrazzo 35 P a g i n a

36 Allegato numero 7 : Contratto d Affitto 36 P a g i n a

37 Allegato numero 8 : Concessione Edilizia n. 48 del P a g i n a

38 Allegato numero 9 : Progetto Allegato alla richiesta di Concessione Edilizia 38 P a g i n a

39 Allegato numero 10 : Rilievo dello Stato di Fatto 39 P a g i n a