TRIBUNALE DI FORLI Sezione Fallimentare

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Violetta Guidi
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1 TRIBUNALE DI FORLI Sezione Fallimentare Ill mo. Sig. Giudice delegato Dott. Alberto Pazzi Fallimento: SAN MARTINO S.R.L. Decreto del Tribunale di Forli' : Fall. 49/14 Curatore : Dott. Giancarlo Intilangelo RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI IN RAVENNA LOC. BASTIA, VIA GAMBONA, 59 - Immobile E - C.T.U. Ing. Andrea Brasina 1/10

2 INCARICO DI VALUTAZIONE BENI IMMOBILI Con sottoscritto incarico conferito in data 08/07/2014, l'ill.mo Sig. Giudice Alberto Pazzi, affidava allo scrivente Ing. Andrea Brasina, nato a Forlimpopoli (FC) il 16/09/1970, con studio professionale in Forlì, via G. Bonali, 1, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Forlì-Cesena al n. 1612/A ed iscritto all Albo Speciale dei Periti di codesto Tribunale, il compito di redigere perizia estimativa al fine di determinare il valore economico dei beni immobili di proprietà della SAN MARTINO SRL, ma anche della società partecipata MADE IN ITALY SRL. La società prorietaria del bene immobile oggetto della presente perizia risulta: SAN MARTINO SRL C.F , con sede legale in Forlì, via Pelacano,2/A;. ACCERTAMENTI ESEGUITI Acquisita la documentazione fornita dal curatore, lo scrivente eseguiva gli opportuni sopralluoghi dell'immobile appartenente alla società SAN MARTINO SRL, visionava il fabbricato esternamente e internamente, effettuava i necessari accertamenti e contestualmente eseguiva un rilievo fotografico dei luoghi. Lo scrivente eseguiva ispezioni presso l Agenzia del Territorio acquisendo la documentazione catastale relativa ai fabbricati ed ai terreni oggetto di perizia; al fine di accertare la regolarità edilizia degli stessi venivano acquisite copie delle autorizzazioni edilizie. 2/10

3 IMMOBILE IN RAVENNA, LOC. BASTIA, VIA GAMBONA, 59 Proprietà: SAN MARTINO SRL C.F Gli immobili sono distinti al NCEU del Comune di Ravenna al fg. 141, part. 164, sub.1, 4, 5, 8, 9, 12, 16, 19. Gli immobili oggetto della presente stima fanno parte di un complesso condominiale di tre quattro piani in elevazione di cui uno interrato e tre fuori terra, la struttura del fabbricato è in conglomerato cementizio armato, e risulta edificato nel 2009 a destinazione residenziale, ubicato in Ravenna, località Bastia, Via Gambona n.59 B/C/D. Esternamente l edificio è intonacato e tinteggiato; il manto di copertura è in tegole di laterizio. L'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo per ogni unità immobiliare con radiatori in acciaio,l' impianto elettrico è sottotraccia, pavimenti e rivestimenti in monocottura e gres porcellanato, porte interne in legno tipo tanganica, infissi esterni in legno; le finiture sono di discreta fattura e lo stato di conservazione e manutenzione risulta essere discreto. 3/10

4 ACCERTAMENTI Presso gli uffici dell Agenzia del Territorio della Provincia di Ravenna, sintetizzando la lettura della documentazione catastale, l'immobile oggetto della presente risulta così censito (cfr. allegato): Comune di RAVENNA Catasto dei Fabbricati: Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita C/ mq Euro 60, C/ mq Euro 60, C/ mq Euro 60, C/ mq Euro 60, C/ mq Euro 63, A/2 1 1,5 vani Euro 120, A/2 1 1,5 vani Euro 120, A/2 1 3,5 vani Euro 280, Area urbana 110 mq 4/10

5 Intestatari : N Dati anagrafici Diritti e oneri reali 1/1 SAN MARTINO SRL con sede in Forli' (C.F.: ) Proprietà per 1000/1000 SITUAZIONE URBANISTICA L'immobile oggetto della presente è assogettato alle norme del RUE del Comune di Ravenna e precisamente : Le unità immobiliari fanno parte di un complesso edilizio e risultano collegati ai seguenti titoli edilizio/amministrativi qui di seguito elencati : 5/10

6 Permesso di Costruire n.593 del 23/02/ Comune di Ravenna Variante Permesso di Costruire n. 563 del 02/07/ Comune di Ravenna DIA di Variante PG116254/2009 del 01/12/ Comune di Ravenna Richiesta di Certificato di Conformità edilizia e agibilità PG /2009 del 10/12/2009. CONTRATTI DI LOCAZIONE Risultano in essere contratti di locazione. STIMA DEL VALORE DI MERCATO Preso atto che lo scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore dell immobile in regime di libero mercato per una eventuale alienazione, si ritiene corretto applicare il criterio di stima comparativo, ancorato ai prezzi di mercato praticati nella zona per immobili simili o similabili, tenendo fermi i principi dell estimo; quei principi logici e di metodo che regolano e consentono una motivata ed oggettiva formulazione del giudizio di stima. Tale metodo risulta essere il più idoneo in quanto esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato. Tale criterio può elaborarsi attraverso due procedimenti di stima: sintetico e analitico; si tralascia quest ultimo, che si fonda sulla capitalizzazione dei redditi, vale a dire sullo sconto all attualità del reddito netto, futuro, costante e continuativo che è capace di produrre il bene qualora sia immesso nel libero mercato, in quanto i dati disponibili per i canoni di locazione nel libero mercato sono generalmente di scarsa attendibilità. La stima verrà, pertanto, definita con il procedimento di stima sintetico, infatti, in questo specifico caso, la conoscenza dello stato del bene, della sua ubicazione e delle richieste di mercato favoriscono con ragionevole tolleranza la formulazione del più probabile valore di mercato. Le indagini di mercato sono state effettuate nella zona presso operatori specializzati nel settore immobiliare e sulla scorta dei dati pubblicati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicato dall Agenzia del Territorio. 6/10

7 CONSISTENZA E VALORE IMMOBILE Ai fini del parametro euro/mq da applicare nella tabella sottostante per il calcolo del valore dell unita immobiliare, si assume il valore desunto dalle quotazioni OMI, precisamente /mq.1.500,00 (valore categoria abitazioni civili) e /mq. 700,00 (valore categoria garage). LOTTO E-1 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 1) Proprietà 1/1 RAGG. Garage piano interrato discreto 21,00 1,00 21,00 Valore OMI /mq = 700,00 /mq Valore Immobile = 21,00 mq x 700,00 /mq = ,00 LOTTO E-2 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 4) Proprietà 1/1 RAGG. Garage piano interrato discreto 20,00 1,00 20,00 Valore OMI /mq = 700,00 /mq 7/10

8 Valore Immobile = 20,00 mq x 700,00 /mq = ,00 LOTTO E-3 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 5) Proprietà 1/1 RAGG. Garage piano interrato discreto 21,00 1,00 21,00 Valore OMI /mq = 700,00 /mq Valore Immobile = 21,00 mq x 700,00 /mq = ,00 LOTTO E-4 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 8) Proprietà 1/1 RAGG. Garage piano interrato discreto 21,00 1,00 20,00 Valore OMI /mq = 700,00 /mq Valore Immobile = 20,00 mq x 700,00 /mq = ,00 LOTTO E-5 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 9) Proprietà 1/1 RAGG. Garage piano interrato discreto 22,00 1,00 22,00 Valore OMI /mq = 700,00 /mq Valore Immobile = 22,00 mq x 700,00 /mq = ,00 LOTTO E-6 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 12) Proprietà 1/1 RAGG. Alloggio piano terra discreto 33,00 1,00 33,00 Balcone p. terra discreto 7,00 0,30 2,10 TOTALE superficie ragguagliata 35,10 Valore OMI /mq = 1.500,00 /mq Valore Immobile = 35,10 mq x 1.500,00 /mq = ,00 8/10

9 LOTTO E-7 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 16) Proprietà 1/1 RAGG. Alloggio piano primo discreto 37,00 1,00 37,00 Balcone p. primo discreto 8,40 0,30 2,52 TOTALE superficie ragguagliata 39,52 Valore OMI /mq = 1.500,00 /mq Valore Immobile = 39,52 mq x 1.500,00 /mq = ,00 LOTTO E-8 Comune di RAVENNA (Foglio 141 Part. 164, Sub. 19) Proprietà 1/1 RAGG. Alloggio piano secondo discreto 55,20 1,00 55,20 Balcone p. secondo discreto 12,32 0,30 3,70 TOTALE superficie ragguagliata 58,90 Valore OMI /mq = 1.500,00 /mq Valore Immobile = 58,90 mq x 1.500,00 /mq = ,00 Adottando i parametri di cui sopra, la valutazione degli immobili insistenti sul Comune di Ravenna, foglio 141, part. 164, preso atto dello stato conservativo degli stessi, per la piena proprietà, viene stimata come segue: Tabella Riassuntiva Valori beni immobili (Comune di RAVENNA) Immobile E - Lotto Tipo Foglio Part. Sub Categoria Valore E-1 Garage C/ ,00 E-2 Garage C/ ,00 E-3 Garage C/ ,00 E-4 Garage C/ ,00 E-5 Garage C/ ,00 E-6 Alloggio A/ ,00 E-7 Alloggio A/ ,00 E-8 Alloggio A/ ,00 TOTALE VALORE IMMOBILE ( ) ,00 9/10

10 Per il bene complessivo (fg. 141 part. 164 sub ) VALORE ,00 (euroduecentoquarantasettemilaottocentoootanta/00) Tanto si doveva in ossequio all'incarico ricevuto, rimanendo a disposizione della S.V.Ill.ma per ogni chiarimento. Forlì, 10/11/2014 C.T.U. Ing. Andrea Brasina ALLEGATI Gli allegati alla presente relazione sono parte integrante della stessa. 1 Documentazione catastale; 2 Documentazione fotografica. 10/10

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