TRIBUNALE DI MODENA Sezione Civile Fallimentare Giudice Delegato dott. Valentina Giasi Curatore dott. Angelo Badodi Fallimento n.

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Bruno Battaglia
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1 TRIBUNALE DI MODENA Sezione Civile Fallimentare Giudice Delegato dott. Valentina Giasi Curatore dott. Angelo Badodi Fallimento n. 108/2011 MAVE S.r.l. già S.p.a. In data 30 aprile 2012 io sottoscritto Geom. Grandi Alberto, libero professionista, iscritto al Collegio Geometri della prov. di Modena al n.1662, ho ricevuto la nomina a Consulente Tecnico d Ufficio dal curatore fallimentare dott. Angelo Badodi per la descrizione e valutazione degli immobili oggetto della presente relazione. Dopo avere esperito indagini, rilievi, visure catastali, sopralluoghi e presa visione dei documenti in atti espongo quanto segue: ubicazione degli immobili: gli immobili sono ubicati a Modena, Via Dei Lovoleti n.1. dati catastali: gli immobili oggetto della presente relazione risultano allibrati all Agenzia del Territorio di Modena, FG. 109 part. 225 sub 32 p. S1-1 FG. 109 part. 225 sub 38 p. 1 FG. 109 part. 225 sub 36 p. T BCNC entrambe le unità sono, in corso di costruzione, come da elaborato planimetrico per denuncia di variazione per frazionamento e fusione del Gli immobili sono pervenuti alla disponibilità MAVE S.r.l. a seguito di conferimento in società, in sottoscrizione di aumento di capitale sociale con conferimento di immobile, dai Sigg. Morandi Anna Cristina e Morandi Giuliano, di cui al verbale di assemblea straordinaria ricevuto dal Notaio Aldo Barbati di Modena in data Rep. n.34360/8722 registrato a Modena il al n.8727 e trascritto a Modena il al n reg. particolare. Situazione urbanistico-edilizia: In relazione agli immobili di cui sopra è stata presentata pratica edilizia mediante D.I.A. per realizzazione di opere interne con cambio d uso in data Prot. 2358/2007, con successivo inoltro di integrazioni in data ed acquisto di efficacia con decorrenza La D.I.A. in questione comprendeva, oltre a quanto oggetto della presente relazione di stima, anche la porzione di proprietà posta in Via Taglio al P.T. (ex forno S. Giorgio). Al momento le autorizzazioni edilizie sono scadute.

2 Dai documenti in atti si rileva come il progetto si componesse di 2 consistenze immobiliari, una costituita dal negozio, l altra da tre abitazioni. Anche il finanziamento e la toponomastica interna confermano l originario intento di realizzare 3 unità abitative poiché la superficie complessiva del mappale 225 è di mq Ciò si evince anche dall elaborato planimetrico antecedente quello sopra citato e dalla documentazione catastale del Descrizione analitica dell unità 32 Trattasi di un piano ammezzato con affaccio su via dei Lovoleti e di una sottostante cantina seminterrata, con accesso dall interno, di mq. 80,80 di superficie commerciale complessiva, di cui mq.55,80 abitativi e mq.25 di cantina. Allo stato l immobile è al grezzo, privo di partizioni interne e di qualsiasi dotazione impiantistica, anche se si possono distinguere una zona giorno e una zona notte. L altezza utile dell abitazione varia da m. 2,37 a m. 2,45. In essa sono stati eseguiti numerosi rinforzi strutturali negli orizzontamenti mediante l inserimento di carpenteria metallica. Descrizione analitica dell unità 38 Trattasi di un unità frazionabile posta al 1 piano dotata di due accessi, uno mediante la scala comune agli altri piani, l altro mediante scala interna al cavedio, entrambe contraddistinte con il sub 36 BCNC. La superficie commerciale complessiva è di mq. 175,45; l altezza interna è di m. 3,49. Anche questa unità è al grezzo. In essa sono stati eseguiti rinforzi strutturali sia verticali che orizzontali in carpenteria metallica che ne garantiscono la sicurezza statica. Sono inoltre predisposti alcuni scarichi in previsione dei servizi igienici. Il buon taglio distributivo degli ampi spazi interni, privi di qualsiasi partizione, con quattro affacci su via Taglio e uno su via dei Lovoleti rendono l immobile molto appetibile a qualsiasi soluzione insediativa. STATO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Sui beni oggetto della perizia risultano insistere i seguenti gravami: --- ipoteca volontaria iscritta a Modena il giorno 11 maggio 2007 al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore della UNICREDIT BANCA D'IMPRESA, con sede in Verona (VR), codice fiscale , e contro MORANDI GIULIANO e MORANDI ANNA CRISTINA, sopra generalizzati, per la somma di Euro ,00 (tremilioniduecentomila virgola zero zero) a garanzia di un mutuo della somma capitale di Euro ,00 (unmilionenovecentottantamila virgola zero zero) stipulato con atto per Notaio Aldo Barbati di Modena del 9 maggio 2007 repertorio n /8678, mutuo successivamente accollato dalla Società "MAVE S.P.A" in virtù del sopra indicato atto di conferimento per Notaio Aldo Barbati di Modena del 29 maggio 2007 repertorio n /8722 (ipoteca annotata di riduzione di somma ad

3 Euro ,98 (duemilioninovecentoquattordicimilacentottantasei virgola novantotto) e di frazionamento in quote in data 26 gennaio 2010 nn. 572 e 573 del registro particolare a seguito di atto per Notaio Antonio Nicolini del 21 ottobre 2009 repertorio n /5828); --- ipoteca giudiziale iscritta a Modena in data 4 febbraio 2011 al n del registro generale ed al n. 635 del registro particolare a favore di TOMEI MARCO, nato a Modena (MO) il 16 novembre 1970, e contro la Società "MAVE S.R.L.", sopra generalizzata, per la somma di Euro ,00 (centomila virgola zero zero), derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Modena in data 29 luglio 2010 repertorio n. 2481/2010 della somma capitale di Euro ,36 (ottantaduemilaquattrocentosettantaquattro virgola trentasei); --- ipoteca giudiziale iscritta a Modena in data 2 marzo 2011 al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore di "BANCA POPOLARE DELL EMILIA ROMAGNA SOC. COOP. e contro la Società "MAVE SRL", sopra generalizzata, per la somma di Euro ,00 (duecentocinquantamila virgola zero zero), derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Modena in data 23 febbraio 2011 repertorio n. 1332/2011 della somma capitale di Euro ,75 (centoquarantunomilanovecentodieci virgola settantacinque); --- ipoteca giudiziale iscritta a Modena in data 24 giugno 2011 al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore di "GIULIANI LEGNAMI SRL IN LIQUIDAZIONE" con sede in Modena (MO), codice fiscale , e contro la Società "MA VE SRL", sopra generalizzata, per la somma di Euro ,81 (tredicimilacentosettantasette virgola ottantuno), derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Modena in data 6 giugno 2011 repertorio n. 2008/2011 della somma capitale di Euro 9.313,78 (novemilatrecentotredici virgola settantotto); --- ipoteca giudiziale iscritta a Modena in data 12 luglio 2011 al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore di FOCACCIA STEFANO, nato a Cervia (RA) il 10 novembre 1966, e contro la Società "MAVE S.P.A.", sopra generalizzata, per la somma di Euro ,00 (quarantamila virgola zero zero), derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Ravenna in data 13 maggio 2011 repertorio n. 560/2011 della somma capitale di Euro ,64 (trentamilacentoventisei virgola sessantaquattro); --- ordinanza di sequestro conservativo trascritta a Modena il 21 luglio 2011 al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore di BISETTI ALBERTO, nato in Francia il 27 febbraio 1927, e contro la Società "MAVE SRL", sopra generalizzata, derivante da provvedimento emesso dal Tribunale di Modena in data 15 giugno 2011 repertorio n. 3992; --- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Modena il 27 settembre 2011 al n del registro generale ed al n del registro particolare a favore della massa dei creditori del

4 fallimento della "MAVE S.R.L." e contro la stessa Società "MAVE S.R.L.", derivante da sentenza pronunciata dal Tribunale di Modena in data 31 agosto 2011 repertorio n. 1364/2011. Criterio di stima: il criterio adottato sarà a Valore di Mercato. Descritte le caratteristiche e la consistenza se ne determina il più probabile valore considerando che le unità sono al grezzo e che per il loro completamento sono necessarie opere e prestazioni di cospicua rilevanza economica. Pertanto si adotteranno valori unitari correntemente realizzati sul mercato delle comuni contrattazioni di compravendita riferiti a tale condizione. Per la scelta dei valori unitari si sono anche presi in esame immobili paragonabili, per ubicazione, tipologia, destinazione e composizione, tenendo pure nel debito conto la rendita di posizione e tutte le peculiari caratteristiche dell edificio di cui fanno parte le unità immobiliari da stimare, oltre alla attuale, particolare situazione del mercato immobiliare. E parere dello scrivente che la attuale situazione di crisi sia più inficiante su un prodotto finito che non su un grezzo. Inoltre ritiene che il bene sia più appetibile se frazionato in due lotti, poiché diverse sono le caratteristiche spaziali e di posizione, e quindi i rispettivi valori unitari. Valutazione: per tutto quanto considerato e sopra esposto si ritiene che il più probabile Valore di Mercato dei beni oggetto della presente stima sia di /mq per il sub 38 /mq per il sub 32 parte abitativa /mq. 850 per il sub 32 cantina Calcolo di stima: /mq X mq. 175,45 = ,00 /mq X mq. 55,80 = ,00 /mq. 850 X mq. 25 = ,00 TOTALE ,00 (seicentodiciasettemilasettecentoventicinque/00)

5 Conclusione: Il sottoscritto esprime il parere che il più probabile Valore di Mercato della consistenza immobiliare oggetto della presente relazione possa essere in data odierna di ,00 (seicentodiciasettemilasettecentoventicinque/00). Quanto sopra ad evasione dell incarico ricevuto. Modena, Il perito Geom. Alberto Grandi Allegati: documentazione catastale documentazione fotografica certificato storico ventennale DVD

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